成都某房地产开发项目可行性研究报告

成都XX投资有限公司经典南华康城可行性研究报告成都XX投资有限公司2010年6月成都XX投资有限公司第2页共32页目录第一章企业基本情况介绍1一、四川经典置业有限公司概况1二、成都XX投资有限公司简介2第二章项目总论3一、项目概况3二、项目宗地现状5三、项目产品特征5四、经典南华康城项目计划开发进度5五、项目基本财务数据6第三章项目区位分析6一、项目区域6二、区域交通7三、区域配套7第四章项目市场分析8一、政策分析8二、房地产市场分析14第五章项目设计16一、住宅规划理念16二、户型设计17三、景观规划17四、道路交通17第六章项目营销推广17一、项目周边环境分析18二、项目定价19三、项目营销推广19四、项目后期物业服务20第七章项目SWOT分析与定位20一、SWOT分析20二、市场定位22第八章项目开发进度和计划23成都XX投资有限公司第3页共32页一、项目开发周期23二、建设进度计划23三、销售回款25第九章项目财务评价25一、项目预计总投资25二、可售面积和销售收入26三、项目预计损益表26四、投资估算和资金筹措28五、项目盈亏平衡点28六、敏感性分析28七、项目资金安排及现金流情况30第十章项目风险分析31一、政策与环境风险31二、市场风险31三、成本风险31第十一章项目综合评述31成都XX投资有限公司第1页共32页第一章企业基本情况介绍一、四川经典置业有限公司概况四川经典置业有限公司，成立于2005年1月，是一家以房地产开发和城市运营为主营业务的集团型公司，旗下拥有成都XX投资有限公司、四川申安物业管理有限公司和双流县房地产开发有限责任公司等多家以房地产开发、配套和服务的子公司和控股公司。2008年1月6日成功推出了地处成都市CBD核心区域的“萧邦”项目，该项目为成都市中心高档小户型住宅项目，建筑面积24056，该项目已经于2008年12月25日顺利封项，目前已基本全部实现销售。四川经典置业有限公司主要的开发项目是通过其全资子公司，成都XX投资有限公司和双流县东升房地产开发公司进行的；成都XX投资有限公司自2005年底成立以来，主要进行了经典花城一期5万平方米、经典花城二期13万平米、三期蝶院60483万平米和经典花城豪廷项目7万多平方米的开发建设。双流县东升房地产开发有限公司进行了经典锦城项目13万多平方米的开发建设。经典花城一期项目2006年8月2007年10月，公司成功开发了“经典花城”一期项目。该项目占地面积为35亩，总建筑面积4987611平方米，其中地上建筑面积4810859，可销售面积4896805平方米（其中商业443891平方米，住宅4337914平方米，地下车库1150平方米），容积率207，绿地率342，建筑密度298。一期项目由五栋6F1多层住宅，两栋11F1小高层住宅，及一独立二层商业用房构成，临街住宅底层带商业网点；总户数住宅348户、商铺78户，其中100160占82，80100占18；机动车位252个。目前该项目已全部销售完毕，实现销售收入160亿元。公司在西区和郫县已初步建立起自己的品牌知名度和美誉度，“经典花城”一期项目获得2006年度金芙蓉杯“成都年度最具投资价值楼盘”荣誉称号。经典花城二期项目在经典花城一期项目获得巨大成功的基础上，公司于2007年9月开始“经典花城二期”项目的开发建设。“二期”项目占地6207亩，二期地块位置、形状非常具有优势，以小高层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积4138113平方米，总建筑面积1317691平方米，其中住宅建筑面积1001543平方成都XX投资有限公司第2页共32页米，配套商业建筑面积150218平方米，地下建筑面积15902平方米。项目建筑密度271，绿地率308，容积率288，总户数913户，车位共745个。项目建筑主体由15幢商住楼、住宅楼以及会所构成，其中6层有9幢、11层2幢、14层1幢、18层1幢以及26层2幢；商业主要以商场和会所为主。目前该项目A、B组团已销售95。经典花城蝶院项目占地面积2759亩，其中净用地面积约2759亩，总建筑面积60483，其中住宅建筑面积45727，商业建筑面积5487，地下建筑面积8972。项目建筑密度30，绿地率30，容积率280，住宅总户数550户，车位共340个。项目建筑主体由7幢住宅楼构成，其中6层有5幢、18层2幢；商业主要以商铺和会所为主，项目于基本售磬，。经典花城豪廷项目“经典花城豪廷”项目占地22045亩，其中净用地面积约22045亩。C组团地块位置、形状非常具有优势，将以多层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积1469674，总建筑面积6621591，其中住宅建筑面积5386491，商业建筑面积140989，地下建筑面积9700。项目建筑密度30，绿地率30，容积率379，住宅总户数565户，车位共385个。项目建筑主体由4幢住宅楼构成，其中14层有1幢、18层3幢；商业主要以商铺和会所为主。经典锦城项目“经典锦城”项目占地4223亩，建设净用地面积2881978，总建筑面积133979，其中住宅建筑面积112489，商业建筑面积1910，地下建筑面积15940。容积率398，住宅总户数1341户，车位共1011个。项目建筑主体由7幢15层住宅楼构成。目前已经完成3、4、7号楼的建设，销售情况良好。二、成都XX投资有限公司简介成都XX投资有限公司隶属于四川经典置业有限公司，成立于2005年12月，是经成都市工商局批准成立的房地产开发企业，注册资本5000万元人民币；公司股东为四川经典置业有限公司（持股100），法定代表人敖宏敏；注册地址成都市郫县安民巷36号。XX公司是成都市房地产开发二级资质，主要从事房地产开发经营、基础设施、公益设施投资、投资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等业务。公司技成都XX投资有限公司第3页共32页术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营的专业人才。公司具备从事施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及写字楼的开发建设任务。三、公司法人简介董事长敖宏敏，1972年出生，西南交大工商管理硕士。2001年2003年，任置信房产任董事长助理，参与了“逸都花园”、“丽都花园”、“芙蓉古城”项目的开发建设，这些项目取得了巨大成功，获得了很好的社会效益和经济效益。2003年2005年，任四川天和房地产公司任董事、总经理，独立主持开发了“天逸花园”5万多平方米的住宅项目；独立主持开发了“天和盛世”5万多平方米的商业楼盘项目，两个项目都取得很好的业绩。2006年至今主持开发的XX公司“经典花城一期”“经典花城二期”“经典花城蝶院”“经典花城豪廷”等项目，总建筑面积32万平方米，在西区和郫县已经初步建立起自己的品牌知名度和美誉度。2009年开发双流县东升房产“经典锦城”项目建筑面积13万平方米住宅项目，目前该项目销售情况良好。第二章项目总论一、项目概况一项目名称“经典南华康城”二项目区位“经典南华康城”项目位于成都市郫县红光镇的中心区域，占地5604亩，项目交通交通纵横的枢纽中，依托老成灌公路，成青高铁，成灌高速，绕城高速等，能较快的融入成都市区，交通十分便利。从项目出发，沿老成灌路，驱车约20分钟，可进入市区，乘坐高速铁路仅8分钟可进入市区。“经典南华康城”项目占地5604亩，地块位置具有优势，将以高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积3735653，总建筑面积177057，其中住宅建筑面积1303983,商业建筑面积381037，地下建筑面积400469成都XX投资有限公司第4页共32页红光镇犀浦郫筒镇高新西区成都XX投资有限公司第5页共32页三项目规划经济指标情况项目计量单位数值净用地面积3735653规划总建筑面积17705719地上建筑面积13457217住宅建筑面积1303983商业381037物管及配套3635其中架空层243812其中地下建筑面积400469居住户数户1514建筑密度20容积率36绿地率30二、项目宗地现状项目地块位于郫县红光镇三关村村，占地5604亩。项目周边土地均已售出，道路规划完善，周边已有五所高等院校，六所幼儿园，四所中学，四所医院，三个农贸市场，多所超市等。生活配套完善，能够满足未来业主的生活需求。目前途经红光的公交车有221路区间,320路,360路,704路；成青高铁现已通车，在红光镇口设有换乘站。三、项目产品特征1、大景观落地窗，良好的通风设计；2、整个建筑群在建筑风格统一和谐；3、简洁的外部形态与开放式空间相结合；四、经典南华康城项目计划开发进度成都XX投资有限公司第6页共32页开发进度2010年712月2011年16月2011年712月2012年16月2012年712月2013年16月2013年712月项目一期基础施工，主体施工主体封顶内外装竣工，交房项目二期基础施工，主体施工主体封顶内外装内外装竣工交房五、项目基本财务数据“经典南华康城”项目净建设用地面积5604亩。项目预计总建面积17705719平米，产品形态为14栋2527层高层电梯，住宅户数1514户；项目开发周期计划为34个月。地块项目总投资5268149万元，可实现销售收入7104982万元，经营税金及附加332083万元，税前利润132833万元，所得税332083万元，税后利润996248万元，销售利润率1870，总投资回报率2466。第三章项目区位分析一、项目区域一成都成都位于川西平原腹地，土地总面积124万平方公里，辖9区4市6县，2001年末总人口近1200万人,是一座具有2300多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，并先后获得“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国人居环境奖”等称号，今年更被中央批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。二郫县郫县位于成都市区西郊，距市中心10公里，全县幅员面积437平方公里,辖14个镇，总人口48万人。郫县紧邻中心城区，拥有近城而不进城的级差地租优势。按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县成都XX投资有限公司第7页共32页城区面积将扩展到50平方公里，城市人口将达到50万人。郫县自然环境优越，是成都的后花园。境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。郫县交通方便快捷。高铁成青线、国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成三横六纵一圈的城市交通网络体系和一刻钟经济圈。规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达郫县。郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。境内拥有以电子信息产业、生物医药产业为重点的国家级开发区；成都高新区（西区）和成都出口加工区（西区），作为高新西区配套产业基地的省级开发区；成都现代工业港，以机械制造、食品饮料、印务包装为产业发展重点，具有良好的产业配套环境。先后引进发展了摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业，及银河磁体、正大集团等一批国内外知名优势企业。科教资源富集。郫县境内聚集了西华大学、西南交大等15所大学和二级学院；高新西区和驻县大学聚集了白领、高知近4万名，高收入消费群体庞大。县内社会治安秩序良好，是全省社会治安综合治理模范县。红光镇近几年来，红光镇以“试验区”建设为契机，主动承接高新西区辐射，全面融入成都现代工业港建设，推进新型工业、城市经营、都市农业和城乡社会事业发展，积极打造成都西部新中心城市组团片区。二、区域交通一317国道（老成灌路）317国道，现在正在对该道路成都至郫县段进行改造，改造后设计行车时速80公里。道路控制宽度为60米，将大大提高该道路的通行能力，成为成都到郫县的高速通道。二西区大道西区大道起于天河路，道路通行能力良好，在317国道进行改造期间承担起成都至郫县的主要交通负荷。三公交线路成都XX投资有限公司第8页共32页区域内公交系统布局完善，有221路区间,320路,360路,704路多条公交线路以供选择。三、区域配套区域内有比较完善的日常生活配套，随着在建楼盘的逐渐完工，该区域内的各项配套设施将更加完善。第四章项目市场分析一、政策分析一宏观政策分析1“新国四条”政策解析国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议提出一、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。政策解读第一、国务院出台的新政仍然遵循政府工作报告中提出的“支持居民自住性住房消费，遏制房价过快上涨”的基本思路，新措施的着力点在于通过打击炒房来遏制部分城市房价的过快上涨，而非打压房地产。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长112，与上下游产业间接拉动GDP增长3。因而国务院新政十分“精准”的采用差异化首付和利率打击炒房行为，避免了打击面扩大化，以防止房地产市场的过度波动。成都XX投资有限公司第9页共32页本次新政虽然把建筑面积在90平方米以上首套自住房的贷款首付款比例提至30，但并不意味着政府支持居民自住性住房消费的态度有所改变，重要的是给予居民改善住房条件机会是现阶段建设和谐社会的重要方面之一，而且从世界范围内来看，大多数国家都十分鼓励居民的正常住房消费。第二、国务院新措施提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。成都XX投资有限公司第10页共32页我们认为该差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意义，只能在短期内延缓购房需求。从长期来看，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显，提高利率并不能减少人们的购房需求，利率调整对商品房的供给也无显著影响。因此，我们认为贷款新政在短期内会延缓购房需求，但实际影响远低于大众预期，而且需求仍然存在，需谨防未来大幅释放。第三、国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道。政府政策对房地产市场的影响主要体现在商品房的供给端，而对商品房的需求端影响并不显著，因而政府需要通过增加住房供给来对房地产市场进行有效调控。商品房供给不足是导致房价不断上涨的主要原因之一，全国商品房竣工面积和销售面积走势图也清晰显示除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足，进而推高房价。因此，我们认为只有关注影响房地产市场的长期因素，只有在提高土地供给基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能实现房地产市场真正的健康发展。成都XX投资有限公司第11页共32页第四、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。国家统计局公布的20002009年经济适用房数据同样显示，经济适用房的竣工面积自2001年达到高点后，一直呈下降趋势，而在此期间国家曾多次强调要加强保障性住房的供应，而实际效果却大打折扣。因而，我们认为社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。第五、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。成都XX投资有限公司第12页共32页从商品房销售价格和货币供应量两者的关系来看，除了2008年以外，两者之间的走势大体趋同，货币供应量的增加直接推动了商品房销售面积的增长。央行2010年工作会议提出保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，预计2010年的货币供应量增长率为17，因而我们认为2010货币政策的宽松程度虽然达不到2009年水平，但今年货币供应量的增加量仅低于2009年，高于历史上其他年份。在其他因素不变的情况下，货币供应量的增加将增大115的商品房需求，并导致商品房价格上涨59。二政策核心导向成都XX投资有限公司第13页共32页1、国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地产，因而措施只针对一些房地产投机行为。2、严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求，但需求仍然存在，谨防未来大幅释放。3、更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能切实解决房地产市场存在的根本问题，否则难逃越调越涨的怪圈。4、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。5、在经济企稳复苏的大背景下，适度宽松的货币政策仍将继续推动房价上行。三全国经济运行状况2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速下滑的局面，率先实现了国民经济总体回升向好。根据国家统计公布的数据，2009年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长87，增速比上年回落09个百分点。分季度看，季度数据由于2008年普查年度修正了最初的季度数，所以2009年分季度的数据有所调整，2009年一季度增长62，过去的数据是61，二季度增长79，三季度增长91，最初的数据是增长89，四季度增长107。四成都市经济运行状况2009年，成都市实现地区生产总值45026亿元，比上年同期增长147，增速提高26个百分点。我市第一产业实现增加值2678亿元，增长37；第二产业实现增加值20018亿元，增长177；第三产业实现增加值22330亿元，增长134。1第三产业较快回升，房地产业增长188成都XX投资有限公司第14页共32页全市第三产业增加值增速比前三季度提高04个百分点，拉动经济增长67个百分点。其中，房地产业发展较快，增长188，金融业和批发零售业分别增长179和156。2固定资产投资快速增长，房地产开发投资增幅由负转正2009年，全社会固定资产投资完成40259亿元，增长340。投资运行呈现出基本建设投资表现突出、房地产开发投资增幅由负转正、四个重灾区投资成倍增长的特点。其中，基本建设投资增长480，比全社会固定资产投资增速加快14个百分点；房地产开发增长由前三季度的104提高到24，提高了128个百分点；四个重灾区完成固定资产投资5911亿元，增长14倍。3财政收入增速稳步回升，城乡居民收入稳步增加2009年，实现地方财政一般预算收入3875亿元，增长223。金融存贷增长较快，12月末，全市金融机构存款余额12416亿元，增长418。城乡居民收入稳步增加。2009年，城市居民人均可支配收入18659元，增长101；农民人均纯收入7129元，增长100。2009年，居民消费价格总水平继续平稳回升。全年居民消费价格指数为1003，八大类商品价格四涨四落，其中食品价格上涨31。二、房地产市场分析一全国房地产发展状况2009年全国房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。主要表现在以下几方面1投资增长逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来全国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长177；其中，商品住宅投成都XX投资有限公司第15页共32页资17582亿元，同比增长134。目前来看今年前三季度增速已经达到177，全年增速预计在20左右，远远好于08年预期。2销售增加三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积584亿平方米，同比增幅达448，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长464；办公楼销售面积增长235；商业营业用房销售面积增长306。商品房销售总额达27532亿元，同比增长734，而去年同期是下降了15。3价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨28，涨幅比8月份扩大08，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨07，环比连续7个月正增长。二成都市房地产市场分析自今年春节以来，成都市房地产市场进入了回暖期，供需双方逐渐放量。在经济形势逐渐明朗，改善型需求逐步放大的市场背景下，成都房产市场快速上涨，房价也攀升至历史最高水平。1商品房销售面积持续大幅增长，现房销售增长迅猛成都09年全年的供应量为18638万平方米，基本与08年的供应量持平；其中，成都XX投资有限公司第16页共32页郊区供应量高于主城区约18。全年成交282394万平方米，同比出现大幅增长，涨幅约189，郊区成交量仍高于主城区水平。受国家降低商品房首付比例、按揭贷款利率七折优惠政策和成都市购房优惠政策的持续影响，年底商品房销售面积持续大幅增长。全年供求比为1152，市场供不应求。整体房地产市场快速回暖，急剧增温。2空置面积全面下降，住宅空置下降迅速2009年，全市商品房空置面积为10589万平方米，较去年同期下降316。其中住宅空置面积为3193万平方米，下降552，办公楼空置面积为432万平方米，下降331，商业性营业用房为3762万平方米，下降129。从空置年限上看，13年空置面积为9451万平方米，下降350，其中住宅空置面积为3077万平方米，下降557。3年以上空置面积为1138万平方米，增长213。其中住宅空置面积为116万平方米，下降362；商业性营业用房空置面积为705万平方米，增长655。三小结贷款新政出台前，全国及成都市房地产市场发展迅猛，呈现出供不应求的局面，新开盘项目密集成堆，月度成交房价屡屡创新高。贷款新政的出台，表明了国家遏制房价的过快上涨，针对一些房地产投机行为进行打压的决心。我们认为，受政策的影响，短期内会对房地产市场带来冲击，延缓购房需求，出现恐慌性抛盘和持币观望等局面。但从中长期来看，购房需求仍然存在，新政不会改变房地产市场的向上趋势，更不会带来所谓“房地产泡沫”的破灭，在GDP快速增长、人口红利存在和城市化进程尚未结束的大背景下，中国房地产市场的繁荣还将继续。第五章项目设计一、住宅规划理念一环保健康以创造健康住宅为目的从前期策划、规划设计、设施建设、物业管理等一系列环节进行全方位考虑，成都XX投资有限公司第17页共32页并结合融入先进技术的环保措施等进行全过程、多环节、全方位的科学开发，以创造出新世纪的健康住宅。二经济节能体现“合理利用资源与节约资源”的理念在设计中充分考虑节约开发成本、合理利用土地及节约能源等目的，力求创造出新一代的节能型住宅。三建筑风格北美新古典主义建筑与周边片区建筑风格相呼应，并寻求新的突破，外立面采用北美新古典主义元素营造，结合东南亚水景中庭。加上简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。二、户型设计我们参照建设部商品住宅性能管理办法所规定的评定标准与评定体系进行了设计。设计中力求作到以下几点房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居室与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的空间布局使建筑使用面积系数达到85以上。所有房间都有直接采光、并保证了日照的要求。每套均设计安排出贮藏间，并在卧室留有壁橱的空间。保证户户景观朝向良好，通风自然，力争多数房间享有南北好朝向，既为小区室外环境创造通风走廊。在户型和面积的选择上，我们参照成都当地的市场状况和度假型住宅发展趋势，设置了多种档次的户型，以满足各个层次的消费需求。所有房间，卫生间，厨房均为明间。大部分户型带有入户花园，为业主营造一个优美舒适的生活起居环境。三、景观规划住宅的景观环境本着“景观结合自然”的原则，同周围环境协调设计。中央庭院以水景为核心景观元素，将住宅与景观紧密联系起来，使之既相对独立，又相互渗透交融。小区景观设计强调简洁现代、构图充满理性和张力，用铺地、雕塑及小品等构成精致的生活空间，烘托社区的人居氛围。成都XX投资有限公司第18页共32页四、道路交通项目周边路网发达，交通便利，道路规划与城市路网自然融合，社区车流组织于交通主轴道路上，在住宅外围设辅道，建筑周边设有消防环道和消防登高面，部分景观路在紧急状态下可兼做消防通道。第六章项目营销推广一、项目周边环境分析项目所在区域的普通电梯公寓项目占地（亩）建筑面积（万方）产品类型价格（元/）核心卖点山木居50亩8万方高层4455低价上锦颐园350亩100万方别墅/花园洋房/高层4652综合大盘，综合商业配套万基金蓝湾60亩12万方高层4832成熟的典型学院式生活配套，快铁物业万景峰178亩62万方高层6487成熟的典型学院式生活配套中铁瑞城西郡英华（别墅）270亩10万方别墅9077高端别墅综合大盘目前项目周边在售楼盘的均价分布在44006500元/的区间不等。地段好、社区品质好的电梯公寓均价在48005500元/。从配套和环境上讲，红光片区的楼盘具有一个整体的竞争优势就是该区域的交通便利，生活配套完善。从产品形态方面来看，电梯公寓的舒适便捷已经被市场所广泛接受，从上述项目成都XX投资有限公司第19页共32页的销售情况可以体现。XX以优质的楼盘品质作为竞争优势，确定了该项目在市场竞争中的优势地位。在项目规模方面，该区域大多数楼盘为50150亩的中小型项目。在配套方面主要依托周边的市政建设，面向周边高校教职工。二、项目定价根据本项目自身的优劣势情况，本项目的规模、产品设计上都具有一定优势，通过项目团队专业操作，能准确找到市场位置，确定以高品质住宅社区形象和产品面市，以合理的价格实现快速销售的整体思路，入市均价在46005000元/较为稳妥，本方案测算保守估计4800元/。结合目前与本项目同品质社区楼盘和红光区域电梯公寓的销售价格情况，本项目4800元/的均价应该是具有较大的市场支撑。三、项目营销推广一营销推广总原则。针对目标客户的兴趣，开展由客户兴趣觉得的系列活动，如运动、休闲娱乐、品鉴会等方面的活动。在活动中充分发挥目标客户的主观能动性，让客户觉得参与我们的活动不光是吃喝玩乐耍，还能结交生活上的朋友、工作上的伙伴。不仅要求客户参与活动，更重要是能组织开展活动。这样业主的参与性会大大增强。通过这样的活动营销增强客户的“行动体验”的认同。二营销重点1营销定位两个重点销售现场呈现后才进行线上（报媒、杂志等）的媒体推广。周边高校教职工及本地居民。具体如下1优秀品质建设2高速建设、快速交付3高品质科技环保配置成都XX投资有限公司第20页共32页4优质的产品设计（实用主义，空间的高度利用）5人文至上居住2媒体推广具体内容经典南华康城项目实用主义的生活典范。1最具生活价值的城市社区2最具投资价值的城市社区3最具人文情感的城市社区四、项目后期物业服务加强物业服务中的生活服务，由于周边配套相对还不够完善，我们可以提供相应的生活服务。加强物业服务中的信息服务，建立社区网，将公司最新动态、社区最近活动等相关消息发布到社区网上，并加强和业主的沟通、交流和互动。第七章项目SWOT分析与定位一、SWOT分析一优势分析（S）1资源优势红光镇分区职能，为成都市的副中心，以发展教育、高科技产业、房地产为主。周边地区高校林立，学校的教职工对住宅的需求量较大，有较大的发展潜力。2地块优势项目区域规划明确，生活配套设施完善，基础设施健全。本地块处于红光镇北面，属于规划住宅区域，交通便利，生活配套完善，有良好的生活环境。周边高校遍布，对片区有较大的提升。3团队优势本项目由XX投资全面运作，充分利用专业化团队对项目进行专业的全程运作。团队拥有长年从事房地产开发的专业管理团队，操盘经验丰富、操控能力强。这些成都XX投资有限公司第21页共32页无疑将大幅度提高项目的竞争力，无论在项目定位、产品创新还是设计理念上都使项目处于一个高层次的竞争平台。二劣势分析（W）1配套暂不成熟，在消费者心中离市中心心理距离较远。项目区域商务体系不发达。对成都地区的消费群体来说，离成都市中心心理距离较远，可能会影响其消费的选择。解决策略一是配合成都市、郫县政府的宣传、谬论导向，通过营销宣传、实地参观体验等方式拉近消费者的心理距离；二是在政府的支持下，区域内将加快生活氛围的营造。2交通网不够发达项目位于成都市郫县红光镇，目前受到327国道的改造影响，交通暂时拥堵。解决策略随着327国道改造的结束，红光片区将迎来高速发展的时期。三项目机会（O）1红光镇的功能定位将提升居住价值红光镇处于郫县东面，市规划局对郫县的功能定位为教育、高科技产业基地。郫县作为成都的副中心科技城，将大大加快郫县地区的城市化进程，区域的聚集效应及居住价值将得到大幅提升。2地铁规划即将于2013年建成的地铁二号线将会把郫县和成都市区紧密的连接在一期，地铁将延317国道而建，出口距离项目直线距离不足1公里。已建成的成青高铁将红光到成都市中心的时间缩短到8分钟。四项目威胁（T）近年来，政府陆续出台一系列土地、利率、信贷、税收等宏观经济调整政策，以抑制流动性过剩、控制投资过热及通货膨胀。未来几年，国家将继续加大调控力度，落实已颁布的政策及措施，国家宏观调控可能会影响本项目的发展。比如信贷政策的影响会对项目运行中带来一些风险，使得一些不了解项目和形势的客户持币观望。成都XX投资有限公司第22页共32页解决策略这种宏观调控并非扼杀整个市场而是规范市场，使房地产市场发展更加健康和合理。这种政策对于高价拍地的房地产商有较大的影响，而对于稳健拿地，严格控制土地成本的房地产商影响较小。综上所述，本地块处于一个优质的地段，居住环境较佳，项目附近人群对房屋需求较大，各类基本配套设施正在完善中，商品住宅开发的条件已经完善和成熟。通过我公司一系列的强势运作和倾力打造，相信此项目的开发将使得项目地块的社会效应和经济效应最大化。二、市场定位一目标客群定位针对成都市购房消费者市场调研的结果，结合周边竞争项目，本项目的目标顾客主要定位为面向高校教职工及周边改善型住房需求者，和具有购买固定资产用于保值增值的中青年群体。目前成都房地产住宅客户可划分为三种类型1投资类客户此类客户极具投资意识，视野开阔，眼光独到，对地产认识深刻。这一类客户人数较少，占成都市场总数的10以内。受国家政策的影响，其数量还将进一步减少。2改善自用型客户此类客户有自己的价值观，事业稳定，决策理智，往往根据自身的需求行事，不易受舆论和广告的左右，受教育程度高；已拥有较强的经济实力。这一类客户占总数的70左右，是最大的也是最重要的群体，应重点关注。3中间型客户此类客户勇于进取，挣钱拼命，不失去生活中的各个机会。他们关注投资，游动性强，属冲动决策型。这一类客户占总数的20左右，属不稳定客户群。二目标客群的职业特征1高校教职工成都XX投资有限公司第23页共32页随着高校外移到红光镇，许多教职工都有较强意愿在学校附近购买住房以解决住家过远的问题，这部分客户有较高且稳定收入，购买能力较强。2政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。3本地居民这类客户为本地有较高收入的群体，随着本地经济的发展和个人条件的提供，需要改善目前的居住环境，提高生活质量。综上所述，本项目的目标客户群主要是政府机关人士、高校教职工和白领阶层人士，以及外地客户。三项目形象定位本地块的意在打造一个以东南亚水景风格为主高档小区，在建筑风格上，北美新古典主义风格。用简洁的外部形态与开放式空间相结合，达成异域建筑风格同东方生活方式的统一，形成多元文化的交融。第八章项目开发进度和计划一、项目开发周期由于本项目地块规模较大，将定为三期开发，这样利于开发节奏的把握和市场宣传的集中发力，为项目的成功打好基础。项目开发周期为36个月,其中建设周期为34个月。二、建设进度计划本项目计划在2009年11月开始进行前期工作，2010年7月开始动工建设，2010年9月初取得预售证并进行销售，2012年12月底交房，工程建设周期为30个月。一前期工作（时间2010年3月2010年9月）主要工作包括市场调查、初步可行性分析、规划、设计、营销方案策划、员工培成都XX投资有限公司第24页共32页训、建筑施工设计、项目报建等内容。2010年6月2010年7月设计；2010年9月报建；二建设周期（时间2010年9月2013年6月）1、2010年7月2010年9月基础工程施工；2、2010年9月2010年12月主体工程施工（达到开盘条件）；3、2010年1月2011年6月主体工程施工至封顶；4、2011年7月2012年12月室内外装饰工程及安装工程；5、2012年3月竣工验收；6、2012年5月交房。二期项目7、2011年1月2011年3月基础工程施工；8、2011年4月2010年6月主体工程施工（达到开盘条件）；9、2011年7月2011年12月主体工程施工至封顶；10、2012年1月2013年5月室内外装饰工程及安装工程；11、2012年6月竣工；12、2013年8月交房。三、销售回款随着国际商贸新城中药材市场的入住，该项目产品区域价值将处于一个快速提升的阶段，所以该项目的销售思路是控制节奏，稳中取胜，在保障项目运营正常现金流的情况下，最大化的挖掘产品利润。2010年7月住宅预售；2010年销售完成14，2011年销售完成41，2012年销售完成35，2013年整体销售完成，占10。2013年后商铺及车库陆续销售。成都XX投资有限公司第25页共32页第九章项目财务评价一、项目预计总投资计算指标（M2/万元）估算依据（元/M2）金额（万元）土地费用12,84603土地价款37,356523,2997212,32660契税336980交易费用14963前期工程费2,30900报建费用177,0571997481,72600规划设计费177,05719254245000地勘及测量费177,057191242200三通一平177,0571962711100基础设施建设费3,17400电气及照明工程177,05719394269800供排水工程177,05719250244300供气工程177,05719145225700供暖工程177,05719000000排污工程177,05719123721900小区道路工程177,05719157627900管线及设备177,05719132223400绿化和设施177,05719514591100环卫设施177,0571965011500其他177,057191021800建安工程费25,72900地上（土建）129,863001,3388517,38672地下（土建）38,260002,023267,74100电梯、设备等14部240033600消防177,0571983714823通风、动力等177,057192093706其他177,057194527999其他费用19721招标管理费177,057191071900工程监理费177,0571976013450审图费用177,057191522690其他177,057190951681建设费用177,057192,4994944,25524管理费用销售额1571,049821501,06575销售费用销售额271,049822001,42100财务费用上浮20,3年期5,05440不可预见费用建设费用244,2552420088510总计52,68149成都XX投资有限公司第26页共32页二、可售面积和销售收入产品构成建筑面积（M2）可售面积（M2/个）产品比例销售单价（元）销售收入万元）住宅130,39830130,3983088094,8000062,59118商业3,810373,810374298,000003,04830车位40,046901,35176170,000005,41034小计174,25557135,559671005,2412271,04982三、项目预计损益表项目金额万元面积（M2单方金额元/M2占销售收入的比例（）一、销售收入71,04982135,559675,24122100住宅62,59118130,398304,800008809商业3,048303,810378,00000429车库5,410341,3510040,04690761二、销售税金及附加3,90774177,0571922070550三、项目总投资53,85877177,057193,041897580A、开发成本45,14034177,057192,5494863531、土地费用12,84603177,05719725531808土地拍卖款12,32660177,05719696191735契税36980177,057192089052交易费用14963177,057198450212、前期工程费78021177,057194407110规划设计费45000177,057192542063地勘及测量费2200177,05719124003三通一平11100177,05719627016临时设施费19721177,0571911140283、报建费用1,72600177,057199748243成都XX投资有限公司第27页共32页4、建安工程费用25,72900177,057191,453153621土建工程25,12772177,057191,419193537安装工程60128177,0571933960855、基础设施费（总平）2,78000177,05719157013916、公共设施配套费39400177,0571922250557、不可预见费用88510177,057194999125B、开发费用7,54114177,057194259210611、营销费用1,42100177,0571980262002、管理费用1,06575177,0571960191503、财务费用5,05440177,0571928547711四、土地增值税1,17729177,057196649166五、税前利润13,28330177,05719750231870减所得税3,32083177,0571918756467六、税后利润9,96248177,05719562671402主要财务指标销售利润率1870投资回报率2466自有资资金回报率5385四、项目盈亏平衡点从项目预计损益表可以计算得出，项目销售盈亏平衡点为6633。这就意味着在上述售价不变、成本不变的前提下，项目的销售率达到6633，项目就能达到静态盈亏平衡点。对于本项目来说，公司是在营销策划上经过了充分的论证才启动的，只要工程按前期设计进行、工期合理、按预定的计划表如期完成工程进度，按时交房。在目前成都市房地产市场的发展态势和成都置信房地产品牌的号召力，在预定时间内完成销售任务应该是不存在问题的。成都XX投资有限公司第28页共32页五、敏感性分析一销售单价及成本变化对税后利润的影响从下面的敏感性分析表格中我们可以看出当销售单价提高10，成本不变的情况下，税后利润将达到1369259万元。当成本降低10，而售价不变的情况下，税后利润将达到1212921万元。这可以反映出单价对税后利润的影响程度大于成本的影响。成都XX投资有限公司第29页共32页销售单价及单位成本的变化对税后利润的影响详见下表。二销售单价及成本变化对投资回报率的影响从下面的敏感性分析表格中我们可以看出当销售单价提高10