2014中国房地产市场发展分析

2014 年上半年房地产市场分析及 2014 年下半年泉州房地产市场展望摘要：进入 2014 年 7 月，随着房地产市场的发展，中国房地产市场舆论上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花。目前，中国房地产市场一方是成交在缩水，但仍是价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？本文从探讨中国房地产市场 2014 年上半年的市场分析引出对 2014 年下半年房地产市场发展的展望，并以泉州中心市区房地产市场发展为例，浅析当前中国房地产市场发展形势。关键词：房地产市场 政策 泉州 市场经济第一部分一：2014 年上半年房地产市场政策分析2014 年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“ 微刺激” 以保障自住购房信贷需求。住建部则提出楼市调控“不刺激、不打压” ， “尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口径。（一）、放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段，年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡 4月降低购房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于5 月推出“ 购房落户”新政。6 月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面取消限购的消息，但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于 6 月 26 日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城市跟进。 2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时， 另一些城市在 5 月份多以公积金做文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。其中宣城将公积金额度从 20 万元提升至 30万元；扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用公积金贷款购房。呼和浩特全面取消限购同时，将公积金贷款提升至 50 万元。 3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化 并非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自 5 月 31 日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎与地方“ 救市 ”大方面背道而驰，但却符合分类调控的内在逻辑。 （二）、中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房 今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。 楼市经过以“双限” 为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮 5%-10%甚至 20%等，严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。 5 月 12 日央行座谈会上“建议” 各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“ 合理确定首套房贷款利率水平”、“ 及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力，高息和惜贷的现象并未缓解。 （三）、经济政策预调微调，定向降准释放约 1500 亿资金 上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国GDP 增速放缓至 7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。 4 月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措，1 、继续减少小微企业的赋税。将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额 6 万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至 2016 年底;2、筹措资金进行棚户区改造，2014 年 700 万套城镇保障性安居工程任务中470 万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行发放 3000 亿元再贷款，用于推进棚户改造;3 、设立铁路发展基金。铁总将固定资产投资由最初的 6300 亿元增加至 7000 亿元，4 月初再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资产投资由 7000 亿元增加到 7200 亿元。与此同时，央行于 4 月、 6 月先后两次定向降准。第一次，央行决定从2014 年 4 月 25 日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率 2 个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点; 第二次，央行决定从2014 年 6 月 16 日起，对符合审慎经营要求且 “三农 ”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率下调 0.5 个百分点。此番将定向降准的范围扩大到 2/3 的城商行、80% 的非县域农商行和 90%的非县域农合行，民生、兴业、宁波、招商银行等四家上市银行也获准降低存款准备金率 0.5 个百分点。据市场保守估算，两次定向降准大约释放 1500 亿元资金。二：2014 年上半年房地产市场发展状况据中国国家统计局发布的“2014 年 16 月份全国房地产开发和销售情况”显示，与去年市场的“高歌猛进”迥然不同，2014 年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势。上半年房地产市场出现了分化调整的态势，16 月份房地产的销售面积下降 6%，销售额下降 6.7%，不同地区房地产的价格也出现了分化，二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。1-3 月份，全国房地产开发投资 15339 亿元，同比增长 16.8%，增速比1-2 月份回落 2.5 个百分点。其中，住宅投资 10530 亿元，增长 16.8%，增速回落 1.6 个百分点。3 月份，全国房地产开发投资 7383 亿元，同比增长14.2%。其中住宅投资 5104 亿元，同比增长 15.2%。从房地产投资额同比增幅走势看，自去年一季度以来整体保持平稳态势后，今年一季度下行明显，主要是近期行业虽然整体平稳，但一些地方的市场出现了波动和调整，影响了房企对于市场预期的乐观态度，导致开发投资同比增幅回落较为明显。从宏观经济看，一季度 GDP 增幅下滑至 7.4%，全社会固定资产投资增幅也明显回落至17.6%，房地产开发投资增幅已低于后者，对于经济增长形成了拖累作用而据国际统计局数据显示，16 月份，全国房地产开发投资 42019 亿元，同比名义增长 14.1%，增速比 2013 年全年的 19.8%回落 5.7 个百分点。其中，住宅投资 28689 亿元，增长 13.7%，增速比 2013 年全年回落 5.7 个百分点。 中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。16 月份，全国商品住宅销售面积 42487 万平方米，同比下降 7.8%，相与去年全年的 17.5%下滑 25.3 个百分点；住宅销售额 25632 亿元，同比下降 9.2%，降幅与去年全年增长 26.6%相比，下滑 35.8 个百分点。2014 年 16 月份，全国房屋新开工面积 80126 万平方米，同比下降16.4%，与前 5 月相比降幅收窄 2.2 个百分点。其中，住宅新开工面积 56674万平方米，同比下降 19.8%。根据房地产研究院监测的 35 个城市显示，新建商品住宅库存总量为 26218 万平方米，环比增长 2.8%，同比增长 22.9%。35个城市中，有 29 个城市库存出现了同比增长现象。6 月份，35 个城市新建商品住宅存销比为 18.1，这也意味着市场需要用 18.1 个月的时间才能消化完这些库存。而在 5 月份，该存销比数值为 16.4 个月。三：2014 年上半年房地产市场分析房地产市场的分化调整，短期来讲确实对经济的运行产生一定压力，但是房地产市场的这种调控。从长期来讲，既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。2014 年上半年中国房地产市场较为低迷，随着房贷的收缩，贷款利率的上浮，导致购房者的购房压力加大而陷入观望状态，加上 2013 年同期的商品房销量基数较高，导致 2014 年上半年整体成交大幅缩水，不及 2013 年 1/3。当前房地产行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。因为 2013 年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在。，由于 2013年的热销，因此大部分房企当前资金压力并不是非常大，虽尝试小幅度以价换量，但幅度有限，整体价格仍较为平稳。一方是成交在缩水，但价格高位运行的市场，一方是称房贷不赚钱，坚持紧缩房贷的银行，一方是资金压力不大的房企，另一方市场化态度的政府，四方博弈后，后市将如何？第二部分2014 年下半年房地产市场展望-以泉州中心市区房地产市场为例一：2014 年上半年泉州房地产市场整体情况分析（一）上半年泉州房地产整体销售状况2014 年上半年，泉州房地产市场发生了深刻变化，市场成交下滑，购房者预期出现明显变化，但是，泉州一些实力楼盘凭借自身的口碑、品牌、户型、舒适度、性价比等综合性因素，销售业绩名列前茅，成为泉州房地产的佼佼者，彰显出实力楼盘强大项目实力和号召力。根据上半年成交榜单，一些楼盘备受关注（详见表 1、表 2、表 3）比如中骏财富中心，凭借综合体造城带动整个城东进入“城熟”，后续组团柏景湾销售厚积薄发，不断上演热销传奇。比如津汇红树湾一线临江，高端会所、定制空中无边际泳池、4000 多 的双语幼儿园等品质做加法，一期推出受到购房者追捧。泉州万科城代建公园做景观，品牌实力与精装品质彰显号召力，上半年表现不俗。此外，东海湾、御景嘉园、建发珑璟湾、汇景豪庭、宝珊花园等楼盘，或凭借高性价比，或依托大盘配套，或做足品质，在上半年众多楼盘当中，脱颖而出，独领风骚。表 1、 2014 年上半年商品房销售金额排行榜排名 项目名称 套数 面积（万） 金额（亿）1 中骏财富中心 1085 5.7 6.52 泉州万科城 376 4.3 5.03 宝珊花园 104 2.5 4.84 东海湾 1337 4.3 4.55 润柏大都会 273 1.9 3.96 汇景豪庭 287 3.4 3.87 泉州浦西万达广场 274 2.6 3.58 中骏天峰 568 1.9 3.09 建发珑璟湾 273 3.2 2.510 中骏四季阳光 366 2.0 2.3表 2、 2014 年上半年商品住宅销售金额排行榜排名 项目名称 套数 面积（万） 金额（亿） 均价（元 /）1 中骏财富中心 521 5.0 5.4 108622 宝珊花园 74 2.4 4.7 193883 泉州万科城 322 3.9 4.4 113064 南益汇景豪庭 287 3.4 3.8 112245 浦西万达广场 99 2.4 3.1 130236 东海湾 325 3.0 3.0 99567 建发珑璟湾 275 3.2 2.5 76958 津汇红树湾 202 2.2 1.9 85209 中骏天峰 68 1.3 1.8 1406910 御景嘉园 225 2.1 1.8 8658表 3、 2014 年上半年房企销售业绩排行榜排名 项目名称 套数 面积（万） 总价（亿） 在售项目1 中骏置业 2037 9.7 11.8中骏天峰、中骏四季阳光、中骏财富中心2 南益地产 684 7.3 9.6宝珊花园、南益汇景豪庭、南益鲤景湾3 万科地产 376 4.3 5.0 泉州万科城4 东海开发 1337 4.3 4.5 东海湾5 润柏地产 273 1.9 3.9 润柏大都会6 万达集团 274 2.6 3.5 浦西万达广场7 建发地产 273 3.2 2.5 建发珑璟湾8 福建金爵 130 1.4 1.9 海景国际花园9 津滨发展 200 2.2 1.9 津汇红树湾10 沃丰集团 173 0.9 1.8 澜湖郡（二） 、泉州房地产土地成交情况2014 上半年泉州市区成交土地总建 91 万，环比 2013 下半年下跌13%，同比 2013 上半年上涨 21%；成交楼面价为 2556 元/；其中泉州市区的拿地房企主要包括中骏置业、盛荣集团、泰禾集团等。（三）泉州商品房成交量：上半年成交 76.9 万，不及去年的三分之一。2014 年上半年泉州商品住宅仅成交 6484 套，同比（2013 年上半年）下跌36.11%；成交面价为 73.5 万，同比下跌 38.82%。在区域占比中，泉州市区成交占比 65%，其中丰泽区 41%，鲤城区 24%；其他区域，洛江区和泉港各占 13%，台商占比 9%。纵观 2014 年泉州上半年楼市，各个区域成交都有所波动。丰泽区的成交行情基本上反映了市区的走向。上半年，丰泽区的成交呈下滑状态，“金三”成色不足、“红五月”未如期，六月创新低；鲤城区上半年商品住宅成交的最高峰在 1 月份，随后连续三个月下跌，五月份成交虽有回升，但六月份又降了下来；作为离市中心最近的洛江区，上半年成交涨幅波动较大，六月成交创新低；泉港区，离市区最远且关注少的一个区，上半年成交却是最稳；作为新兴区域的台商投资区，除了 4 月成交较低之外，其他月份相对来说，保持平稳。（四） 、泉州商品房成交价：成交量下跌，但价格保持平稳 9302 元/2014 年上半年，成交 64.5 万，环比 2013 下半年下跌 41%，同比2013 年上半年下跌 38%，整体下跌态势明显，主要由于房贷利息上涨引起的购房成本上涨，使得客户观望情绪较多，影响整体成交；成交均价： 2014 年上半年，住宅整体成交均价为 9302 元/ ，环比2013 下半年下跌 1%，同比 2013 上半年上涨 5%，各项目尝试以价放量，但幅度有限，因此价格未见明显的松动。（五） 、泉州商品房分月住宅走势：月均成交面积，同比环比均下跌 48%（六） 、泉州房地产商品房热销产品：120 平米以下为市场主要热销产品面积段。2013 年底，随着住宅单价的快速上涨，致使总价段大幅提高。在以刚需为主的泉州，对总价抗性抗性强，120以下中小面积产品的成交比重逐渐扩大，2013 年占比约 65%，2014 年上半年扩大到 73%，扩大 8 个百分点。（七） 、泉州房地产市场存量： 截止 2014 年 6 月 30 日，泉州市区住宅存量共 15738 套，库存面积201.4 万，可供去化周期略增长至 13.9 月，创近 18 个月来的新高通过数据可以看到，泉州 2014 上半年泉州本土一些实力房企持续体现了较强的“ 吸金”能力，以中骏置业为例，在今年上半年观望持续情况下，凭借中骏置业泉州品牌号召力，其旗下中骏财富中心、中骏四季阳光、中骏四季花城等多盘不断保持开盘热销势头。此外，南益地产旗下宝珊花园、东海开发旗下东海湾太古广场三期等新品均成为上半年较受购房者追捧的“吸金”产品。一些外来房企如万科地产等上半年同样表现不俗，泉州万科城地产、世茂地产旗下住宅、商业产品在上半年分段推出受到购房者热捧，甚至上演商业“一铺难求”局面。二：2014 年下半年泉州房地产展望2014 年上半年，泉州 GDP 仍闽第一 房地产投资增幅 48%。3 月 19 日，“2014 中国房地产 500 强测评成果发布会暨 500 强峰会”在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。闽商共有 16 家进入百强 ,其中排名最靠前的是位列第 7 名的世茂房地产。融侨集团、阳光城、旭辉控股紧随其后，泰禾、正荣、融信、金辉等地产也杀入前 50 名。泉州房企也在前百强中占据 5 席，排名 36 的宝龙、39 的建发、40 的禹洲、中骏置业排全国 60，国贸地产排全国 87。泉州房企能有 5家进入全国百强，4 月 2 日，泉州市统计局发布了 “2013 年泉州市国民经济和社会发展统计公报”。数据显示，2013 年泉州 GDP 比上年增长 11.5%，全年为 5128 亿元，经济总量连续 15 年居全省第一。按常住人口计算，人均地区生产总值为 62679 元，按年平均汇率折合已超过 1 万美元。由此也可证明了泉州房地产市场发展有个优良的环境。因为 2014 年下半年泉州房地产市场发展趋势，可以概括为以下几个方面：1： 泉州市区房价上涨预期明显，将追随福州、厦门土地放量步步减少，稀缺性显现，在 2013 年实现商品房量价齐涨，商品房成交量超过土地供应量。2014 年，预计市场放量低于 2013 年，但由于2013 年，一线房企集结泉州，实力房企在 2013 年的影响还在逐渐扩散，影响至 2014 年，在 2014 年，又将有更多的一线品牌房企进驻泉州，而已经在2013 年发力的开发商，在 2014 年也将会持续发力，众多房企的进入，将在2014 年集中爆发，市场稀缺性进一步凸显，房价上涨预期明显。从 2010-2013 年泉州市区土地成交与商品房成交对比图可以看出，土地放量在步步减少，从 2010 年的 440 万，到 2013 年的 180.3 万，缩减 59%，而土地稀缺性逐渐显现，楼面价从 2010 年的 1367 元/ ，到 2013 年的 2016元/，涨幅 47%。同时商品房的成交价格涨幅亦是十分明显，四年涨幅25%，其中住宅涨幅 36%。2： 2014 年住宅成交量难超 2013 年，上半年进入调整期，下半年成交量逐步上升。当前泉州楼市，市场供需关系相对平衡，房价涨幅仍较为温和，市场呈现较为健康状态。2014 年，虽然有传闻要密集地推出楼市调控政策，特别是房产税试点的增加，会短暂性地引发购房者的观望，但是观望时间不会太长。2014年，泉州楼市最明显的变化就是周边热点板块的兴起，房价正呈现稳中有升的趋势。因为在 2013 年，在一些热点新盘的带动下，周边板块齐头并进，热点项目价涨，泉州正迎来周边板块万元房价时代。这表明，2014 年，热点板块均价破万已经是大势所趋，而城东洛江板块也将成为泉州楼市 2014 年的明星板块，特别是已交房项目入住率陆续上升，大型综合体的开业，新的一线开发商的进驻，都将成为板块受到重点关注的原因。2013 年成交的暴涨，已透支部分未来的需求，而且，从 2014 年各板块的预计入市体量来看，2014 年上半年，市场将进入调整期，下半年随着成交将逐步上升。城东在售存量不到 40 万 ，去化周期仅 7 个月，后续无优质热销大盘支撑，上半年仅依靠津汇红树湾逐步去