房地产估价报告：商业房地产租赁价格估价

1、PAGE 8江苏济川房地产土地资产评估造价有限公司 - PAGE 30- 房地产估价报告 苏济估T字（2020）第07026号估价项目名称：泰州新恒建设发展有限公司所有的位于泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）的商业房地产租赁价格估价估价委托人：泰州新恒建设发展有限公司房地产估价机构：江苏济川房地产土地资产评估造价有限公司注册房地产估价师： 许翠萍（注册证书号：3220170165）王智斌（注册证书号：1319970004）估价报告出具日期：2020年07月26日致估价委托人函泰州新恒建设发展有限公司：我公司接受委托，对泰州新恒建设发展有限公司位于泰州市

2、医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）的商业房地产租赁价格进行了估价。房屋建筑面积为7537.85m。价值时点为2020年07月18日，价值类型为租赁价格，估价目的是为估价委托人确定租赁价格提供参考依据而评估房地产租赁价格。根据估价委托人提供的资料，我公司注册房地产估价师依据房地产估价规范、房地产估价术语标准等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正的原则，遵循必要的估价程序，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年07月18日的“对外租赁价格”为0.93元/ m .天。特别提示：1. 本估价报告使用期限自20

3、20年7月26日至2021年7月25日。2. 报告使用人在使用本报告之前须对估价报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产估价机构：江苏济川房地产土地资产评估造价有限公司法定代表人：许翠萍 致函日期：2020年07月26日目 录估价师声明5估价假设和限制条件6估价结果报告8 一、估价委托人8 二、房地产估价机构8 三、估价目的8 四、估价对象8 五、价值时点10 六、价值类型10 七、估价原则10 八、估价依据11 九、估价方法12 十、估价结果13 十一、注册房地产估价师17 十二、实地

4、查勘期17 十三、估价作业期17估价技术报告18 一、估价对象描述与分析18 二、市场背景描述与分析21 三、估价对象最高最佳利用分析26 四、估价方法适用性分析27 五、估价测算过程29 六、估价结果确定42附件44估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。三、我们与估价报告中的估价对象没有现实或者潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见

5、。四、我们是依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015房地产估价规范、GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准等房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。五、我们关注到估价委托人：对估价对象的物业、设备设施使用维护保养及承租期间相关运营费用，明确由承租方自行承担。六、注册房地产估价师王智斌已于2020年07月18日对本次估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和内部使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。七、注册房地产估价师及其所在的估价机构具备本估价业务所需要的专业胜任能力。除已在本估价报告中披露之外，

6、估价过程中没有人对估价报告提供专业帮助，也未依据相关专业意见。估价假设和限制条件一、一般假设1.根据估价对象的现状，认为维持现状继续利用最为有利，故本估价报告以维持现状前提进行估价。2.估价委托人提供了估价对象的国有土地出让合同等权属资料复印件，但未能提供权属证书原件。我公司对估价委托人提供的房地产权属资料进行了审慎的检查和尽职调查，估价对象面积、用途等数据与现场查勘情况相符，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，本报告以估价委托人提供的资料是合法、真实、准确和完整的为假设前提。若上述情况发生变化，需调整估价结果甚至重新估价。3.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污

7、染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。4.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)交易双方自愿地进行交易；(2)交易双方处于利己动机进行交易；(3)交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；(5)不存在双方因特殊兴趣而给予的附加条件。二、未定事项假设估价对象为商业房地产，未办理不动产权证，根据估价委托人提供估价对象的国有土地出让合同等权属资料复印件，本次评估假定估价对象权利人为泰州新恒建设发展有限

8、公司。三、背离事实假设据现场查勘，估价对象在价值时点已设定租赁权。根据估价委托人的要求，本报告未考虑租赁权对估价结果的影响。四、不相一致假设根据估价委托人对估价对象租赁条件的限制，估价对象不作餐饮、酒店住宿使用 ，故本次评估按照写字楼用途进行估价。五、依据不足假设无依据不足假设。六、估价报告的使用限制1.本估价报告仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不作他用；若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。2.本报告估价结果仅为估价委托人提供专业性的估价意见，该意见本身并无强制执行效力，估价人员仅对估价结果本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。3.本估价报告的使用期

9、限为自估价报告出具之日起壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或重新估价。4.未经估价机构书面同意，本估价报告不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或其部分内容均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。5.本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。估价结果报告苏济估T字（2020）第07026号一、估价委托人单位名称：泰州新恒建设发展有限公司住址：泰州市中国医药城商务1号楼7层二、房地产估价机构机构名称：江苏济川房地产土地资产评估

10、造价有限公司住所：泰州经济开发区泰高路309号泰州国际汽车城7幢336室法定代表人：许翠萍统一社会信用代码：913212916993445517备案等级：贰级证书编号：苏建房估备（贰）泰州00051有效期限：2017年03月09日至2023年03月08日三、估价目的为估价委托人确定租赁价格提供参考依据而评估房地产租赁价格。四、估价对象 = 1 * GB4 (一)、估价对象范围本次估价对象为泰州新恒建设发展有限公司位于泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）的商业房地产，房屋建筑面积为7537.85m，包含建筑物、相应土地使用权、室内外装修及与其不可分割的满足

11、其使用功能的辅助设施，但不包括可移动设施。 = 2 * GB4 (二)、估价对象权益状况1.房地产权利状况根据估价委托人提供的国有土地出让合同复印件等相关资料，估价对象未办理不动产权证。2.他项权利状况根据估价委托人提供的资料，结合估价人员现场勘察资料，估价对象在价值时点设定租赁权，未设定抵押权。 = 3 * GB4 (三)、估价对象实物状况1.土地实物状况(1)坐落：泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）。(2)用途：住宿餐饮用地。(3)面积：估价对象未办理不动产权证，未分摊土地面积。(4)形状：估价对象所在地块形状较规则。(5)四至：估价对象所在地块东

12、至规划会展2号支路，南至曙光路，西至规划景观广场，北至大华（集团）有限公司。(6)地形和地质条件：估价对象所在地块地形平坦，地势较高，地基承载力较高，地质条件较优。(7)开发程度：估价对象所在地块已达到宗地红线内外通路、通电、供水、排水、通讯 “五通”及场地平整“一平”的开发水平。(8)土地使用期限：在价值时点估价对象土地剩余使用年限为33.5年。2.建筑物实物状况(1)坐落：泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）。(2)建筑面积：7537.85m。(3)所在层数/总层数：3、13-21/地面21层，地下1层。(4)建筑结构：钢混结构。(5)层高：3米。(

13、6)用途：现状用途为写字楼。(7)装饰装修：估价对象外墙及内部均由承租人装修。(8)设施设备：估价对象具备水电、电梯等设施设备，能满足日常经营需要。(9)建成时间：建成于2018年，九成新。(10)维护、保养及使用情况：估价对象维护、保养情况一般。五、价值时点根据估价委托人的要求，以注册房地产估价师实地查勘之日2020年07月18日作为本次估价的价值时点。六、价值类型租赁价格，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则：1.独立、

14、客观、公正原则：要求评估价值应是对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2.合法原则：要求评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3.价值时点原则：要求评估价值应是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4.替代原则：要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5.最高最佳利用原则：要求评估价值应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。八、估价依据 = 1 * GB4 (一)、法律、法规和政策文件1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国土地管理法4.中华人民共和国城乡规

15、划法5.中华人民共和国资产评估法 = 2 * GB4 (二)、技术标准1.房地产估价规范(GB/T50291-2015)2.房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013) = 3 * GB4 (三)、估价委托人提供的有关资料1.估价委托人营业执照复印件2.商务中心土地出让合同（复印件）及变更协议；3.国有土地交易发票（复印件）4.平面图（电子档） = 4 * GB4 (四)、估价机构掌握的有关资料1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料2估价对象所在地统计资料3估价对象所在地城市规划资料4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料5估价对象所在地商品房买卖、

16、租赁等方面的资料 = 5 * GB4 (五)、估价人员搜集的有关资料1估价人员实地查勘和调查搜集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料2估价人员实地查勘和调查搜集的有关估价对象建筑物的状况资料3估价人员实地拍摄的有关估价对象房地产状况的照片九、估价方法一般而言，求取房地产租赁价格时，主要的估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。我们对收集到的估价对象的相关资料进行了必要的审核及分析，并进行了

17、认真的实地勘察和调查了解，考虑估价对象的估价目的、价值时点及具体现状利用特点等，本次估价选用比较法进行了估价，排除了其它估价方法。比较法比较法是指选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其计算公式为 ：房地产比较价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数十、估价结果根据估价委托人提供的资料，我公司注册房地产估价师依据房地产估价规范、房地产估价术语标准等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正的原则，遵循必要的估价程序，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在满足全部假设和限制

18、条件下于价值时点2020年07月18日的“对外租赁价格”为0.93元/ m .天。十一、注册房地产估价师姓 名注册号盖章（签字）备 注 许翠萍 3220150356 王智斌 1319970004十二、实地查勘期2020年07月18日。十三、估价作业期2020年07月18日至2020年07月26日。估价技术报告苏济估T字（2020）第07026号一、估价对象描述与分析 = 1 * GB4 (一)、实物状况描述与分析1.土地实物状况(1)坐落：泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）。(2)用途：住宿餐饮用地。(3)面积：估价对象未办理不动产权证，未分摊土地面积

19、。(4)形状：估价对象所在地块形状较规则。(5)四至：估价对象所在地块东至规划会展2号支路，南至曙光路，西至规划景观广场，北至大华（集团）有限公司。(6)地形和地质条件：估价对象所在地块地形平坦，地势较高，地基承载力较高，地质条件较优。(7)开发程度：估价对象所在地块已达到宗地红线内外通路、通电、供水、排水、通讯 “五通”及场地平整“一平”的开发水平。(8)土地使用期限：在价值时点估价对象土地剩余使用年限为33.5年。2.建筑物实物状况(1)坐落：泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）。(2)建筑面积：7537.85m。(3)所在层数/总层数：3、13-2

20、1/地面21层，地下1层。(4)建筑结构：钢混结构。(5)层高：3米。(6)用途：现状用途为写字楼。(7)装饰装修：估价对象内部由承租人装修。(8)设施设备：估价对象具备水电、电梯等设施设备，能满足日常经营需要。(9)建成时间：建成于2018年，九成新。(10)维护、保养及使用情况：估价对象维护、保养情况一般。3.实物状况综合分析估价对象为高层建筑，钢混结构，可作为办公场地使用，综合评定实物状况一般。 = 2 * GB4 (二)、权益状况描述与分析1.土地权益状况根据估价委托人提供的国有土地出让合同等资料显示：(1)用途：登记用途为住宿餐饮用地。(2)所有权：国家所有。(3)土地使用权状况：国

21、有建设用地使用权，土地使用权人为泰州新恒建设发展有限公司。(4)担保权利设立情况：无。(5)其他特殊情况：无。2.建筑物权益状况根据估价委托人提供的国有土地出让合同等资料显示：(1)用途：无。(2)所有权：估价对象未办理不动产权证。(3)共有情况：单独所有。(4)担保物权设立情况：无。(5)租赁或占用情况：无。(6)其他特殊情况：无。3.估价对象权益状况分析根据估价委托人提供的国有土地出让合同复印件等相关资料，国有土地使用权，土地使用权人为泰州新恒建设发展有限公司，估价对象未办理动产权证。转让、抵押受限制，综合评定权益状况一般。 = 3 * GB4 (三)、区位状况描述与分析1.位置状况(1)

22、坐落泰州市医药高新区三新路788号（泰州市万怡酒店内商务楼的3层、13-21层）。(2)方位泰州医药高新区，地处三新路与会展路交叉口。(3)与重要场所(设施)的距离泰州市人民政府约7.6公里，距泰州市级商业中心-万达广场约9.6公里。(4)临街(路)状况南临三新路，属于东西向路。(5)楼层和朝向估价对象总层数为地面21层，地下1层，坐北朝南。综上所述，估价对象位置状况一般。2.交通状况(1)道路状况估价对象所在区域内有泰州大道、海陵南路等主干道，沥青路面，道路质量较好，路面维护保养较好，道路状况较好。(2)出入可利用的交通工具公交：有603、518路等多条公交线路经过，距最近的公交站点约400

23、米，公交状况一般。汽车：距泰州汽车客运站约6.8公里。火车：距泰州火车站约22公里。(3)交通管制情况估价对象所在区域属于高新区中心位置，附近主要为办公区域，较少有交通管制措施。(4)停车方便程度估价对象有地面及地下停车位，停车方便程度较优。3.商服繁华程度估价对象所在区域主要以写字椄办公等经营为主，客流量一般，以本地顾客为主，商业集聚程度一般。4.周围环境状况(1)自然环境估价对象所在区域基本没有大气、噪音污染，绿化、卫生状况一般，自然环境一般。(2)人文环境估价对象所在区域内主要人群为机关及企事业单位等为主，居民受教育程度较好，治安状况良好，人文环境较优。(3)景观估价对象所在区域主要为街

24、景，建筑式样较新颖，景观一般。5.外部配套设施状况(1)基础设施估价对象所在道路与泰州大道、海陵陵等主干道相接，供水、排水、供电、通讯、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施较完善。(2)公共服务设施估价对象附近有学校、幼儿园、医院、银行、超市、社区卫生站、派出所等市政配套设施，公共服务设施较完善。6.区位状况综合分析估价对象为三新路高层建筑，区域内客流量一般，周围环境一般，外部配套设施较完善，综合评定区位状况一般。二、市场背景描述与分析2019年前三季度，房地产新入库项目支撑力度大，房地产开发投资规模创历年同期新高，增幅稳中有升；商品房销售面积降幅继续收窄，但全省排名仍然靠后

25、；房地产开发市场资金相对宽裕，房企资金周转正常。四季度房地产行业预期运行平稳，在去年基数的影响下，开发投资增幅预计有所下降，销售面积降幅有所收窄。 = 1 * GB4 、房地产市场运行亮点1.新入库项目支撑力度大2019年前三季度，我市新入库房地产项目44个，占在库项目数的10%，计划总投资合计438.97亿元，较去年同期增加85.18亿元。其中，计划总投资超20亿元项目8个，分别是兴化市的吾悦商业广场，高新区的金通桃花源、天禄湖花园、金通海棠湾和观澜天境花园，海陵区的宝龙世家、璀璨泓苑和峰尚花园，多于去年同期5个。44个新入库项目前三季度新开工面积291.99万平方米，占全部商品房新开工面积

26、的72.8%；完成开发投资85.52亿元，占全部完成开发投资的34.3%；实现商品房销售面积93.71万平方米，占全部商品房销售面积的21%。2.房地产开发投资增幅稳中有升2019年前三季度，泰州市房地产开发完成投资249.6亿元，同比增长3.8%，增幅较一季度和上半年分别提高3.8个百分点和3.5个百分点，为今年以来的最高增幅。从历年前三季度数据来看，我市房地产开发投资规模创出新高。去年前三季度我市房地产开发投资增幅位居全省第三位，在此高基数影响下，今年前三季度增幅位居全省第七位，较一季度和上半年分别前移三位和一位。图1：泰州市房地产开发投资同比增幅情况按工程用途分，住宅类项目完成开发投资2

27、01.49亿元，同比增长8.2%；办公楼完成开发投资3.12亿元，同比增长272.8%；商业营业用房完成开发投资27.22亿元，同比下降9.2%；其他类项目完成开发投资17.76亿元，同比下降24.1%。3.施工规模平稳增长2019年前三季度，泰州市房地产开发企业商品房施工面积2465.86万平方米，同比增长4.8%，增幅较上半年提高0.9个百分点；其中，商品住宅施工面积1952.62万平方米，同比增长5.6%，增幅较上半年提高0.7个百分点。2019年前三季度，泰州市房地产开发企业商品房竣工面积242.96万平方米，同比增长44.5%，增幅较上半年提高41.6个百分点；其中，商品住宅竣工面积

28、179.07万平方米，同比增长53.1%，增幅较上半年提高37.2个百分点。4.房地产开发市场资金相对宽裕从总量来看，前三季度泰州市房地产企业本年资金来源合计（含上年末结余资金）588.64亿元，是本年完成开发投资的2.4倍，同比增长4.9%。从资金来源结构看，国内贷款52.93亿元，同比增长116.1%；自筹资金105.09亿元，同比增长52.3%；定金及预收款164.3亿元，同比下降12.2%；个人按揭贷款108.33亿元，同比下降16.6%；其他资金来源17.3亿元，同比增长391.8%。从企业生产经营景气状况调查看，321家有效样本中，5.6%的企业认为资金紧张，较上季度回落0.9个百

29、分点；91%的企业认为资金周转基本正常，较上季度提高1个百分点；3.4%的企业认为资金充裕，较上季度回落0.1个百分点。总体来说，目前泰州市房地产开发市场资金相对宽裕，大部分房企资金周转正常。 = 2 * GB4 、值得关注的问题1.新开工面积大幅下降商品房新开工面积以单位工程（栋）为核算对象，虽然新入库项目总规模增加，但新开工面积大幅下降。前三季度，房地产开发企业商品房新开工面积400.85万平方米，同比下降21.2%，降幅较上半年扩大4.3个百分点；其中，商品住宅新开工326.49万平方米，同比下降21.1%，降幅较上半年扩大2.5个百分点。随着新开工面积的大幅下降，未来房地产开发投资下行

30、压力加大。2.销售面积同比增幅全省排名靠后2019年前三季度，泰州市商品房销售面积446.28万平方米，同比下降17.9%，降幅较一季度和上半年分别收窄8.8个百分点和9.8个百分点，为今年以来的最小降幅，虽然销售面积降幅逐渐收窄，但仍居全省第十二位（仅高于连云港），低于全省平均水平18.6个百分点。3.房地产开发项目集中度高2019年前三季度，全市438个项目中：完成投资额前二十位的项目完成107.18亿元，占全部项目完成额的42.9%；实现销售面积前二十位的项目销售165.83万平方米，占全部项目的37.2%；实现销售额前二十位的项目销售170.22亿元，占全部项目的42.8%；新开工面积

31、前二十位的项目新开工281.89万平方米，占全部项目的70.3%，房地产开发项目集中度高，需关注中小型房地产企业发展。 = 3 * GB4 、市场展望商品房价格预期平稳。从企业生产经营景气状况调查看，对于四季度商品房平均销售（包括预售）价格与三季度比，321家有效样本企业中，4.1%的房地产企业预测将上升，90.3%的房地产企业预测会持平，5.6%的房地产企业预测将下降。房地产行业预期运行平稳。对于四季度房地产行业运行状况，321家有效样本企业中，26.5%的房地产企业持乐观态度，较上季度回落0.6个百分点；67.9%的房地产企业持一般态度，较上季度提高1.8个百分点；5.6%的房地产企业持不

32、乐观态度，较上季度回落1.2个百分点。通过房地产企业生产经营景气状况调查分析，结合去年同期基数及今年新增入库项目情况，预测四季度商品房销售面积同比仍下降，降幅有望收窄；房地产开发投资目前已运行至高位，预计全年同比将出现下降。三、估价对象最高最佳利用分析房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为估价前提。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。一般情况下，判断估价对象是否处于最高最佳利用，应在两种不同前提下进行分析，一种假设为待开发状态，以估价对象最佳用途进行开发利用；另一种是假设为已为某种利用。当估价对象已为某种利用时，应在

33、调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择：1.维持现状前提：维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；2.更新改造前提：更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；3.改变用途前提：改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；4.改变规模前提：改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；5.重新开发前提：重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；6.上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。据估价人员实地查勘，我们认为估价对象维持现状，即继续用作商业房地产为其最高最佳利用。这是因为：1

34、.合法性分析。检查估价对象是否为法律法规、规章、政策所允许。根据估价委托人提供的国有土地出让合同，估价对象证载用途为批发零售，实际用途为商业，符合合法原则。2.技术上的可能性分析。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。估价对象按非住宅用房设计，物业内部组合均衡，与外部坏境协调，符合商业房技术标准。3.经济上的可行性分析。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。估

35、价对象按目前写字楼用途利用，能产生最高经济收益，在经济上是可行的。四、估价方法适用性分析 = 2 * GB4 (一)、估价方法的选择一般而言，求取房地产租赁价格时，主要的估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等。不同的估价方法从不同的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价值水平，只是各种方法的适用条件、特点、对资料的要求有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况等选择适宜的估价方法。我们对收集到的估价对象的相关资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察和调查了解，考虑估价对象的估价目的、价值时点及具体现状利用特点等，本次估价选用比较法进行了估价，排除了其它估价方法。

36、选用比较法的理由：估价对象为商业房地产，其所在区域类似房地产的租赁市场交易比较活跃，可搜集到较多的类似房地产交易实例，适宜采用比较法进行估价。2.未选用方法的理由：(1)成本法仅为房地产成本的积算，从成本角度已较难反映出估价对象的客观租赁价格，不宜采用成本法进行估价。(2)假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。估价对象已建成投入使用，可再开发能力较低，不宜采用假设开发法进行估价。(3) 该区域内同类用房虽然租赁实例较多，周边行政、生活配套也较完善，但根据调查，泰州市商业用房租金水平较低，租售比严重失调，收益价格与比较价格之间存在较大差距，故不适宜选用收益法进行评估。 = 3 * GB4

37、 (二)、技术路线比较法比较法是指选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其计算公式为 ：房地产比较价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数具体思路为：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立比较基础；(4)进行交易情况修正；(5)进行市场状况调整；(6)进行房地产状况调整；(7)计算比较价值。五、估价测算过程比较法1.选择可比实例据市场调查，目前估价对象所在区域类似房地产租赁市场发育较充分，区域内类似房地产的租赁市场交易实例较多，我们选择了近期发生交易的与估价对象属同一

38、供需圈内的三个交易实例，各可比实例的基本情况如下：可比实例A：位于江苏华强造价咨询有限公司，地处泰州市医药高新区海陵南路179号汇鸿国际大厦，写字楼，钢混结构，8-11层，房屋建筑面积为5760m，普通装修，交易价格为年租金118万元，交易（租金）单价为0.57元/m.天，一次性付清，交易日期为2020年5月。可比实例B：位于鑫泰大厦，地处医药高新区药城大道783号，写字楼，钢混结构，10层，房屋建筑面积为3000m，普通装修，交易价格为年租金480元/ m，交易（租金）单价为1.33元/m，一次性付清，交易日期为2020年6月。可比实例C：位于数据大厦，地处医药高新区药城大道799号，写字楼

39、，钢混结构，9层，房屋建筑面积为310m，精装修，交易价格为月租金9000元，交易（租金）单价为0.97元/m，一次性付清，交易日期为2020年7月2.建立比较基础建立比较基础包括：统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。我们选取的可比实例在财产范围、付款方式、融资条件、税费负担和计价单位与估价对象在内涵上均已一致，故选取的可比实例比较基础已建立。3.比较因素的选择根据估价对象的实际情况，影响商业房地产价值的主要因素有：3.1交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。3.2市场状况：确定房地产价格指数。3.3房地产状况：包括区位状况、实物状况和权益状况。3.3

40、.1区位状况主要有商服繁华程度(商服设施集聚程度、经营类别、客流量)、交通状况(区域道路类型、道路状况、交通便捷度)、楼层、临街状况、公共服务设施状况、周围环境状况。3.3.2实物状况主要有建筑结构、建筑面积、装饰装修、层高、新旧程度、物业类型。3.3.3权益状况主要有土地使用权限制、租约限制、其他因素。4.比较因素条件说明估价对象与可比实例的比较因素条件详见表3：表3 比较因素条件说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C位置万怡酒店汇鸿国际大厦鑫泰大厦数据大厦交易价格(元/m.天)待估0.571.330.97交易情况正常正常正常正常市场状况2020年7月18日2020年5月202

41、0年6月2020年7月区位状况商服繁华程度商服设施集聚程度位于泰州医药高新区，商服聚集度一般位于泰州医药高新区，商服聚集度一般位于泰州医药高新区，商服聚集度一般位于泰州医药高新区，商服聚集度一般经营类别主要以写字楼、办公等为主，商业类型一般主要以写字楼、办公等为主，商业类型一般主要以写字楼、办公等为主，商业类型一般主要以写字楼、办公等为主，商业类型一般客流量一般一般一般一般交通状况区域道路类型混合型与生活型并重混合型与生活型并重混合型与生活型并重混合型与生活型并重道路状况主干道为主主干道为主主干道为主主干道为主交通便捷度一般较优一般较优楼层高层高层高层高层临街状况临非商业街临非商业街临非商业街

42、临非商业街公共服务设施状况有学校、幼儿园、医院、银行、超市等市政配套设施，公共服务设施较完善有学校、幼儿园、医院、银行、超市等市政配套设施，公共服务设施较完善有学校、幼儿园、医院、银行、超市等市政配套设施，公共服务设施较完善有学校、幼儿园、医院、银行、超市等市政配套设施，公共服务设施较完善周围环境状况自然环境一般，人文环境较优，景观一般自然环境一般，人文环境较优，景观一般自然环境一般，人文环境较优，景观一般自然环境一般，人文环境较优，景观一般实物状况建筑结构钢混钢混钢混钢混建筑面积7537.85m，面积太大5760m，面积偏大3000m，面积偏大310m，面积适中装饰装修普通装修普通装修普通装

43、修中档装修层高3米，适中3米，适中3米，适中3米，适中新旧程度九成新九成新九成新九成新物业类型写字楼写字楼写字楼写字楼权益状况土地使用权限制无无无无租约限制无无无无其他因素无无无无5.编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例的各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：5.1交易情况修正可比实例的价格均为市场成交价格，交易情况正常，故不需进行交易情况修正。5.2市场状况调整市场状况调整是将可比实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。本次选取的可比实例交易日期与价值时点相近，且所在区域近期类似商业房地产价格趋于稳定，故不需进行市场状况调整。5.3房地产状况调整5.3.1

44、区位状况5.3.1.1商服繁华程度商服设施集聚程度：分为集聚程度高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象的商服设施集聚程度为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%；经营类别：分为齐全、较齐全、一般、较少、少五个等级，以估价对象的经营类别为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%；客流量：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象的客流量情况为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%。5.3.1.2交通状况区域道路类型：分为混合型为主、混合型与生活型并重、生活型为主、生活型与交通型并重、交通型为主五个等级，以估价对象的道路类型为基准(100%)，每

45、相差一个等级，房价修正+/-2%；道路状况：分为主干道为主、主干道与次干道并重、次干道为主、次干道与支路并重、支路为主五个等级，以估价对象的道路等级为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%；交通便捷度：分为优、较优、较劣、劣四个等级，以估价对象的交通便捷度为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%。5.3.1.3楼层：鉴于估价对象与可比实例均为高层建筑，故未进行交易情况修正。5.3.1.4临街状况：分为临主要商业街、临一般商业街、临非商业街、临小区内部道路五个等级，以估价对象的临街状况为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-5%。5.3.1.5公共服务设施状

46、况：分完善、较完善、一般、不完善、无五个等级，以估价对象的公共服务设施状况为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%。5.3.1.6周围环境状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象的周围环境状况为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%；5.3.2实物状况5.3.2.1建筑结构：分为钢混、混合、砖木三个等级，以估价对象建筑结构状况为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%。5.3.2.2建筑面积：分为面积适中、面积偏大或偏小、面积太大或太小三个等级，以估价对象的建筑面积为基准(100%)，相差一个等级，房价修正+/-2%。5.3.2.3装饰装修

47、：分为高档装修、中档装修、一般装修、未装修四个等级，以估价对象的装饰装修为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-1%。5.3.2.4层高：分为挑高、正常层高两个等级，以估价对象的层高为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-3%。5.3.2.5新旧程度：以估价对象的新旧程度为基准(100%)，每相差一成新，房价修正+/-2%。5.3.2.6物业类型：物业类型：分为商业、住宅、工业三个等级，以估价对象的物业类型为基准(100%)，每相差一个等级，房价修正+/-2%。5.3.3权益状况5.3.3.1土地使用权限制：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象规划条件为基准(100%)，相差一个等级，房价修正+/-2%；5.3.3.2租约限制：分为有租约限制和无租约限制，以估价对象租约限制为基准(100%)，相差一个等级，房价修正+/-2%；5.3.3.3其他因素：本次估价选取的三个可比实例与估价对象均未见其他特殊因素，故不作修正。根据因素条件说明表中的估价对象与可比实例的因素情况，编制比较因素条件指数表详见表5：表5 比较因素条件指数表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100100100100市场状况100100100100区位状况商服繁华程度商服设施集聚程度100100100100经营类别10