社区综合服务中心大楼项目可行性研究报告

第一章 总论 第一节 项目背景与概况 一、 项目名称 二、 项目承办单位 承办单位： 地 址： 路 9号 三、 项目拟建地点 侧毗邻 四、 项目可研报告编制依据 政部“十 ”社区服务体系发展规划 2.中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发民政部关于在全国推进城市社区建设的意见的通知（中办发 200023号） ，开发建设领导小组会议纪要 2008 1 号。 开发建设领导小组会议纪要 2013 3号 五、 项目可研报告的范围和内容 第 2 页 第二节 项目概要及主要技术经济指标 一、 项目概要 社区综合服务中心大楼项目由 项目位于 新兴开发区， 路北侧、东侧毗邻 际大酒店。本项目用地面积 6601平方米。拟建三层社区活动 中心，面硬化 (铺地 )以及绿化等工程本项目地上计容建筑面积： 20889 平方米，地下室面积： 3675 平方米，总建筑面积： 24565平方米。项目总投资 6000万元。 所需建设资金由 区自筹。本项目的建设计划 12 个月内完成。 第 3 页 二、 主要技术经济指标 地段号 序号 类别 名称 单位 数量 1 规模 地上计容建筑面积 0889 2 地下室面积 675 3 项目总建筑面积 4565 4 项目总占地面积 601 5 建筑占地面积 085 6 建筑密度 % 47 7 规划指标 容积率 % 绿地率 % 35 9 经济指标 总投资 万元 6000 第 4 页 第二章 项目单位概况 第 5 页 第三章 项目提出的背景和必要性 第一节 项目提出的背景 该项目所处的 地理位置优越，辖区内交通便捷， 基础 设施完备 ，附近有比较集中住宅在 等 业、教育、文化设施 ；工商银行、 建设 银行、等专业银行 服务机构 服务，环境 优越 ，好的软硬环境。 该地段交通发达，人口相对集中， 配套齐全，对于综合服务中心而言，位置十分优越。近年来，随着社会经济和事业的快速发展，城镇化建设的不断推进，城市社区管理不断增加，社区人口不断增长，老年人也随之增加，原社区服务中心的基础设施难以实现社区管理和服务的基本要求，远远不能满足辖区居民群众生活、文化、娱乐的需求。 社区服务对象和内容得到拓展。服务对象已从老年人、残疾人、优抚对象等困难群体逐步扩展到全体社区居民；服务内容从社会救助延伸到就业服务、社区治安、文化教育和体育、便民利民等领域。 但是，社区服务体系建设现状与构建社会主义和谐社会的要求还不相适应 ，与社区居民日益增长的服务需求还有不小的差距。其中，社区综合服务设施数量不足，功能单 体水平不高。针对这 ，国家发改委、民政部专门在“十 区服务体系发展规划中重点指出：“发展社区文化、教育和体育。逐步建设方便社区居民读书、阅报、开展文艺活动的场 第 6 页 所，积极开展群众喜闻乐见的、多样化的社区文化活动。”“在有条件的地区建立面向社区的老年大学、市民学校、未成年人文化活动场所，积极开展多样化的社区教育培训活动。继续推进全民健身设施建设，特别要积极发展面向青少年和老年人的社区体育设施。鼓励企事业单位 和学校的体育场馆向社区居民开放，实现体育设施的资源共享。推动社区体育活动的开展，培育社区群众性体育组织，加强体育指导员队伍建设。” 当前， X 系列机遇和挑战。 经进入全面建设小康社会，努力构建社会主义和谐社会，加快现代化建设的新阶段，社区在经济社会发展中的地位越来越重要，经济的持续快速发展和综合实力的迅速提高，为社区服务体系建设提供了坚实的物质保障。另 于社区化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对社区服务提出更高、更新的要求，社区服务的压力不断加大，加快完善社 区服务体系已成为满足社区居民社区服务需求和促进社会和谐的紧迫任务。 第二节 项目建设的必要性和可行性 一、 项目建设的必要性 本项目建设是解决社区在经济发展中出现的社会问题的有效途径。随着经济的发展，相应的物质和精神的矛盾不断出现新情况、新问题。要及时有效地地将这些矛盾和问题解决在萌 第 7 页 芽状态，必须增强社区的功能和责任，依托社区，把社会治安综合治理的各项措施落实到基层，强化社区维护社会稳定“第 是起到提高居民的整体素质、文明程度的作用。 本项目建设是提高居民生活质量的迫切需要。是进 设的需要。新形势下的城市精神文明建设，需要运用居民群众自我教育、自我管理、自我服务的机制，使之同社区建设融合于 加强社会主义精神文明建设。 本项目建设是构建和谐社会的要求。和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐社区是构建和谐社会的必不可少的部分，而社区文化服务设施建设是建设和谐社区的 进和谐社区建设就必须加强社区文化服务设施建设。 二、 项目建设的可行性 有利于拓展社区服务领域。社区居民群众参与社区建设和社区活动的热情很高，社区已成为凝聚民心的重要基层组织，建成、完善 社区文化服务设施，对于满足社区居民不断增长的物质和文化需要，丰富和提高人们的思想文化素质，从而构建和谐社区，全面推进小康社会建设具有非常重要的作用，该项目的建设将进 社区更好地为群众服务。 有利于加强社区居民精神文明建设。该项目对于繁荣和发展社区文化，丰富居民业余文化生活，培养居民群众建立新的 第 8 页 生活方式，形成和谐的邻里关系和文明社区具有非常重要的作用，并有利于增强社区内居民的凝聚力。 该项目具备的条件。该项目具备建设项目所需要的土地、水电配套设施等基本条件，建成、完善社区服务设施切实可 行。 通过以上各项优势条件的分析可见，该项目利国利民，符合社区居民实际文化生活的需要，项目建设十分可行。 第 9 页 第四章 建设内容 第一节 项目建设指导思想 因地制宜、实事求是，按照“实用、够用、经济、安全”的原则合理确定建设方案。认真贯彻国家关于社区建设的有关方针政策，遵守国家有关法规，满足相关规定、规范及技术标准要求。 以解决社区综合服务功能问题，改善社区服务能力、功能为中心，着力加强社区基础设施建设，提高社区广大居民的文化生活水平。遵循可持续发展原则，在建设规模上保留 第二节 建设内容 601平方米，总建筑面积： 24565平方米。包括办公服务、生活服务和休闲健身三大服务，办公服务区建筑面积 2257平方米，生活服务区建筑面积9600平方米，房屋 185间，休闲健身服务区建筑面积 9032平方米。地下室面积： 3675平方米。 第 10 页 第五章 建设地点及建设条件 一、 建设地点 本项目位于 侧毗邻 二、 建设地址现状 拟建设用地为划拨土地，产权明晰 ,现为空地，项目规划总建筑面积 24565 平方米。总占地面积 6601 平方米。本项目由合服务中心大楼工程的开发建设。 三、 场地主要优缺点 通便利。 四、 市政基础设施现状 该工程项目场址界区外水、电、通讯等基础设施完备，并能满足项目使用。 0供项目接入使用。 供项目接入使用。 污水系统收集后进入北二路城市排水管网。 信网配线采用交接配线，通信电缆敷设在多孔埋地管道内。 第 11 页 第六章 施工组织 设计 一、 施工条件 项目区所处地理位置优越，交通便利。 该工程施工场地宽阔，电力通讯设施齐备，能满足工程施工布置要求。 该项目工程所需建筑材料主要为：砂、水泥等。 砂料就地取材料源丰富，且质量符合要求。 水泥选用金牛水泥集团生产的水泥，质量可满足工程要求。 二、 施工进度 工程正式开工前由 工用水、用电工作，为施工单位创造良好生产条件。 主体工程施工期为 12个月， 任务是社区综合服务中心的建设、同时购置社区所需的健身器材、乒乓球台等配套设备设施。 主要完成配套设施安装，路面硬化，草皮绿化，健身器材和乒乓球台安装等。 第 12 页 第七章 设计方案 第一节 设计依据 第二节 建筑与结构设计 一、 总平面布局 依据用地走向条件，本社区服务中心大楼坐南朝北，南面紧邻规划路李纲东路。场地地貌基本为平整。人行主入口设置在活动中心南面正中心，基地内规划设计 米宽的环形车行道清淡路实现车行通畅无阻。北侧小广场设置停车位，合理的解决了停车问题。各出路口之间保持 流不会过于集中。 方案总平设计充分考虑与周边环境与建筑的关系，实现人车分流，布局合理，简洁大方，力求将本项目与相邻建筑物融 第 13 页 为 理的组织区块内各功能的交通流线，从项目所处出发，提取环境景观资源的元素，结合传统经典的比例分割，融入场地规划以及建筑的主体。 二、 平面设计 打开建筑沿街界面，形成局部通高的建筑敞开面，同时又与城市设计之 筑内部空间阳 光化的要求 ,让整座建筑更加通透明亮。 社区活动中心 毛球馆 二层：台球区及乒乓球区等 三层：舞蹈培训中心及瑜伽培训中心等 四至八层：公寓 九层：社区活动中心的配套办公区 各功能部分空间组织与建筑布置尽可能采取自由式布局；具有多样性可识别性，营造 三、 建筑造型设计 立面以简洁线条为主，造型端庄而素雅的现代风格。主楼采用封闭阳台的做法，搭配百叶和玻璃幕墙组合。裙楼采用花岗岩石材，并预留广告位。 建筑造型注重细部处理，立面造型高低错落有致，虚实变化有序。 第 14 页 总体建 筑造型端庄、大方、线条流畅、明朗、色彩和谐统有建筑造型要素均与使用功能相结合，使造型与功能完美结合。既要与周围建筑相协调，又要显示其独立的个性，故本方案在造型设计上既体现了庄重、大方、精致的 采用了现代派设计手法，体现了新时代的建筑风格。考虑与整体的自然环境相协调，同时也体现自身个性的 高了整个综合服务中心的形象档次。 四、 剖面设计 社区活动中心 至三层层高为 至九层的公寓及配套办公层层高均为 。总建筑高度为 五、 无障碍设计 本项目无 障碍设计以城市道路和建筑物无障碍设计规范 0设计依据对环境道路、社区活动中心及公寓公共部分进行无障碍设计。设置残疾人卫生间、缘石坡道等。 六、 结构设计 （一） 设计条件及采用规范： 1. 建筑结构安全等级为二级，结构重要系数为： 50年 2. “中国地震烈度区划表”的规定， 地震基本烈度 6度以下。 3. 建筑结构荷载规范 ( 第 15 页 4. 建筑地基基础设计规范 ( 5. 混凝土结构设计规范 ( 6. 房屋建筑制图 统 准 (50001 7. 建筑桩基技术规范 (4 8. 高层建筑混凝土结构技术规范 ( （二） 自然条件： 基本风压值 m，风荷载体型系数、风压高度变化系数及高度 （三） 楼面活荷标准值： (KN/运动场 培训中心 寓 生间 梯 台 公 梯机房 配电室 人屋面： 上人屋面： 四） 地基基础及地下室： 本工程基础形式结合地勘后确定。 第 16 页 （五） 主要技术措施 本工程部分结构长度均已大于混凝土规范中伸缩缝最大间距的要求，为解决混凝土的 收缩和温度胀缩问题，采取下列措施： (1)高层公寓与社区活动中心之间根据建筑布置情况设置抗震缝兼伸缩缝。 (2)在适当的部位设置施工后浇带，并采用无收缩微膨胀混凝土；并适当提高楼板纵向钢筋配筋率，楼板中间跨及边跨设置部分纵向通长钢筋，以解决混凝土的收缩和温度胀缩问题。 （六） 主要结构材料 框架柱 40 梁、板： 采用热轧钢筋 60 N/ (七、 绿化设计 在综合服务中心周边设有较大绿化带，邻近城市主干道侧 第 17 页 设置绿化带，以美化商业、办公环境、美化城市。总之本方案在突出居住价值的同时，力求创造较好的社区服务环境。 第三节 给排水设计 一、 设计依据 民用建筑给水排水设计规范 （ 程概况 本工程位于李纲路以北， 本工程为 综合楼。，总建筑面积约 20529 给排水专业相关主要设计规范： 二）设计范围 本工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统。 （三）生活给水 水源及水压：水源为城市自来水，供水水压 给水系统： 工程生活给水由小区室外市政给水环管上引 第 18 页 四层由室外市政给水管网直接供水， 以上部分由生活变频水泵供水，地下设备间分别设置变频供水设施。 本工程生活排水系统采用污废合流 ,雨污分流制。 （ 四 ） 污水：最 高日污水量为 173吨。 层污水单独排出。 上的生活污水重力流排出；地面层（ 下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道；废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。 化粪池简易处理后排入北面市政污水接驳口；厨房排水先进入地上式隔油器，再排至室外污水井。 （ 五 ） 雨水： 水量按南平地区暴雨强度公式计算 其 中：屋面雨水 P=5年， t=5 =外场地雨水 P=2年， t=10 =台雨水及天面雨水分系统收集排放。 分体空调冷凝水采取有组织排放。 第 19 页 第四节 消防 一、 设计依据 2005年版）； 5. 其它适用于本发展项目的有关国家规范和国家标准。 二、 项目概述 （ 消防系统 消防水源为市政自来水，从小区室外环网引 水管于室外环通后供水至每 消防用水量按照国家规范计算如下： 消防系统名称 用水量标准 火灾延续时间 水池贮水容积 (升 /秒 ) (小时 ) （立方米） A. 自动喷淋系统 40 1 144 B. 室内消火栓系统 30 3 324 C. 室外消火栓系统 30 3 324 总计 100 792 消防系统说明 (1)室外消火栓 室外消火栓 沿首层外围的车行道设置，消火栓间距不超过 第 20 页 120 米。消火栓规格为 。利用周边市政消火栓作为补充。 (2)室内消防栓 每 层均设置有消火栓，拟设 消火栓及喷淋系统共用的高位消防水箱 ,位置屋面水箱间内，有效容积为 20 消火栓按规范要求安装于各公共走道、电梯大堂前室、地库内和其它明显便于取用的地方，楼顶层设有检验用的消火栓。消火栓的间距，保证同层相邻两 个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位，消火栓充实水柱长度 不小于 10m。每个消火栓箱均配置 火栓 1个， L=25m 麻质衬胶水带 1条和 流水枪 ，消防卷盘 （汽车库消火栓不带卷盘） ，所有消火栓处配带指示灯和常开触点的起泵按钮 。 消火栓系统设消防水泵接合器，保证与室外消火栓的距离在 15 40米范围内 (3)系统控制 火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。 第 21 页 消火栓系统管材采用内外热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。 （ 二 ） 自动喷水灭火系统 系统按中危险 I 级要求设计，设计喷水强度 6 升 /分钟 用面积 160平方米。 自喷系统采用多个分区， 水泵（两台， ）设置 消火栓泵合设在位于地库的消防泵房内）。系统共设多套湿式报警阀组 ,每 00 个。喷淋系统上设置三个喷淋水泵接合器。在楼顶层设有与消火栓系统共用的高位消防水箱，有效容积为 20 地下车库喷头 采用易熔合金直立型喷头，公称动作温度 72。C 级， K=80；地上部分建筑采用玻璃球喷头，公称动作温度 68。C 级， K 80；厨房采用公称动作温度 93。 (1)火灾发生后喷头玻璃球爆碎，向外喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。 (2)系统压力下降，报警阀组的压力开关动作，并自动开启自动喷水灭火给水加压泵。与此同时向消防控制中心报警。并敲响水力警铃向人们报警。给水加压泵在消防控制中心有运行状况信号显示。 (3)自动喷水灭火系统给水加压泵，应在泵房的控制盘上和消 防控制中心的屏幕上均设有运行状况显示装置。 喷洒系统管 第 22 页 材采用内外热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。报警阀处、水流指示器前的阀门采用信号阀。 （三） 移动式灭火器 本发展项目按规范要求设置磷酸铵盐干粉灭火器，按中危险级 于 （四） 消防专篇电气部分 民用建筑设计防火规范（ (2005年版 )； 民用建筑电气设计规范（ 6 火灾自动报警系统设计规范（ 本工程按防火等级分类，最高建筑类别属 防用电属 负荷，由外线引来两路 10源供电。另设置 00市电停电时，机组自起动在 30秒内带载运行，以提高供电可靠性，满足消防设备用电需要。 消防设备用电自变电所以放射式专用回路馈电，消控室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机采用双回路最末 (1)在楼梯间、防烟楼梯间及电梯前室、疏散走道及地下室 第 23 页 等公共活动场所，设置火灾应急照明。 (2)在消控室、消防水泵房、防排烟机房、变配电室和自 备发电机房、电话总机房、 消防电梯间及其前室，避难走道以及发生火灾时仍需坚持工作的所有房间设置火灾备用照明，并保持正常照明的照度。 应急照明和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，持续供电时间大于 60 (1)系统构成 本工程按防火等级分类属 择集中报警系统；在 有火灾报警控制机、集中火灾报警控制器、联动控制柜、消防广播、通信柜及直流电源等设备。 本工程火灾自动报警采用 规范要求的场所均设置相应的火灾探测器。 消防广播扬声器设置在地下 层至地上各层的公共场所。各层均设有识别着火层的灯光显示装置。 (2)消防联动控制： 消控室对消防泵、喷淋泵、消防风机、防火卷帘门、火灾应急照明等消防联动控制对象均具紧急控制功能，并能切断相关部位的非消防用电；对于消防泵、喷淋泵、消防风机等还设有硬线控制启停的措施，并能显示它们的工作状态信号。 (3)消防专用通信： 第 24 页 消控监控室内设有 装设有可直拨城市 119 火警的外线电话。消防水泵房、主要通风机房、变配电室、防排烟机房等处均设有固定式火警专用电话分机。每个手动报警按钮还设置电话插孔。 第五节 变配电及电气设计 一、 设计依据 1.建筑电气设计技术规程 2.民用建筑电气设计手册 3.国家居住设计标准 4.福建省居住建筑设计标准 二、 本项目所需电源 由 套建设变配电设施后，能够满足项目需求。 （ 供配电及负荷计算 本工程设变电所 ，引进两回路 10 本工程总用电负荷 160计算负荷 555用 2台 1000变压器总负荷率为 要通道及楼梯间应急照明用电、客梯电力、排污泵、生活泵负荷等级为 。消防设备用电负荷为 ，供电方式双电源未端切换。其余负荷为三级。 为进 25 页 靠性，在地下设 1台 300自启动备用柴油发电机组，当二路市电均消失时，机组能在 30 （二） 电信系统 本工程地下 设宽带网交换主机，容量可达到 800 对。直埋光缆至各栋楼梯间宽带网交换分机。电信出口约 500个，采用数据、语音二合 入市电信总站。 （三） 电视系统 本工程地下 内设电视前端箱，容量可达到 400 户 。直埋同轴电视电缆至各楼梯间电视分前端箱直至各层用户。电视出口约 250个。 （四） 监控系统 本工程在社区服务中心公共区域、电梯前室、主要通道出入口等重要场所，设置可自动旋转的摄像头，信号引入监控中心。 （五） 消防系统 本工程属 设消防自动报警控制系统 ，在地上各公共活动、地下车库及消防联动控制要求区域设置温感、烟感、手动报警器、消防广 播、消防电话等消防设备。火灾时可联动控制各消防设备。消火栓按钮 可就地直接启动消防泵，水流指示器及压力开关可自动启动喷淋泵；火灾时自动切断 非消防电源，强制起动应急照明系统 。 第 26 页 第八章 环境保护 本项目工程选址为， 侧毗邻 、电、汽配备设施齐全，交通便捷。 一、 主要污染工序 （ 计依据 大气污染物综合排放标准（ （二）废气 综合服务中心正常运作时，无有害气体排放，不会对环境造成危害。 （三）办公污水 办公污水（折合为连续约为 h）经化粪池截污后排入市政生活污水管网。 （四）环境噪声 综合服务中心正常运作时，无环境噪声，不会对环境造成危害。 （五）固体废弃物 综合服务中心正常运作 时，无有固体废弃物产生，办公垃圾通过可降解塑料袋包裹，进入市政垃圾处理箱，不会对环境造成危害。 二、 施工期环境影响简要分析 项目建设期间，主要是 周 第 27 页 围环境的影响较小。主要表现在以下几方面： （ 气环境影响分析 建设施工期对大气环境的影响主要来自细小建筑物料的飞扬。施工期使用大量的施工机械，如混凝土搅拌机、挖掘机和运输车辆等，以及使用石灰、水泥等建筑材料，难免会产生扬尘污染。如果在运输、堆存、使用过程中，轻搬轻运，及时覆盖，防止洒落，就可以大大减少扬尘的产生量，可见，建筑施工对大 气环境的影响可因管理的加强而得以有效控制，加上建筑物料形成的扬尘不属于气溶胶，易于沉降，所以其飘散将限制在较下范围内。由以上分析可知，建筑施工期产生的扬尘不可避免地将对大气环境造成 只要加强管理，即可将影响降至较低的水平，施工期对大气环境的影响属可接受范围。因此，必须要求承担项目建设单位应采取适当措施如在易产生扬尘的施工地段定时洒水；散水泥及易飞扬的粉状材料尽量安排在库内存放，露天存放时要严密则毡盖等以防止和减轻施工造成的扬尘污染。 （二）噪声环境影响分析 土建工程施工和设备安装时，如设备固定 、地基夯实会产生较强的噪声。但强噪声设备在整个施工期内的使用时间较短且其对环境的影响属于不连续的间断影响，影响范围大多可限制在 200防止施工噪声污染可采取以下措施：强噪声污染；产生较大噪声的工序尽量不要在夜间施工；选用低噪音 第 28 页 设备等。 （三）固体废物影响分析 建筑施工过程中会产生少量的固体废物， 分为施工过程中产生的部分建筑垃圾，包括碎砖、碎石以及金属下脚料等。这些碎砖、碎石垃圾不会对环境造成大的影响，应在指定地点分类推放，及时清运，最终用于垫筑地基及铺路。金属下脚料应回收。此外，建筑施工中产生 的固体废物均属大颗粒物质，在堆放过程中基本不会产生扬尘，不会进 另外，居住于施工现场的施工人员在生活过程中会形成少量的生活垃圾，经收集后，由市政垃圾处理部门进行统 环境的影响是可接受的。 （四）水环境影响分析 本工程在建设施工期间，由于部分施工人员在现场居住生活，日常生活过程中，由于就餐、洗涮等活动，会产生少量的生活污水。污水量较小，可进入公司的生活污水系统。 三、 营运期环境影响简要分析 主要是办公污水经化粪池截污后发酵后排入市政污水管网。 四、 建议 (1)建筑施工过程中，施工场地周边 设置围挡，防止物料、渣土外泄；采取有效措施对水泥、沙土等进行管理，杜绝运输、使用过程中的洒落及飞扬；土堆、料堆进行遮盖或喷洒防尘， 第 29 页 运输和装卸过程中严禁向空中抛撒建筑垃圾或其他易产生扬尘的物品，对建筑垃圾的输送采取密闭运输；施工道路进行硬化，并在工地出口处清除车轮泥土；搅拌设备上应安装控制扬尘装置。建筑施工过程中的固体废物不得随意抛洒，应确保全部用于垫筑地基及铺路或者回收。 (2)建筑施工过程中的生活污水不得随意乱排，必须进入污水管网。 (3)建筑施工过程中严格控制用水，防止跑冒滴漏。 (4)保证运营期产生的 生活污水进入规定渠道，保护排污口附近环境不恶化。 (5)在进行建筑施工场地布置时，应尽量将噪声设备布置于距现有居民的最远处，在机械设备的使用过程中尽量平衡运行，以减少噪声强度。 (6)严格执行夜间高噪声设备不得施工规定。 (7)选用低噪声设备，保护周围居住者身体健康和正常的生产生活不受影响。 (8)加强企业管理，防止事故污染排放，并保证装置严密性，防止设备和阀门泄漏，保护周围居住者居住环境空气质量。 综上所述，结合本项目污染物排放、治理及对周围环境影响情况，如果能将本可研报告表中所提建议加以落实，则本工程对 环境 五、 影响评价 第 30 页 本综合服务中心建设项目项目属综合服务业，污染源较小，污染物排放量也较少，产生的少量办公污水及办公垃圾经处理后，完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染。 所造成的影响则很小，从环保的角度来看，该项目 可行 。 第 31 页 第九章 节 能 第一节 用能标准及设计规范 一、 有关法律、法规 (1)中华人民共和国节约能源法 (2)节约用电管理办法 (3) 民用建筑节能条例 (4)国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28号） (5)国务院关于印发节能减排 综合性工作方案的通知（国发 2007 15号） 第二节 项目节能设计 划节能： 本建筑的规划布置均采用有利自然通风的方式，建筑采用南北朝向。室外环境设计尽量 减少硬化地面，减少地面辐射热，增加绿地。 二 、单体建筑节能： 单体建筑房间门窗洞口位置均有利于组织穿堂风，窗口设计有利于进风气流深入房间，外窗选用气密性好的双层玻璃窗。建筑的体型系数均不大于 墙比满足节能要求。 第 32 页 四 、设备节能： 推进绿色照明工程的实施，通过科学、合理的设计方法，积极采用高效照明光源、灯具和电器附件达到节约能源保护环境，所有 灯具均采用节能型光源；本工程设置自动控制系统，对设备的运行、温度、湿度进行控制，以达到舒适、节能的效果。同时，设备均选用节能低噪产品，尽可能减少能量损；卫生洁具均为低噪节水型浩具。 五、 环保专篇电气部分 （ 柴油发电机组原则上为消防应急专用，机组置于地下 利用建筑结构墙体对噪声的吸收，以减少对环境的噪声污染；机组排烟管道上装有消声器，以降低排气噪声；机组底座安装减震垫；柴油机废气利用竖井排放高空以降低对大气的污染。 （二） 变配电设备采用无油设备。 （三） 本工程照明优选节能型灯具，以求节约能源。 第 33 页 第十章 机构组织与人力资源配置 项目建设是 门多，工种全，经营管理任务非常重。因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工，争取做到精简、实用、提高工作效率。 任务划分： 案确定、政策制定等总的任务。 责工程的开发和对下属部门的监督。 事、接待、档案。（ 3人） 济核算。（ 3 人） 同签订、供应。（ 3人） 织协调，产 品质量、工期及成本控制。（ 6人） 培训工作主要由内部培训和外部培训两部分组成。内部培训以内训师、公司经验丰富的员工和领导进行培训，讲授车辆介绍的技巧、面对客户的技巧、与客户交谈的技巧、公司管理的理论等方面。外部培训主要是由公司的外部力量构成，由各客户、各高校、咨询机构组成，他们对员工和管理人员进行理论上的和技术上的培训，例如心理学、营销技巧、人员管理、绩效考核、客户管理、战略管理等方面。公司根据实际情况， 第 34 页 主要针对楼盘销售制订了详细的培训计划。 员工培训：新员工培训是新员工在参加工作之前组织的培训，以军事训练 及入职培训为主。以军事训练磨练员工的意志，用入职培训向员工灌输企业文化并让员工了解单位的基本概况和掌握基本的技能。 经验交流会：经验交流会是由单位组织、全体员工 种交流会不定期召开，员工在会上发表对单位的看法、对市场的意见及认为比较好的销售技巧，由管理人员和资深员工对看法和意见进行解答点评。这种培训方式增强了员工的参与意识和成就感。 第 35 页 第十一章 实施和运行管理 一、 组织机构设置 X 社区将安排专职管理员 2名，分别管理维护设备设施。 门负责社区服务设施工程项目的规划、建设和协调等工作，把该工程当作为群众办实事、办好事的 保项目的顺利实施。 二、 实施管理 格按照预算内投资项目管理的有关规定，切实落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制，规范项目建设程序，确保工程质量。 金、物质等方面准备。 是资金专款专用