2014年汽车4s店房地产抵押评估

房地产抵押估价报告 *市*经济开发区（奥迪汽车维修站） *有限公司 15021 平方米房地产抵押价格评估 评报 *字【2014】*号 武汉* 房地产估价有限公司 2014 年 6 月 27 日 2 房地产抵押估价报告 估价项目名称 ： *市*经济开发区（奥迪汽车维修站）* 有限公司 15021 平方米房地产抵押价格 评估 估价委托人 ： *有限公司 贷款银行 ： 中国工商银行股份有限公司 房地产估价机构 ： 武汉*房地产估价有限公司 注册房地产估价师 ： * 42200* * 4220* 估价报告出具日期 ： 2014 年 6 月 27 日 估价报告编号 ： 评报*字【2014 】*号 致估价委托人函 *有限公司： 受贵方委托，根据中华人民共和国物权法、 中华人民共和国城市房 地产管理法、 中华人民共和国土地管理法、 中华人民共和国担保法以 及城市房地产抵押管理办法等法律法规，依照房地产估价规范 （GB/T50291-1999）、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）、 房 地产抵押估价指导意见以及贵方提供的相关资料，遵循房地产估价原则， 我们对估价对象进行了实地查勘，查阅了有关文件、产权资料和其他相关 资料，完成了现时条件下可以进行的评估工作程序。 估价对象为*有限公司所属的位于*市*经济开发区（奥迪汽车 维修站）2 幢房地 产，房屋 总建筑面积 15021 平方米，土地使用权面积 14580 平方米。 估 价 目 的 是 为 确 定 房 地 产 抵 押 贷 款 额 度 提 供 参 考 依 据 而 评 估 房 地 产 抵 押 价 值 。 我们采用比较法和收益法评估确定，估价对象在价值时点 2014 年 6 月 19 日满足假设及限制条件下，假定未设立法定优先受偿权利的市场 价值为 RMB 18175.41 万元； 根据委托方提供的法定优先受偿权利情况声明，截止至价值时点， 本次评估纳入评估范围的估价对象房地产未设立任何已抵押担保债权， 法定优先受偿款为 0 万元； 则， 房地产抵押价值：RMB18175.41 万元（大写人民币壹亿捌仟壹佰柒 拾伍万肆仟壹佰元整）； 4 其中： 土地价值：RMB889.38 万元（大写人民币捌佰捌拾玖万叁仟捌佰元 整）； 房产价值：RMB17286.03 万元（大写人民币壹亿柒仟贰佰捌拾陆万 零叁佰元整）。 注：房产价值等于房地产总价值扣除土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、 建筑安装工程费、二次装修价 值、室外工程 费、管理 费、投资利息、销售税费、开发利 润等。 评估的详细结果和有关说明，请见以下房地产估价结果报告。 特此函告！ 武汉*房地产估价有限公司 法定代表人：* 2014 年 6 月 27 日 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 i 目 录 注册房地产估价师声明 1 估价假设和限制条件 2 房地产估价结果报告 5 一、估价委托人 .5 二、房地产估价机构 5 三、估价目的 .5 四、估价对象 .5 五、价值时点 .8 六、价值类型 .9 七、估价原则 .9 八、估价依据 .10 九、估价方法 .11 十、估价结果 .12 十一、变现能力分析 13 十二、风险提示 .14 十三、注册房地产估价师 .16 十四、实地查勘期 16 十五、估价作业期 16 附 件 17 1、房地产估价委托函 复印件 .17 2、位置示意图 .17 3、估价对象照片 .17 ii 4、国有土地使用证（黄陂国用（ 2011）第 1003 号）复印件 17 5、总平面布置图（含经济 技术指标）复印件 17 6、*有限公司“ 盘龙城奥迪汽车维修站”建筑核位红线图复印件 17 7、建设工程规划许可 证（武规（陂）建【2014】018 号）复印件 17 8、法定优先受偿权利情况声明 复印件 .17 9、估价委托方企业法人 营业执照复印件 17 10、房地产估价机构营业执照复印件 17 11、房地产估价机构资质证书复印件 17 12、注册房地 产估价师资格证书复印件 .17 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 iii 房地产估价技术报告 18 一、估价对象描述与分析 .18 二、市场背景描述与分析 .20 三、估价对象最高最佳利用分析 21 四、估价方法适用性分析 .24 五、估价测算过程 25 六、估价结果确定 39 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 1 注册房地产估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： （一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假 记载、 误导 性陈述和重大遗漏。 （二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专 业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条 件的限制。 （三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估 价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 （四）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系 人没有偏见。 （五）我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、 房地 产估价基本术语标准以及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意 见和结论，撰写本估价报告。 （六）注册房地产估价师*对本估价报告中的估价对象进行了实地查 勘。 （七）没有人对本估价报告提供重要专业帮助 注册房地产估价师 姓 名 注册号 签 名 日 期 * 42200* * 4220* 2 估价假设和限制条件 （一）一般假设 1、本次评估是以估价 对象在价值时点时的状况为依据进行的。 2、委托方应当如实提供估价所必需的情况和资料，并对所提供的情 况和资料的真实性、合法性和完整性负责。本报告即以委托方提供的估价 资料真实合法为前提，若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。 3、本次评估假定估价 对象已经处在交易过程中，可以模拟市场状况 进行估价。 4、本次评估假定估价 对象所处市场为公开市场，在该市场上交易双 方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，双方的交易行为 都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 5、本估价报告结果以估价 对象不改变现状用途并能保持目前的使用 方式和条件为前提。 6、估价人员对估价对 象的现场查勘仅限于对估价对象的外观和使用 状况的一般性查看，未对主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试。 本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为 前提。 7、假设在价值时点后，国家的产业政策、金融政策、税收政策等宏观 环境相对稳定；估价对象现时状况和内外部条件无重大变化。 8、在估价过程中，我 们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该 物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理 协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 3 9、至价值时点， 估价对象已竣工并作为奥迪 4S 店投入使用，但房屋 尚未办理产权证件，本次评估假定估价对象建筑物能在今后办理产权登 记手续、支付相关费用，取得合法产权证书为估价前提，评估结果中未扣 除办理登记手续应缴纳的相关税费。报告使用人应对此引起相当关注。 10、本次评估结果包含估价对象室内的二次装修价 值。 （二）不确定事项假设 1、因委托方没有提供原始的产权证明资料，仅提供了复印件。本次 估价，估价人员未能查看与之相关的产权证件原件，无法对其权属证明材 料及其记载的内容进行核实。本次评估，估价人员不保证影印件与原件的 一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证 明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。 2、本次评估，估价 对象建筑面积是根据委托方提供的建设工程规 划许可证（武规（陂）建【2014】018 号）及其 *有限公司“ 盘龙城奥迪汽 车维修站”建筑核位 红线图 确定为 15021 平方米，本次 评估以此为评估 前提，若与房产主管部门认定的建筑面积不符，则评估结果应作相应调整。 （三）背离实际情况假设 估价对象国有土地使用证证载土地用途为工业用地。至价值时点， 估价对象现作为奥迪汽车 4S 店对外经营，本次评估以估价对象现状用 途商业服务进行评估，本次估价以此设定为评估前提，报告使用方应引起 相当关注。 （四）估价报告使用限制 1、本报告所确定的房地 产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条 件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现、处置费用、交易税费 等因素的影响，提请报告使用者给予关注。 4 2、本报告的估价结果是在本次 评估特定的估价目的下形成的，不对 其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。 3、本报告的估价结果是估价 师通过专业测算提出的公允评估意见， 而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。 4、本报告的估价结果是在正常市 场状况条件下形成的，未考虑国家 宏观经济政策发生变化及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的 影响。 5、本报告必须完整使用方 为有效， 对仅使用本报告中部分内容而可 能导致的损失，本评估机构不承担责任。 6、本报告的使用期限自估价 报告出具之日起为一年。在使用期限内 实现估价目的时，可以评估结果作为价格参考依据。超过使用期限范围或 在使用期限范围内估价对象的市场价格有较大变化的，需另行评估。 7、本报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经本评估机构 许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分 内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。 8、本报告由武汉*房地 产估价有限公司负责 解释。 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 5 房地产估价结果报告 一、估价委托人 单位名称：* *有 限 公 司 注册地址：*经济开发区 法人代表：* 注册资本：贰仟贰佰万元整 实收资本：贰仟贰佰万元整 公司类型：有限责任公司（法人独资） 联 系 人：* 联系电话：* 经营范围：企业管理；投资咨询、商务咨询；房屋租赁。 （国家法律规定 需要审批的项目凭许可证在许可证有效期限内经营）* 二、房地产估价机构 单位名称：武汉*房地产估价有限公司 法定代表人：* 住 所：* 资质等级：国家一级 资格证号：* 三、估价目的 本次评估是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产 抵押价值。 四、估价对象 （一）实体状况 6 1、位置状况 估价对象为*有限公司所属的位于*市*经济开发区巨龙大道武 汉盘龙汽车城奥迪汽车维修站，房屋总建筑面积 15021 平方米，土地使 用权面积 14580 平方米。 估价对象位于*市*经济开发区巨龙大道武汉盘龙汽车城。其所 在地东面邻盘龙汽车城保时捷维修站，南面临巨龙大道，西面邻佳海都市 工业园，北面 临宋岗二路。估价对象所在小区有 291 路、298 路 2 路公交 线路途经， 对外交通一般。 2、武汉盘龙汽车城简 介 武汉盘龙汽车城由武汉康顺集团于 2003 年投 资兴建，是一座占地 430 亩 的大型进口汽车品牌销售服务博览中心。时至今日，盘龙汽车城已 集合了宾利、保时捷、宝马、宝 马 MINI、进口大众、捷豹、路虎、克莱斯勒、 道奇、JEEP 、雷克萨斯、凯迪拉克等众多高档轿车品牌，为车迷们提供一 个集上车、 购车、修 车 及领略世界车文化于一体的“ 一站式服务”休闲中心。 3、估价对象概况 根据估价人员现场查勘及委托方提供的相关资料，本次估价对象为 “盘龙 城奥迪汽 车维修站”奥迪汽车维修站、保安亭，钢结构，建成于 2014 年。 奥迪汽车维修站整体 3 层，局部有夹层，檐口高度约为 7.5 米，建筑 面积为 15012 平方米；保安亭层数 1 层，建筑面积 9 平方米，估价对象总 建筑面积 15021 平方米。土地使用权面积为 14580 平方米。 估价对象外墙部分为 1.5 厚深灰色六角孔镀锌钢板，加中空玻璃幕 墙，部分为 彩钢板喷涂金属氟碳漆，钢结构屋架，柱、梁、屋架采用工字钢， 电线暗敷，上水、下水、照明、通风设施齐全。 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 7 估价对象分为展示区、维修车间及办公服务区，各部分装修情况如下： 展示区：天棚为矿棉吸音板，配扣顶专用射灯；墙柱面为磨光金属漆， 墙面为玻璃幕墙；地面部分铺烟米色 600mm*600mm 抛光砖、部分铺复 合木地板；室内楼梯为花岗岩踏步，楼梯侧面钢化玻璃，不锈钢栏杆扶手。 办公区域：贵宾休息室天棚采用矿棉吸音板吊顶并配置有小型射灯； 内墙部分干挂大理石、部分为钢化磨砂玻璃墙；地面铺实木地板。办公室 及会议室天棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶，格栅式日光灯；内墙部分刷白色乳 胶漆、部分为钢化玻璃墙隔断；地面铺高级防滑地板砖。卫生间墙面高级 面砖到顶，石膏板吊顶，地面铺高级防滑地砖，配有 20mm 钢化磨砂玻璃 全玻洗脸台、 墙面银镜、暗水箱座便器；室内铝合金 12mm 钢化玻璃窗， 室内铝合金门。 维修区域：天棚为钢结构檩条和钢屋面板组成，配德国索恩吊灯，墙 面刷白色乳胶漆，地面刷银灰色耐磨漆。整栋安装有中央空调系统。 据现场查勘，建筑物结构状况良好，地基基础有足够承载能力，无不 均匀沉降，墙体防水层、保温层、隔 热层完好，上下水管道畅通，电器设备 线路装置完好，设备能正常使用，其整体维修保养情况较好。 （二）权属状况 1、房地产权利状况 估价对象土地使用权人为*有限公司。 2011 年 1 月 27 日，*有限公司依法取得由 *市黄陂区人民政府颁 发的估价对象土地的国有土地使用证，土地使用证编号为：黄陂国用 （2011）第 1003 号，土地使用权人为*有限公司，土地坐落于*经济开 发区，土地用途为工业用地，图号/，地号 /，土地使用 权类型为出让，土地 8 终止日期为 2054 年 12 月 30 日，截止至价值时点，土地剩余使用年限 为 40.53 年。 估价对象地上房屋目前尚未办理房屋所有权证。 2014 年 4 月 2 日， *有限公司依法取得估价对象建设工程规划许 可证（武规（陂）建【2014】018 号），建设项 目为“ 奥迪汽车维修站”，建设 单位为* 有限公司，建设位置为*经济开发区，建设规模为 15021 平方 米。 2、他项权利状况 根据委托方提供的法定优先受偿权利情况声明，截止至价值时点， 纳入本次评估范围内估价对象为发现有抵押、担保及第三方租赁等他项 权利状况。 （三）区位状况 估价对象位于*市*经济开发区巨龙大道武汉盘龙汽车城。其所 在地东面邻盘龙汽车城保时捷维修站，南面临巨龙大道，西面邻佳海都市 工业园，北面 临宋岗二路。估价对象所在小区有 291 路、298 路 2 路公交 线路途经， 对外交通一般。 估价对象所在区域的盘龙汽车城是华中地区首家以进口车销售服务 为主的汽车 4S 店大卖场 ，总占地 430 亩，建筑总面积高达 7 万多平方米， 分为 4S 专卖店、汽车博览中心、物流仓储中心、 综合配套服务四个功能 分区，并配有大型试车道和汽车文化、休闲娱乐设施。共有进口大众、上 海大众斯柯达、萨博&欧宝、保 时捷、广汽丰田、捷豹路虎、宾利、道奇、宝 马、奔驰等多个个品牌的 4S 店。 五、价值时点 2014 年 6 月 19 日 根据房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值时点原则上为完 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 9 成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 本次评估确定价值时点为 2014 年 6 月 19 日，与实地查勘日一致。 六、价值类型 根据房地产抵押估价指导意见及估价目的，本次评估的房地产抵 押价值设定为估价对象在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优 先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款。 其中，法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定 优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价 款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 考虑到本次评估是为银行审批企业贷款额度而提供价值参考，故不 考虑已设抵押权对评估价值影响，即本次评估的抵押价值为假设估价对 象未设定优先受偿权利下的市场价值。 七、估价原则 房地产抵押估价应遵循以下原则： 1、独立、客 观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利 害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所 谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在 估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估 价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易 或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 3、价值时点原则 价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。 10 估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值， 在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地 产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折 算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到 房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。 4、替代原则 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经 济学原理。同时也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房 地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。该客 观合理的价格和价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格， 房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格 来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。 5、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其 作出判断时， 应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考 虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 6、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原 则。即房地 产在法律上允许、技术上可能、 财务 上可行并使价值最大的合 理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据 （一）行为依据 房地产估价委托函 （二）法规依据 1、中华人民共和国物 权法； *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 11 2、中华人民共和国城市房地 产管理法； 3、中华人民共和国土地管理法 ； 4、中华人民共和国担保法 ； 5、城市房地产抵押管理 办法； 6、房地产估价规范（ GB/T50291-1999）； 7、房地产估价基本术语标 准（GB/T50899-2013 ）； 8、房地产抵押估价指 导意见； 9、国家和省市政府颁发 的其他有关法规和政策文件。 （三）取价依据 1、*市造价管理站市造价管理站关于 发布武 汉地区建筑安装工程 2014 年一季度造价指数的通知（武建价【2014】5 号）。 2、*市搜房网及*市 亿房网搜集的房地产租赁及交易案例资料等。 （四）产权依据 1、国有土地使用证黄陂国用（ 2011）第 1003 号； 2、总平面布置图（含经济 技术指标）； 3、*有限公司“盘龙城奥迪汽车维修站”建筑核位 红线图； 4、建设工程规划许可 证（武规（陂）建【2014】018 号）； 5、估价委托方企业法人 营业执照； 6、估价委托方提供的其他有关资料； 7、房地产估价机构收集的其他相关 资料。 九、估价方法 根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开 发法、成本法以及基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产估 价规范的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特 点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行估价。 12 （一）估价思路 根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认 真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对 估价对象的实际情况，经过反复研究决定，本次估价采用比较法和收益法 两种估价方法分别对估价对象进行评估。最后将两种估价方法求得的估 价结果进行综合分析处理，确定估价对象的最终评估价值。 （二）方法定义 1、收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘 数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 2、比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根 据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格 的方法。 十、估价结果 我们采用比较法和收益法评估确定，估价对象在价值时点 2014 年 6 月 19 日满足假设及限制条件下，假定未设立法定优先受偿权利的市场 价值为 RMB 18175.41 万元； 根据委托方提供的法定优先受偿权利情况声明，截止至价值时点， 本次评估纳入评估范围的估价对象房地产未设立任何已抵押担保债权， 法定优先受偿款为 0 万元； 则， 房地产抵押价值：RMB18175.41 万元（大写人民币壹亿捌仟壹佰柒 拾伍万肆仟壹佰元整）； 其中： *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 13 土地价值：RMB889.38 万元（大写人民币捌佰捌拾玖万叁仟捌佰元 整）； 房产价值：RMB17286.03 万元（大写人民币壹亿柒仟贰佰捌拾陆万 零叁佰元整）。 注：房产价值等于房地产总价值扣除土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、 建筑安装工程费、二次装修价 值、室外工程 费、管理 费、投资利息、销售税费、开发利 润等。 十一、变现能力分析 变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条 件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分 割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的 市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清 偿顺序。 （一）通用性 估价对象土地证载用途为工业用地，但其地上建筑物现状作为汽车 4S 店使用，其建造过程中受到企 业的特定需求限制， 结构、平面布置等 与标准工业厂房存在一定差异，故作为其他用途使用的可能性不大，通用 性一般。 （二）独立使用性 估价对象为敞开式布局、形状规则，并辅有独立的消防通道及楼梯， 可以独立使用。 （三）可分割转让性 估价对象为一个功能完整的不宜分割转让的整体，分割使用会对使 用产生严重影响。 14 （四）变现时间及处置税费 估价对象面积较大，变现时受影响因素较多，故与一般房地产相比变 现时间较长。 假定估价对象抵押房地产在价值时点以评估价格（18175.41 万元） 进行处置变现，则处置过程中可能发生的主要有关费用如下： 处置税费一览表 序号 费用名称 标准 费用总额（万元） 1 营业税及附加 成交价格5.8% 1054.17 2 印花税 成交价格 0.05% 9.09 3 评估费用 按国家标准收取 9.07 合计 1072.33 注：1、假 设评 估价格即为成交价格。 2、以上 处 置税费为价值时点房地产处置时发生的主要有关费用，具体金额 以处置时实际发生数为准。 综上所述，结合房地产的不可移动性及价值高大性，参考同类房地产 拍卖处置案例，假定估价对象在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的 价格与评估价值将存在一定的差异。 十二、风险提示 1、因时间变化，可能存在多种风险导致抵押房地产的抵押价值发生 变化： （1）相关当事人的生产经营 活动中，因正常或非正常使用、维护不善 及不能获得赔偿的意外事故等使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重 减损； （2）因社会环 境、 经济环 境、法律 环境变化导致房地产市场的供求关 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 15 系发生结构性或根本性变化进而使抵押房地产的价值发生减损； （3）因相关法律法规变 化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定 抵押，出现 已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生 较大减损的情形。 2、一般而言，房地 产抵押贷款中，与房地产本身直接相关的、能够给 贷款方带来损失可能性的主要情形有： （1）由于房地产管理体制、社会征信机制等方面的原因，使得房地产 所有者或使用者有可能无权抵押房地产或者在抵押了房地产之后还可以 几乎很少受到限制地将其出租、转让和重复抵押，从而将贷款方拖入漫长 的司法诉讼程序中； （2）由于房地产管理体制、司法 执行力度、社会保障机制等方面的原 因，有可能出现本应优先受偿的抵押权沦落为一般的返还请求权的情形 或者官司胜诉却迟迟无法执行的情形。 3、房地产抵押估价有着独特的价 值形成过程，估价过程更加谨慎、 保守，因而既不能将其它房地产估价报告的评估价值作为房地产抵押价 值，也不能将房地产抵押估价报告的结论与其它房地产估价报告的评估 价值作简单比较，更不能将房地产抵押估价报告的结论作其他用途。 本估价报告房地产抵押价值的得出是建立在一个逻辑严密、系统完 整的评估测算过程的基础上的，因此应合理使用本评估价值、完整使用本 估价报告。 4、与通常的抵押贷款期限相比，房地产市场的周期相对要长得多， 所以一般地，在贷款期限内抵押房地产的市场价格变化所产生的影响较 小。但房地产既是一种生产资料，更是一种基本生活资料，其价格显然对 国家法律政策制度、国内外政治经济状况的变化有极大的弹性。无疑，在 国家法律政策制度不断完善、国内外政治经济状况相对复杂的今天，有必 16 要适时对房地产抵押价值进行再评估。 5、本次评估在价值时 点不存在明显预期可能导致房地产抵押价值下 跌的因素，但报告使用人应对房地产抵押价值未来下跌的风险保持谨慎 及关注。 十三、注册房地产估价师 姓 名 注册号 签 名 * 42200* * 4220* 十四、实地查勘期 本次估价实地查勘时间为 2014 年 6 月 19 日。 十五、估价作业期 本次估价工作时间自受理估价委托之日 2014 年 6 月 19 日起，至 2014 年 6 月 27 日出具估价 报告时止。 *15021 平方米房地产抵押价格评估 *房地产估价有限公司 17 附 件 1、房地产估价委托函 复印件 2、位置示意图 3、估价对象照片 4、国有土地使用证（黄陂国用（ 2011）第 1003 号）复印件 5、总平面布置图（含经济 技术指标）复印件 6、*有限公司“盘龙城奥迪汽车维修站”建筑核位 红线图复印件 7、建设工程规划许可 证（武规（陂）建【2014】018 号）复印件 8、法定优先受偿权利情况声明 复印件 9、估价委托方企业法人 营业执照复印件 10、房地产估价机构营业执照复印件 11、房地产估价机构资质证书复印件 12、注册房地 产估价师资格证书复印件 18 房地产估价技术报告 一、估价对象描述与分析 （一）实体状况 根据估价人员现场查勘及委托方提供的相关资料，本次估价对象为 “盘龙 城奥迪汽 车维修站”奥迪汽车维修站、保安亭，钢结构，建成于 2014 年。 奥迪汽车维修站整体 3 层，局部有夹层，檐口高度约为 7.5 米，建筑 面积为 15012 平方米；保安亭层数 1 层，建筑面积 9 平方米，估价对象总 建筑面积 15021 平方米。土地使用权面积为 14580 平方米。 估价对象外墙部分为 1.5 厚深灰色六角孔镀锌钢板，加中空玻璃幕 墙，部分为 彩钢板喷涂金属氟碳漆，钢结构屋架，柱、梁、屋架采用工字钢， 电线暗敷，上水、下水、照明、通风设施齐全。 估价对象分为展示区、维修车间及办公服务区，各部分装修情况如下： 展示区：天棚为矿棉吸音板，配扣顶专用射灯；墙柱面为磨光金属漆， 墙面为玻璃幕墙；地面部分铺烟米色 600mm*600mm 抛光砖、部分铺复 合木地板；室内楼梯为花岗岩踏步，楼梯侧面钢化玻璃，不锈钢栏杆扶手。 办公区域：贵宾休息室天棚采用矿棉吸音板吊顶并配置有小型射灯； 内墙部分干挂大理石、部分为钢化磨砂玻璃墙；地面铺实木地板。办公室 及会议室天棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶，格栅式日光灯；内墙部分刷白色乳 胶漆、部分为钢化玻璃墙隔断；地面铺高级防滑地板砖。卫生间墙面高级 面砖到顶，石膏板吊顶，地面铺高级防滑地砖，配有 20mm 钢化磨砂玻璃 *15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 19 全玻洗脸台、墙面银镜、暗水箱座便器；室内铝合金 12mm 钢化玻璃窗， 室内铝合金门。 维修区域：天棚为钢结构檩条和钢屋面板组成，配德国索恩吊灯，墙 面刷白色乳胶漆，地面刷银灰色耐磨漆。整栋安装有中央空调系统。 （二）权属状况 1、房地产权利状况 估价对象土地使用权人为*有限公司。 2011 年 1 月 27 日，*有限公司依法取得由 *市黄陂区人民政府颁 发的估价对象土地的国有土地使用证，土地使用证编号为：黄陂国用 （2011）第 1003 号，土地使用权人为*有限公司，土地坐落于*经济开 发区，土地用途为工业用地，图号/，地号 /，土地使用 权类型为出让，土地 终止日期为 2054 年 12 月 30 日，截止至价值时点，土地剩余使用年限 为 40.53 年。 估价对象地上房屋目前尚未办理房屋所有权证。 2014 年 4 月 2 日， *有限公司依法取得估价对象建设工程规划许 可证（武规（陂）建【2014】018 号），建设项 目为“ 奥迪汽车维修站”，建设 单位为* 有限公司，建设位置为*经济开发区，建设规模为 15021 平方 米。 2、他项权利状况 根据委托方提供的法定优先受偿权利情况声明，截止至价值时点， 纳入本次评估范围内估价对象为发现有抵押、担保及第三方租赁等他项 权利状况。 （三）区位状况 估价对象位于*市*经济开发区巨龙大道武汉盘龙汽车城。其所 在地东面邻盘龙汽车城保时捷维修站，南面临巨龙大道，西面邻佳海都市 20 工业园，北面临宋岗二路。估价对象所在小区有 291 路、298 路 2 路公交 线路途经，对外交通一般。 估价对象所在区域的盘龙汽车城是华中地区首家以进口车销售服务 为主的汽车 4S 店大卖场 ，总占地 430 亩，建筑总面积高达 7 万多平方米， 分为 4S 专卖店、汽车博览中心、物流仓储中心、 综合配套服务四个功能 分区，并配有大型试车道和汽车文化、休闲娱乐设施。共有进口大众、上 海大众斯柯达、萨博&欧宝、保 时捷、广汽丰田、捷豹路虎、宾利、道奇、宝 马、奔驰等多个个品牌的 4S 店。 估价对象作为估价对象土地证载用途为工业用地，地上房屋实际作 为 4S 店使用，符合合法使用原 则。估价对象房屋属全新房，整体维护良 好，功能齐备 。根据 评 估人员的调查了解，与估价对象处于同一区域内的 其他类似房地产，均作为汽车 4S 品牌店使用，房屋布局 较为合理。随着 入住品牌的不断增多，估价对象房屋升值潜力较大。 二、市场背景描述与分析 汽车主题商业地产新业态发起人郑刚先生，对中国汽车行业发展和 房地产行业发展有自己独到的见解，提出了汽车主题商业地产概念。他认 为产权式汽车商铺是汽车行业与产权式商铺的完善结合，以实力雄厚的 品牌汽车作为投资后盾，成为炙手可热的商铺投资新热点，作为一种极具 投资价值的产品，产权式汽车商铺以长期稳定的商业回报优胜于普通商 铺。 这种新 业态即将汽车零售、汽车服务、汽车运动、休闲娱乐等关联项 目有机链接起来，成为一种全新的营业模式。它可以为消费者提供更多、 更好、更全的服务体验，并通过不同项目的有机结合形成庞大的消费链， 积聚人气， 为商家带来共享的客源，由此创造比传统业态更高的商业价值， 并且这种业态未来很可能成为汽车零售业态的主流。 *15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 21 汽车主题商业地产的开发运营模式，开拓了中国商业地产的又一片 蓝海。 其独特的发展运营方式为当前处于困境的中国汽车零售行业指明 了发展方向，它将催生中国汽车业界的“国美 ”和“万达” ，成为中国汽车主 题商业地产的优势品牌。汽车商业地产项目新业态将为中国消费者带来 全新的购车、用车、玩车体验，将引 领中国汽 车运动及汽车文化产业的大 发展，以利于调整城市布局并大力促进城市远郊及周边地区的开发，给城 市创造新经济增长点和新就业机会，其出现不仅是汽车与地产行业的星 星之火，更是产业整合，城市发展的新动力，具有不可估量的发展前景。 武汉盘龙汽车城充分吸收欧美发达国家汽车园区理念，从建筑风格、 功能设计、硬件设施到服务模式，完全符合国际标准，处于国内领先水平。 盘龙汽车城以其优越的地理位置、完善的服务设施、优惠的政策支持、 国际化的环境，将成为吸引世界知名汽车生产商、经销商的投资热点的综 合汽车服务场所。 综合以上分析，估价对象作为汽车商业房地产市场前景较好，具有一 定的市场发展空间。 三、估价对象最高最佳利用分析 所谓最高最佳利用，是房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可 行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。最 高最佳利用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发 强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都 试图充分发挥房地产的潜力。 衡量、判断估价对象房地产是否处于最高最佳利用状态主要应从下 列几个方面考虑： （一）法律上允许 22 最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律（包括法律、 行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）允许范围内的最高最佳利 用，这也是合法原则的要求。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是 否为法律所允许，如果是法律不允许的，应被淘汰。法律上允许要求估价 对象除符合法律、规章外，还应符合地方政策、区域发展规划和其他相关 的法律约束。本项目主要从以下几个方面对估价对象进行法律上允许的 分析。 1、法律、法 规 估价对象于价值时点已全部缴纳土地出让金，取得国有土地使用证 和建设工程规划许可证。估价对象在前期土地、规划、建设等手续的办 理过程中完全符合城市房地产管理法、 土地管理法和城乡规划法等 法律、法规 的要求。 2、行业发展政策 根据*市新一轮总体规划，武汉盘龙汽车城将定位于“多样化”“一站 式”服 务的发 展之路，成为新一代汽车城功能定位的代表；定位于国 际化 的配套服务。在盘龙汽车城，进驻汽车品牌均遵循“ 售后为先”这一规律， 所有进驻汽车品牌都必须建立标准的 4S 店，提供原装进口汽车售后配 件和优良的汽车服务；功能定位从以市场经营者中心向以市场消费者和 市场经营者共同为中心转化；汽车城的建设将诸如汽车博物馆、品牌文化 展示馆、培 训中心等宣传汽车文化、传播汽车只是的项目引入汽车城的建 设之中。 3、区域总体规划 武汉 盘龙城经济开发区地处*市黄陂区最南端，市区之北最近郊， 隔府河与 汉口相望，在武汉外环线和中环线之间，为阳逻深水港、 汉口火 车站、 武汉 天河国际机场之间的一个“金三角 ”，已成为*市一个重要的经 *15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 23 济增长带。2011 年， 汉正街整体搬迁 汉口北。2013 年， 武汉轨道交通 1 号线北延至盘龙城。 2011 年， 汉正街整体搬迁 汉口北，而盘龙城恰好处在汉口商圈的最 北端。这一机遇推动盘龙城的各项建设全面崛起，住宅以及商业配套的发 展几乎同步推进。2011 年 4 月，地铁一号线汉口北延长线工程破土动工。 堤角至汉口北地方铁路工程建成后， 汉口北到*市区只需要二十多分钟。 开发区将坚持超常规、跨越式发展的原则，结合比较优势和后发优势， 进行重点突破，努力建设成为武汉现代制造区，环境优美的生态居住区和 中外闻名的盘龙旅游区，打造中国第一龙城，类似上海浦东的武汉新城， 其具体定位是：科教产业区、生态居住区、现代制造区、盘龙旅游区。 综上，本项目的建设符合各项法律、规章和政策，顺应区域规划发展 方向，并已取得相关权属证书，在法律上是完全允许的。 （二）技术上可能 对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实 现，即不能把技术上无法做到的使用方式当作最高最佳利用。技术上可能 的分析主要为建筑施工的技术手段等能否满足要求。主要从宗地形状、地 质地形、建筑施工等方面进行技术上可能的分析。 因本次估价前提为保持现状继续使用，估价对象为已开发完成房地 产，不存在技术方面问题。 综上，本项目在技术上是完全可能的。 （三）财务上可行 对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行财务可行 性检验。通 过对项目建成后收益和成本的分析，考察和分析项目的盈利能 力，判断项 目的财务可行性。 24 经估价人员初步分析估算，本项目在财务上是完全可行的。 （四）价值最大化 在所有满足法律上允许、技术上可能、财务上可行的使用方式中，能 使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。即评 估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大 收益的使用方式的估价结果。 经分析，本次评估以估价对象现状用途商业服务进行评估符合合法 前提下的最高最佳使用。 四、估价方法适用性分析 根据房地产估价规范，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开 发法、成本法以及基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产估 价规范的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特 点及估价目的等适当选择，一般应采用两种或以上的方法进行估价。 （一）估价思路 根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认 真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对 估价对象的实际情况，经过反复研究决定，本次估价采用比较法和收益法 两种估价方法分别对估价对象进行评估。最后将两种估价方法求得的估 价结果进行综合分析处理，确定估价对象的最终评估价值。 （二）方法选择依据 1、估价对象同一供求圈内 类似房地产交易市场活跃，市场依据充分， 故可采用比较法进行估价。 2、估价对象属于收益性房地 产， 预期收益较易确定，故可采用收益 法进行估价。 3、估价对象属于已建成房地 产，且不存在重新开发、更新改造或改 *15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 25 变用途的可能，故无法采用假设开发法进行估价。 五、估价测算过程 （一）比较法 1、基本原理 比较法的基本原理是根据替代原则，将估价对象与在价值时点近期 有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当 的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。其公式为： 估价对象房地产价格可比实例价格（估价对象交易情况指数/可比 实例交易情况指数）（估价对象估价期日房地产价格指数/可比实例估价 期日房地产价格指数） （估价对象区域因素条件指数/可比实例区域因素 条件指数） （估价对象个 别因素条件指数/可比 实例个别因素条件指数） 2、搜集并选择可比实 例 搜集及选择的原则为： （1）是估价对 象的类似房地 产 所谓类似房地产，即与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、 档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 （2）成交日期与价值时 点相近，不超过一年 （3）成交价格为正常价格或可修正 为正常价格 有下述情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 有利害关系人之间的交易； 急于出售或购买情况下的交易； 受债权债务关系影响的交易； 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 相邻房地产的合并交易； 26 特殊方式的交易； 交易税费非正常负担的交易； 其他非正常的交易。 根据上述原则，评估人员搜集并选择了下述 3 个可比实例，其概况 见下表（详细情况见表可比实例资料）。 可比实例概况一览表 可比 案例 座落 物业名称 楼层 面积 （平方米） 交易日期 交易价格 （元/平方米） A 盘龙城经济开发区巨龙大 道 16 号 美景天城 1-2/2 120 2014.6.18 13750 B 盘龙城经济开发区刘店村 滠口村 汉口北国际商品交 易中心 1-2/4 201 2014.4.24 15420 C 盘龙城开 发区楚天大道（F天下旁） 汉口湖畔 1-2/2 775 2014.6.20 11970 3、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为正常的交易实例（即不存在上述 9 种交易情况之一），其交易价格无异常，故无需修正。 （2）交易日期修正：可比实例交易日期与估价时点相近，近期房地产 市场价格波动不大，故无需修正。 （3）区域因素修正 选取繁华程度、交通便捷度、环境状况、公共设施配套完备程度、城 市规划等区域因素修正，以估价对象的状况为 100，将实例与估价对象区 域因素进行比较。其中： A、繁 华程度 按繁华程度分为优、较优、一般、 较劣、劣 5 个级别，每相差一个级别 调减 2。 繁华程度根据距市、区商服中心距离、距高级商务区中心距离及商服 网点密度状况综合确定。 *15021 平方米房地产抵押价格评估 武汉天马东湖房地产估价有限公司 27 繁华程度修正表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 距市级商服中心距离 600 （600，1000） （1000，1500） （1500，2200） 2200 距区级商服中心距离 400 （400，700） （700，1000） （1000，1500） 1500 距高级商务区中心距离 600 （600，1000） （1000，1500） （1