新区地块项目投资意向书可行性研究报告

1 目录 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 . 3 一 项目投资意向书名称 . 3 二 投资意向书编制单位 . 3 三 投资意向书编制依据 . 3 四 项目概况 . 3 （一） 新区地块概况 . 3 （二） . 3 （三）地块获取方式 . 5 第二部分 城市背景综述 . 6 一、城市概况 . 6 （一）地理位置及区划 . 6 （二）面积人口 . 6 （三）经济概况 . 7 1、经济总量 . 7 2、固定资产投资 . 7 3、购买力和消费水平 . 8 4、城市居民居住水平 . 8 5、房价收入比 . 8 （四）交通运输 . 9 （五）城市发展 . 9 （ 1）规划期限和规划范围 . 12 （ 2）市域城镇体系规划： . 12 （ 3）滨海地区空间协调发展规划 . 14 （ 4）主城区空间发展规划 . 16 （六） X 旅游立市原则 . 19 （七）项目渊源 . 20 （八） X 新区介绍 . 20 二、项目投资的必要性 . 22 第三部分 市场研究 . 24 一、土地市场现状 . 24 （一） 2007 年 10 月 X 市土地出让面积分析 . 24 （二）城市各行政区土地出让量分析 . 24 （二）各行政区域土地出让价格分析 . 25 二、政策环境分析 . 26 （一）中央针对房产的宏观政策 . 26 （二） X 市政府对住宅市场的相关政策 . 26 三、 X 市房地产市场概况 . 27 （一） X 市住宅市场供需状况 . 27 1、供需情况 . 27 2商品住宅销售面积 . 27 3商品住宅销售价格 . 28 4商品住宅空置状况 . 28 5、 X 住宅市场潜力分析 . 28 6 X 市城区“十一五”房地产发展规划 . 29 （二）区域市场概况 . 30 1、市场热点板块 . 30 2、区域特征 . 31 2 3、开发区滨海海板块 . 32 4、 X 黄金海岸片区 . 34 5、南戴河片区 . 37 第四部分：项目概况 . 40 一、宗地位置 . 40 二、规划控制要点 . 41 1、规划要点 . 41 2、土地获得方式： . 42 3、协议内容中甲乙双方的职责： . 42 三、土地升值潜力初步评估 . 43 1、区域属性： . 43 2、项目属性： . 43 3、有利因素： . 43 4、不利因素： . 44 四、项目前期进展概况 . 44 五、成本预测 . 44 第五部分 项目市场展望及未来价 值 . 45 一、定位 . 45 1、定位 . 45 2、三项原则 . 45 二、项目建设目标 . 45 1、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢 . 45 2、开发和生态 在开发中保护，在保护中开发 . 46 3、打造精品样板，促进区域整体标准的提升 . 47 二、策略 . 48 第六部分：综合分析与建议 . 49 （一） 析 . 49 （二）结论 . 50 3 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 一 项目投资意向书名称 新区地块项目投资意向书 二 投资意向书编制单位 三 投资意向书编制依据 1、国家相关政策、法规 2、走访记录（市场调研数据 和资料） 3、 地交易中心、统计局等部门信息 4、 统计局等网站公布相关数据 四 项目概况 （一） 新区地块概况 X 新区七里海地块位于 X 市区西南部，黄金海岸七里海与保护区交接处以南，地块占地约 12003亩，为政府规划收储用地。 地块为 X 新区政府重点推荐项目，属于滨海空地；邻泄湖七里海，独享七里海与海岸风景资源。位置优越，距离南戴河 10余公里， 块现状为村民居住、渔港码头、渔业养殖、部分海岸绿地等 区位见下图： （二） 地块规划指标及其它要求 两块地块规划为旅游、度假、休闲娱乐用地，允许建设部分住宅、商业，以突出环境保护的宗旨。 4 地块一 : 面积约 6000 亩，为保护性开发用地，可考虑建设高尔夫球场、酒店、码头、沙滩娱乐及海滨浴场等项目，与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地，部分工程亿 形式进行建设，从而降低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地，以滨海绿地的形式和政府共同开发。 地块二 : 面积约 6000 亩的规划建设用地，将根据土地建设性质不同，分别测算土地成本，如养老中心、医院 、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地，核算差别地价，计算综合地价。 X 新区建设属国家重点项目，疗养、运动、文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。 宗地来源及现状 地块为 X 新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地、当地农民养殖厂等。拥有 地块一 地块二 5 （三）地块获取方式 由 X 市及 X 新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设； 采取 “ 充分考虑本地区的环境、经济和社会文化的平衡发展，综合规划、分阶段实施 ” 的综合开发模式；可以 考虑通过 土地挂牌方式 政府招商引入我公司，双方签订投资协议，通过前期规划，锁定部分设计条件，公开挂牌。 项目设想 鉴于旅游疗养居住综合体体量较大，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定 8年。 第一期为高尔夫球场、室内海水娱乐中心、五星级影院、主题酒店、会议中心、部分别墅公寓配套设施等； 第二期为高端老年疗养会所、美食天地、小型商业街及部分情景洋房、别墅配套设施； 第三期为其余的休闲娱乐设施及剩余的配套别墅公寓等； 6 第二部分 城市背景 综述 一、城市概况 （一）地理位置及区划 皇岛市 位于河北省东北部，东北接辽宁省 绥中县 ，西北临河北省承德市，西靠唐山市的滦县、迁安，南临渤海，是河北省重要的经济大市，全国首批14 个沿海开放城市之一，也是中国北方重要的外贸口岸。 西南距石家庄 483公里，西距首都北京 280公里，距天津 220 公里 ，距离沈阳 400公里。 。 （二）面积人口 中市区面积 502平方公里（其中建成区面积 下辖 3区 （海港 区、 山海关 区 ）和 4县 （抚宁县、昌 黎县、卢龙县和青龙满族自治 县 ） 。 截至 2008 年底， X 中市区人口 （ 2009 年，统计公报）。 7 （三）经济概况 1、经济总量 2008 年， X 市实现生产总值（ 元 ,比上年增长 12。按户籍人口计算人均生产总值达 28426元，比上年增 2008 年， X 市全部财政收入突破百亿元大关，完成 107 亿元，比上年增长 其中税收收入达 长 全部财政收入占 比上年提高 百分点；全市税收收 入 比上年提高 分点。完成地方一般预算收入 元，地方财政一般预算支出 长 分产业看，第一产业增加值 元，增长 长 其中工业增加值 长 第三产业增加值 长 次产业的比例关系为 续保持“三二一”的产业结构。 2、固定资产投资 固定资产投资规模不断扩大。 2008 年 X 市完成全社会固定资产投 元，比上年增长 其中：城镇投资完成 元，农村投资完成 长 在城镇固定资产投资中，第一产业投资 元，下降 第二产业投资 元，其中工业投资 元，增长 第三产业投资 元，增长 22，其中房地产开发投资完成 元，增长 拉动全市投资增长 8 3、购买力和消费水平 2008年， 3964元，比上年 增长 人均消费支出 9648 元，增长 11。 1 个地级市中排第 5位，处于中游水平。 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 城市居民人均可支配收入 7095 7334 7867 8356 9384 10356 112078 13964 增长率 008年河北省主要城市居民生活水平指标 城市 唐山 石家庄 廊坊 X 邯郸 沧州 人均 可支配收入 16382 15062 16302 13964 14457 13175 人均消费性支出 12026 9956 10603 9648 8128 4、城市居民居住水平 2008年， 比上年增长 根据 X 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，到 2010 年城市居民人居住房面积达到 30 ，“十一五”期间城市居民人均住房面积年均增长约 5、房价收入比 2008 年， X 市商品房均价 4844 元，以平均 3 口之家购买 90 商品房为标准， 房价收入比为： 9 4844 90（ 13964 3） =价收入比在公司已进驻城市和拟进驻城市中处于较高水平。 城 市 X 济南 石家庄 南京 廊坊 徐州 唐山 2008年商品住宅均价 4844 5420 5000 6455 4200 3500 5130 2008人居可支配收入 13964 20802 15062 23123 16302 16955 16382 房价收入比 据来源：各市房管局、统计公报 （四）交通运输 X 具有较为发达的铁路、公路、航空和海运交通网络。京山、京哈、大秦、秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇， 津秦客运专线已经开始施工。规划的 “ 大 ” 字型高速公路网及 “ 三纵六横九条线 ” 的公路主骨架逐步形成，为构建 “ 1小时经济圈 ” 奠定了基础。京秦客列专线有望 2011年底通车，京唐秦城际列车 2012 年争取通车。 城际铁路的建设和使用，为京津唐地区居民来 家置业提供了便捷的交通条件。 2008年末 ， X 全市公路通车里程 里 ， 路网密度为 平方公里，高于全省平均水平。 港区）约 已开通多条国内国际航线。 油输出为主的综合性国际港口，是我国晋煤外运、北煤南运的主要枢纽港。 2008 年完成 铁路 旅客运输量 人次，增长 公路 6384 万人次，增长 航空 长 完成铁路 货物运输量 长 公路 4864万吨，增长 港口货物吞吐量 25081 万吨，比上年增长 其中集装箱吞吐量 箱，增长 （五）城市发展 1城市资源 10 作为大北京经济圈的重要城市， X 市 具有区位、环境、资源、港口、产业、人才、服务等诸多优势，蕴藏着巨大发展潜力 。 X 是国家园林城市和中国首批优秀旅游城市。黄金海岸国家海洋自然保护区、 X 鸟类自然保护区、柳江国家地质公园、长寿山国家森林公园、祖山自然保护区是 “ 天下第一关 ” 、长城之首老龙头、 X、南戴河是 合性、现代化港口，年吞吐量达 吨以上；同时， X 新港建设已初具规模，山海关港建设开始起步，未来几年，将逐渐 形成大港和小港相互补充的港口群落，进一步巩固和强化其作为华北、东北重要出海口的地位。 X 是新兴的工业城市。粮油食品、金属压延、玻璃和机械制造是 X 四大强势产业；中国耀华玻璃集团、中铁山桥集团和金海粮油、渤海铝业、戴卡轮毂公司的生产能力或经济规模在中国同行业中名列前茅 14 个沿海开放城市之一。 口加工区是河北省惟一的国家级出口加工区，燕大科技园是河北省惟一的国家级大学科技园。目前，有 42 个国家和地区的客商在 14 个世界 500 强企 业在 2、城市发展规划 11 12 （ 1） 规划期限和规划范围 规划期限 ： 期限为 2008 年 2020 年。近期： 2008 年 2010 年； 中期： 2011远景： 2020 年以后。 规划范围 根据规划内容和控制深度的不同，将规划范围界定为三个层次： A、 市域范围 含三区四县，总面积 市域城镇体系规划范围。其中，城市规划区范围总面积约 2075平方公里。 B、 滨海地区控制范围 总面积约 1419平方 公里。为市域京沈高速公路和沿海高速公路以南区域，包括海港区、 X 区、山海关区的全部行政范围以及抚宁县、昌黎县的部分沿海乡镇。 C、 主城区规划范围 包括现状三个城市区，总面积约 492平方公里。 （ 2） 市域城镇体系规划 ： 市域总人口及城镇化水平 规划市域总人口 2010年为 330万人， 2020年为 365 万人。 2010 年市域城镇化水平达到 52以上，市域城镇人口达到173万人左右； 2020 年市域城镇化水平达到 65以上，市域城镇人口达到 237万人左右。 市域城乡发展战略 以全面建设小康社会为目标，完善市域城 镇体系结构，优化区域经济布局，充分发挥城镇在经济和社会发展中的带动作用，做大做强中心城区，积极促进西部新城建设，加快发展 “4 2” 组团式沿海城镇发展带，壮大市域其它两个县城，择优培育 9 个中心镇，建设社会主义新农村，构筑良性互动、协调发展的新型城乡关系。 市域城镇空间及等级结构 构筑 “ 一带两点三轴 ” 的市域城镇体系空间结构。 “ 一带 ” 指市域沿海 “4 2” 组团式的滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关、海港、 X（含南戴河、牛头崖）、西部滨海新城（大蒲河）和昌黎县城、抚宁县 城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。 “ 两点 ” 指据点式发展的青龙和卢龙 13 县城。 “ 三轴 ” 分别指沿 205复合交通线（含 205国道、京秦铁路）、 102 复合交通线（含 102 国道、京山铁路、京秦客运专线、京沈高速公路）和承秦复合交通线（含承秦高速公路、秦青公路）构成的三条小城镇发展轴。形成市域中心城市（ 1 个）、中小城市 (5 个 )、中心镇（ 9 个）和一般镇（ 16 个）四级市域城镇等级结构。 市域及城市对外交通 A、 公路 规划市域形成以 “ 十 ” 字形的高速公路主干线（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和 “ 三纵七横十三条线 ” 的干线公路网（三纵为秦青线、青乐线和蛇刘线；七横为京建线、凉龙线、三抚线、 102国道、 205国道和沿海公路北线、沿海公路南线。十三条线是京秦高速青龙连接线、承秦出海路双牛线、京秦高速山海关连接线、出海路复线、京秦高速开发区连接线、京秦高速 X、连接线沿海高速抚宁线、沿海高速留守营连接线、沿海高速昌黎连接线、沿海高速机场连接线、沿海高速昌黎南连接线、沿海高速刘台庄连接线、燕新线）共同构成的公路网主骨架。建设中心城镇通市区 1 小时经济圈；大多数乡镇半小时到达高速公路；主要经济中心、沿海旅游景点、大型工业区之间由一级以 上公路相连；县与县、县与85%的乡镇及重要景点之间由二级以上公路相连。规划增设京沈高速公路开发区连接线 兴凯湖路，谋划建设机场连接线，对沿海高速公路在滨海地区的各条连接线进行升级改建。 B、 铁路 一是建设京秦城际铁路。规划利用京山铁路狼秦段改造为京 14 秦客运专线，在 X 市区设 X 站和 X 站两个客运站。规划京山铁路 X 站 X 站之间的区段改线西迁，原线路废除。二是建设津秦客运专线：该线在市区平行京秦客运专线走向，分别在 X 与 X 设置客运站。三是为扩大港口腹地，打通至承德、内蒙、辽西的交通通道，规划将地 方铁路延伸至叨尔噔，与国铁魏（丈子）塔（山）线连接，又与锦（州）承（德）线沟通；地方铁路在市区与国铁的交接站改为龙家营站。 C、 航空 在昌黎晒甲坨规划建设 4海关的军民合用机场近中期予以保留，远期搬迁。 （ 3） 滨海地区空间协调发展规划 滨海地区空间发展战略 东优西移，南控北进（优化中心城区，大力推进城市从东部地带向西部地带战略转移，城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸）； 轴向集聚，组团隔离（滨海地区是 X 市发展的龙头，人口向该区域各城镇集聚是 此，强化滨海地区城镇带的 建设是非常必要的。滨海地区的城镇布局应延续现状组团串珠式的结构形式，强调各组团间的绿色隔离，保持独具特色的空间结构）； 分区协作，整体生长（随着城市从滨海地区东部地带向西部地带战略转移的实施，西部各城镇应主要承担旅游、休闲度假等城市职能，疏解主城区部分压力）； 控制容量，保护环境（滨海地带是 X 市生态最为敏感的区域，环境保护工作是首要工作，是基础工作。各城镇规模的确定应着重考虑本地环境承载力的要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破环境的极限）； 整合资源，加快发展（本着区域协调发展的原则，重新审视滨海地区资源状况，优化资源配置，打破行政界线，发挥城镇各自优势，抓住机遇，快速发展）。 滨海地区空间布局结构 坚持生态环境优先的原则，优化完善东部海港区、山海关区、 X 区的 15 城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进 “ 西港东迁 ” ，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色的的园林式、生态型、现代化的滨海名城，构筑由山海关、海港、 X（含南戴河、牛头崖）、滨海生态新城、昌黎县城、抚宁县城等构成的 “4+2 组团 ” 式城镇空间布局结构，建设 组团间以大片森林公园、郊野公园、生态农 业用地、河流水系组成生态隔离地带，并以高速公路、公路、滨海旅游路相连。 滨海地区各组团功能定位 海港组团为国家重要的能源枢纽港之一，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市功能综合区；山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地； X 组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲、文化创意、总部经济和科技教育研发等为主的滨海生态宜居新城；昌黎、抚宁组团为 X 卫 星城，中心城区产业扩散的主要承接地。 滨海地区交通发展战略 16 根据滨海区域的地形、地貌及社会经济发展趋势、各组团在滨海区域的功能定位，在充分考虑该区域的交通需求特点的基础上，确定形成以组团间交通通道为引导，以各组团内部的主干路为骨架，次干路、支路为补充的层次分明，功能明确的道路网络系统；形成以公共交通为骨架，以自行车、步行、小汽车交通为辅助，以出租车为补充的现代化的城市居民通勤交通模式；形成以旅游公交、常规公交为主，小汽车为辅助，出租车为补充的城市旅游交通模式。远景实现各组团间以轨道交通和常规公共交通相 互联系。 到规划期末，在滨海地区将形成 “ 一条高速走廊（沿海高速 京沈高速）、一条快速通道（沿海公路北线 海北路 戴河片区南部环路 兴凯湖路 老205国道 西环路 北环路）、一条旅游专线（沿海公路南线），两条国道（ 102、205国道）、十二条连接线（沿海高速刘台庄连接线，昌黎南连接线、机场连接线、昌黎东连接线、留守营连接线、抚宁连接线，京沈高速山海关连接线、东港路、海阳路、兴凯湖路、 X 高速 5 条连接通道，青乐线 抚昌公路） ”的路网格局。 （ 4） 主城区空间发展规划 城市性质和城市规模 城市性质 ： 我国著名的滨 海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市。 城市远景发展目标 建设富有实力、充满活力、独具魅力、彰显竞争力的沿海经济社会发展强市，努力建成全省环境最优、发展最快、活力最强、人民最富的实践科学发展的先行地区，逐步发展成为现代化、国际性、生态型的滨海名城。 17 城市人口规模 ： 规划在 2005年现状城市人口 划初定 2010年城市人口为 109万人（其中：海港组团 80万人，山海关组团 19万人， 10 万人）； 2020年 135万人（其中：海港组团 100万 人，海关组团 23万人， 2万人）。 划城市用地规模 ： 2010 年 120 平方公里（其中：海港组团 方公里，海关组团 方公里， X 组团 22 平方公里），人均建设用地 110020年 149平方公里（其中：海港组团 方公里，海关组团 方公里）、人均建设用地 110平方米。 城市发展策略 强化海港组团、净化 化山海关组团。 海港组团：完善功能、调整布局、港城互动、增强实力。突出港口优势，以临港工业、物流和现代服务业为主导，建设城市功能综 合区。加快实施 “ 西港东迁 ” ， 增加城市生活岸线，建设滨海休闲文化娱乐中心。优化城市布局，积极引导工业用地向北部山地发展，集约节约建设用地。 南戴河、戴河、牛头崖）：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。发挥品牌和环境优势，以特色旅游和观光度假为主导，建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的旅游休闲度假胜地。打破行政界线，整合南戴河、戴河、牛头崖的空间资源，打造以高端旅游和休闲娱乐为主的特色突出、优势互补的大 山海关组团：保护古城、拓展新区、发展经济。突出品牌优势，以历史 18 文化名城保护为主导 ，加快临港工业园区的建设，积极谋划冀辽合作，跨省拓展临港用地空间。山海关是国家级历史文化名城，是世界文化遗产，要特别加以保护。 城市空间布局结构 延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用带状组团式结构，即 “ 三大组团十三片区 ”( 海港组团六个片区：中心片区、东部片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区； 海旅游片区和戴河片区；山海关组团五个片区：关城片区、关城东片区、道南片区、 X 经济技术开发区东区和老龙头旅游区 )，组团之间和片区之间绿色间隔。 港城协调发展策略 港口发展思路 现有煤炭大港的基础上，适应临港工业的发展，积极发展集装箱和杂货运输，科学发展旅客运输，成为集能源、集装箱、杂货、客运为一体、功能齐全的现代化综合性港口。将山海关港建成以 X 经济技术开发区东区和山海关临港工业区为依托的综合性港区。 港口发展战略 加快实施西港东迁，实现港城协调发展。对港口资源重新进行整合，逐步将西港区全部东迁至煤五期以东、沙河口以西 线区域，西港区港口岸线全部退让为城市生活岸线，建设城市滨海文化娱乐休闲区。远景在沙河以东预留部分港口岸线。 园林绿地系统规划 绿地布局形态为在 组团外围大绿化环境的衬托下，依其生态结构模式，构筑 “ 两线两片十带 ” 的绿化格局。规划 2020 年城市人均绿地为 方米，其中公园绿地 方米。将 X 市逐步建设成为城市生态健全、环境景观优美、风景旅游与城市园林紧密结合，别具特色的国家园林城市。 城市道路交通 规划 “ 两线一环 ” 快速交通线（两线：西线为联峰北路、海宁路和老 205国道 ,可以直达南戴河、黄金海岸两外围组团 ;东线为北环路；快速环由西环路、北环路、东港路、海滨路高架路、文体路、河北大街组成。）；一条沿海 19 旅游线（ 海滩路、滨海大道、滨 河路、东山街、新开路、建设大街、龙源大道、望海道等滨海干道共同构成一条沿海旅游线）及 “ 两横三纵一环 ”客运交通主干线（ “ 两横 ” 分别为河北大街 海宁路和黄河道 港城大街 龙源大道 龙腾西路 船厂路， “ 三纵 ” 分别为海阳路、西港路和民族路，“ 一环 ” 为文昌路、祁连山路、海民街、北港大街和兴电路）。 （六） X 旅游立市原则 要坚定不移地把大旅游观念贯穿于推动科学发展的生动实践 1、“一个目标”： 以科学发展观为指导，全面实施旅游立市战略，按照打造“中国北方最大滨海休闲度假基地，国内最佳、国际上有较大影响的旅游目的地”， 整合资源要素，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5 海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造国际旅游名城。 2、“四个转变”： 一是实现旅游业由重点产业向立市产业角色的转变。确立“一个中心、三个基地” (中国北方海滨生态休闲度假中心、装备制造业基地、高新技术产业基地和港口物流运输集散基地 )的产业发展定位，突出旅游业的战略产业地位，以旅游业为中心打造现代产业体系。二是实现由单纯的消费产业观向以生产为核心的综合产业观的转变。旅游活动外在的表现形式是消费，内在本 质则是生产。旅游业包含和催生了三次产业的大量生产活动，是统筹生产、生活和生态，创造特殊产品的综合性产业。三是实现由资源依赖模式向创意发展模式的转变。发展旅游业固然要依托和发挥资源禀赋和环境生态优势，但更要抓住旅游业是创意产业的本质特征，通过创新创意，提升旅游产品内涵和档次，增强旅游业的活力。四是实现由小视角单一抓向大视野统筹抓的转变。统筹城市旅游和乡村旅游，统筹高端旅游产品和普通旅游产品，统筹自然生态资源和历史文化资源，树立“无处不旅游、放眼皆景点”的意识，跳出只有海滨和长城是吸引物的意识，把 X 全市域作为“ 大景区”来谋划建设，作为“大旅游产品”来包装、推介和营销。 20 3、“四种意识”： 一是强化全市发展旅游的意识。二是强化全年发展旅游的意识。树立 X 不仅仅能避暑，更能四季皆游的意识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。三是强化全方位发展旅游的意识。积极开发多样化、多层次的旅游产品。特别要在做足山、海、关、城、葡萄酒等旅游文章的基础上，借力京津，大力发展会展旅游经济。四是强化全产业发展旅游的意识。破除景点旅游、门票经济的狭隘观念，既要使旅游产业化，更要强调产业旅游化。注重挖掘一、二、三产业和城镇建设的旅游功能，形成以旅游业 为中心，多业支