市场危房改造升级项目可行性研究报告

1 第一章 项目总论 项目背景 目名称： 东山市场危房改造升级项目 目建设单位 法人名称： 法人地址： 法人代表： 担编制申请报告的咨询单位 法人名称： 资格证书： 发证机关： 法人代表： 请报告编制依据及编制工作概况 1、编制依据： （ 1） 国务院关于投资体制改革的决定国发 2004 20 号 （ 2） 企业投资项目核准暂行办法 (国家发改委 19 号令 )； （ 3） 广东省 企业投资项目核准暂行办法 (粤府 2005119 号 )； （ 4） 中华人民共和国土地管理法实施条例； （ 5） 建设项目用地预审管理办法 (国土资源部 27 号令 )； （ 6） 建设项目环境保护管理条例 (国务院令第 253号 )； （ 7） 中华人民共和国 国民经济和社会发展第十一个五年计划规划纲要； 2 （ 7） 湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定； （ 8） 广东省实施 办法 ； （ 9） 湛江市市场物业管理总站东海站 的委托书和技术咨询合同书； （ 10）委托方提供的有关项目的资料； （ 11）中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南； （ 12）工程建设标准： （ 13） 工程建设标准强制性条文（城乡规划部分） 2000 年版；（房屋建筑部分） 2002年版；（城市建设部分） 2000年版等有关部分。 （ 14） 民用建筑设计通则（ 7 87） （ 15） 建筑设计防火规范（ 6 87） （ 16） 建筑结构可靠度设计统一标准（ 2001） （ 17） 混凝土结构设计规范（ 2002） （ 18） 建筑抗震设计规范（ 2001） （ 19） 建筑结构荷载规范（ 2001） （ 20） 砌体结构设计规范（ 2001） （ 21） 建筑地基基础设计规范（ 2002） （ 22） 广东省建筑结构荷载规定（ 2 90） （ 23） 湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要 2011 12号 （ 24） 湛江市经济技术开发区住房和规划建设局 2011 96号 2、编制工作概况 根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况、项目投资环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案、投资估算进行 3 了社会效 益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。 目申请单位情况 湛江市物业管理总站东海站成立于 年 月 日，主管单位是湛江市物业管理总站。单位性质：事业单位；管理模式：企业化管理，自收自支，自负盈亏；现有干部职工总人数 24 人，人员结构情况如下表1示： 表 1目 序号 职称结构 人数 文化程度 平均年龄 1 干部 10 大专以上 14人 38岁 2 高级工 8 3 中级工 3 4 初级工 2 5 小教 1 合计： 24 湛江市物业管理总站 东海站于 2010 ，资产总负债 ，所有者权益为 具体 详见资产负债表（表 1： 表 14 目研究结论 1、受 湛江市市场物业管理总站东海站 的委托，依据有关法律法规和国家、地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料，根据项目用地、投资和投资环境等情况，我院对拟建 东山市场危房改造升级项目 进行了评估分析。 2、本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业（商铺 ）产品，符合国家关于“提升商贸服务业”和“ 安 全生产 ”的政策和发展规划。 3、本建设项目规划总用地面积 1500 ，总建筑面积 3000 ，项目建设期 1 年；项目计划总投资 2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额 2681 万元，建设期借款利息 63 万元，铺底流动资金56 万元；由建设单位自有资金投入 300 万元，占 向湛江市霞山区金辉煌酒店借款 2500 万元，约占 已与湛江市霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息），资金到位率可达 100%。经测算该项目的净现值（ 财务收益率 8%计算），项目的年投资利润率（年平均利润总额 /项目总投资 100%） =19%，显示本项目投资有盈利。 4、本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可再生性的特点，且项目能源耗用 小 ；在建设期和运营期对建设用地周边环境虽会造成一定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。 5、本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划 和 东海岛新城规划（分区规划修编） 要求 。 5 6、本建设项目的建筑设计方案新颖、明快，有特色；结构设计合理；建设项目位于 东海岛新城规划 商业金融区用地范围内 ，周边 为城 镇居民居住区 ，形成 了以 湛林路 为 主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城 镇 的整体影响力，体现 东海岛 的建设新风貌。 7、目前， 东山市场 建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患 。项目的建成 对消除危房带来的安全隐患、提升城镇商业服务等级、合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极的作用 ；加上 东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展的热潮， 另外岛内从业人口急增，也加快 了对 商用 市场 物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。 综上所述，对本建设项目的研 究表明，本项目的建设是可行的。 6 第二章 项目建设基本情况 目建设基本情况 1、房地产业发展概况 近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据， 2008 年，我国房地产开发投资 元，同比增长 其中，东、中、元、 元和 元，同比分别增长 中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的 东、中、西部房地产开发投资比重分别为 2、商用物业的 发展趋势 商用物业（商场、商铺、写字楼等）是房地产业的组成部分。不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同 于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀起新一轮的投资热潮。 7 3、商贸服务业的发展趋势 商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之一，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大的作用。我国十一五规划纲要明确指出要“大力提升商贸服务业”。 作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入一个新的发展时期。随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃 至全世界最具增长潜力的市场之一。超市、便利店、专卖店、仓储式购物中心的业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业、金融业、房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。 4、商贸服务业的发展对商用物业的需求 商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。 业（商用物 业）及商贸服务业概况 目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据湛江市房管局房屋成交量的分析统计， 2009年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多 8 元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。 2009年完成投资 472728万元，同比增长 增幅较上年提高 百分点。其中民营经济投资 405790 万元，占 同比增长 全市完成投资与到位资金比为 1:发企业完成土地开发面积415185 平方米，同比增长 待开发土地面积同比下降 土地购置费、购置土地面积同比分别增长 土地购置均价同比增长 其中湛江市中心城区土地购置均价 2368 元平方米，同比增长 房价增速与地价增速比为 1:价增速较快。开发到位资金 764674 万元，同比增长 增幅较 上年提高 中湛江市中心城区到位资金 666355 万元，同比增长 县（市）区到位资金 98319万元，同比增长 从资金来源构成看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占到位资金总额 其中银行贷款、企业自有资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长 2009年，湛江市房屋施工面积 6304545 平方米，同比增长 其中住宅施工面积 4654334 平方米，同比增长 全 市新开工施工面积 2199291 平方米，同比增长 房屋竣工面积 753875 平方米，同比增长 湛江市中心城区商品房供需比为 1:品房销售面积 1074321 平方米，同比增长 其中住宅销售面积 1035814平方米，同比增长 办公楼、商业营业用房、其他用房同比分别增长 商品房销售额 401821 万元，同比增长 增幅较上年提高 中住宅销售额 389512万元，同比增长 全市商品住宅均价 3760元 /平方米，同比增 9 长 湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价 4468元 /平方米，同比增长 县 (市 )2041 元 /平方米，同比增长 全市累计商品房空置面积 256483 平方米，同比下降 其中住宅空置房面积 174381 平方米，同比下降 多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。湛江市中心城区整体二手房成交面积 447500 平方米，占一手房销售面积 60，比 2008年 109下降 49个百分点。销售额 89076万元 (以评估价格 计算 )，同比分别增长 其中住宅二手房成交面积 254600 平方米，成交额 52870 万元，同比分别增长 住宅二手房均价 1991 元 /平方米，增长 湛江市的 商用物业 建设发展迅速。近几年，相继建设了国贸 A、 国贸 贸新天地、 世贸大厦 、 怡福国际、 嘉信茂广场、兴华广场 等；零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江；市区内的各已开发房地产楼盘和正在开发的房地产楼盘的地上一、二层一般都是 商用物业 （商铺位），但 商业营业用房价格较低，商业公寓在数量、规模、价格上都存在着教大 的潜力和发展空间。 湛江市的商贸服务业发展迅猛， 2008 年 全 市服务业增加值为 315亿元，同比增长 占 重的 30%，增速比一、二产业高出 百分点，成为湛江市经济增长的支柱产业。此外， 。商贸服务业的发展也增加了对 商用物业的需求。 目前 ， 东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后的现状 ，与 东海岛经济 10 大开放、大发展的 大好形势不相协调 。为改善投资环境，根据 2011 年 2月 24 日湛江市经济技术开发区 安全生产委员会会议纪要精神，必须对东山市场危房进行改造升级，以消除安全隐患。 东山市场危房改造升级项目建设地址位于湛江市东海岛东山镇湛林路 ，其 东面是昌大昌超市，西面日王保卫工业口品市场，西面是东山镇供销社，北面是海天路 。具体位置见 宗地图 图 2 项目 建筑 占地面积约 1500 平方米。 目投资规模及项目组成 项目总投资；约 2800 万元 （未包含土地作价费），其中固定资产投资总额 2681万元，建设期贷款利息 63万元，铺底流动资金 56万元 。 投资人： 中标人。 出资 与偿还 方式： 采 用交锁 匙 办法， 由中标方带资建设 ，然后将第二层交由中标人经营 10 年，以低偿建设资金， 10 年届満后交由建设单位使用 。 资金筹措： 采用 式向社会进行公开招标，以取得资金 。 资金运用：总投资 2800 万元中，约 2681 万元用于建设投资（建设投资 2681 万元中包括建筑工程费 元、安装工程费 元、工程建设其他费用 约 56 万元是铺底流动资金，建设期利息 63万元。 项目总建筑面积 3000 平方米 （二层） 。 目产品技术方案 依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建设条 件，本项目 拟建 11 一层为综合商铺，二层为超市。 建成后，将推出商业 铺面 面积 2400 平方米的商用物业产品。 目建、构筑物方案 1、总平面布置 本项目为 改建 工程，建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面；主要入口前方退缩 23 米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道；利用小广场做停车场和地下车库解决车的停放。 总平面绿化设计：主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口 处和 临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层 次的环境空间。 2、主要经济技术指标 计划 （见表 2 表 2 主要经济技术指标 计划 一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 规划 用地面积 平方米 1500 2 建筑 占 地面积 平方米 1500 3 总建筑面积 平方米 3000 4 建筑高度 米 5 建筑密度 6 容积率 7 绿化率 33 12 1、建筑 （ 1） 平面功能布局 一 层为综合商铺 ， 二层为超市 ， 建筑 面积共 3000。 （ 2）竖向设计 、交通及流线 一层层高 6m，二层层高 设电梯 一 部（货物电梯）。 大楼西面为停车场和绿地。 （ 3）建筑造型和空间设计 建筑的具体功能进行功能分区 ,运用几何形体产生丰富平面组合空间 ,立面采用现代古典风格 ,简约、明块。 室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理。 2、结构 （ 1）上部结构 采用框架一剪力墙结构。 底层地下室结构采用框一剪结构。 （ 2）基础 根据荷载估算，基础需要采用 条形基础 。 1、供电工程 （ 1）变配电系统 一级负荷包括火灾报警及联动控制设备、消防泵、排烟风机、 应急照明、疏散照明等。 13 货梯 等属于二级负荷，一般照明及动力负荷为三级负荷。 负荷估计：本工程用电设备总容量约为 ： 128计算负荷约为 733 电源： 10 （ 2）照明配电系统 照明光源以莹光灯为主；公用场所、办公室采用节能式灯具。 管理中心、消防控制中心、楼梯间、 货 电梯前室、门厅等场所设置应急照明。 在走 道 、安全出口、楼梯间等处设置疏散指示灯。 （ 3）防雷接地系统 本建筑物属于二类防雷建筑物，为防直击雷，在屋顶设避雷带，其网格不大于 10M 10M，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避 雷带电气连接。 由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设电涌保护器（ 本工程采用共用接地装置。以建筑物、构筑物的金属件、构造钢筋和基础钢筋作接地体，其接地电阻不大于 1。 在弱电机房和卫生间需做局部等电位连接。 220V/380V 低压系统接地形式严格分开，建筑物作总等电位连接，在首层安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。在电气竖立井的照明配电箱和动力配电箱 的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流保护器。 14 2、弱电系统 电话系统：按每户设电话一至二门，商铺等公建按每天 50 设一门电话考虑，在室内设一电话交接箱，电话电缆全部采用全塑充气电话电缆，沿预埋的工程 料管暗敷，由 湛林路 电话电缆引入。宽带入户，所有用户均可高速上网。 有线电视系统：直接接入市有线电视网。商铺按每开间一路信号考虑，会所则考虑多路信号。用户分配网络以分配 视电缆选用 。 可视防盗对讲系统：设置闭路电视监视系统，提高 商铺 安全防范标准。 3、给排 水 （ 1）给水系统 水源：本工程的供水源分别从市政给水管网引入，经过水表井后，由市政给水管 给水系统：本工程给水竖向为 一 个区 ， 由市政给水管直接供水。 （ 2）排水系统 采用污水、雨水分流制，污水管经化粪池简单处理， 卫生间 污水经经三级化粪池预处理达到排放标准后排入市政污水管道 ，雨水管道 直接排至市政管网。 雨水量采用湛江市设计重现期为两年的暴雨强度公式计算，径流系数采用 面集水最大时间 8 12分钟污水量按给水量的 90%计算。 （ 3） 公共 卫生间器具透气，公共卫生间设环型透气、排水立管设置自动控制。 4、空调、 排烟 15 （ 1）空调：按预设外墙空调位由业主自行安装。 （ 2）防、排烟：按照高层民用建筑设计防火规范（ 001要求，疏散楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均分别设置加压送风系统，地下汽车库设排烟兼排风系统。 5、消防 本大楼按高层民用建筑防火规范（ 行防火设计，耐火等级一级。地下车库按汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 行防火设计。 建筑底层设有独立消防控制中心，有单独出口直接通室外。消防控制中心设有为 灾报警、发出为灾信号及安全疏散指令的措施，设有控制消防水泵、固定灭火装置、通风空调系统及电动防火卷帘、防排烟系统的设施，并设有显示电源运行情况的设施。 （ 1）总平面 总平面道路系统设计在红线内形成了建筑周边的环形消防车道，车道宽不小于 4m。 主体建筑周边落地，形成登高面。建筑与同边相邻建筑的间距符合规范要求。 （ 2）防火分区 建筑内防火分区按相应规范面积不超过 1500 ， 二 层设两个防火分区。 防烟分区均不大于 500 。 （ 3）安全疏散 二层两旁 设 分别 二 道消防 楼梯， 供消防疏散使用，疏散距离均符合规范要求。 16 （ 4）建筑构物 建筑外墙填充墙为混凝土空心环保砖，内部填充墙在楼梯间及防火分区隔墙，建筑承重构件为现浇钢筋混凝土梁、柱楼板，均为不燃建筑物。 防火分区之间的门为乙级防火门或气雾式复合防火卷帘，防烟前室和封闭楼梯间前室的门为乙级防火门。 （ 5）电气消防 设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。 消防用电设备采用专用回路供电，并在最末一级配电箱处设自动切换装置。 消防用电设备的配电干线选用 阻燃电缆 ,配电支线选用导线穿钢管埋地、沿现浇楼板暗设或穿除有防火涂料的钢管沿吊顶棚明设。 应急照 明的设置：在走 道 、楼梯、疏散通道设置。 设 1 套智能火灾自动报警控制器，配置联动控制台，带 示系统及配套软件。 商场内消防施工和 消防控制均按相关消防规范。 （ 6）消防给排水 本建筑消防计算高度为 消防用水量： 室外消火栓用水量： 30L/S 室内消火栓用水量： 50L/S 自动喷火灭火系统用水量： 30L/S 17 火灾延续时间：室内外消火栓系统 2小时，自喷系统 1小时。消防水量由已建成动力站消防水池保障。 火灾前期消防防水于屋顶水箱内，水箱有效容积 18 消火栓系统： 消火栓消防用水由动力站消防泵 加 压供给，其流量、扬程为 Q= 40L/S， H=120m， 能满足本建筑的水量水压要求。 屋顶水箱设置高度满足最不利点消火栓处 7 米静水压的要求，故不设增压设施。 室外消防用水由室外地上式消火栓满足，消火栓系统在室外设 2个一体化水泵结合器；室内消火栓系统共设消防栓系统和自动喷淋系统两种装置，两套系统按共用加压设备、独立设置管网的原则设计；使用 2套水泵结合器，所有消火栓均为自救式。 自喷系统：本工程按中危险级设防。由于防火分区面积扩大，实行全喷淋。由动力部自喷水泵加压供给本工程自喷用水，其流量、扬程为Q=120L/S， H=30m， 能满足本建筑的水量水压要求。 自喷系统设湿式报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头及末端试水装置等。 自喷系统室外设 一 套水泵结合器。 7、地震设防 根据最新广东省地震区划图，湛江市城区属于地震基本烈度七度区，本商务大厦设计按地震设防烈度为 7 度进行结构设防计算，计算地震动峰值加速度为 18 第三章 建设用地与相关规划 目建设用地区域 优势 势 项目建设用地所在地资源丰富 ,主要资源有： 1、 港口资源： 位于 东海岛 的 龙腾至蔚律 里岸线，水 深 26 44 米，航道距岸仅 200 300 米，进港航道宽 2 公里，能同时通航两对 30 万吨级货轮或进出 50 万吨级油轮。 2、 海洋资源： 东海岛陆地面积 286 平方公里，含海滩涂面积为 401 平方公里，是中国第五大岛、广东第一大岛。环岛海岸线长 中可建码头岸线 37 公里 。 海岛的 海产资源丰富，盛产各种鱼、虾、蟹、蚝、贝，著名的网箱养鱼生产石斑、黑记、曹拔等优质鱼。 3、 旅游资源： 东海岛旅游度假区 的海滩海水洁净，海沙粗细适中，松软洁净，且会有多种对人体有益的矿物质，进行沙浴可以治 疗各种皮肤病。此外，度假区有丰富的地下 温泉 ，游玩之余，在 宾馆 、 别墅 配置的温泉浴池泡一泡，定能泡出个好心情，浴出个好身体。 独具南国海滨风情的椰林清吧园，是度假区的又一景观。 游入在这里乘凉、观海、品尝多种美味小食，伴着习习的海 风拂面而来，令人心旷神怡，悠然自得。 19 在壮观的海滩上有各式各样的游乐项目：轻型航空飞机、 空中拉伞、海上 摩托艇 、香蕉船、 沙滩 跑车，迁可以与 渔民 齐齐拉大网，令你尽兴尽情！ 东海岛旅游度假区是一个环境优雅，风景秀丽的海滨度 假区，现建有度假酒店 30 余座，可同时供 2000人住宿。 龙海天沙滩，俗称龙海滩。世界旅游权威部门评比认定， 龙海天沙滩 长 28 公里，宽 150 300 米，仅次了 澳大利亚 的 黄金海岸 ，是中国第一长滩，世界第二长滩。 4、科技人才资源： 项目所在地湛江市经济技术开发区 拥有各类专业技术人 人 才 和科研开发机构、工程技术研究开发中心。 东海岛 还拥有丰富的矿产资源和人力资源等。 参考 湛江市规划勘测设计院 对邻近地块进行地质勘察 的岩土工程勘察报告 （注：本报告只提供参考，项目建设时必须以实地勘察报告为准） ，拟建项目场地内的地层（钻孔揭露深度内）主要为第四系下更新统湛江组（ 层。各土层埋深、层厚、承载力标准值详见表 3土层状态、桩周摩擦力及桩端承载力详见表 3 表 3 各土层承载力标准值 位： 层序 土层名称 顶板埋深 （ m） 层厚（ m） 承载力标准值（ 1 素填土 2 杂色粘土 05 20 3 灰色粘土 20 4 粗（中）砂 80 （ 4） 1 灰色粘土 5 粉质粘土 50 6 灰色粘土 50 7 粉质粘土 50 8 粗砂 20 9 杂色粘土 50 表 3桩端土承载力特征值 周土摩擦力特征力 层 序 土层名称 状态 预制桩 水下钻孔桩 桩入土深度（ m） 桩入 土深度（ m） 1630 L15 1 素填土 松散 12 8 2 杂色粘土 可塑 26 22 3 灰色粘土 可塑 25 270 20 4 粗（中）砂 稍密 4000 42 1300 36 5 粉质粘土 硬塑 1400 38 450 32 6 灰色粘土 可塑 30 26 7 粉质粘土 硬塑 1800 38 450 32 8 粗砂 中密 3500 40 1100 32 9 杂色粘土 硬塑 21 本区区域上新构造运动主要表 现为早更新世地壳发生间歇性升降运动；中晚更新世基底断裂深切活动加强，控制多期次基性火山啧发；全新世壳、幔物质处于重力均衡调整活动状态，地壳以间歇性缓慢上升为主；现代地壳以缓慢的差异性升降运动为主。从总体上看，现今区域构造活动性较弱，地壳稳定性较好，对工程建设影响小。 湛江市地处琼山地震带、阳江地震带、灵山 陆川地震带之间的雷琼地震带上，低震级地震活动较频繁。中国地震烈度区划（ 1999）及建筑抗震设计规范（ 2001）将湛江市区的抗震设防烈度定为 ，设计基本地震加速度值为 建项目应按有关抗震规范设防。 输 状况 项目建设所在地 交通便利。 湛江是中国大陆综合实力 50 强城市和基础设施 40 优城市之一，基础设施完善并比较发达。这些基础设施几年都在霞山，形成海、陆、空、管道运输四体一体的交通网络和综合运输体系。湛江港是国家级枢纽港和集装箱内贸运输华南主枢纽港，拥有万吨级油码头，已建成投产 20万吨级矿石码头和 30 万吨级航道疏浚工程正在紧张施工， 东海岛 龙腾至蔚律 里岸线，水深 26 44 米，航道距岸仅 200 300 米，进港航道宽 2公里， 能同时通航两对 30 万吨级货轮或进出 50 万吨级油轮 ， 是我国大陆通位往东南亚、欧 洲 、非 洲和大洋 洲 海上航程最短的重要口岸，已与 140多个国家和地区通航。作为大西南的主要出海通道，云南、贵州、四川和重庆市在年经湛江港进出口的货物占其进出口货物总额的 50%，其中，贵州省达 70%。黎湛铁路、广湛铁路 ， 每天 运送 着来自全国各地的旅客和货物。湛江民航机场 22 为 40级机场，开通了国内 20 多航线，每周有上百个班次。管道运输，使湛江港的原油直达茂名炼油厂，年通过能力 1000 多万吨。 然条件的利用关系 建 设地区资源、自然条件能够完全满足和支持项目的建设和运营；而本建设项目的建设将充分发挥建设地区资源和自然条件的优势。 目用地情况 项目建设总占地面积约 1500 平方米 （规划 用地 面积） 。 项目拟建用地现为 改建 ，需要拆 除原有 建筑物、构筑物 后才能建设 。 项目用地选址符合湛江市城市总体规划 和 东海岛新城规划（分区规划修编） ，建设方湛江市 市场物业管理总站东海站 持有该地块国有土地使用证 湛国用 （ 2004）字第 00280 号 。该地块土地产权清晰，无任何争议。 目布局规划情况 拟建项目规划布局合理。 首先，该拟建项目布局符合土地使用功能的规划，该地块的使用功能是作为商业用途的； 二是该项目的规划布局符合城市公共建筑的设置规划，符合商业网点的规划分布。项目拟建地周边居住小区和其他各类公建逐步建设发展，居住人口和过往人流逐渐增多，项目 建成 可以进一步完善该区域的商务配套建设； 三是该项目 所在区域东山镇是东海岛的中心区，项目改造升级成 23 功，不但可以消除危房带来的安全隐患，同时， 为同边居民的日常生活消费提供便利，也更能进一步体现东海岛城市建设发展的新风貌 。 项 目建设选址 符合湛江市城市总体规划和 东海岛新城规划（分区规划修编） 。同时，经报湛江经济技术开发区住房和规划建设局，湛江经济技术开发区住房和规划建设局已以“湛开住建规划 201196号对该建设项目进行了批复。 24 第四章 资源利用和能源耗用分析 源和原材料 本建设项目对建设用地所在地所拥有的各种资源都直接或间接利用。其主要利用的资源是港口资源、海洋资源、农业资源和旅游资源等。 目所需利用的主要材料 本项目建设所需的 主要材料是建材。除钢材外，其余建筑材料基本上均可以利用项目建设所在地生产的产品。 1、拟建项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续性发展和可再生性的特点； 2、拟建项目对资源的利用符合国家和地方（湛江市）港口资源、海源资源、农业资源和旅游资源等资源的发展规划； 3、拟建项目对建设用地所在地的资源利用和开发起促进作用。 源耗用和公共设施的占用 本项目所需耗用的主要能源是水、电，对其他煤、油、气等能源基本无 耗用。 本项目生活用水和饮用水使 用 东山镇 自来水，由市政给水管引进，环建筑物周边布置室外消防、生活合用环状供水管网， 商业 用水量标准按 生活用水量标准的 70%计算 224升 /人。建设期也使用 东山镇 自来水。 25 本项目所需电力由 东海岛 供电部门供应， 10电电源由 湛林路的市政电力电缆引入，电缆采用直埋敷设方式引入。 根据广东省居住小区技术规范，采用负荷密度法和需用系数法预测本区的用电负荷。其中商铺、会所等用电按 80W/m 计算，由低压配电装置引专用回路以树干式配至各层；室外景观照明用电由专用回路配电。 能和节水措施 能措施 1、建筑、安装节能 按照夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 民用建筑热工设计规范 项目地处亚热带地区，建筑节能主要考虑隔热减少能耗。本项目建筑设计主要采取以下节能措施： （ 1）进行户型设计时，根据对室内热环境的要求不同进行合理分区，控制建筑的体型系数和表面积系数，选择适当的长宽比，合理设计不同朝向下最优化的窗墙比。 （ 2）外墙及外门窗：外墙设计为 200达到规范所要求的热阻，不另做隔热层； 使用铝塑复合型门窗专门材料和复合型配套附件及密封材料，选择隔热玻璃来减少太阳辐射热，以提高整窗的节能效果。 （ 3）屋面隔热层采用 25求。 （ 4） 根据负荷容量、供电分布、用电设备特点等因素合理设计供配电系统缩短配电半径减少线路损耗；合理选择灵活投切的变压器，实 26 行经济运行，减少由于轻载运行造成的电能损耗。 2、设备节能 大型用电设备，采用变频调速装置，节省电能消耗；道路照明采用节能型高压钠灯和汞灯，楼梯间和公共空间采用声控、延时开关等自动控制设备节省电能；同时倡导采用太阳能热水器供应热水。 水 措施 1、采用新型节水设备，如红外感应龙头、感应式冲 洗 阀、 可调节冲水量坐便器 及节水调温装置等。 2、设定用水定额标准，建立用水管理责任制。 3、根据湛江地区的特点，选用既有景观效果，又具有耐旱特点的植物，构建最佳的生态景观植物配置模式，以达到节水的目的。 27 第五章 环境影响分析 设项目周围环境现状 然环境概况 1、地理 项目所在区域东海岛， 地处湛江市区东南方 ，东经 ，北纬 其东出太平洋，南下东南亚，西倚大西南，是我国与印度洋、太平洋沿 岸国家和欧洲海陆的重要交汇点，是中国大西南金三角经济区的进出口咽喉。 陆地面积 286 平方公里，含海滩涂面积为 401 平方公里，是中国第五大岛、广东第一大岛。环岛海岸线长 中可建码头岸线 37 公里 ， 尤其是龙腾至蔚律 里岸线，水深 2644 米，航道距岸仅 200 300 米，进港航道宽 2 公里，能同时通航两对30万吨级货轮或进出 50万吨级油轮。 2、气象（气候） 气候：年平均气温 最高气温 年平均雨量1417 1802毫米，年相对湿度 82%； 全年日照时数为 1864 2106 小时，年太阳总辐射量为 102 118千卡 /平方厘米，是我国光热资源最丰富的地区之一 ；年积累温度 8309 8519。 年平均风速 3 4 米 /秒，主导风向为偏东风， 5 9月多吹东 东南风， 10 月至翌年 4 月多吹北 东北风； 6 9 月常有台（强）风袭击，台（强）风一般为 8 10级，最大风力 10 12 级，阵风 12级以上，并伴有暴雨。 3、水文 地表径流： 项目建设所在地的 地表径流录塘河， 源于屋山附近，经 28 人民大道二号桥向东南，于录塘村附近 入海，全长 域集雨面积 降 河流流速较小， 95%s， 50%保证率的平均流量为 s； 地下水：本场区主要含水层为粗中砂层及粘土中的砂夹层，属微承压 承压水，以地下径流补给为主；据湛江市规划勘测设计院勘测报告，该场区综合稳定地下水位埋深 应标高 场区地下水对混凝土结构及钢结构均具弱腐蚀性。 潮汐：年平均高潮位黄海高程 ，低潮位黄海高程 史最高潮位 1980 年 7月 22 日为黄海高程 。 湛江湾潮汐属不正规半日混合潮，其潮汐调和常数为 汐不等现象明显，回归潮（月赤纬最大）时，高高潮平均高 ，低低潮平均高 ；分潮点（月赤纬为 ，高高潮和低低潮分别为 。一般 5 9 月内，最大潮出现在白天，其他月份出现在夜间。潮流运动形式为往复流，落潮流速大于涨潮流速，尤其是落潮最大流速明显大于涨潮最大流速。 4、 自然保护区： 湛江红树林国家级自然保护区是我国大陆红树林面积最大、品种最多的保护区，面积达 30万亩。 会经济环境概况 1、行政区划和人口简况： 东海岛划归的行政区域是湛江经济技术开发区。 湛江经济技术开 发区 范围包括建成区 北起文保河，南至绿塘河，西起人民大道（含人民大道西侧 150 米宽的用地），东至海岸线。总用地面积为 方公里 ，人口 4 万多人 、东海岛、硇洲岛、东头山岛和南屏岛等，总面积约 400 29 平方公里（含海岛四周的滩涂、养殖场及红树林） ， 人口 23万多人。 2、社会经济发展 现状和 区域 发展规划 ： （ 1）社会发展状况 根据 湛江经济技术开发区 政府公布的统计数字 ， 2008 年，完成生产总值 元，比上年增长 4；工业总产值 元，增长 1；出口创汇 美元，增长 13；实际利用外资 268 万美元，下降 87；财税总收入 长 15；固定资产投资 元，增长6 。全区精炼石油产品制造、电力生产、造纸、水产品加工等四大工业支柱产业共完成工业产值 元，约占全区工业产值 62，其中：石化工业增长 34，精练石油产品制造增长 19，中海油、湛江电厂、国联水产三大重点企业全年共实现工业产值 元，增长 7，占全区工业总产值的 45，成为带领全区工业经济前进的三驾马车。 2010 年初步测算，开发区可实现地区生产总值 元，年均递增 比 “ 十五 ” 时期快 百分点。人均 元。全市的比重从 2005 年的 高到 2010 年的 美元。五年累计利用外资 美元，元，年均递增 随着 宝钢集团千万吨钢铁基地、中科炼化一体化这两大 “ 巨无霸 ”项目先后落户，以及围绕钢铁、石化上下游产业带来的效应，昔日略显荒凉的东海岛已实现 “ 华丽变身 ” 成为一块投资热土，投资者遍及美国、日本、英国、新加坡、香港、台湾等国家和地区。 2010 年 年初，原湛江经济技术开发区与东海岛经济开发区顺利整合。为承接钢铁和石化的上下游产业，湛江经济技术开发区在东海岛规划建设一个 方公里的钢铁配套产业区和一个 方公里的 30 石化产业园。目前，东海岛内汇集上海宝钢集团公司、中国石化集团公司、中国海洋石油集团公司等国内外大型企业集团，循环经济园区初具规模。园区还结合钢铁配套产业多、石化中下游产业链长的特点，带动两大项目相关产业的建设，承接产业转移，已成为湛江承接国内外 “ 产业转移 ” 和 “ 劳动力转移 ” 的主战场，也是广东西翼重要的经济增长极。 2010年 12 月 28 日上午，冠豪高新、大湛管业等 8 个项目开工建设及奠基仪式，在东海岛举行，投资总金额达 200 亿元人民币。 经济学者分析认为，随着宝钢集团千万吨钢铁基地、中科炼化一体化这两大 “ 巨无霸 ” 项目的先后落户，其引发的 “ 反应堆 ” ，已使有色金属加工、机械装备制造业等钢铁中下游产业，以及合成树脂、合成纤维、合成橡胶、农药、染料、香精香料、涂料、胶粘剂等精细化工产业，纷纷 “ 扎堆 ” 东海岛。目前，连接湛江市区的东海岛跨海大桥已建成，东海岛将成为湛江社会经济高速发展最强 劲 的动力引擎 。 湛江经济技术开发区 经济高速发展，环境质量良好 ，社会治安形势稳定，投资环境日臻完善。 （ 2） 区域 发展规划 建成区定位为湛江中心城区的核心地区，是今后中心城区建设发展的重点区域，以发展行政管理、商务办公、商业金融科研信息为主，规划建设成为第三产业发达、商贸设施齐全、生活环境优美、居住生活配套和滨海城市风貌特色突出的湛江中央商务区。东海岛以湛江市主城区和湛江港为依托，重点发展钢铁、石化及其下游产业，适度拓展旅游、物流及生活居住，逐步把东海岛发展成为产业发展、经济繁荣、设施完善、生态良好、具有海岛特 31 色的现代化港口工业新城和钢铁石化循环经济示范区。硇洲岛、东头 山岛及南屏岛主要为建成区和东海岛做好旅游、生活和产业配套服务。 项目 建设 位于湛江市东海岛东山镇湛林路。 以项目用地为中心，周边方圆 1公里内无自然保护区 ,附近无文物保护单位。 项目用地 附近主要为城镇居民居住 区 和商业区 ，东 面为昌大昌超市 ； 南面 为王保卫工业品市场 ； 西 面 为东山镇供销社 ； 北 面临 湛林路 。 境质量现状 项目所在地 东海岛 环境综合质量良好 ，大气中二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物的年日平均值均符合国家环境空气质量标准（ 1996）的二级 标准，空气污染指数为 27 72；区域水体水质及饮用水源水质基本达标，水质总体保持稳定，达到所在功能区的要求；区域环境噪声和交通噪声的平均等效声级分别为 保持在良好水平； 城市生活垃圾无害化处理率达 项目建设用地所在区域为商住区，附近主要规划有住宅、办公区、商业及一些公建设施，没有工业项目。目