长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则(试行)

长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则（试行） 一、本规则适用范围 1、长春市区内国有土地使用权出让底价评估； 2、规划调整涉及的国有土地使用出让补地价评估； 3、长春市区内国有土地使用权收购价格评估（集体建设用地使用 权收购价格评估可参照本规则）； 4、本规则适用于自实施之日起的委托评估。 二、协议出让土地底价及规划调整补地价评估 一一一 评估方法 应用长春市土地定级及基准地价动态更新系统评估。 一一一 评估程序 1、由资产中心委托评估，并向估价所提供委托评估宗地基 本情况表。 表 1 委托评估宗地基本情况 宗地座落 土地用途 宗地面积 宗地号 出让年限 原容积率 现容积率 价格类型（1） 宗地价格 纯收益 划拨土地价格 价格类型（2） 原容积率现地价 现容积率现地价 地价基准日 提供人员 2 2、估价人员与审批外业人员联合现场踏查。 3、估价人员依据委托评估宗地基本情况表，应用长春市土地定 级及基准地价动态更新系统评估，形成结果报告。 4、估价所负责人审核评估结果后，提交给资产中心。 一一一 估价所提交的估价结果，由 资产中心 进行市场指数修正。 一一一 估价所只提供单位土地价格， 总价款由 资产中心核算。 一一一 协议出让工业用地土地纯收益 一至八级工业用地土地纯收益应用长春市土地定级及基准地价动 态更新系统评估。九至十二级工业用地成本价格依据平均征地成本确 定，成本价格按 135 元/平方米计算，土地开 发费 200 元/ 平方米计算。土 地平均纯收益按 49 元/平方米计算。 三、招标、拍卖、挂牌出让价格评估 （一）净地价格评估 依据城镇土地估价规程，各种用途土地底价评估可选用成 本逼近法、市场比较法、假设开发法、收益还原法和基准地价系数 修正法中的两种以上方法。 1、成本逼近法 地价征地和拆迁成本+土地开发整理成本+其他成本+利息 征地成本包括：征用农村集体土地发生的土地补偿费、安置补助费 及其征为国有土地过程中发生的各种费税；收购国有土地使用权成本。 拆迁成本包括：土地出让前发生或出让公告承诺的拆迁地上建筑 物、附着物和地下建筑物、埋藏物的补偿费用，及因拆迁需要补偿的生 3 产、生活损失、安置等费用。 开发整理费用包括：土地出让前发生或出让公告承诺的城市基础 设施投入费用、平整土地的费用等。 其他成本包括：土地出让前期规划、测绘、评估、公告等及相关行 政、事业性 费用。 利息（征地和拆迁成本+土地开发整理成本+其他成本）利率 利息按评估基准日当时的中国人民银行公布的两年期贷款利率计 算。 2、市场比较法 （1）选择比较案例 比较案例的时点：评估基准日前半年内实际交易的土地或地价监 测点。 比较案例的选择范围：原则上选择同级、同类、同用途的实际交易 的土地或地价监测点。若同级、同类范围内的比较案例数量不能满足评 估需要，也可以选择相邻级别或类别的同用途实际交易的土地，但要进 行级别修正。 比较案例数量：三个以上有效案例。 （2）比较因素条件系数确定 长春市区国有土地宗地价格评估规则确定的宗地价格影响因素为 必选比较因素。除了规划容积率、土地开发程度、土地利用方向外，比 较 因素条件指数参照长春市区国有土地宗地价格 评估规则确定的修正 系数评估确定。 4 容积率条件系数确定：商业用地以宗地容积率为 3.0 时修正系数 为 0, 商业 用地宗地容积率修正系数最大 为 65%，当容积率小于 1 时， 不作修正。居住用地宗地容积率为 1.0 时修正系数为 0，居住用地宗地 容积率修正系数最大为 100%，当容积率小于 1 时，不作修正。 表 2 商业用地（%） 容积率 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10 修正系数 -50 -20 0 15 25 30 35 40 45 50 注：南部新城区域容积率修正系数一般不超过 30%。 表 3 居住用地（%） 容积率 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 系数 0 30 50 65 75 80 85 90 95 100 当容积率为 X+a 时，容积率修正系数为：D X+（DX+1D X）a X 为 110 的自然数，a 为小于 1 的两位小数，D X为容积率为 X 时的修正系数，D X+1为 容积率为 X+1 时的修正系数。 土地开发程度条件指数：以“七通” 条件（指宗地 红线外市政配套的 通路、通热 、通 电、通上水、通排水、通气、通讯）指数为 100, 缺少通路， 条件指数降低 20%；通热、通电、通上水、通排水、通气中缺少一项，条 件指数降低 18%，缺少通讯，条件指数减少 8%。 若比较案例不是待估土地的同级、同类土地，首先要进行级别修 正，然后，再进行其他条件修正。 级别修正系数评估宗地评估纯收益比较案例评估纯收益 （3）期日修正 5 由于比较案例价格为基准日半年内发生或评估的，所以不作期日修 正。 （4）依据市场比较法的计算公式，评估出各比较价格。 （5）以各比较价格的面积加权平均值作为评估底价。 3、假设开发法 计算公式： （1）房地产总收入估算 选择商品房交易案例 交易案例时点：评估基准日前半年内实际交易的房屋或预售商品 房。 交易案例数量：两个以上有效案例。 选择范围：待估土地 1 公里范围内。 交易价格修正：若交易案例为二手房，要进行成新修正。设定砖木结 构新房经济耐用年限为 50 年，砖混、框架结构新房耐用年限为 70 年。 修正价格交易价格耐用年限（耐用年限已使用年限） 估算商品房预售价格：以交易案例修正后的价格的算术平均值确定。 住宅按 95%一次性售出，公建按 90%一次性售出，计算商品房预售总价 格，剩余商品房按成本价计入预售总价格。规划建筑面积内有人防工程 的不计入可售建筑面积。 （2）建筑成本估算 规划容积率在 1.5 以下的住宅，建筑安装平均成本按 900 元平方 米估算，规 划容积率 1.52，建筑安装平均成本按 1200 元平方米计 6 算，规划容积率 22.5，建筑安装平均成本按 1300 元平方米计算，规 划容积率 2.53，建筑安装平均成本按 1400 元平方米计算，规划容 积率大于 3，建筑安装成本按 1500 元平方米计算。 规划容积率 2 以下的公建，建筑安装成本按 1500 元平方米计算， 规划容积率每增加 1, 建筑安装成本增加 10%。 专业费包括设计费、市场调查费、广告费等按建筑安装成本的 5%。 装修费：住宅不计算装修费。公建按建筑安装成本的 5080% 计算。 基础设施配套费：住宅按 75 元平方米计算，公建按 95 元平方 米计算，水、电、热等配套 费按 130 元平方米 计算，有人防工程的，按 180 元平方米计算人防工程成本，没有规划人防工程的，人防工程费 按 90 元平方米计算。小区配套费按 200 元平方米计算。 其他没有预见的费用按建筑安装成本的 5计算。 （3）估算投资利息 计息期依据开发规模（规划建筑面积）估算。按开发与售房周期合计 估算，开发规 模 5 万平方米以下，地价计息期为 2.5 年，其它投资计息期 为 1.5 年，开 发规模 510 万平方米，地价计息期为 3 年，其他投资计息 期为 2 年，开 发规模 1020 万平方米，地价计息期为 3.5 年，其他投资 计息期为 2.5 年，开发规模 20 万平方米以上，地价计息期为 4 年，其他 投资计息期为 3 年。以毛地方式出让的土地，开发周期可延长一年。 投资利息率按评估基准日所在时期中国人民银行公布一年期贷款 利率确定，利息按复利计算。 7 （4）开发利润估算 开发总利润房地产总收入总利润率 总利润率按 10%计算。 （5）税费估算:税率按商品房预售价格 5.5%计算。 （6）契税：按地价 5%计算。 （7）估算地价 要估算出总地价、单位地价和楼面地价 4、收益还原法 （1）房屋租金确定 选择商品房交易案例 交易案例时点：评估基准日前半年内实际出租或待租的房屋。 交易案例数量：两个以上有效案例。 选择范围：待估土地 1 公里范围内。 租金修正：评估基准日前一年内竣工现房视为新房，其他视为旧 房，租金要进行成新修正。 修正租金实际租金耐用年限（耐用年限已使用年限） 若租金中包括水、电、气等费用， 应按实际租金的 10%扣除。 估算租金：以交易案例修正后租金的算术平均值确定。 （2）评估房屋价格 房屋还原利率：住宅按 5%确定，办公用房按 6%确定，商业用房按 8%确 定。 评估房屋成本价格 8 按待估土地拟开发的商品房建筑结构评估，评估方法与假设开发 法评估要求一致。 （3）评估土地价格 土地楼面价格房屋价格房屋成本价格 单位土地价格土地楼面价格待估土地的宗地容积率 5、基准地价系数修正法 出让价格基准地价（1+ 区位条件综合修正系数） （1+市场修正系数） 区位条件修正系数参照长春市区国有土地宗地价格评估规则确 定的修正系数评估，不作开发程度修正。 容积率修正系数按照本规则中市场比较法规定的修正方法评估。 对长春市区国有土地宗地价格评估规则中土地用途修正方法作以下 调整。南部新城区域容积率最大修正幅度为 30%。 商业用地：金融保险业、餐饮旅馆业用地和其他商服用地修正系数 为-0.2 0.4 。 居住用地：别墅用地修正系数为 0.3。容积率小于 1，全部按别墅用 地评估；容积率 11.2，50%按别墅用地评估；容 积率 1.21.5，30%按别 墅用地评估。 市场修正指数参照表 4 和表 5 确定。 9 表 4 商业用地市场修正指数表 区域范围 市场修正指数 一级一类 100 一级二类 140150 二级一类 100110 二级二类 150160 三级一类 120130 三级二类 170180 四级一类 150160 四级二类 190200 五级一类 180190 五级二类 200220 六级一类 240260 六级二类 260280 七级 290310 八级 360400 九级 160200 10 表 5 居住业用地市场修正指数表 区域范围 市场修正指数 一级 100 二级 100105 三级 110120（南部新城最高指数为 200） 四级 120130（南部新城最高指数为 260） 五级 150160 六级 180190 七级 190200 八级 190200 九级 150160 （二）毛地招标、拍卖、挂牌出让价格评估 1、评估土地成本价格 土地成本价格征地和拆迁成本+开发整理成本+其他成本+ 不可预见成本+利息+ 利润 开发整理成本按 100 元/平方米计算。 其他成本由委托单位提供。 在评估拆迁成本价格时，由于在评估基准日，土地成本价格没有 11 发生，只是预测价格，可适当考虑投资风险，评估风险成本，风险率可考 虑 10%20%。 风险成本征地和拆迁成本风险率 在评估拆迁成本价格时，利息和利润按一年期计算。利率取基准日 的中国人民银行一年期贷款利率，利润率按 10%计算。 2、评估土地市场价格 按净地价格评估方法进行评估。 3、评估土地出让底价 土地出让底价土地市场价格土地成本价格 （三）评估程序 （一）土地招标、拍卖、挂牌出让底价评估 1、委托评估 市本级的项目，由储备中心委托，各开发区的项目，由开发区国 土分局委托。 2、提供委托评估材料 委托评估单位需向评估单位提供规划文件外，还要提供委托评估 宗地基本情况表。 表 6 委托评估宗地基本情况 宗地座落 土地具体用途 宗地面积 宗地号 出让年限 规划容积率 宗地容积率 土地成本 其他成本 12 价格类型（1） 净地价格 纯收益 其他价格 地价基准日 提供人员 若为毛地出让方式，市本级的项目，可委托中介机构评估土地成 本价格，由储备中心外业人员、估价人员共同收集土地成本价格评估需 要的资料。各开 发区项目，由开发区国土分局提供土地成本价格。 3、与委托单位联合现场踏查 4、价格评估 四、收购国有土地使用权价格评估 1、若收购的国有土地为商业、居住用地除外的划拨土地，基准价 格按宗地居住用途基准地价的 50%计算。 收购价格基准价格区位条件系数 市场修正指数 区位条件系数依据长春市区国有土地宗地价格评估规则确定的 工业用地修正系数评估确定。不作容积率和开发程度修正。市场修正指 数依据表 6 确定。 表 6 市场修正指数表 收购土地的工业用地级别 市场修正指数 一级 100 二级 100 三级 100 四级 100 五级 120 六级 130 13 七级 140 八级 150 九级 150 2、若收购的国有土地为商业、居住用地除外的出让土地，在评估 的划拨土地收购价格基础上，加上土地原用途的基准日的剩余年限纯收 益。土地纯 收益依据长春市土地定级及基准地价动态更新系统评估。 3、收购为划拨商业或居住用地。 收购价格（基准地价出让金均价）区位条件系数 市场修正指数 区位条件系数依据长春市区国有土地宗地价格评估规则确定的 商业或居住用地修正系数评估确定。 4、收购出让商业或居住用地。 收购价格基准地价区位条件系数 市场修正指数 六、确定土地出让底价的参照依据 确定出让底价应满足以下条件。 （一）商业、居住用地，应用两种方法评估的结果差距在 10%以内的， 以算术平均值确定出让底价，否则，以最高的评估结果确定出让底价。 （二）居住用地评估指导价格 （单位：元平方米） 区域范围 最低楼面地价 一级 1700 二级 1500 14 三级 1200 四级 1000 五级 850 六级 700 七级 600 八级 400 九级 300 注：最低楼面地价设定规划容积率为 2。当容积率大于 2 时，规划容 积率增加 1，可修正-10%。当规划容积率小于 2 时，规划容积率减少 1， 可修正 15%。 七、规划调整补地价（单位地价）评估方法 规划调整补地价均按原审批的土地出让年限评估。 （一）协议出让土地规划容积率调整的： 1、原依据规划出让的土地且有规划条件的： 补地价 1（现规划容积率原规划容