万科集团地下车库经济技术创新研究VIP

1【AT 推荐】万科集团地下车库经济技术创新研究2引子：地下车库成本增加的主要错误从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。重则影响到未来的使用功能。基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的 10 个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。一、研究如何谈适度突破规划要求江苏省城市规划管理技术规定中规定一类居住区小汽车比例为 1 辆/ 户，二类居住区小汽车比例为 0.4 辆/ 户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：a.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为 90/20（90 平米以下的户数占总户数的 20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到 90/70。规划设计要求车位比例为 1.2 辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/100 平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资 1785 万b.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例 90/35（90 平米以下的户数占总户数的 35%）的影响，全区 90 户数很多，导致要考虑的停车位过多。规划设计要求车位比例为 1.0 辆/100 平米，万科通过与规划局沟通，最后按 1.0 辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾 节约投资 7100 万。3通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。二、研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。2.销售和开发节奏 分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。3.停车数量规划停车总量扣除地面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。4.人防核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高 3.6 米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。5.设备用房必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。4以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在 6 万多平米，停车 1553 辆，地库的车均面积在 40 平米左右。优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在 4.6 万平米，停车 1575 辆，地库的车均面积在 30 个平米以下。两者相比面积减少近 1.4 万平米 ,车均面积减少 10 平米 ,每个车位约能省 2 万元，1500多个车位造价一共就能节约投资 3000 多万元。所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。三、研究地库建筑设计地下汽车库的设计须满足汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）和汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97），经济型地下汽车库建筑设计的要点主5要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。1 出入口设计车库出入口的设置原则：2 坡道宽度小汽车转弯须满足其最小转弯半径，所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。小汽车最小转弯半径不等于环道内径，一般为 6 米。环道内径一般不小于 3.4 米即可，曲线坡道宽度一般单行为 4 米，双行为 7 米。为了更方便理解，我们所做如下图表：67以上图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于 3.4 米，外径一般不小于 7.9 米，坡道宽度不小于 4.5 米。如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。除了在宽度上要分析坡道的合理性之外，坡道的坡度也需要其合理性。一般坡道的坡度含纵向和横向坡度两个内容，它们直接关系到车辆进出和上下行驶的方便程度与安全程度。对于小汽车停车库直线坡道的允许最大坡度，日本规定为 17%，美国为 12%，英、法、德、前苏联分别为 12%、14%、15%、16%但通常采用的不是最大坡度，例如日本常用 12%-15%，德国 l0%-15%，前苏联为 l2.5%。曲线垃道的总坡度应小于直线坡道，一般不超过814%。从国外经验和我国情况出发，地下停车库坡道纵向坡道（以小汽车为主）的建设值为：直线坡道 15%，曲线坡道 12%，但其起止部位均要设有坡度为相应坡道一般的缓坡。3 车位与柱网汽车库内的停车数量与车位布置和结构柱网有着最直接的关系，柱距除了满足结构的经济性之外，同时还要考虑车辆停放的合理性以车辆行驶的方便性，只有综音考虑好这些因素+才能做出既经济又合理的地下汽车库。常见的停车方式有垂直式停车、斜列式停车和平行式停车。平行式停车的车位为 6.0*2.4 米，车道宽为不小于 3.8 米；斜列式 30或 45前进式的车道宽也为 3.8 米，60前进式的为 4.5 米，后退前进式为 4.2 米；垂直停车前进式的车道宽不小于 9 米，后退式的为 5.5 米，一般情况采用后退式停车。经过多年的实践与研究，目前国内外停车库车辆停放方式普遍采用倒进顺出与车道成90直角的停车方式，每辆车所占车库面积的比例最小。由于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量，采用此方式停车最为合理。具体停车方式图表如下：9除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式，以免柱过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小，而两柱间停一辆车可能是合理的。在选择停车间柱网时，除满足技术要