惠州大亚湾塘尾项目市场调研报告-80页-2007年

大亚湾塘尾项目市场调研报告1宏观背景 市场分析 地块评估思维导图宏观经济区域规划宏观政策房地产市场分析区域商圈分析地块位置目标客户群分析SWOT 分析重点案例分析思维导图2 2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值 369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长 15.2%；石化工业 53.42亿元，增长2.7倍。 中海壳牌石化项目于 3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9： 47.1调整为 45.2：54.8。 2006年， 大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现 100.2亿元，比上年增长 90.3%， 随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势宏观经济宏观经济 整体整体 GDP2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为 90.3 ，增幅位居全市之首，占全市 GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局区域 生产总值（亿元） 增长幅度 占全市比例大亚湾区 100.2 90.3 10.7惠阳区 90.39 16.2 9.7惠城区 394.03 16.4 42.22006年惠州三区生产总值（ GDP）比较表信息来源：市统计局3 第二产业： 实现增加值 72.7亿元，增长 150.1%，其中工业增加值 66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（ GDP）第三产业： 实现增加值 25.1亿元，增长 16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值 1.63亿元、 0.4亿元、 7.58亿元，比 2005年分别增长 20.1%、 25.0%和 9.8%。 四大支柱产业： 2006年 石化、电子、汽车、钢铁 四大支柱产业产值 270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的 89.7%。其中， 石化产业完成工业产值 194.2亿元；电子工业产值 42.9亿元，增长 27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长 32.5%；汽车工业产值 22.8亿元，增长17.2%。 高新技术产业： 大亚湾区共有省级以上高新技术企业 10家，新增 1家。高新技术企业产值达 215.7亿元， 10家工业企业产值占全区工业比重 71.5%，提供就业岗位 2094人。单 位： 亿 元 2006年 同比增 长 所占比例本区生 产总值 100.2 90.3 第一 产业 2.4 2.8% 2.4%第二 产业 72.7 150.1% 72.6%第三 产业 25.1 16.8% 25.0%招商引资： 2006年共洽谈引进项目 86宗，涉及投资总额 15.2亿美元，其中外资项目 32宗，投资总额 4.76亿美元，其中较大的外资有 中海科技电子项目 、 星华电子项目 等；内资项目 54宗，内资比重不断加大，投资总额 9.57亿美元，各占 62.8和 63，其中较大的内资项目有 比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目 等。目前世界 500强企业 14家。信息来源：市统计局宏观经济 产业布局以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳4 2005 年 7月 21日全球第二大石油和化工仓储公司 欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005 年 7月 27日惠深沿海高速公路控制性工程 牛湖山隧道动工。 2006 年 2月 10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资 42亿美元 。 2006 年 6月广东 LNG惠州电厂投产，总投资约 85亿元 人民币。 2006 年 7月 1200万吨南海炼油项目投产，基建投资 193亿元 人民币。 2007 年 4月 9日深圳比亚迪携巨资 60亿元 人民币投向大亚湾。 2007 年 4月 9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额 100亿元 人民币。 2007 年 12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入大亚湾 大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济 重点项目（ 1）石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增5中海壳牌南海石化项目： 中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司 ,它是荷兰皇家 /壳牌集团的成员之一 ,占 50%的股份 ;中方投资者为中海石油化工投资有限公司 ,占 50%的股份 ,该公司是中国海洋石油总公司 (持股 90%)与广东广业投资集团有限公司 (持股 10%)的合资企业。发展格局 大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海 石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东 LNG惠州电厂项目： 是广东 LNG总体项目的配套新建项目之一 ,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为 210万千瓦，总投资约为 85亿元人民币。港口物流产业： 作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达 2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。东风本田汽车零部件有限公司： 成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。 1998 年 11 月获得 ISO9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。 中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济 重点项目（ 2）人口变化 2006年末，大亚湾区常住人口 13.60万人，从业人员86294人，增长 14.4%，就业大专以上学历人数 12331人，占全区从业人员总数的 14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比 2005年增加 985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长 4.9%。6城市 /区域 惠州市 同比增 长 大 亚 湾区 同比增 长GDP（ 亿 元） 933.19 16.3% 100.2 90.3人均 GDP（元） 25019 14.3 73700 77.5房地产市场启动期 平稳发展期 减缓发展期房地产发展曲线800美元 4000美元 8000美元 人均 GDP快速发展期 发展态势： 2006年惠州市人均 GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均 GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。 西蒙 .库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。 目前，就人均 GDP来看，大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均 GDP发展态势2006年惠州市 GDP相当于 1989年深圳，大亚湾区人均 GDP超过深圳同年数据。宏观经济 与房地产对应关系大亚湾非正常期惠州正常期大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产业快速发展7大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于西区中央生活区大亚湾区 “五区一岸线 ”规划图“五区一岸线 ”规划 “ 五区 ”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区； “一岸线 ”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划： 本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约 22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：力争通过 5 10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。 电子、汽车零部件产业石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流区域规划区域规划 大亚湾规划大亚湾规划西区中央生活区8本项目位于西区中片，周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机区域规划区域规划 西区规划西区规划西区规划：大亚湾西区工业园区目标是建设成为新技术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。西区西二大道概况：西二大道即目前的龙海二路，集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目，在建 /售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等，预计 08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。9大亚湾区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具 高新技术、金融、物流、制造工业 东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术 石化产业区和港口物流产业基地 大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。惠阳区区域规划区域规划 产业融合产业融合10未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码公路方面：连接区内外的高等级公路 惠（州）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路已动工建设，建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至 36公里。 铁路方面 ：京九铁路支线 惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。 空运方面：开发区距深圳宝安国际机场 70公里，距广州国际机场 150公里，距香港赤鱲角国际机场 120公里，均在两小时车程内。2008年 3月，惠州机场将恢复飞行 .海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络形成引发产业格局延伸 交通优势 开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。 功能延伸 立体交通网络引发片区新的产业格局延伸 ，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。 同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。区域规划区域规划 城际交通城际交通11大亚湾宏观经济 与规划 小结1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、大亚湾区人均 GDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！12后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中， 房地产政策 ： 2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场 以国六条为基础， “ 90 70” 住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策： 地方土地资源紧缺， 2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的 “ 严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积 ” 框架下进行，土地政策 （ 土地增值税 ） 和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。 金融政策： 预计 2007年房地产调控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是 2007年金融政策调控的几大热点。 物权法 ： 2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。 人民币升值 ： 2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走强，吸引大量国际游资涌入中国。本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计 90平方米以下须达70%以上。2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。置业者购买信心增强。宏观经济宏观经济 政策影响政策影响本项目对外资将更有吸引力。虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。13大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视大亚湾区土地政策：l 根据大亚湾管委会惠湾 20075号文件显示： 2007年 2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积 36.54平方公里，其中西区上杨 4.92平方公里，霞涌大岭 1.81平方公里， 响水河南部 3.87平方公里， 中心北区 10.65平方公里，中心南区 15.29平方米。l本项目位于大亚湾西区土地整治范围内。l大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （ 2006.8.31）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违法违规行为。宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 1）14大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地根据惠州市国土局资料显示， 2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计 37宗，土地面积为 691.3万平方米，建筑面积 1382.6万平方米，容积率多为 08 2.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗， 土地编号为 8、 9、 10号，土地面积约 164.7万平方米，建筑面积 329.3平方米，地块之大不容忽视。 且于 2007年 1月 29日已集中挂牌成交。n区土地供应特征：土地性质： 石化工业土地占主体，居住用地面积约占 23.8；居住用地： 居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。出让时间： 三宗居住用地于2007年 1月 29日集中挂牌成交。竞争形势： 三宗居住用地将可能与本项目形成竞争。宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 2）15大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号 土地性质 土地面积 建筑面积 容积率 土地现状 出让时间1 石化工业用地 123289 246578 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让2 石化工业用地 101797 203594 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让3 石化工业用地 48198 96396 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让4 石化工业用地 140000 280000 0.8 2.0 已完成征地补偿 2006年 10月 14日已出让5 石化工业用地 96595 193190 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让6 石化工业用地 115442 230884 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让7 石化工业用地 179837 359674 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让8 居住用地 80089 160178 2 已完成征地补偿 2007年 1月 29日已挂牌成交9 居住用地 903860 1807720 2 已完成征地补偿 2007年 1月 29日已挂牌成交10 居住用地 662874 1325748 2 部分征地补偿未完成 2007年 1月 29日已挂牌成交11 港口用地 154517 309034 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让12 港口用地 1256699 2513398 0.8 2.0 已完成征地补偿 计划 2008年 3月前出让13 石化仓储用地 113000 226000 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让14 港口用地 96425 192850 0.8 2.0 计划 2007年 9月前完成盘整 计划 2008年 3月前出让15 港口用地 570000 1140000 0.8 2.0 已完成征地补偿 计划 2008年 3月前出让16 工业用地 100000 200000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让17 工业用地 50000 100000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让18 工业用地 112036 224072 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让19 工业用地 52459 104918 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让20 工业用地 40070 80140 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 3）16大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大土地编号 土地性质 土地面积 建筑面积 容积率 土地现状 出让时间21 工业用地 50000 100000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让22 工业用地 15000 30000 1.0 2.0 征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让23 工业用地 186280 372560 1.0 2.0 部分征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让24 工业用地 125262 250524 1.0 2.0 部分征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让25 工业用地 85527 171054 1.0 2.0 部分征地补偿未完成 计划 2008年 3月前出让26 工业用地 67800 135600 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 5月 30日已出让27 工业用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 11月 23日已出让28 工业用地 53125 106250 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 11月 23日已出让29 工业用地 50000 100000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 29日已出让30 工业用地 31000 62000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 14日已出让31 工业用地 25870 51740 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 29日已出让32 工业用地 28250 56500 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 14日已出让33 工业用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 10月 27日已出让34 工业用地 20000 40000 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 10月 8日已出让35 工业用地 99750 199500 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 7月 28日已出让36 工业用地 96775 193550 1.0 2.0 已完成征地补偿 计划 2008年 3月前出让37 工业用地 941058 1882116 1.0 2.0 已完成征地补偿 2006年 8月 29日已出让合计 6912884 13825768 2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）宏观经济宏观经济 地方政策影响（地方政策影响（ 4）17国家政策 小结1、 2007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（ 36平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大量的高端需求。4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。18宏观背景 市场分析 地块评估思维导图宏观经济区域规划宏观政策房地产市场分析区域商圈分析地块位置目标客户群分析SWOT 分析重点案例分析19大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确峰景湾新天名城SOHO世纪中天彩虹城富康国际在售楼盘拟售楼盘海韵 国际菩提园 1期菩提园 2期熊猫国际 2期熊猫国际 1期三组团康汇花园地块 8号君豪国际公寓 1期君豪国际公寓 2期地块 9号地块 10号南山国际已售楼盘 惠阳区房地产市场房地产市场 大亚湾战国图大亚湾战国图坪山坪山葵涌葵涌万科 17英里金众项目珠江东岸 听涛雅苑爱顿第三季东方新天地君汇上城星际首座秋谷阳光里20广场明珠惠景豪苑半岛一号 1期 锦绣豪苑 2期华星 金碧雅苑 1期隆基天地广场东方新城 1期本因坊 宝家园都市广场润鑫花园丽江花园尚城世家 1期壹品上城 2期信和苑 2期华茂 倾城名钻 长鸿花园 1期河滨世纪华城华宇 开城公寓中豪华厦中豪国际峰景左岸城市丽景在售拟售锦上花华星 金碧雅苑 2期天安淡水项目惠阳区快速成长，集约发展已售锦绣豪苑 3期海岸物业项目富康国际惠阳 CBD秋长镇 惠阳商业中心区房地产市场房地产市场 惠阳战国图惠阳战国图世贸广场2076私享家左岸春天半岛一号 2期Sohu世纪中天彩虹城顺御名居21物 业 开 发 一 览 表序号 项 目名称 地理位置 发 展商占地面积规 划建筑面积已建建筑面积已售建筑面积已建未售待建建筑面积 开 盘 日期销 售率1 德州城 西三大道 惠州大 亚 湾德洲投 资 公司 186422 521982 115285 0 115285 406697 2007年 10月底 0.00%2 珠江 东 岸 西区 深圳市珠江投 资发 展公司 613228 1058679 120000 100000 20000 938679 2007.10.1 80.00%3 观 山悦 西三大道中段 龙 城振 业 房地产 20728 60000 0 0 0 60000 2007.12 0.00%4 秋谷阳光 里 移民村西 惠州市秋谷 实业 40000 100000 26934 26934 0 73066 2007.6 100.00%5 君 汇 上城 西二大道 惠州 伟 峰地 产 45000 120000 40000 0 40000 80000 2007.11 0.00%6 响水明苑 熊猫国 际 南 侧 永昶集 团 9338 39000 39000 39000 0 0 2007.8 100.00%7 明珠公寓 西区淡澳大道 锦联 地 产 6000 18000 18000 18000 0 0 2007.8 100.00%8 爱顿 第三季 西二大道 联 光地 产 30000 100000 0 0 0 100000 2007.12 0.00%9 熊猫国 际 西二与大 亚 湾大道交 汇处 熊猫地 产 800000 1100000 400000 400000 0 700000 2006 100.00%10 美岸栖庭 响水路与大 亚湾大道交 汇处 惠州市国圣房地产 开 发 有限公司 25815 85010 40000 20000 20000 45010 2007.9.26 100.00%11 君豪公寓 淡澳大道与响 水路交 汇处 惠阳区中 铭实业 有限公司 40000 130000 60000 60000 0 70000 2007.11 0.00%12 菩提园 2期 西二大道 东 大 亚 湾天拓地 产 107726 214393 100000 42000 58000 114393 2007.9.23 60.00%13 听涛雅苑 中心区北段 惠州昌浩地 产 50224 131000 0 0 0 131000 2007.12.1 0.00%14 新天名城 澳霞大道与 25号公路交 汇处 大 亚 湾新天房地产 开 发 有限公司 42500 160000 0 0 0 160000 2007.11 0.00%15 新 际 首座 澳霞大道与 25号路交 汇 大 亚 湾新 标 房地产 开 发 有限公司 5000 39850 0 0 0 39850 2008.3 0.00%2216 东 方新天 地 澳 头圆盘大中 华实业（惠州）有限公司5331 71048 40000 0 40000 31048 2007.11 0.00%17 海湾假日 大 亚 湾假日酒店 旁大 亚 湾安惠资产 管理有限公司 2100 24910 24910 24910 0 0 2007.7 100.00%18 海韵 华 庭 新澳大道中国 银行大 亚 湾正盛实业 有限公司1600 16000 16000 16000 0 0 2007.8 100.00%19 澳南雅苑 澳南路 6号 大 亚 湾昊昌实业 3261 30000 30000 30000 0 0 2007.5 100.00%20 峰景湾 大 亚 湾大道与霞澳大道交 汇 德丰投 资 16000 55000 55000 55000 0 0 2007.3 100.00%21 南山国 际 大 亚 湾体育 场东南角 南山集 团 5427 43672 43672 43672 0 0 2007.4 100.00%22 惠丰城 西二与大 亚 湾大道交 汇处东 德丰投 资 80000 168000 68000 60000 8000 100000 2007.3 100.00%23 中天彩虹 城 人民路西 侧 中天 兴 源 实业 89156 460000 60000 0 60000 400000 2007.12 0.00%24 中恒 sohu世 纪 人民五路 中恒地 产 3610 48548 20000 0 20000 28548 2007.10月底 0.00%25 城市 丽 景 开城大道 惠阳区 联诚实 业 3000 32000 32000 32000 0 0 2007.8 99.00%26 左岸春天 长 安南路与熊猫大道交 汇处 伟 洲 实业 、金 汇 投 资 42860 87155 10000 0 10000 77155 2007.12 0.00%27 圣堤 亚纳 长 安南路 建鼎 实业 11358 59366 0 0 0 59366 2008.3 0.00%合 计 2285684 4973613 1358801 967516 391285 3614812 -23住宅市场供应充足，竞争激烈。市场需求度减缓，渐呈供大于求态势。住宅市场供应 住宅市场需求物业开发情况分析总占地面积 2285684总建筑面积 4973613已建面积 1358801住宅开发供应量充足，后期新入市项目与待建、待售体量庞大。07年上半年以及之前市场需求巨大，基本消化供应量。07年下半年开始需求减缓，市场观望气氛显现。庞大的供应量对未来市场造成强大的冲击24物 业 开 发 与均价表序号 项目名称 占地面 积 规 划建筑面 积 容积率 一次性折后均价1 德州城 186422 521982 2.80 43002 珠江 东 岸 613228 1058679 1.73 10000（ 带 装修）3 观 山悦 20728 60000 2.89 未定4 秋谷阳光里 40000 100000 2.50 38005 君 汇 上城 45000 120000 2.67 6 响水明苑 9338 39000 4.18 23007 明珠公寓 6000 18000 3.00 8 爱顿 第三季 30000 100000 3.33 未定9 熊猫国 际 800000 1100000 1.38 500010 美岸栖庭 25815 85010 3.29 4500（ 带 装修）11 君豪公寓 40000 130000 3.25 4200（ 带 装修）12 菩提园 2期 107726 214393 1.99 440013 听涛雅苑 50224 131000 2.61 未定14 新天名城 42500 160000 3.76 未定15 新 际 首座 5000 39850 7.97 未定16 东 方新天地 5331 71048 13.33 5000（ 带 装修）17 海湾假日 2100 24910 11.86 8000（ 带 装修）18 海韵 华 庭 1600 16000 10.00 4200（ 带 装修）19 澳南雅苑 3261 30000 9.20 360020 峰景湾 16000 55000 3.44 32002521 南山国 际 5427 43672 8.05 380022 惠丰城 80000 168000 2.10 430023 中天彩虹城 89156 460000 5.16 24 中恒 sohu世 纪 3610 48548 13.45 25 城市 丽 景 3000 32000 10.67 4400（ 带 装修）26 左岸春天 42860 87155 2.03 4100（ 带 装修）27 圣堤 亚纳 11358 59366 5.23 未定28 金迪星苑 38636 85000 2.20 560029 顺 御名居 2390 14950 6.26 350030 华轩 紫韵台 28852 53376 1.85 未定31 东 江学府 195480 445696 2.28 456032 光耀城市广 场 12380 86648 6.99 6300（ 带 装修）33 星运 绿 洲嘉园 90164 220000 2.44 335034 郦 城水岸 47500 85000 2.00 未定35 2076私享家 400 6000 15.00 500036 鸿 升世 纪东 方城 129000 260000 2.04 420037 泰富御山郡 20600 61383 2.98 未定26销 售价格一 览 表序号 项目名称 发展商 一次性折后均价 销售率 工程 进 度1 德州城 惠州大 亚 湾德洲投 资 有限公司 4300 0.00% 出地面 6层2 珠江 东 岸 深圳市珠江投 资发 展有限公司 10000（ 带 装修） 80.00% 一期部分封 顶3 观 山悦 龙 城振 业 房地 产 未定 0.00% 打地基4 秋谷阳光里 惠州市秋谷 实业 3800 100.00% 打地基5 君 汇 上城 惠州 伟 峰地 产 0.00% 共 3栋 封 顶6 响水明苑 永昶集 团 2300 100.00% 出地面 12层7 明珠公寓 锦联 地 产 100.00% 封 顶8 爱顿 第三季 联 光地 产 未定 0.00% 打地基9 熊猫国 际 熊猫地 产 5000 100.00% 封 顶10 美岸栖庭 惠州市国圣房地 产 开 发 有限公司 4500（ 带 装修） 100.00% 1、 2栋 封 顶11 君豪公寓 惠阳区中 铭实业 有限公司 4200（ 带 装修） 0.00% 1期入住， 2期打地基12 菩提园 2期 大 亚 湾天拓地 产 4400 60.00% 封 顶13 听涛雅苑 惠州昌浩地 产 未定 0.00% 打地基14