房地产行业的财务风险管理研究VIP

分类号 编号烟 台 大 学 文 经 学 院毕 业 论 文（设 计）摘 要上世纪 90 年代以来，随着我国经济的高速发展，全国各地出现了房地产热，房地产行业也逐渐成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点，为拉动国民经济发展起了重要作用。然而，我国不少房地产企业的资产负债率极高，承受着巨大的财务风险，同时，随着“国十条”的出台，政府对房地产行业宏观调控的力度进一步加大，使得房地产企业经营环境产生了巨大的变化，房地产企业的财务风险也随之升高。因此，财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展需要解决的现实问题。文章从并从房地产企业财务风险的表现形式和成因出发，分析了当前我国房地产企业财务风险管理中存在的问题并提出了加强房地产企业财务风险管理的一些措施。关键词 房地产企业；财务风险目 录一、房地产企业财务风险概述 .1（一）财务风险概念 .1（二）房地产企业财务风险的基本特征 .11.客观存在性 .12.不确定性 .13.分散转移性 .24.预测决策性 .25.收益共存性 .26.激励性 .2（三）房地产企业财务风险的表现形式 .21.无力偿还债务风险 .22.负债的期限结构不合理 .33.利率变动风险 .34.再筹资风险 .3（四）房地产企业财务风险的成因 .31.宏观因素分析 .32.微观因素分析 .4二、目前我国房地产企业财务风险的现状及分析 .5（一）一些房地产企业缺乏财务预算管理意识 .5（二）盲目举债加重了成本负担 .5（三）资本结构不当 .6（四）成本管理不力影响财务控制 .71.不注重日常资金管理 .72.忽略了投资前的准备调查工作 .7三、房地产企业财务风险防范的对策 .7（一）提高房地产管理者财务管理素质 .8（二）优化资本结构，降低筹资风险 .8（三）建章立制，规范财务行为 .8（四）降低施工成本 .9（五）建立房地产建设企业的风险预警体系 .9（六）定期进行审计 .91.对预售开发产品中常见的问题 .102.对向银行贷款及利用关联企业资金中的常见问题 .10参考文献 .121一、 房地产企业财务风险概述（一）财务风险概念在新会计准则中，财务风险是这样定义的：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差，从而蒙受经济损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要就是指因为财务状况出现异常或恶化而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回等等情况的发生，给企业带来经济损失的可能性。从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。通过比较我们可以看出，对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解，更适合房地产行业。因此，房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义，房地产企业财务风险应涵盖投资风险，筹资风险，偿债风险及营业风险等。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。因而我们可以判定，财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险，对房地产企业财务风险加强防范就显得很重要了。（二）房地产企业财 务风险的基本特征1.客观存在性财务风险是不以人的意志为转移而客观存在的。谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象。企业财务活动存在着两种可能的结果，即实现预期目标和无法实现预期目标。这就意味着无法实现预期目标的风险客观存在。2.不确定性房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性，因此，不确定性也是指房地产企业财务风险的基本特性。这就是说财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。23.分散转移性房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段。可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。4.预测决策性房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。5.收益共存性风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬” 。风险与收益并存且成正相关，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。6.激励性财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。加由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。（三）房地产企业财务风险的表现形式1.无力偿还债务风险房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在 70以上，有的甚至高达 90，远远高于 60的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。32.负债的期限结构不合理负债的期限结构安排不合理是指应筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，都会增加企业的筹资风险。房地产企业主要表现为前者，一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。3.利率变动风险房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。4.再筹资风险再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展都具有重大的意义。（四）房地产企业财务风险的成因1.宏观因素分析房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，如经济全球化的步伐加快，财务环境复杂，外部环境难以改变，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等也都是企业自身难以改变的。因此很难预测未来的走势，同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长等，具体表现在以下几个方面。（1）市场不成熟我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。（2）政府政策影响为了适应经济形势。政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。（3）风险意识淡薄有些企业领导只追求投资项目带来的巨大的盈利空间，没有意识到真正的风险。在制度上，缺少一套完整的内控制度来规避风险，不能从制度的层面严格控制风险。会计人员的风险意识淡薄主要表现在对于应收款项记录简单，缺少对其进行测试、分析和实4施必要的措施保证款项收回。（4）房地产企业会计体系还不完善房地产业作为一个新兴产业，其会计核算与一般的加工企业有些不同。目前，会计科目的设置、核算方法、指标评价等还没有形成完整的会计核算体系。有些房地产企业完全按照加工企业的核算办法，导致财务结果缺乏可比性。2.微观因素分析（1）缺乏财务预算和财务管理意识在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。有些企业没有独立的会计部门，外聘会计对公司业务流程不太熟悉，不能对成本做到很好的日常控制。（2）盲目举债，资本结构不当对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金和设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。（3）成本费用控制不严有些企业对成本管理过于简单，仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制。通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中，这对于后期财务成本费用分析不利，不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节，对材料管理不利，报账不及时。致使财务部门不能收集第一线成本资料，导致财务预算与成本管理偏差大，资金管理跟不上。（4）缺乏现金流管理理念房地产是资金密集型行业，投资金额大、开发周期长，需要特别加强对现金流量的管理。国内大多数房地产企业，缺乏现金流管理理念，只注重利润总额指标，不重视现金净流量，在经济效益良好的情况下，盲目买地增加土地量，加大了财务风险控制的难度，企业难以健康、可持续的发展。（5）财务决策缺乏严肃性、科学性，项目前期准备工作不足行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。财务风险的形成，有宏观因素等客观的原因，也有企业风险意识淡薄等诸多企业内部管理的原因。因此需要客观地分析和认识财务风险，才能更有效的采取各种措施来控制和避免财务风险的发生。5二、目前我国房地产企业财务风险的现状及分析（一）一些房地产企业缺乏财务预算管理意识有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目就能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。然而，根据巨潮网的调查显示，50以上的房地产开发企业在进行预算管理时，重点考虑怎样降低成本费用，预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重预算管理对成本费用的节约，缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时，忽视了对其他部门的管理，将预算和计划相混淆，使其成为财务报表。其他部门也很少直接参与预算编制工作，往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。表 1 巨潮网的调查部分数据显示缺乏预算管理意识 有预算管理意识 合计山东省 55.4 44.6 100陕西省 52 48 100河北省 54.3 45.7 100（二）盲目举债加重了成本负担在房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。两年前那一轮行业低谷时，房企公开融资的成本最高也就到 10左右；2010 年，很多企业发债或信托融资的利率高达 12-17。2010 年 7 月 6 日，中南建设（000961）公告与中铁信托合作，由中铁信托以信托资金对其“青岛海湾新城”项目融资 5 亿元。包括管理费在内，此次融资年综合费用率达到 12。供职于中融信托的张先生介绍，年初时，房地产信托产品的年化收益率还可以做到 10以下，而现在，一般开发商从信托渠道融资，利率高达 15-17，优质开发商信托融资利率也达到 12左右。据中国证券报记者统计，2011 年以来，A 股公司中公告信托融资的房地产企业已有66 家，累计募资金额超过 35 亿元，其中，融资利率最高已达 15以上。1 月 27 日，嘉凯城（000918）公告，公司董事会通过了对全资子公司、控股公司、参股公司的一系列信托融资计划，涉及资金超过 11 亿元。1 月 29 日，荣盛发展（002146）公告，通过中粮信托单一信托计划融资 5 亿元，利率为 10.5；自大股东获得委托借款 2 亿元，利率为 13.5。2 月 16 日，津滨发展（000897）公告，公司拟用持有的天津津滨时代置业投资有限公司 6 亿元股权作质押，以时代公司为主体通过天津信托有限责任公司发行两年期总额不超过 3.5 亿元的股权信托，年溢价率为 12.2。2 月 24 日，卧龙地产（600173）拟以对子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的债权，通过杭州工商信托发起总额为 1.75 亿元、期限为 14 个月的债权信托。资金占用费的年利率为 15。无独有偶，在港上市的内地房企发行债券的利率也大幅攀升。2010 年 4 月 22 日，雅居乐发行了 7 年期债券，募集资金 6.5 亿美元，利率指导区间定在 8.875-9。4 月 16日，碧桂园发行的 7 年期债券，募集资金 5.5 亿美元，债券利息为 11.25。4 月 22 日，佳兆业发行 5 年期债券，募集资金 3.5 亿美元，利息高达 13.5。5 月 5 日，花样年在香港发行了本金总额为 1.2 亿美元的担保优先票据，票据于 2015 年 5 月到期，年利率达到 14。银行贷款、再融资受到限制，严厉调控使销量下滑，依靠销售回款也不容易，有境外再融资优势的在港上市房地产企业开始以高息为代价求得资金。在花样年之前，碧桂园、雅居乐、佳兆业等已纷纷发债进行境外融资，这些内地房企境外融资的成本连续攀升。恰在此时，上市公司委托贷款也开始增多。截至 2010 年 6 月 25 日，共有 532 家上市公司公告“委托贷款”事项，比去年同期增长 30.1。借款方为开发商的委托贷款利率，明显高于基准的利率水平。WIND 资讯统计显示，今年以来已经有 37 家房地产上市公司的各类股东以股权质押方式进行了 92 宗融资活动，质押股份总数接近 52 亿股。仅 5月份以来就发生 31 宗质押融资活动，2010 年 6 月份以来愈演愈烈。而去年全年仅有 19家上市房企进行了 31 宗股权抵押融资。据了解，信托公司除了将房地产信托贷款利率水平提高到 10以上，还降低贷款抵押物的抵押率，以此加强相关信托产品的风险控制，从而又变相提高了房地产企业通过股权抵押信托来融资的成本。（三）资本结构不当这是指企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产企业进行项目运作实施开发行为，必须具备一定数量的资金，用于“拿地” 、做规划、支付各种费用、生产房地产产品。能否及时足额和经济地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产开发企业一般用自有资金“ 拿地” ，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，在此过程中借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从7银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高， 财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。在 2010 年发布年报的 93 家上市房企中，有 33 家上市房企资产负债率超过 70，资产负债率最高的高新发展为 94.87，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等 6 家公司的资产负债率介于 80至 90之间。表 2 国内上市房地产企业资产负债率（2010 年）资产负债率 70 合计数量 6