2007年济南泉城路板块市场分析报告

泉城路板块市场分析目录区域基本情况分析区域规划配套状况分析区域住宅市场区域写字楼市场区域基本情况分析 区域概况o 泉城路板块位于历下区、市中区和槐荫区交界处，是济南的中心区，东至历山路，西至顺河高架桥，南到泺源大街两侧，北至大明湖侧。o 泉城路位于繁华的中心商业区，历史悠久，商业发达，是泉城东西向发展 的主轴，南北自然山水风貌的交汇点围合于济南四大泉群之中，有 “十字金 街 ”之地位。毗邻大明湖，趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点，又相连芙蓉街、曲水亭古城区，是济南城市旅游中心的一条重要的准步行商业街。 o 泺源大街属于济南的央区地带，是济南最高端和最繁华的财富之地，有济南的 CBD之称。交通顺畅，商务集中，配套成熟完善，是济南当之无愧的财富。o 本区域也是山东省人民政府机关驻地，省政府、省政协、省人大都坐落在区域内。区域基本情况分析 区域概况o 本区域包括泉城路街道办事处、趵突泉街道办事处、泺源大街街道办事处。区域面积 6.05平方公里，人口 9万人，人口密度为 14876人 /平方公里。远高于济南市和济南其他区域平均水平。如此高密度和高收入人口成就了泉城路板块的金牌商圈地位。区域基本情况分析 人口状况o 本区域是企事业单位的驻地，无大型生产加工企业。商业为支柱产业。o 2006年，全办实现地方财政收入 4390万元，限额以上工业销售收入6012.2万元，出口创汇 1197万美元，利用外资 350万美元，社会消费品零售总额 257287亿元，招商引资近 5亿元。o 从总体来看，本区域经济状况良好，居民收入较高，为城市发展带来了大量高收入消费人群。区域基本情况分析 经济状况区域规划 城市定位o 根据济南市整体规划，济南的整体定位是著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市 。这给济南市的房地产发展带来了新的契机。o 围绕 “东拓、西进、南控、北跨、中疏 ”的城市空间发展战略，市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。区域规划 区位功能定位o 主城区功能定位：以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业。 o 区内功能高度集中、人口和建筑密度较高的地区实施 “中疏 ”策略。控制人口容量和建筑容量，疏解旧区功能和交通，增加绿地、开敞空间和服务设施，提升旧城整体环境和城市功能。 区域规划 区位功能定位o 主城区功能定位：以发展现代服务业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济。适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业。 o 泉城路： 提升泉城路市级商业中心，提升强化城市商业、文化、旅游等中心功能，o 泺源大街： 提升以经七路、泺源大街为中心的传统商务金融中心区， 基本形成以泺源大街、经七路传统金融商贸区为基础，东部金融商贸区为核心的功能互补的金融功能区。区域规划 限制发展o 对区内功能高度集中、人口和建筑密度较高的地区实施 “中疏 ”策略。控制人口容量和建筑容量，疏解旧区功能和交通，增加绿地、开敞空间和服务设施，提升旧城整体环境和城市功能。o 限制了本区域内房地产发展数量，但同时提高了区域内的配套环境，区域内现有的房地产弥足珍贵。区域规划 限制发展o 芙蓉街曲水亭街历史街区位于济南古城中心，街区保护整治规划范围南至泉城路、北至明湖路、东至县西巷、西至贡院墙根街和省府前街。o 本区域有济南老城区内仅存的保留较为完整的历史文化街区，是济南传统民居、泉池园林等特色精华所在，在新一轮城市总体规划修编中被确定为济南历史文化街区和特色街区。配套状况分析 配套情况o 交通配套：本区域是济南市的核心区域，临解放路、历山路、泺源大街和顺河高架桥，是济南市的交通枢纽，几十路公交车可以到达济南的任何地方。o 生活配套：成熟商圈，有完善的生活服务配套，通过顺河高架桥可直达遥墙国际机场，沿共青团路、纬二路到汽车站和火车站。 o 购物：泉城路商业街、国美、苏宁、沃尔玛、家乐福、银座、贵和等。o 医院：中心医院、齐鲁医院、历下人民医院、济南妇幼保健院、济南铁路医院等o 酒店：贵和皇冠假日、银座泉城、银座索菲特、玉泉森信大酒店、丽舍酒店、华能大厦、山东新闻大厦、良友富临大酒店、中豪大酒店等。配套状况分析 生活配套o 休闲：环城公园、泉城广场、大明湖、趵突泉、五龙潭等。配套状况分析 生活配套o 教育：区域内存在济南二中、实验中学等几十所高品质驾驭配套，彰显文化底蕴。o 金融：各大银行和其他金融机构遍布泺源大街、泉城路两侧。区域住宅市场 整体状况o 本区域近年来少有住宅产品推出，代表项目有大舜天成自由城和银座晶都国际，住宅面积 9万平方米，整体均价 6700元，由于产品的稀缺性，价格较高，销售状况较好。区域住宅市场 总体特征o 受 “中疏 ”影响，近几年来区域内的住宅市场发展缓慢。少有住宅产品面世。o 住宅档次较高，项目配套较好。产品平均价格在 6700元 / 。o 户型多在 40-80 ，以小户型为主，同时配有少量大户型，满足成功人士的高端需求。o 项目均为塔式建筑，容积率高。通过项目配套来提升产品品质。o 项目多是商住两用，价格高，客户定位在高收入白领阶层。区域住宅市场 大舜天成自由城（）基本资料发展商： 大舜天成地 点： 如意街 16号总占地： 5743总建面： 27666容积率： 4.2进 度： 2007.12.31交房销 售： 80%价 格：均价 6500元 / ， 起 价6050元 / 最高价 7200元 / 物 管： 1.5元 / 客 户 : 高级白领、中小企业主(2) 形象定位： SOHO商务公寓(3)户型定位： 项目以 4560 左右的小户型为主（ 46%以上） ,附带少量 80125 左右的两房和小三房，主要突出大众化与精品化。区域住宅市场 银座晶都国际（）基本资料发展商： 银座地产地 点： 顺河高架桥东侧总占地： 3万 总建面 积 ： 15万 容积率： 5进 度： 2008.5交房销 售： 90%价 格：均价 6500元 / ，起6050元 / ，最高价12000元 /客 户 : 高级白领、高收入阶层(2) 形象定位： 精装小户型，央区 CBD生活(3)户型定位： 项目以 4080 左右的小户型为主（ 46%以上） ,附带少量 130 以上 的三房 大户型 ，主要突出精品化。区域写字楼市场 总体状况o 本区域写字楼主要分布在泺源大街和泉城路两侧，提升以经七路、泺源大街为中心的传统商务金融中心。写字楼配套较好，档次较高。区域写字楼市场 开发情况项目名称 地理位置 开发商 总建筑面积（万 ）均价（元 / ）入住时间永安大厦 泉城路 268号 山东永安房地产开发有限公司 3.8 9000 已入住丰利大厦 泉城路 318号 山东福丰年置业有限公司 2 9000 已入住汇泉地王广场 泉城路县西巷 汇泉新世界置业有限公司 1.3 15000 已入住蓝石趵北 6号 趵突泉北路 6号 济南蓝石置业 1.3 10000 2008.7银座晶都国际 顺河街顺河高架桥东侧 银座地产 5 7200 2008.5圣凯财富广场 泺源大街 29号 山东圣凯置业 5 9000 已入住区域写字楼市场 开发状况o 项目集中，品质较高，配套完善。o 已入住项目四个，在建项目两个。o 目前市场供给量 15.5万平方米。o 产品趋于同质化，以 CBD和 5A智能化为买点。区域写字楼市场 开发规模o 写字楼规模不大，都在 5万以下，属于小体量办公楼，这和限制土地放量有关。o 没有纯写字楼项目，多是写字楼和商业组合，和住宅组合。多物业组合降低了风险，与商业组合提高了收益。o 大体量写字楼目前还是市场空白。区域写字楼市场 租金及价格项目名称 销售价格（元 / ） 租金水平（元 / /天）管理费（元 / /月）永安大厦 9000 3.0 3.6丰利大厦 9000 3.0 3汇泉地王广场 15000 2.5 8.5蓝石趵北 6号 10000 不租 待定银座晶都国际 7200 不租 3圣凯财富广场 9000 2.8 4区域内写字楼平均售价 9866元 / ，平均租金 2.76元 / 天物业管理费平均 4.42元 / 月区域写字楼市场 销售价格o 现有在售项目都是近两年开发，售价集中在 9000元 /10000 元 /o 销售价格比区域内高档楼盘高，但仍然有一定的升值空间。o 图中最高的汇泉地王广场共三层，下面两层是商业，以商业为主。售价 15000元 /区域写字楼市场 租金状况o 区域内办公物业租金在 2.84 元 / /天，租金水平平稳，起伏不大。平均租金 3.2元 / /天区域写字楼市场 物业管理费o 区域内写字楼物业费主要集中在 34 元 / /月，汇泉地王广场景观配套较好，物业费是 8.5元 / /月区域写字楼市场 发展前景办公物业将迎来新的开发高潮 ,趋向于品质化、规模化 、集中化发展区域政策优势开发商的投资开发，区域商务氛围日益成熟 政府规划区域写字楼市场 分析总结市场售价状况市场租金状况市场供给分布市场供给规模市场供给量区域租金水平较高 ,租金水平差距不大 .平均租金水平为