房地产市场需求影响因素研究成品

1摘要无论是从社会投资，还是从扩大内需的角度来看，我国房地产业的发展在国民经济中的地位越来越重要。在整个房地产市场分析中，对需求的分析和研究具有至关重要的作用。但在目前学术界和实业界，对需求这一概念的认识还有许多不同的看法，从而导致实际工作中难以准确把握房地产需求，极易产生一些误导。因而，理论上明确房地产需求概念有着非常重要的现实意义。另一方面，研究一个国家房地产业的发展乃至促进房地产市场的供需平衡，也必须认识和把握需求。本文从房地产市场入手，首先对房地产市场状况和房地产发展趋势作以陈述，并对房地产市场需求的层次特点及其发展趋势进行分析；而本文的核心是将房地产市场需求的影响因素根据大量的案例及资料作以归纳，同时依据对房地产市场需求影响方向将其分成几类，深刻剖析影响因素对房地产市场需求的影响状况；根据分析结果提出房地产行业发展的对策，结合对策和国内外房地产市场行情及发展趋势对本文作以归纳总结和建议。关键词：房地产；供给；需求；影响因素1AbstractWith the China s economic svslem reform,real estate husiness management system reformalion， real estate marker of our country have already got hitheto unknown development especially. Throughout the real estate market analysis, demand analysis and research is of utmost importance to the role. But in the current academic and business circles, on the understanding of the concept of demand there are many different views, resulting in practical work difficult to accurately grasp the real estate needs, easy to produce some misleading. Thus, in theory, have a clear concept of the real estate needs of very important practical significance. On the other hand, on a national real estate development and the promotion of the real estate market supply and demand balance, we must understand and grasp the needs.This article begins with real estate market system, state at first, and analyzes level characteristic and development trend of the market demand of the real estate; And the core herein is to do the influence factor of the market demand of the real estate in order to sum up according to a large number of cases and materials, it influences the direction to divide it into several kinds to the market demand of the real estate to accord with meanwhile, dissect the state of impact on market demand of the real estate of the influence factor deeply; Propose countermeasure of development, trade of real estate, according to analysis result, combine countermeasure and domestic and international real estate market conditions and development trend make in order to sum up, summarize and advise to this text.Keywords： real estate;supply;need;influence factor2目录摘要 .1Abstract .1第一章 导论 .11.1 研究背景 .11.2 研究意义 .21.3 研究框架 .2第二章 房地产市场及市场需求 .42.1 我国房地产市场现状 .42.1.1 房价持续快速上涨 .42.1.2 房地产有效供给不足 .42.1.3 价格虚高远超过一般居民的承受能力 .52.1.4 商品房空置率较高 .52.2 我国房地产市场发展趋势 .62.3 房地产市场需求的概念与类型 .72.3.1 房地产市场需求定义 .72.3.2 房地产需求类型 .82.4 房地产市场需求的不同层次 .92.4.1 愿望需求 .92.4.2 规划需求 .102.4.3 可塑需求 .102.4.4 现实需求 .10第三章 房地产市场需求影响因素及趋势分析 .113.1 当前我国房地产市场需求的特点 .113.1.1 需求主体错位 .113.1.2 租赁需求仍大于购房需求 .113.1.3 需求与供给结构严重失衡 .113.2 房地产市场需求影响因素 .1233.2.1 经济因素 .123.2.2 政策因素 .133.2.3 人口状况因素 .163.2.4 环境因素 .183.3 我国房地产市场需求的发展趋势 .223.3.1 租房需求变化 .223.3.2 需求主体变化 .223.3.3 需求结构变化 .23第四章 房地产行业发展的对策 .244.1 政府的发展对策 .244.1.1 建立集中统一的城市土地发展管理机制 .244.1.2 建立科学规范的房地产开发调控体系和市场干预机制 .244.1.3 国家对土地一级市场的垄断经营 .264.1.4 丰富和拓宽房地产研究领域 .264.2 企业的发展对策 .274.2.1 创造规模效益 .274.2.2 加强房地产企业开发资质管理 .284.2.3 努力提高房地产开发的利技含量 .284.2.4 努力建设一支训练有素的专业管理人才队伍 .284.2.5 加速发展房地产中介服务业 .29第五章 技术经济分析 .305.1 国外相关研究综述 .305.2 国内相关研究综述 .31第六章 结论与建议 .365.1 研究结论 .365.2 建议 .37参考文献 .1谢辞 .1附录： .11房地产市场需求影响因素研究第一章导论1.1 研究背景房地产行业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产行业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程伴随的是以房地产的高速发展为前提和主要内容，同时经济的高速增长也推动了房地产行业的高速发展。而且如果综合考虑建筑、建材、金融、家居等相关产业的带动，房地产行业是拉动内需和经济增长的重要力量。勿庸置疑，房地产行业的发展与房地产市场是息息相关的。我国城市房地产市场在改革开放以来取得了很大的发展。但同时在此过程中也还存在许多问题，如投资开发规模不当、房屋空置率偏高、部分城市房价过高等问题，这直接影响着我国房地产业的健康发展，导致百姓买房困难，因此政府不断出台各项政策进行宏观调控，从旧“国八条” 、新“国八条”到今年 5 月出台的“国六条”无不显示国家调控房地产市场供求、规范房地产市场秩序的决心。而造成这些问题的主要原因是市场供求失衡，作为政府管理部门，在对房地产进行宏观调控时应站在刺激市场有效需求的角度制定政策，根据市场控制开发规模、房屋类型等；作为房地产开发企业，应以市场需求为导向，科学决策，以保证投资的社会效益和经济收益。因此，研究房地产市场需求就很有必要。在以往的相关研究中，关于房地产市场需求影响因素的一般性研究较多，但关于这些因素对房地产市场需求影响程度的研究却很少，而这种较为深入的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略具有更大的参考价值。近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住房条件的强烈需求，以及国家把住房建设作为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置。另一方面，人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了房地产市场的健康发展。2目前,中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。经过十几年的发展,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。主要体现在以下几个方面。首先,房地产业的发展直接带动 GDP 的增长；其次,房地产业的发展将带动相关产业的发展,房地产业对国民经济的其他众多行业具有明显的拉动作用；另外,伴随着房地产业的发展,为社会提供了大量的就业机会,由此可见房地产业的健康发展对国民经济长足发展具有重要意义。1.2 研究意义目前我国房地产行业增长值占全部经济总量的比重是 5.5%，上海 8.3%，发达国家高于 10%，显然我国的房地产行远没有达到发达国家标准。我国房地产业还待加强发展。但是，目前对我国房地产市场需求研究的文章还很少，对我国房地产市场需求的影响因素研究的文章也还很缺乏。由于房地产市场的区域性使得各因素对当地房地产市场需求的影响程度还会由于地区而不同，各地政府必须从自身实际情况出发，因地制宜，才能制定行之有效的措施促进当地房地产市场的持续健康发展。本文以国内具有代表性城市为例，在前人对房地产市场需求影响因素的研究基础之上挑选广泛适用的影响因素作为我国房地产市场需求的影响因素，研究这些影响因素对我国房地产市场需求的影响，并在此基础上从政府和企业两个角度对我国房地产行业的发展提出对策，希望从理论上及实际操作上进行有价值的探讨，并为政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略提供具有更大的参考价值的依据。1.3 研究框架31研究背景2研究意义1房地产市场需求的不同层次2当前我国房地产市场需求的特点3我国房地产市场需求的发展趋势1房地产市场需求定义 1经济因素2政策因素2房地产市场需求影响因素分析 3人口状况因素4环境因素1政府的发展对策2企业的发展对策图 2.1 研究框架导论房地产市场近年发展概房地产市场需求与其影响因素分析房地产行业发展的对策结论与建议国内外相关研究4第二章 房地产市场及市场需求房地产市场与其他类型的市场一样受到供需状况的约束,但由于房地产市场的特殊属性,使得房地产市与其他类型市场的供求规律有着明显的不同。本文旨在利用房地产市场中的需求因子来探讨一下我国当前房地产市场的发展状况。2.1 我国房地产市场现状2.1.1 房价持续快速上涨最近几年，我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽然没有像那些大城市的房价那样在不停的上涨，但也有小幅的上涨。表 2-1 1999 年-2005 年我国房地产相关价格指数表项目 1999 2000 2002 2003 2004 2005房屋销售价格指数 100 101.1 103. 7 104.8 109.7 107.6土地交易价格指数 100 100.2 106.9 108.3 110.1 109.1房屋租赁价格指数 100 102.4 100.8 101.9 101.4 101.9我们从上表中可以看出，房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都旱现上涨趋势。2005 年比 1999 年的房价指数上涨 7.6%、土地价格上涨 9.1%、房屋租赁价格上涨1.9%。从上表还可以看出，二个价格在短期内仍旧有继续上涨的趋势。2.1.2 房地产有效供给不足房地产价格上升，从它的内在价格规律来讲是由于供不应求而引起的，但这种供不应求是指房地产的有效供给不足。所谓有效供给不足，就是说真正能满足市场需求的房屋供给不足。由于经济地域发展不平衡，导致了房地产的结构的差异。虽然城市里一栋栋高楼大厦不断崛起，房地产的总量不断增加，但在另一方面，却体现为大量的现房空置与大量的居民购房需求未能得到满足这个矛盾。在我国具体表现为房产市场上高档商品房供应增加，中低价位商品住房供应量下降，占我国绝大多数的中低收入阶层居民的购买力未能达到满足，使得商品房平均价格上扬，这是当前房地产市场的结构性矛盾的表现。2005 年，全国经济适用住房投资同比增长 1.1%，占开发投资的比例由去年的 6.2%下降到 5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到 10%，而高5价房占到 10%以上。房地产供给结构的不合理是我国房产市场有效供给不足的主要表现之一，它推动了商品住房平均价格上升。这就需要我国控制开发商楼盘开发的结构，这也是构建和谐社会的内在要求。2.1.3 价格虚高远超过一般居民的承受能力我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的阶段，却把住房改革的重点放在了私有化上，导致了目前房价上涨的现实。房价的上涨对于低收入阶层的人们的购房，造成了很大的压力。而对要买的房子，手中的钱却少之又少。什么时候房价才能落下来，使得广大老百姓都能买的起房，是目前老百姓最关心的事情。来自国家统计局的数据表明，70 个大中城市房地产市场价格调查结果显示： 2007年一季度全国商品房销售价格在去年大幅上涨的基础上继续上涨 5.6%，而且从分月情祝看，3 月份上涨 5.9%,涨幅分别高于前两个月 0.3 和 0.6 个百分点。涨幅排在前几位的城市依次是：深圳 12.6%，北海 10.1%，北京 9.0%、广州 8.0%等。在房屋销售中，70 个城市新建商品住房售价全线上涨，涨幅最高的是北海 15. 1%，接下来依次是深圳10.3%、北京 9.8% ,广州 9.0%、福州 8.8%等。与此同时，70 个大中城市二手住房售价同比也上涨 5.2%。居民收入稳定增长，2006 年中国城镇居民收入增幅有较大提高，人均可支配收入为 11759 元，同比增长 12.1%，扣除价格因素，实际增长 10.1%,增速比上年加快 0.8个百分点。但是和疯狂上涨的房价相比，大多数的居民还是无法负担高额的房价。目前房价的上涨，远远超过了一般居民的消费承受能力，一边是疯长的房价，一边是有限的收入，而对这样的情况，他们该何去何从?2.1.4 商品房空置率较高空置率的衡量方式。空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。空置率就是没有使用的房屋建筑而积除以所有房屋的设建筑而积乘以 100%所得到的数字。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化，使住宅的供给和需求达到均衡。如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可做出相应调节。空置住房的形式大致可以概括为两种，一种是市场滞销不对路的空置楼盘，一种就是符合市场要求，但开发成本过高造成定价也高的空置楼盘。但无论是哪种形式的空置住房都存在着这样或那样的问题，要么是房子的质量问题，要么是房子的造价超出了人们的购买力。这严重影响了房产市场6的供给状况，造成了房产市场上的有效供给不足，从而导致我国房产价格的上涨。我国住房空置率现状。据统计，当前我国商品房空置率为 30%多，远远高于 10%的国际警戒线。美国商品房的空置率约为 7%，而中国香港约为 3%到 4%。据国家统计局发布的数据，截止到 2006 年 7 月底，全国商品房空置而积为 1. 21 亿平方米，同比增长11.1%。其中，空置商品住宅 6610 万平方米，增长 10. 8%。虽然中国房地产空置率仍保持较高水平，但报告显不，7 月份， “国房景气指数”为 103.51，比 6 月份上升 0. 58 点，比去年同月上升 1.51 点。自 2007 年 3 月以来， “国房景气指数”环比分别上升0. 41 点、0.