浅析社会主义市场经济与房价之间的关联

浅析我国市场经济条件下的房屋价格费伟健内容摘要：本文主要从我国市场经济入手，并进行实例考察，论述社会主义市场经济条件下，土地市场、价格机制、政府的宏观调控对房屋价格所产生的影响。关键词：市场经济、土地、价格机制、宏观调控、房屋价格房 屋 为 人 类 生 产 和 生 活 提 供 活 动 空 间 ， 是 人 类 最 基 本 的 生 活 资 料 和 生 产资 料 。 我 国 自 从 取 消 福 利 分 房 政 策 ， 住 宅 建 筑 产 品 商 品 化 以 来 ， 房 屋 价 格一 直 是 城 镇 居 民 所 关 心 的 一 个 重 要 问 题 。 影 响 房 屋 价 格 的 因 素 有 很 多 ， 而 市 场 经 济 则 是 影 响 我 国 房 屋 价 格 的 一 个 重 要 因 素 。市 场 经 济 是 指 在 社 会 经 济 活 动 中 ， 以 市 场 为 基 础 ， 根 据 价 值 规 律 的 客观 要 求 来 配 置 社 会 资 源 的 经 济 。 （ 扬 大 军 、 白 津 夫 主 编 ， 社 会 主 义 市 场 经 济 的 基本 理 论 问 题 ， 人 民 出 版 社 ， 2002 年 9 月 第 一 版 第 8 页 ） 由 D.格 林 沃 尔 德 主 编 的 现 代 经 济 词 典 对 市 场 经 济 的 解 释 是 ： “一 种 经 济 组 织 形 式 ， 在 这 种 方式 下 ， 生 产 什 么 样 的 商 品 ， 采 用 什 么 方 法 生 产 以 及 生 产 出 来 以 后 谁 降 得 到 他们 的 问 题 ， 都 依 靠 供 求 力 量 来 解 决 。 ”（ D.格 林 沃 尔 德 主 编 、 现 代 经 济 词 典 翻译 组 译 ： 现 代 经 济 词 典 ， 商 务 印 书 馆 1981 年 版 ， 第 275 页 ） 当 市 场 经 济 与 资本 主 义 经 济 制 度 相 联 系 时 ， 形 成 了 资 本 主 义 市 场 经 济 ， 而 当 市 场 经 济 与 社会 主 义 经 济 制 度 相 联 系 时 ， 就 成 为 了 社 会 主 义 市 场 经 济 。 社 会 主 义 市 场 经济 除 了 有 着 市 场 经 济 的 一 些 共 性 以 外 ， 又 有 着 自 身 的 特 殊 性 。 房 屋 以 商 品的 形 式 出 现 ， 其 价 格 必 然 同 市 场 经 济 有 着 千 丝 万 缕 的 联 系 ， 而 我 国 的 房 屋 价格 也 必 然 受 现 阶 段 的 社 会 主 义 市 场 经 济 的 影 响 。 我 国 的 房 屋 价 格 受 市 场 经 济的 影 响 主 要 体 现 在 以 下 几 个 方 面 。一 土 地 市 场一 般 来 说 ， 房 屋 的 最 终 价 格 包 括 成 本 价 格 和 利 润 。 笔 者 对 本 市 几 个 楼盘 进 行 了 实 地 考 察 ， 并 咨 询 了 部 分 楼 盘 开 发 商 ， 对 调 查 的 数 据 最 后 统 计 ， 发现 楼 盘 成 本 价 格 的 构 成 要 素 主 要 有 三 点 ， 即 土 地 成 本 、 开 发 成 本 和 税 费 。土 地 成 本 大 约 占 32%， 开 发 成 本 约 占 62%， 而 税 费 则 占 6%左 右 。 可 见 ，土 地 成 本 是 房 屋 成 本 价 格 的 一 个 重 要 组 成 部 分 。 土 地 的 价 格 必 然 对 房 屋 的 价格 产 生 影 响 。我 国 宪 法 规 定 ， 土 地 属 于 国 家 所 有 ， 不 能 作 为 商 品 买 卖 ， 因 此 我 国 不 存在 土 地 买 卖 市 场 。 我 国 土 地 市 场 主 要 通 过 土 地 使 用 权 的 让 渡 进 行 土 地 的 开 发 ，但 不 出 卖 土 地 。 受政府的供地计划和供地方式影响很大，具有很小的供地弹性，土地需求主要来自于房屋开发商。土地价格主要受土地出让市场的供给与需求决定。土地是人们生产和生活不可缺少的空间，随着生产力的发展，人口增长和人民生活水平的提高，人们对土地的需求总是不断增加的，但是土地资源是有限的、稀缺的、属于非再生稀缺性资源，城市土地更是有限，加上随着经济的发展，地段级差的相对变化，导致极差地租的增长，这样，土地的交换价格的总体趋势必然是上扬的。土地价格的上涨，必然使房屋的成本价上涨同时也促使了房屋最终价格的上涨。而房屋价格的上涨同时也会反过来影响土地价格。在社会市场经济条件下，用价格机制抑制对土地的过度需求，是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。二价格机制价格机制是市场机制中最重要的机制。在市场经济中，在一个完全竞争、不存在垄断的市场上，决定市场价格的是供给和需求。因此市场经济条件下，房屋价格必然受市场供求关系的影响，供求关系可以说是决定房价的关键因素。在现实的市场上，商品的买卖密不可分，不能有卖没有买，也不能有买没有卖。简单而言，所谓卖，就是供给，所谓买，就是需求。需求和供给是密切联系在一起的，在价格运行中，需求和供给又是两个作用力相反的因素。一般来说，价格和需求数量成反比，价格上涨时，需求数量则会相对减少，而价格下跌时，需求数量则会相对增多。而供给数量和价格则是成正比的，即价格上涨时供给数量相应增加，价格下跌时供给数量则相应减少。供求同时变动对价格的影响取决于其变动的具体情况。供给增加，需求减少，价格下降；供给减少，需求增加，价格上升；供给的增加大于需求的增加，价格下降；供给的减少大于需求的减少，价格上升。因此，在房产市场，当房屋的供给大于需求时，房屋价格下降，而当房屋的供给小于需求时，房屋价格上涨。自我国住宅建筑产品商品化以来，城镇居民对房屋的需求不断上升，一是随着我国经济的迅速发展，人民物质文化生活水平的不断提高，对住房要求也越来越高。二是城市化进程的加快使得城市人口增加，增加了城市住房的需求。三是城市自身建设和旧城改造加快，拆迁户不断增多，拆迁造成的被动需求在房地产市场占较大比重。四是具有中国特色国情带来的影响，上世纪 70 年代是中国人口的出生高峰期，现在这些人大部分为 3035 岁左右，而这一年龄正是结婚成家的年龄，住房是他们必须首先解决的问题。五是现在年轻人和父母分开居住的比例越来越高，家庭规模变小，对住房的需求量就更大。这种持续上升的需求相对于目前房屋供给的不足使得房屋价格在一定时期内是持续上涨的。当然从长远看，由于价格机制的内在作用，城镇房屋价格的上涨必然也使房屋的供给数量增长，需求量相对减少，这时房屋价格就会减小上涨的幅度，甚至在某个时期内呈现下降的趋势。价格机制能调节供求关系，缓解供求矛盾，并最终使供给和需求相等，从而社会资源配置达到合理状态。但是在现实经济生活中，价格机制往往并不能按理想的模式来调节，只有当供求矛盾已经发生，社会生产比例失调时，才能产生价格信号，促使各经济主体调整行为，矛盾才能暂时得到解决，应当正确看待价格机制在房屋市场中的作用及其局限性。三政府的宏观调控市场经济的特征之一就是存在着国家的宏观经济调控。在社会主义市场经济中，市场在资源配置过程中起基础性的作用。但市场并非是万能的，它也有其弱点和不足，市场机制能够达到资源配置的最优化状态并不是无条件的，在现实的经济生活中，受各种因素影响，市场机制的调节往往发生市场失效问题，这时候，就需要政府进行宏观调控干预经济。所谓宏观调控，是指政府为实现宏观（总量）平衡，保证经济持续、稳定、协调增长，而对货币收支总量、财政收支总量和外汇收支总量的调节和控制。 （肖忠东、段兴民编著， 社会主义市场经济导论 ，西安交通大学出版社，2003 年 3 月第 1 版第 196 页）在社会主义市场经济条件下，正确发挥政府的宏观调控职能是十分必要的。房产市场一直是政府调控的主要对象。我国自 1998 年以来，政府针对房产市场出台一系列宏观调控政策。这些宏观调控政策对房屋价格的影响是明显的。如减少土地供应、严控贷款投放、从源头上限制钢铁、水泥等主要建材行业的扩张等政策。土地少了，资金缺了，建材供应紧了，房地产市场的供应变的紧缺起来。房地产在宏观调控的刺激下，价格上涨。再如为配合居民购房，政府推出了一系列鼓励购房的配套措施，包括推行抵押贷款、搞活房地产二级市场、减少税费、银行降息、公房出售等诸多政策措施，这些都在一定程度上刺激了居民对房屋的需求，需求上升的同时也对房价产生影响。针对目前房价持续上涨、楼市过热的情形，笔者认为政府应加大宏观调控的力度，努力实现房地产市场供求总量的基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定。社会主义市场经济和资本主义市场经济的一个重要不同