上海闸北大宁国际广场项目分析-64PPT-2008年

大宁国际商业广场研究一、项目基本概况市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询项目简介项目位置：上海闸北区共和新路 1918号 项目总占地：约 55000平方米项目总建面积：250000平方米项目核心定位：沪上首个汇集现代城市生活多元环节的 “ LIFEHUB生活中心 ”市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询项目区位分析本案免费班车点市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路（南北高架） - 与大宁路交界。东靠 10车道的共和新路，北临 4车道的大宁路，西、南面为新建的 3车道双向道路。本案北市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询商业广场具有 8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询项目基本规划25万平方米的总建筑面积由地面 20万平方米和地下 5万平方米组成。共有 15栋错落有致的建筑、 11个大小广场和庭院、约 2公里步行街和 1,300个停车位 .地面 20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店 - 30,000平方米 办公楼 - 39,000平方米 商业零售 - 50,000平方米 餐饮 /娱乐 /生活 /文化 - 60,000平方米 停车场和公共区域 - 21,000平方米 地下 5万平方米建筑面积主要为 停车场 和 设备机房 。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询目标客群分析辐射范围：以大宁国际商业广场为中心， 3公里半径范围的居住人群约为 22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的 7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达 450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。客群特点：大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入 6000元以上、 25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体二、项目规划及业态分析市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询酒店及裙楼商业区停车场及休闲娱乐区办公及裙楼商业区特色餐饮及购物区市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。项目规划简介市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询酒店及裙楼商业区 :本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑 2-6层均连结在一起。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询第 12座业态规划第 12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。北楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：雍丰大酒店南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询北楼标识 南楼标识对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第 12座在建筑上采用了联通的设计，在 4、 5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询综 述本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在 4楼和 5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本 4、 5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询停车及休闲娱乐区 :本区域位于项目的西南角，由 8层立体停车场及 3层裙楼商业组成。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为：1-2F：运动 100专卖3F：上影 CGV影城。第 2座业态规划市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询综 述本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。可借鉴之处：商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询办公及裙楼商业区 :本区域位于项目的东面，通过 5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。主要产品形态均为 4-18F高层商住办公楼 +1-3F裙房商业。市场研究部Market Research大宁国际商业广场项目研究金贝策划咨询 第 11座与第 10座也采用了 1F通道自然分隔， 2-3F联通的设计，自然的拉长了人流动线。其业态规划有：1F： 屈臣氏、时尚女装、男装2F： 屈臣氏