当前中国房地产业的综合风险与规避风险政策建议

当前中国房地产业的综合风险与规避风险政策建议 近来一系列国际国内情况，特别是美国退出量化宽松政策的综合影响和国内一系列改 革逐步逼近，使我国房地产业目前处境更加复杂，综合风险进一步增大，对政策如何规避 风险提出了更高的要求，本文就此进行一些前瞻性探讨。 一、当前中国房地产业综合风险的主要方面 1、宏观经济放缓的综合风险。2013 年的一系列经济数据显示，我国宏观经济出现了 放缓的压力。美国退出量化宽松政策，已经加剧了新兴经济体的经济明显下滑，中国经济 将因此受到直接和间接的影响。吴敬琏先生最近对此提出了警告：中国经济今年会非常困 难！房地产业基本面对宏观经济基本面具有贡献性，而宏观经济基本面却对房地产业基本 面具有严重的依赖性，如果宏观经济严重下行，同时采取过度抑制性的房地产政策，会同 时加剧宏观经济下行和房地产业崩盘风险，导致硬着陆。 2、财政货币政策两难处境的综合风险。宏观经济放缓压力，货币财政政策的两难处 境更加严重。如果继续实施相对稳健或适当偏紧的货币财政政策，宏观经济下滑趋势将难 以避免，甚至很可能由于外部因素而加剧。如果重新采用 2009 年那样的刺激政策，一则 可能导致新一轮房地产热和相关问题，一则可能直接导致严重通胀。尤其是后者，经济社 会压力显然会更猛烈。近年来这方面的国际教训不少。 3、各地房地产市场行情进一步分化的综合风险。北京、上海等传统一线城市，供不 应求问题仍未得到有效缓解，甚至压力还在加大，与此同时土地价格、建筑成本继续攀升。 三四线城市和一些大城市的新区，区域性供过于求、大量空置问题继续存在，“空城”案 例进一步增加。楼市行情进一步分化，政策的综合性风险加大，政策研制和抉择的难度也 随之加大。 4、城镇化政策综合风险。城镇化政策对房地产业的发展方向和热度，具有重要影响 力。在地区性差异分化拉大的背景下，城镇化政策的综合性风险相应加大。如果大城市继 续膨胀，城市病将进一步加剧，房价会进一步攀升。如果停止城市化政策，将导致各类城 市的房地产问题、土地财政依赖问题恶性爆发，导致严重外的硬着陆。 5、地方债务压力加大和土地供应力度两难的综合风险。国际国内宏观经济景气下行， 势必加剧已经相当严重的地方债务压力，土地财政依赖加大。这种情况下，供地政策如果 失之过宽，会加剧土地指标问题，并且影响未来土地供应和可持续发展。如果失之过严， 则会导致激烈竞标，地王增多，房价上扬。 6、房地产税 特别是房产税推与不推的综合风险。当前情况下，折腾已久的房产 税，推与不推都存在综合风险。继续暂缓，房地产税制不合理、土地财政问题等很多相关 矛盾得不到有力解决；政策面早已列入政策规划、并且公开宣传已久的改革迟迟无法实行， 难以向社会交代，相关矛盾会进一步加剧。如果大举推行，力度偏轻，会像重庆、上海试 点那样有名无实，徒增折腾；重则可能出现恐慌性抛售，严重冲击楼市，导致硬着陆，严 重影响地方财政收入。甚至出现严重的法理争执和抗税问题，激化经济社会矛盾。 7、土地房屋统一登记体制机制改革的综合风险。国务院决定实行房地产权属统一登 记，无疑是正确的，因为房地产权属本身就很难分家，实际执行结果问题不少，统一登记 是标本兼治的长效机制。但房屋权属登记是一个历史积淀很深、专业性很强的工作，当前 复杂形势下，新成立一个机构，将现在大体运行正常的体制机制推倒重来，另起炉灶，显 然是不合适的，会制造大量新问题、新矛盾，严重影响现有问题的妥善解决。 8、市场失灵与行政失灵同时恶化的综合风险。在上述一系列综合风险情况下，如果 政府不作为，或者干预过度，现有的市场失灵和政策失灵问题可能同时恶化，相关一系列 风险将加剧，甚至激化。比如，反对市场化改革和反对行政干预的呼声和行为，都可能更 趋激烈，矛盾更加尖锐，政策抉择也更容易差之毫厘谬以千里，甚至一失足成千古恨。 二、规避综合风险的政策思路 1、规避宏观经济放缓风险的基本思路。充分考虑宏观经济环境，总体采取立足全局、 维持稳健、有所作为、释放改革红利、调节供需平衡的房地产政策， 2、规避财政货币政策两难风险的基本思路。货币财政政策应立足稳健，适度积极， 以应对国际压力，确保我国宏观经济基本面不过冷过热、忽冷忽热。 3、规避各地房地产市场行情进一步分化风险的基本思路。继续实施因地制宜的差异 化政策，并且必须更加精准。加大区域市场研究力度，和地区政策指导工作力度，同步提 高宏观和中观政策水平。 4、规避城镇化政策风险的基本思路。要坚持做好城乡统筹规划，坚持以人为核心， 优化大中小城市的空间布局，以及新型城镇化的空间布局，形成良性发展的空间规划格局， 让科学的城镇化格局为房地产业提供良性发展的红利。 5、规避地方债务压力加大和土地供应力度两难风险的基本思路。要确保房地产相关 财税改革举措稳健，确保不严重影响财政收入。积极稳健的推进房地产税制改革，逐渐化 解土地财政依赖难题，缓解房屋供求矛盾。总体上采取相对中性的土地政策，根据各地实 际情况适当调整。 6、规避房地产税 特别是房产税推与不推风险的基本思路。近期房地产税制改革 的基本策略：积极推进，稳步实施，虚实结合，点面互动。概言之，就是总体上要积极推 进改革工作，在事实上要坚持稳健原则，不能操之过急，包括试点工作。虚实结合，就是 要实在点上，要坚决推进试点工作，实实在在试点；虚在面上就是要加大政策研制和立法 工作，逐步建立房地产法律制度，推进务虚方面的工作，两个层面、两个方面的工作都要 大张旗鼓进行，都不能止步不前。 7、规避土地房屋统一登记体制机制改革风险的基本思路。土地房屋权属统一登记问 题，国土部负责用地性质的规划管理，和大宗用地的“大产权”管理，每户住房层面的土 地权证“小产权”层面的管理工作，重新归并到房屋管理部门，实现国土证和房产证统一 登记目标。或者加快进行大部制整合。可以考虑加强环保工作，参考原城乡建委模式，将 现国土系统的土地规划职能纳入大部制后的住建部或者发改委；其它土地资源管理职能划 归新的环保职能部门。 8、规避市场失灵与行政失灵同时恶化风险的基本思路。提高房地产宣传工作，改革 媒体相关利益机制，限制媒体对房地产进行偏激炒作，包括炒热性宣传和崩溃论。 大力加强房地产行情调研力度，提高政策研制水平和执行力，确保近中期政策稳健， 努力争取近中期政策能在一定程度上缓解相关综合风险，不因政策严重失误激化矛盾。 消除房地产信息孤岛，建立完善房地产信息平台。加快推进信息联网、信息共享。 注意前瞻性预防保障房政策异化，导致保障房泡沫，和过度福利化陷阱。 加大房地产相关综合改革顶层设计工作力度，加快房地产综合改革领导体制和机制的 建立完善，尽快成立只属于中央深化改革领导小组，不亚于前国务院房改办的房地产综合 改革领导机构。 尽快研制和部署实施全国房屋普查工作，摸清家