沈阳某花卉交易中心项目建议书

沈阳 XXXX 花卉交易中心 项目建议书 沈阳 XX 农产品 物流有限公司 二 OO 九年十二月 目 录 第一章 概 论 . 4 一、项目名称及承办单位 . 4 二、建设单位概况 . 4 三、研究结论 . 5 第二章 项目提出背景与建设必要性 . 9 一、东 北及沈阳地区花卉市场现状及存在的问题 . 9 二、项目提出的背景 . 12 三、项目建设的必要性 . 13 第三章 市场需求分析 . 15 一、市场需求分析 . 15 二、交易品种及来源 . 16 三、市场启动的重大机遇 . 16 第四章 建设地址与建设条件 . 18 一、建设地址 . 18 二、建设地区概况 . 18 三、项目建设自然条件 . 19 四、配套条件 . 19 第五章 工程建设方案 . 21 一、建设规模 . 21 二、经营范围、经营方式和主要功能 . 21 三、总平面布置 . 22 第六章 项目实施计划与工程管理 . 24 一、实施进度计划 . 24 二、项目招标计划 . 24 第七章 投资估算与资金筹措 . 26 一、投资估算 . 26 二、资金筹措 . 26 第八章 经济效益分析 . 28 一、编制依据 . 28 二、经济效益分析 . 28 附图： 1、 规划图 2、 效果图 3、 人行、车行交通图 第一章 概 论 一、项目名称及承办单位 1、项目名称： 沈阳 XXXX花卉 交易中心 项目建议书 2、项目建设性质： 新建 3、项目建设单位 沈阳 XX 农产品物流有限公司 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 邮箱： 4、建设地点 沈阳市沈北新区 二 、建设单位概况 沈阳 XX 农产品物流有限公司成立于 2007 年 10月，位于沈阳市沈北新区蒲河街道蒲北路 135 号。注册资金 10000 万元， 以大宗农产品储运、综合农产品交易、农产品加工配送等为主要经营业务。 公司控股股东深圳市农产品股份有限公司是农产品流通领域首家通过国际 ISO9001： 2000 质量认证的总资产近 40 亿元、净资产 20 亿元的上市公司，连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司 50 强”。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产、加工、包装、储运、批发、拍卖、直销 、连锁零售经营、进出口贸易、物流配送及电子商务等多功能于一体，基本形成了符合现阶段我国农业产业化要求的产业体系和流通模式。近年来，公司加快了扩张的步伐，先后投资控股了深圳福田、南昌、上海、广西柳州、山东寿光、合肥、西安、北京、成都、长沙等地的大型农产品批发市场，初步形成了覆盖珠江三角洲、长江三角洲、京津唐渤海湾三角区、西北、中南和大西南地区的全国性批发市场体系。 公司主要经营范围：农产品批发市场及配套设施的开发、租赁、销售、经营；批发、零售；农产品及其制品；建设农产品批发市场以及物流配送中心、配套物业的 开发及经营管理、农产品物流服务；开展仓储 (不含危险品 )、搬运装卸、包装、配送、信息咨询等配套业务。 三 、研究结论 1、建设地址 该项目用地位于沈北新区蒲河新城内 ，处于沈阳市市区与沈北新区的过渡地带，距离二环线 20 公里，处于未来沈阳发展的主方向，区域内（沈北） 路网纵横交错。 2、建设规模 XX 东北花卉交易中心一期 规划用地 110 亩， 预留二期 170 亩，总建筑面积 80800平方米。 一期 总建筑总面积 49700 平方米， 其中， 盆栽绿植交易区 45000 平方米、 道路及停车场面积 27444 平方米 、鲜切花交易展示区 4700平 方米 。二期建筑面积 31100， 建设 鲜切花交易展示 区 13100 平方米，建设盆栽绿植交易区 18000 平方米。 根据 沈阳地区近年花卉产量、沈阳地区花卉辐射范围的市场需求量 ，以及沈阳市现 有市场最近几年的年交易量， 项目建成后可实现年交易 10 亿元，建设东北地区最大的花卉交易集散中心。 3、项目实施进度 该项目建设期计划为 2 年，计划于 2010 年 4 月份开工建设，预计 2011 年 12 月 一 、二 期 工程全部竣工。 4、劳动定员 本项目建成后需工作人员 20 人，其中管理人员 8 人，工作人员12 人。 5、投资估算 该项目工程总投资估算为 3650 万元，其中，固定资产投资 3500万元，铺底流动资金 150 万元。 5、资金筹措 由股东 投资 3500 万元。 6、效益结论 本项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展的要求。对充分发挥 沈阳市 区位、交通、资源优势，完善农副产品流通体系，形成 沈阳 XX 农副产品市场新格局，促进农副产品生产、加工，促进 当地 就业，增加社会效益，满足人民群众日益增长的消费需求，实现“商贸带动”战略，保障社会稳定，促进当地经济发展具有重要的作用。 本项目建成营业后，正常年份可实现营业收入 1360 万元，年均实现 利润 总 额 887.4 万元。投资利润率 12.2%。 上述各项指标良好，且经不确定分析，项目抗风险能力较强，因此项目在经济上是可行的。 7、主要经济指标表 详见表 1-1 主要经济指标表 主要经济指标表 表 1-1 序号 指标 单位 数量 备注 一 项目计算期 年 17 1 建设期 年 2 2 生产经营期 年 15 二 项目总投资 万元 3650 含铺底流动资金 1 固定资产投资 万元 3500 2 铺底流动资金 万元 150 三 劳动定员 人 20 四 正常年营业收入 万元 1360 第二章 项目提出背景与建设必要性 一、 东北 及沈阳 地区花卉市场现状及存在的问题 1、市场现状分析 国内花卉市场状况 花卉业作为一个新兴产业在我国虽起步较晚，但发展很快，真正获得飞速发展是改革开放以后。改革开放的政策及人民生活水平逐渐提高，对花卉需求增加，为花卉提供了广阔的市场，全国花卉种植面积、产值、创汇成倍增长，根据不完全统计：截止 2005 年全国有花卉市场 2586 个，企业 64908 个，其中种植面积在 3 公顷以上或年营业额在 500 万以上的大中型企业 8334 家，花农 1251313 户，从业人员 4401095 人，专业技术人员 132318 人。 目前我国花卉的种植面积和产量均居世界第一位；其中花卉种植面积已达到世界花卉生产总面积的 1/3。 十五期末，全国重点花卉产业初步形成，品种结构进一步优化。区域化产业形成了以云南、四川、江苏、浙江、海南为重点的南方热带、亚热带花卉生产区，以广东、福建为重点的南方热带观叶植物产业区，以浙江、四川、河南、河北为重点的观赏苗木产区，以北京、山东、河北为主的北方花卉产业区，以及以辽宁为中心的东北花卉产区。 沈阳花卉市场状况 近年来辽宁省和沈阳市花卉业蓬勃发展，方兴末艾 ，全省花卉种植面积达 180000 亩，年产种球 15000 万粒，切花 40000 万枝，花卉年产值突破 20 亿元。沈阳全市花卉种植面积达 30000 余亩，年产露地草花 100 余万盆，切花 15000 余万枝，形成了东北三省、内蒙 和 沈阳为中心的花卉集散地和销售地，培育出了东北花卉风向标式的两处市场 -以盆栽植物为主的沈阳上深市场和以鲜切花为主的的沈阳富美 莱 市场 。 富美莱 鲜花 市场 ： 富美莱市场的鲜切花（含切叶）批发业务的主体是以周边种植花卉的花农为主，还有一些从事南方（昆明）花卉的商户，主打品种以北方的百合、玫瑰、扶郎为主。 主要辐射东三省和内蒙地区。对南方有间接业务。年销售额在 二 亿元左右。 上深 盆栽 绿植 市场 ： 上深市场现有不标准花棚（窖）近 50个 ，占地 100 亩，经营 业户在 50 左右 （因场地不够，有些人是合租）。 市场年销售额在 2亿元以上，其中 广州、福建等地花卉达 600 车 ，每车货均价在 10 万元以上，销售额 在 1.0 1.2 亿元左右。 配材（盆、肥、土、资材、耗材等）年吞吐量近 700 车（集装箱），每车货均价在 6 万元左右，销售额过亿元。 通过两市场交易数据，可反映出东北三省花卉交易品种、价格、数量、质量的整体走势，影响东北地区 73 个大中城市 的花卉交易。 附 2-1 市场分布图 2、存在的问题 沈阳市内已有几 个较为成熟的花卉交易市场， 但从市场的规划布局、规模档次、配套设施、经营管理、服务保障等方面都不能适应花卉流通业的发展需要 ，主要 体现在以下几个方面 ： （ 1） 花卉市场建缺少统一规划 。 近年来 各地 政府加大 了 花卉产业发展 的推动力度 ， 但是重生产轻流通，花卉市场建设严重落后于花卉种植业的发展， 政府没有花卉市场统一建设的规划，现在有一个市场只确定搬迁，但新市场选址和规划建设都没有明确规划目标， 目前在东 北及内蒙四省区没有一个有相当影响力的 综合花卉交易市场，成为 了 严重制约东北地区花卉产业发展的瓶颈。 E A C G D F B H A:沈阳东北花卉大世界 B:沈阳福美莱花卉中心 C:沈阳上深花卉交易市场 D:沈阳北市花鸟鱼市场 E:沈阳北方花城 F:沈阳南湖花卉市场 G:沈阳小津桥花鸟鱼市场 H:沈阳三好古玩市场 （ 2）现有市场交易设施简陋、管理水平低下。从现有两个比较成熟的花卉市场来看，富美莱市场位于商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高、服务少；上深盆栽绿植市场 没有统一管理，经营户 各自为 营 ，缺少道路等 硬件 配套 ， 无法满足经营需要，经营户无法进行长期投入，只能着眼当前利益，使市场越做越 小 ， 规模逐步 萎缩。 （ 3） 市场 缺少信息、物流等基本配套服务。市场的信息流、物流完全由经营业户自己依靠各种渠道完成，成本高、效 率低 。 （ 4）现有市场缺少 餐饮、商务、银行等 商务 配套服务设施，市场没有保安、监控、仓储、保鲜设施等市场基本服务设备。 二、项目提出的背景 1、项目所在区域 运营 环境良好 沈阳市花卉种植面积超过三万亩，仅沈北地区距离项目地十公里内就有花卉种植面积近万亩。以 沈北五五村为 核心的花卉种植已成为当地农业种植的主导产业。 在沈阳及东北地区有很大的影响力。 因此，在沈北新区建立一个一级花卉市场的 环境非常好。 2、 项目所在地急需开发新项目 2007 年 9 月我司与 沈阳蒲河新城管委会签订了项目用地协议书，项目一期占地 403 亩， 项目 于 2008 年 4 月 28 日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成一栋冷库（ 5425 ）、一栋办公楼（ 2400 ）和部分配套公共设施建设，开发面积 50 亩左右。根据与沈北政府签定的协议和土地法相关要求 ，沈北新区 政府多次催促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作 小组于 2009 年 11月 14日向 农产品总公司发出咨询通知，要求书面回复双方签订协议书，并 发出缴纳土地闲置费通知书。 在此期间， 沈阳 XX 公司经过多次深入调研 ，认为沈北新区主要以 种植玉米、花生和花卉为主，种植蔬菜、水果数量偏小，常住人口数量 偏低， 项目地离市 中心区距离过远， 暂不具备大规模启动农贸市场的外部条件。为了 促进企业的自身发展并解决土地使用的面临的 问题，经过一年多的市场调研， 初步 确定建设东北地区最大的一级 花卉批发交易市场的意向 。 三、项目建设的必要性 1、 建设东北地区最大的花卉交易中心是 实施 网络化经营 战略 的重要举措。 总公司正在大力 实施 农产品网络化经营战略， 推进 XX 建设 目标，农产品公司在蔬菜、水果、粮油等传统农产品流通方面已经在全国初步建设了网络经营体系并取得了良好的经营业绩， 花卉作为重要的农产品，专业的花卉交易市场还是农产品公司经营网络体系的空白， 花 卉交易中心的建立必然对完善农产品网络体系， 扩大农产品公司在农产品流通行业的影响力、 巩固 行业的 龙头地位发挥重大的 促进作用。 2、 建设东北地区最大的花卉交易中心是企业发展的必然要求。 沈阳 XX 项目自开工建设以来，一直得到总公司和当地各级政府的关注，但由于宏观经济环境的变化导致企业经营环境发生重大变化，致使企业投资运营都遇到一定困难，原有的经营投资方案无法正常进行，企业 内在 经济效益无法保障， 经济和政策 压力 逐步加大，建设以农产品交易为主业 的 花卉交易市场是促进企业 快速 发展的保障。 3、建设东北地区最大的花卉交易中心 对 促进 当地农业 产业结构调整，增加农民收入，服务三农的 具有重大的推动作用。 花卉种植已经成为沈北地区农业的主导产业， 成为当 地 农民 收入的重要来源，但由于流通不畅，距花农最近的交易市场也要三十公里，好花卖不上好价格，增产不增收成了影响当地花卉种植业的最重要的障碍，东北地区最大的花卉交易中心的建设 后 ， 使花农能在最短的时间内将鲜花上市交易，最大限度的保证鲜花的品质，增加农民收入和调动农民 进行花卉种植的积极性，促进花卉产业的健康发展。 4、建设东北地区最大的花卉交易中心的建设对促进 当地 经济的发展具有重要的促进作用。 建一 个市场，兴一方经济。东北 花卉中心的运行对物流运输业、餐饮服务业、包装制造业以及信息、会展等相关产业有相当大的带动作用， 对带动沈北及周边地区的经济发展具有重大的促进作用 。 第三章 市场需求分析 一、市场需求分析 1、国内花卉需求预测 随着中国经济的发展，人民生活水平的提高，花卉消费将进一步增长，市场前景十分看好，市场发展空间巨大， 目前中国花卉消费的水平仍然很低，每年鲜切花人均消费仅一美元左右，不到日本每人年均消费量的三十分之一，并且东三省的花卉需求中，很大部分来自云南、广东、海南等花卉主产区。据有关机构预 测，中国花卉消费需求量每年将以百分之二十的速度递增。而且从国家制定的长期发展规划来看，到 2010 年，全国花卉产值将达到七百亿元人民币，到 2020 年，全国花卉产值达到一千亿元人民币。因此，发展花卉业仍然具有较大的生产潜力和市场空间。 2、东北 （沈阳） 花卉市场需求预测 目前，沈阳现有富美莱、 东 北花 卉大世界 、 南湖 、 小津桥 、上深等花卉市场十几家，花店近千家，花卉消费已进入较快的发展时期。另外，吉林、黑龙江及内蒙地区及辽宁的各个城市都在发展自己的花卉销售体系，并形成以沈阳为中心的集散、销售、物流中心。金融危机中，沈阳花卉业不但销量不减，而且收益好于往年，沈阳花卉消费已具备稳固的消费群体。 业内人士表示，目前沈阳每年存在近 十 亿元销量的鲜花需求。节日期间，居民的个性化消费日益突出，鲜花需求旺盛。除单位装饰、商家造景大量用花外，居民探亲访友也兴起送花的时尚。 二、 交易品种及来源 整个花卉市场建成后，将融 花卉交易、会展 、养护、 信息发布 、配送、服务为一体，形成辐射 东北三省 及内蒙地区的 的 花卉集散中心 。 交易品种 鲜切花、 盆栽 绿植 产品来源 鲜切花 以辽宁 地区花卉种植基地 为依托，引进昆明、福建等花卉主产区经营品种。 盆栽绿植以引进江浙地区品种和当地培植为主。目前沈阳市从事盆栽绿植的经营业主有一百多家， 经营面积达五百亩左右。 产品流向 通过花卉交易 、物流、信息平台，由花卉运销商将花卉销向东三省及内蒙地区 ， 同时在夏季部分鲜切花销往广东江浙等南方地区 。 三、市场启动 的重大机遇 1、 目前， 东北 地区没有一个有规模、上档次，具有相当 辐射能力和影响力 的 专业的花卉交易 市场平台。十几年前沈阳、吉林、哈尔滨等地区就开始呼唤大市场的出现，但沈阳是东三省 的咽喉，是政治、文化、经济、交通、物流、人才中心，在沈阳选址建设花卉交易中心比较 优势明显，辐射面广，衔接南北，沟通东西，长春、哈尔滨自然成为沈阳的二级和下游市场，前景十分明了。 2、 项目地 位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市的北部，附近有国道 010、 102 和京哈高速公路，区域内路网纵横交错，对于进入沈阳市区和出行东北各区域交通非常便利， 特别是适合北方客户的交通运输，区位优势非常优越。 3、沈北新区是沈阳地区最大的鲜 切花种植基地，需要一个大的花卉交易市场，在新区建一个花卉交易市场符合政府的产业发展方向，可得到政府的大力支持。 4、众多商户对建一个大的交易市场呼声甚高，上深花卉市场一直运筹搬迁到沈北地区，与我司 进行了多次探讨， 初步 达成 整体 搬迁意向，建好后将会成为我园区花卉交易市场的首批入住 经营者，大 大缩短了市场培育周期。 5、政府对花卉市场的关注和扶持正逐年加大。 几年前，沈阳市农委就提出了要把花卉种植面积提高和扩大到十八万亩，并针对花卉种植农户和企业给予了政策扶持，资金补贴，技术指导的具体措施，使沈阳地区的花卉种植达到 了一个历史的新水平， 为花卉交易中心的建设提供了坚实的基础。 第 四 章 建设地址与建设条件 一、建设地址 项目用地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市沈北新区的过渡地带，距离二环线 20 公里；处于未来沈阳发展的重点方向之一。园区北面紧邻蒲河大道，东面为辉山大街。同时附近有国道 101、 102和京哈高速公路。区域内路网纵横交错，沈北新区在目前六横六纵路网建设的基础上， 3 年内还将打造七横七纵。 二、建设地区概况 1、 区域环境 沈阳 地位： 东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，辽宁中部城市群（沈阳经济区）中心城市。 机遇： 沈阳的气候要优于 吉 林 和黑龙江，不光是花卉的种、养殖，在冬季时间上要少于吉、黑，成本上也相对减少。 规划： 沈阳市政府正式确定 ,到 2010 年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。 人口： 沈阳市总人口 740 万，城市人口 540 万；辽宁中部城市群(以沈阳为中心， 150 公里距离内包括鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭 )2300 万，城镇人口超过 65%。 辽宁省有 4223 万人，东北三省总人口 10769 万人 2、 区域环境 沈北 地位： 第四新区，享有市级经济管理权限。 人口： 40万， 17 万农民 . 三 、 项目建设 自然条件 夏季极端最高温度 38.3 冬季极端最低温度 -30.6 年平均温度 7.8 年平均降水量 755 毫米 主导风向、频率 冬季 N(13%) 夏季平均室外风速 2.9M/S 冬季平均室外风速 3.1M/S 基本雪压 0.4KN/M 基本风压 0.5M/M 地震基本烈度 7 度 四、配套条件 1、资源条件 中央对农村、农业、农民的关注和扶持正不断加大力度。辽宁、沈阳政府部门已明确要建大型花卉市场，因不光是商业运作，同 时来自花农、花商和花卉经营者以及不断扩大的花卉种植面积带来了现实压力，而建在市内现有的市场远远解决和满足不了矛盾和要求。 2、交通条件 项目用地地处沈北新区蒲河新城内，蒲河大道与辉山大街交汇处， 处于沈阳市区与沈北新区的过度地带，距离二环 20 公里， 交通十分 便捷。 项目所在区域 附近有国道 101、 102 和 沈大、沈阳环城等多条高速及 沈哈 、沈承、沈明、沈平等 4 条过境省级公路纵横交错、四通八达， 对于进出沈阳市区和出行东北各区域交通十分便利。 3、电力、通讯、供水、供热等条件良好 本项目用电可满足项目需要，用电由沈北新区 的变配电站的 10kV线架空引入。沈北新区的通讯已经实现了程控数字化，国际直拨、移动电话、无线寻呼、特快专递、因特网等业务已普及，可满足本项目通讯要求。沈北新区区域内的水、气及市政排水等基础设施也相应齐全，可满足项目 需要。 第 五 章 工程建设方案 一、建设规模 XX 东北花卉交易中心一期规划用地 110 亩，预留二期 170 亩，总建筑面积 80800 平方米。 一期总建筑总面积 49700 平方米，其中，盆栽绿植交易区 45000 平方米， 鲜切花交易展示区 4700 平方米， 道路及停车场面积 27444 平方米 （ 包括 7300 加工配送区） 。二期建筑面积 31100，建设 鲜切花交易展示 区 13100 平方米，建设盆栽绿植交易区 18000 平方米。 二、经营范围、经营方式和主要功能 1、经营范围 主要从事 鲜切花 、 盆栽绿植的交易、展示、 电子商务。 交易市场有关的信息咨询、商业服务。 鲜切花、绿植的配送。 与花卉交易相关产业 。 2、经营方式 鲜切花交易 实行佣金制，采取统一电子结算， 推行电子交易系统 。 绿植交易实行租金 制，交易区 花窖 收取场地租赁费 ，并逐步实行与佣金 制结合 的经管方式 。 3、主要功能 批发功能 包括市 场内的鲜切花、绿植等的批发交易。 仓储功能 包括批发、配送的中转、储存场所。 配送功能 包括了花卉的分装及周边各市场的送货。 配套设施 包括水、电、污水处理等。 商务区 作为整个市场运营管理的枢纽，是整个市场管理中心、信息中心。 三 、总平面布置 1、平面布置原则 根据沈阳大型花卉批发市场的品种繁多、日交易量大的特点，按交易流程需求和目前项目用地现有条件及有关设计规范进行合理布局、分类划区。场内交通流向明确，道路畅通。商品交易实现统一计量、统一结算、统一调配仓贮及公共设施。 2、功能划分 本项 目总占地 280 亩，花卉市场分绿植交易区、名优花卉展示区、仓储、加工配送区及管理生活配套等几部分。整个用地呈长方形，东西长，南北较窄。在整个平面布置上以交易和配货相结合， 分南北两侧布置。南侧为交易区，东北侧为仓储配货区，西北侧为花卉展示区。商务中心设置办公、管理服务、信息结算中心等。 根据项目所征场地以及周边交通等条件 作出的 ， 力争做到布局合理 ， 交通运输方便 ， 交易流程顺畅 ， 便于经营管理 ， 符合卫生要求 ， 场区内整齐美观，同时满足消防要求。 3、总平面主要设计指标 本市场的总平面主要设计指标如下： 总平面主要设计指标 序号 项目名称 单 位 指 标 备 注 1 整个市场占地面积 亩 280 2 市场建筑面积 m2 80800 3 容积率 0.43 4 建筑系数 % 5 绿化率 % 15.6 第 六 章 项目实施计划与工程管理 一、实施进度计划 1、 2010 年 4 月 8 月，建造完成 50 个 盆栽 绿植 交易区 、 4700平方米鲜切花交易展示区 和配套的道路、停车场。 2、 2011 年 4 月 8 月，建造 完成 20 个 盆栽绿植交易区 和 13100平方米 鲜切花交易展示 区 。 二 、项目招标计划 按照国务院办公 厅国办发 200034 号文件，考虑到本项目的筹办单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托沈阳市建设工程交易中心进行招标。如有需要，筹办单位拟聘请有资质的中介部门进行预决算跟踪。 招标基本情况表 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 招标范围 招标 估算 金额 (万元 ) 投标单位 资质 等级要求 拟划分 标段 (个 ) 委托招标 自行招标 公开招标 邀请招标 全部招标 部分招标 设计 甲级 1 安装 工程 一级 多 监 甲级 1 理 重要 设备 一级 多 重要 材料 一级 多 情况说明： 建设项目单位盖章 2010 年 月 日 第 七 章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 该项目工程总投资估算为 3650 万元， 其中，固定资产投资 3500万元，铺底流动资金 150 万元。 1、建筑面积 80800 平方米 ，投资额 3500 万 。其中： 盆栽绿植交易栅 63000 平方米（ 70 个），每个造价 17.5 万元，共投资 1225 万 元； 停车场和道路 27444 平方米，每平方米造价 150 元估算，共投资411.7万元； 鲜切花交易展示 厅 17800 平方米，每平方米造价 1050 元估算，共投资 1869 万元 。 2、流动资金估算 根据本项目特点， 第一 年需 铺底 流动资金 150万元 . 3、项目总投资估算 项目上报总投资等于 固定资产投资 、流动资金 二 项之和，估算值为 3650 万元。 二、资金筹措 由股东按股本比例增资投入 3650 万元 （含铺底流动资金 150万） 。 详见表 7-1 投资计划与资金筹措表 投资计划与资金筹措表 表 7-1 单位：万元 序号 年份 项目 建设期 生产经营期 1 2 3 4 5 6 一 投资计划 1930 1720 1 固定资产投资 1780 1720 2 流动资金 150 150 150 二 资金筹措 1 自筹资金 1930 1720 第 八 章 经济效益分析 一、编制依据 该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的建设项目经济评价方法与参数，现行财税制度，建设单位提供的有关资料等。 二、经济效益分析 1、计算期 该项目建设期为 2 年 ，经营期 15年。 2、营业收入及税金 项目收入从 2010 年开始计入总收入，项目总收入测算为： （ 1）盆栽绿植区收入： 2010 年 8 月建成 50 个 盆栽绿植 交易区 并 投入运营 ， 2011 年再建20 个绿植交易区， 单价出租价格为 前三年（含建设期） 3 万元 /年 ，第四至六年 5 万元 /年，后四年按 8 万元 /年收取租金。 对首批整体搬迁的经营者实行优惠价格 ，前三年分别按比例 40%、 60%、 80%收取租金。 盆栽绿植区收入 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 以后 收入（万元） 60 150 220 350 350 350 560 （ 2）鲜切花交易收入 ： 鲜切花交易实行 佣金制， 按交易额 比率收取服务费。 鲜切花从 2011 年开始交易，收费比率前三年为 1%，三年后提到为 2%，五年后增加买方客户收取 1%的服务费，总费率达到 3%。 鲜切花交易量需要逐步培植，初期年交易额可达到 3000 万元，前逐年增加， 五年后可 实现 2 亿元的交易额。 鲜切花交易收入 估算 （ 3） 其它服务设施收入： 正常经营后，日进出车辆可达 200 台，按目前收费标准，大车10元，小车 5 元，。车辆停车费年收入为 50 万元。配套服务设施 50套，出租收入 150 万元。此项收入于正式运营后计入总收入 。 项目总收入： 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016- 收入（万元） 0 30 80 120 300 400 600 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016- 收入（万元） 80 200 450 670 850 950 1360 3、总成本费用 燃动力 本项目建成后，本项目新增年水、电消耗单价按当地价计算。其中经营户使用占 80%，公司实际水电费开支约占总支出的 20%，年燃动力 50 万元。 职工工资及福利 本项目定员 20人，年人均工资及福利 2.0万元，共计 40万 元。 折旧 本项目形成 固定资产（厂区道路） 412 万元，按 年限平均 法计算折旧，折旧年限 50 年，残值率为 5%，年提折旧 7.8 万元。 形成 固定资产（绿植大棚等） 3088 万元，按年限平均法计算折旧 ，折旧年限20 年，残值率 5%，年提折旧 146 万元。 摊销 本项目形成 土地无形资产摊销 7793 万元，按 50 年摊销， 残值率为 5%， 每年摊销费为 148 万元（土地按 19.3 万 /亩计提）。 维修费 维修费按折旧费用的 10%计。 其他费用 其他费用包括管理费、宣传费用、销售费用等，按营业收入的4%计取。 总成本费用 本项目正常年总成本费用 397.8 万元 . 4、利润 项目正常运营后，可实现年利润 887.4 万元。 5、 损益分析 根据总成本费用估算表和运营收入及税金估算表，编制本项目的损益表。 (1)按照沈阳市农业 相关优惠政策，项目分期运营后企业所得税采取“三免两减半”收取，即 2010 年 2013 年所得税全免， 2014 年2015 年所得税减半。 (2)本项目所得税率为 25.0%。 6、财务盈