物业工程管理概述

物业设备设施管理概述 一、物业设备设施管理概念 “ 物业 ” 一词译自英语 property或 estate，由香港传入沿海、内地，其含 义为财产、资产、地产、房地产、产业 等。该词自 20世纪 80年代引入国内，现 已形成了一个完整的概念，即：物业是 指已经建成并投入使用的各类房屋及其 与之相配套的设备、设施和场地。物业 可大可小，一 个 单元住宅 可以 是物业， 一座大厦也可以作为一项物业，同一建 筑物还可按权属的不同分割为若干物 业。物业含有多种业态，如：办公楼 宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业 园区、酒店、厂房仓库等多种物业形 式。 什么是 “ 物业 ” 建设项目全 寿 命周期 “ 建设项目全寿命周期 ” 指 自建设项目自决策开始，经 过各项施工前的准备工作 设计阶段 建设项目具 体施工阶段 竣工完成后 的运营使用 直至建设项 目到达使用寿命拆除为止。 物业管理在建设项目 全 寿 命 周期中 的 位置 设计 准备项目决策 设计 施工 动用前 准备 开 始 结 束 决策阶段 实施阶段 使用阶段 DM PM PM FM DM Development Management决策阶段的 管理 PM Project Management 实施阶段的管理即 项目管理 FM Facility Management 使用阶段的管理即设施 管理 (物业工程管理） 物业管理条例 国务院 2003年 6月 8日公布的第 379号令物业 管理条例中对 “物业管理 ”的 定义 为 :“物业管 理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主 和物业管理企业按照物业服合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和 秩序的活动。 物业管理相关法律、法规物业管理相关法律、法规 “物业 工程管理 ”就是物业公司对设备设施 管理， 物业设备既包括室内设备，也包括 物业红线内的室外设备与设施系统，具体 主要有给排水、供电、供暖、消防、通 风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络 等设备，这些设备构成了物业设备的主体 ，是物业全方位管理与服务的有机组成部 分 。 1、物业工程管理 现代物业无论是住宅、商业、写字楼、 工业厂房或者其它不同业态，设备设施 系统都是非常重要不可缺少的组成部分 ，设备设施的正常运行可以满足人们生 活的基本需求，给人们的工作、生活提 供更合适 ，更安全的外部环境。 国际设施管理协会（ IFMA）确定的物业设施管理的 含 义 ： 包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的 物业管理概念有一定的差异。 设 施管理 物 业资产 管理 财务 管 理 空 间 管理 用 户 管理 物 业 运行管理 维 修 现 代化 2、物业设备设施管理的意义 注： 国际 设施管理协会（ IFMA）成立于 1980年，是世界 上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。 注：物业设备管理的基本内容包括 管理和服务 两个方面，也就是说，需要做 好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的 意义 ： 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境 中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业 与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长 设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的 保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫 生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 2、物业设备设施管理的意义 3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和 技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利 用率及完好率，是 物业设备管理的根本目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A 设备有效利用率，； B 设备的完好率，； 确保 工程使用 安全 3、物业工程管理的目标 核心目标：项目的保值 与 增值 有利于环境保护 有利于节约能源 满足最终用户的使用功能 降低工程运营成本 有利于工程维护 物业设备设施是否完好的要求： 设备 运转正常 设备 技术资料及运转记录齐全 零部件完整齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备设施管理的内容 二、物业工程（设备设施） 管理的划分 以 项目为基点，按照 时间 进行划分 物 业 设备设施 管理可以 分为两个阶段 ： 物 业 工程管理 前期物 业 工程管理 运 营 期 物 业 工程管理 1、前期物业工程管理 建设项目 施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使 后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项 目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作 ） 时间节点： 动 用前准 备 商 业业态 前期管理（前 6个月） 住宅 业态 前期管理（前三个月） 业 主正式入住 管理制度的 建立与 实 施 前期工程档 案的收集与 管理 承接 查验 人 员 培 训 （技能培 训 、制度培 训 ） 建立 制度 承接 查验 档案 管理 人 员 培 训 前期物业工程管理的 内容 人员管理制度 设备管理制度 管理制度的建立与实施 人员管理制度 管理制度的建立与实施 人 员 架构 岗 位 职责 工作流程 安全管理 应 急 预 案 人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高 效。 物业设备设施管理的人员架构 1. 工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证 设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负 责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操 作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管 部门布置的工作。 物业设备设施管理人员岗位职责 4、维修人员（技术工人） 各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证 书上岗。 5、工程文员 物业设备设施管理人员岗位职责 物业设备设施管理工作流程 物业设备设施安全管理 物业设备设施应急预案 设备设施管理制度 建立 设备资 料管理制度 设备 操作 规 程 设备维 修保养制度 事故 报 告 强 制性 检测项 目台 帐 外委合同管理制度 物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府 职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准 等强制性文件。 （ 1）设备原始档案 设备原始档案包括： 设备清单或装箱单 开 箱验收报告 产品质量合格证明书 设备使用 说明书 产品技术 资料（ 维保资料、厂家培训资料等 ） 安装施工、水压试验、调试、验收报告 （ 2）设备技术资料 设备技术资料包括： 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统 资料 （ 3）政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等强制性文件 设备操作规程 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操 作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的 某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上 岗。 加强维护保养工作 。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全 附件必须定期校验，确保灵敏可靠 。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管 理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断 的基础上，做深入、透彻、准确的分析 。 对事故的处理要严格执行 “ 三不放过 ” 原则。即 事 故 原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过 、事故后没有 采取改善措施不放过。 2、运营期物业工程管理 自建设项目竣工后，首位小业主入住始正式进行运行期的物业 管理。 时间节点： 首位小 业 主正式入 住 项 目 结 束 运营期物业 工程管理的 内容 能源管理 档案 管理 人 员 培 训 采 购 流程 管理 5S管理 设备设 施 运行管理 设备设施运行管理 设备设 施日常巡 查 与管理 设备设 施的 维护 保养 计 划与 实 施 设备设 施的大中修 设备 的 强 制性 检测项 目 设备 的 标 志 标识 管理 外委 单 位的管理 设备设施日常巡查与管理 强电机房的巡检（变配电站、强电间） 弱电机房的巡检 消防泵房的巡检 给水泵房的巡检 集水井，隔油池及其它排水设备设施的巡检 物业设备设施的维修保养计划与实施 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨 损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设 备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （ 1） 维护保养方式： 主要是 “ 清洁、紧固、润滑、调整、 防腐、防冻及外观表面检查 ” 。对长时期运行的 设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强 制保养。 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两 种。 日常维护保养 工作要求设备操作人员在班前对设 备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备 ，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中 有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后 对设备做好清洁工作。 （ 2）维护保养工作的实施 定期维护保养工作 是 以操作人员为主、检修人员 协助进行的。 它是有计划地将设备停止运行，进行维护 保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合 间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的点检 就是对设备有针对性的检查。设备点 检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括 日常点检 及 计划点检。 设备的 日常点检 由操作人员随机检查。日常点检 内容主要包括： 运行状况及参数； 安全保护 装置； 易磨损的零部件； 易污染堵塞、需经 常清洗更换的部件； 在运行中经常要求调整的 部位； 在运行中经常出现不正常现象的部位。 （ 3）设备的点检 设备的计划点检 一般以专业维修人 员为主，操作人员协助进行 ，计划点 检内容主要有： 记录设备的磨损情况 ，发现其他异常情况； 更换零部件； 确定修理的部位、部件及修理时间； 安排检修计划。 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以 确定其 检修间隔期 。以检修间隔期为基础，编制检 修计划，对设备进行预防性修理，这就是 计划 检修 实行 计划检修 ，可以在设备发生故障之前就对它进 行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修 工作一般分为小修、中修、大修和系统大修 4种。 (4) 物业设备的计划检修 设备管理应建立 “ 维护保养为主，计划检修为 辅 ” 的原则。 4、物业设备更新改造管理 在使用设备时 特别要注意的是， 只要通过技术改造 能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。 (5) 计划检修和维护保养的关系 能源管理 水、 电 、 燃气能耗 统计 节 能运行 能源管理 能源管理 XXXXX项 目能耗用量 总 表 年度用量 月 份 2013年度 2014年度 2015年度 电 水 燃气 电 水 燃气 电 水 燃气 1月份 1000.00 100.00 100.00 900.00 100.00 300.00 850.00 100.00 100.00 2月份 1200.00 100.00 100.00 1230.00 100.00 100.00 1170.00 100.00 100.00 3月份 1200.00 100.00 100.00 1320.00 100.00 100.00 1450.00 100.00 100.00 4月份 1100.00 300.00 100.00 1150.00 100.00 100.00 950.00 100.00 100.00 5月份 1000.00 100.00 100.00 850.00 100.00 100.00 970.00 100.00 100.00 6月份 2000.00 100.00 600.00 2200.00 500.00 100.00 1800.00 100.00 100.00 7月份 2500.00 100.00 100.00 2700.00 100.00 100.00 2600.00 100.00 100.00 8月份 2800.00 100.00 100.00 3200.00 100.00 100.00 3100.00 700.00 100.00 9月份 3000.00 100.00 100.00 3300.00 100.00 100.00 3400.00 100.00 100.00 10月份 2000.00 100.00 100.00 2100.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 100.00 11月份 2500.00 100.00 100.00 2400.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 150.00 12月份 2700.00 100.00 100.00 2650.00 100.00 100.00 2300.00 100.00 100.00 分 项 总 计 23000.00 1400.00 1700.00 24000.00 1600.00 1400.00 22990.00 1800.00 1250.00 总 计 26100.00 27000.00 26040.00 能源管理 设备设施档案管理 资料管理的目的和意义 物业工程资料的分类目录 q 竣工验收资料 q 设备管理资料 q 二次装修设备改造变更资料 工程资料管理的方法： 文件档案管理和电脑管理两 大类。 工程资料管理的要求： 归档：要求和时间 保管：严格做到 “ 七防 ” （防火、盗、高温、潮，虫， 尘及有害气体） ;每年年底一次特别清理。 人员培训 制度培 训 技能培 训 管理培 训 1、物业设备预防性计划维修保养制度 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表 制度，安全运行制度，经济运行制