最终版基于房屋征收项目立项前国有土地上房屋征收成本评估研究 河南宇达

1基于房屋征收项目立项前国有土地上房屋征收成本评估研究项目参与人：石培振、徐进兰、孙建伟、张德恩、付改利河南宇达房地产评估有限公司2目 录引 言 .5一、房屋征收成本内涵 .5二、房屋征收成本评估的必要性 .6（一）确定征收补偿费用的参考依据 .6（二）社会稳定风险评估的参考依据 .7（三）拟定安置补偿方案的参考依据 .8（四）合理安排工作经费的参考依据 .8三、房屋征收成本评估的重要意义 .9四、房屋征收成本评估程序 .9五、房屋征收成本构成及测算标准 .10（一）房屋征收补偿费用 .10（二）征收实施单位工作经费 .13（三）被征收房屋拆除费及拆除后垃圾清运费 .13（四）其他费用 .13（五）不可预见费 .14六、房屋征收成本评估报告内容 .16（一）封面 .16（二）致委托人函 .16（三）目录 .17（四）评估声明 .17（五）评估假设和限制条件 .17（六）评估报告 .183（七）附件 .19七、应用举例 .204摘 要本课题主要基于房屋征收立项前房屋征收成本评估研究，通过对房屋征收成本评估的必要性和重要性进行分析，明确房屋征收成本的内涵，规范房屋征收成本评估程序，分析房屋征收成本的构成和测算依据、研究房屋征收成本报告的主要内容，并将*项目房屋征收成本报告作为案例，举例说明房屋征收成本研究的主要成果。关键词：房屋征收 成本评估 社会风险评估 安置补偿 5引 言 征收项目立项前，房屋征收部门需要做的工作主要有三部分：匡算房屋征收成本、社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案。目前许多地市房屋征收部门将预评估报告作为房屋征收补偿的依据，仅对少数选择货币补偿和少数所谓的“钉子户”出具分户报告，虽然名义上节省了部分评估成本，但这明显违背了国有土地上房屋征收与补偿条例，也加大了征收能否顺利完成的风险。郑州市房屋征收部门要求出具预评估报告和正式报告，预评估报告的目的是为匡算房屋征收成本，正式报告是根据有关规定必须出具存档的，但审计部门对评估机构收取预评估报告和正式报告两次费用提出质疑，认为预评估报告和正式报告重复收费。在此背景下对房屋征收成本进行研究，既预防估价机构传统征收业务受到影响，也拓展了房地产估价业务范围，规避了审计部门的质疑。将房屋征收成本测算委托给房地产评估机构，既减轻房屋征收部门的征收工作压力，也增加了安置补偿费确定的客观性及合理性，同时使得制定的安置补偿方案更为客观、合理，为房地产估价机构拓展了新业务,因此进行房屋征收成本评估研究，既具有理论意义又有现实需求。一、房屋征收成本内涵成本属于商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分，指人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源。房屋征收成本是指在征收主体-国家基于保障国家安全、促进国民6经济和社会发展等公共利益的需要，以行政权取得集体、个人房屋所要耗费的资源，其所耗费资源的货币表现及其对象就是房屋征收成本。二、房屋征收成本评估的必要性以郑州市为例，目前房屋征收总费用的测算，一般以市、区房屋征收部门根据住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格或委托房地产评估机构出具的预评估价格进行征收补偿总费用匡算的基础，这样会存在一定的弊端，一旦征收部门对房屋征收成本组成项目预计不足，缺项、漏项，会造成征收费用不能足额到帐，造成征收工作难以进行，而且征收项目立项前，除测算房屋征收成本工作外，征收部门仍需要进行社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案,无形中增加了房屋征收部门的立项前工作。征收部门通过委托专业房地产评估结构进行房屋征收成本测算可以有效避免这种现象，在房屋征收成本评估中包含了房屋征收项目立项前的三项工作：匡算房屋征收成本、社会稳定风险评估和拟定安置补偿方案，委托房地产评估结构进行征收成本估价成为必要，也成为未来房屋征收工作发展的新趋势。（一）确定征收补偿费用的参考依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。条例中规定的征收补偿费用足额具体应是多少，补偿费用包括哪些项目，如何合理安排征收补偿费用，这些都是房屋征收部门在公布7征收决定之前就应该确定的事情。通常情况下，房屋征收部门是参照住房保障部门公布的周边普通商品房类似房地产市场价格或委托房地产评估机构出具的预评估价格进行征收补偿总费用的匡算，但这仅限于对征收区域内被征收房屋价值进行评估，而补偿被征收房屋价值只是房屋征收成本中的一部分，同时需要准确估算征收房屋所涉及的搬迁费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失补偿费、安置房建设等费用。委托房地产评估机构对房屋征收成本进行测算，可以较为准确估算征收成本。房地产评估机构通过对房地产市场的动态掌握和参与征收项目的工作经验，合理测算房屋征收过程中的成本，房屋征收部门依据房地产估价机构出具的房屋征收成本报告作为申请拨付房屋征收费用的参考依据。（二）社会稳定风险评估的参考依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十二条规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要是（1）房屋征收的强制性；（2）项目是否合法性和合理性；（3）被征收人对补偿的期望值过高；（4）补偿不公平。关于社会稳定风险评估，房屋征收部门通常的做法是通过被征收人员代表意见和政府会议讨论决定，若由无利害关系的第三方站在客观、合理的角度进行科学的8预测，可以减少房屋征收过程中可能发生的矛盾冲突，通过对房屋征收成本进行测算，平衡征收人和被征收人利益，科学预测社会稳定风险存在的可能性及大小，针对可能出现的社会稳定风险提出相关防范措施，维护社会稳定。 （三）拟定安置补偿方案的参考依据国有土地上房屋征收与补偿条例第十条规定房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于 30 日。房地产评估机构依凭掌握全面的房地产市场信息和专业的房地产估价知识以及对房屋征收补偿安置费用的多方调查，通过比较、调查、询问等方法，综合考虑征收项目的实际情况，对被征收房屋的实物、权益、区位进行调整，合理确定被征收房屋成本，征收部门可以根据房屋征收成本所列成本构成要素，拟定房屋征收安置补偿方案。（四）合理安排工作经费的参考依据郑州市房屋征收费用实行资金分级管理，由市、区财政投资的市政基础设施等公共利益项目，征收补偿费用由市、区财政部门出具资金担保书。旧城区改建、保障性安居工程等项目，征收补偿费用由本级征收部门负责监管，不可预见费由市级征收部门负责监管。通过房屋征收成本评估，本级、市级征收部门可以分别确定各自监管资金部分的数额，合理安排资金使用情况。房屋征收成本测算是模拟房屋征收过程，对征收过程中可能出9现的各项费用支出进行科学预测，最终确定该征收项目需要征收补偿的总费用，使征收部门对房屋征收过程中各项费用安排情况做到心中有数，有计划、有步骤的进行资金安排，避免出现捉襟见肘的尴尬。三、房屋征收成本评估的重要意义房屋征收成本评估对房屋征收部门来说，通过委托专业评估机构对征收成本的估算，首先保证了征收项目总费用测算的准确性，降低了房屋征收过程中可能出现资金不足的风险；其次，减轻了征收部门的工作负担，使征收部门可以将重心放在房屋征收的其他工作上；第三，由于房屋征收成本报告中包括社会稳定风险评估,房屋征收部门不再单独委托进行社会稳定风险评估,降低了房屋征收成本；第四，征收部门申请征收补偿费用更有理有据，政府对征收补偿费用的监管更有的放矢；在估价机构越来越多，竞争越来越激烈的房地产估价行业，房屋征收成本估价是一个机遇，它为有能力的估价机构提供了一个开展业务的新领域，但同时它也是一个挑战，房屋征收成本评估不同于估价师驾轻就熟的抵押价值评估和市场价值评估，不仅要求估价师全面了解房地产市场行情，更要求估价师具有多年的房屋征收工作经验，熟悉房屋征收流程，对房屋征收成本组成和征收相关税费规定有详尽了解。通过对房屋征收成本估价课题的研究，规范房屋征收成本估价报告内容和格式，提升估价机构整体实力，增强估价机构软实力，10促进房地产估价行业健康发展，减少估价机构之间的恶意竞争。四、房屋征收成本评估程序为了保质、按时完成每一个房屋征收成本评估项目，必须制订科学、严谨、完整的评估程序，使评估工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费。房屋征收成本评估的基本程序是：（一）受理征收成本评估委托并由委托人出具委托书；（二）确定估价基本事项；（三）制