西城上街自营区域农贸市场商业计划书

西城上街自营区域农贸市场商业计划书 一、 前言 近一段时间以来， 国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有的压力。如： 1、 欧洲主权债务危机持续蔓延 ，中国出口贸易萎缩 ，出口加工企业纷纷裁员、倒闭 ，失业人口增加，社会不稳定因素增加 ； 2、 国内 续高企， 通胀压力 增大 。其中与老百姓日常生活息息相关的 农产品价格轮番领涨： 从 “豆你玩”、 “蒜你狠”、“姜你军”，到最近出现的“向前葱”， 老百姓的生存压力日渐增大 ； 3、 食品安全问题频出 ，“餐桌保卫战”烽烟再起 ： 从“染色馒头”、 “毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日的“工业明胶事件”，极大的挤压了老百姓的消费热情，严重阻碍了“促 消 费、保增长” 方针 的 落实 。 中国作为新兴经济体国家的代表，中国经济的持续、健康增长是促进全球经济复苏的重要力量。而居高不下的 很大程度上抵消了 增长，老百姓感受不到经济增长带来的生活水平的提高，幸福指数没有随 商业计划书 第 2 页 共 25 页 2 着 增长而上升，反而有所下降。老百姓有钱不敢花、不愿花，造成了现在出口出不去、内需拉不动的困局，中国经济面临着前所未有的增长压力。 而破解 这一困局的 现实 方法之一就是 让老百姓吃上放心、优质价廉的鲜活农产品。 （ 一） 菜价高的原因及解决思路 让 老百姓吃的放心，政府加强监管就可以解决。而价格问题牵涉 则 到社会 的 方方面面， 主要原因有两方面： 1、流通环节多 以近日暴热的“ 向前葱” 为例 ：山东省 以前 每斤 不到 2 元的大葱，近日已经涨到 ， 比 鸡蛋 的 价格 还高 。 对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通 老百姓 的餐桌上，仅仅几十公里的路程，却因被多次转手， 差价变成了数倍： 赚两分钱 3元 葱农 小经纪人 大经纪人 大小批发商 零售商 在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱的涨价之路。包括大葱在内的农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节 ，也就是常说的“最后一公里” 。大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨 1 元以上。 而 农产品零售环节主要是农贸市场 （占 80%） ， 因为 农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。从这个角度看，如果能降低零售商的经营成本，自然就 能传导 到 菜价上。 2、信息不通畅 农产品 价格 暴 涨 暴 跌身后并没有真正的赢家 ， 看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求， 造成卖菜难， 价格暴跌 ， 丰产 却 不丰 收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。 建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅的 好方法 。 （ 二 ） 具体解决方 案 1、 加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力 支持建设和改造一批 超市 化 、 标准化 的 农贸市场 ， 支持 大 、中 型 农贸市场 与农产品生产企业及农 村合作社 开展 “点对点 ” 对接，充分发挥规模 商业计划书 第 3 页 共 25 页 3 化 流通企业和经营主体的骨干作用 ，消除中间环节 。 2、 规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平 在具备条件的 农贸市场 推进农产品 检测 、 检验站点 建设 和 质量安全可追溯体系建设，促进流通环节提高质量安全责任意识 。 3、 建立农产品信息共享机制 将终端零售企业的农产品销售信息纳入政府农业产业信息 平台，形成重要农产品监测企业报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。 （ 三 ） 传统农贸市场的弊端 农贸市场 并不是新生事物，它 诞生于上世纪八十年代， 它的 出现缓解了传统计划经济体制 下 农民“卖菜难 ”和城市居民“买菜难”的矛盾，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市居民的“菜篮子”，发挥了重要作用。然而，伴随人们生活水平与城市文明程度的提高、现代流通业态的发展，传统农贸市场的弊端逐渐显现， 主要 存在以下几方面的问题： 1、 基础设施功能的缺失，造成购物环境和卫生条件上不尽如人意 就目前 我 市农贸市场现状来看，供水、排水、 通风、 照明等设施陈旧，污水处理以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流， 老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥， 谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。同时农贸市场中的一些熟食摊位没 有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。 2、 粗犷 经营鱼龙混杂，存在严重的食品质量隐患 农贸市场的交易方式，基本上还是延续了 3000 年前的“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、 商业计划书 第 4 页 共 25 页 4 交易而退，各得其所”的原始市场交易方式，众多的个体小贩采取租赁摊位的形式进行经营。这种分散经营 的 状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面 ,导致市场管理者对商品质量难以管理 ,消费者难以识别 。 农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“ 假冒伪劣 产品 的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任 无从追究 ，消费者的权益得不到保护。 3、 分散经营 、 各自 为政，难以进行统一 监管 农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有 商 户自己清楚，市场管理者对各经营户的总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控市场 和农民生产 提供科学的依据。 4、 传统农贸市场的先天不足，阻碍了城市 的 现代化进程。 我市大部分农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有的甚至是简易棚市场，还有为数不少的占道市场，严 重影响到了城市交通、市容环境和居民生活。农贸市场的现状离人们对现代文明城市的要求仍有着一定的差距，特别是在建设“ 五个重庆 ”的过程中，农贸市场的标准化 、 超市 化 改造势在必行。 （ 四 ） 农贸市场升级换代的模式 进入 21 世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁的环境、丰富的商品和新奇的购物模式，在中国大江南北迅速 攻城略地 ，一时间将我国传统商业企业挤压的无喘息之地。但 随着 大型超市在国内经过十几年的发展， 其 弊端也渐渐显现，如： 1、 农产品 价格高 超市那种开架式的销售模式，损耗极高 超市管理方收取的费用名目繁多（ 现已广受诟病） 商业计划书 第 5 页 共 25 页 5 超市 的 运营管理 模式造成 管理成本高 这些费用摊到商品上，使得超市的 农产品 价格要高于农贸市场。 2、鲜活农产品的鲜活度差 超市的集中采购 无法 像农贸市场的商户那样灵活，农贸市场的商户通常是 当天 早上 4、 5 点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品的鲜活 ，而这一点是超市无法做到的 。 3、超市的覆盖范围大，距离远 由于 大型超市 是舶来品，它 的经营模式是 适合 外国人的购物习惯， 即每周一次 驱车几公里外 集中购全所有日常用品。 因此，在中国，大型 超市的选址原则 和经营模式也 是 沿用了国外 的 模式， 人们 去超市 购物通常是低频次、 高客单价 。而 老百姓一日三餐 高频次 采购农副产品的需要 无法由超市满足，只能由居住地附近的农贸市场来满足。 综上， 鉴于 现阶段 我国 经济发展水平 和老百姓 消费习惯等客观需求，在今后相当长的一段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通的 主要渠道和为 老百姓 提供放心消费环境的主要载体 ，它的存在是不可替代的 。故此，农贸市场应定位为具有一定公益性的、非垄断的、竞争性商业设施。 将农贸市场的升级换代 定位于比超市低一点，比原来 的集市要高一点，可以概括为“超市的环境，集市的价格” 。 西城上街 的“ 标准化、超市化 农贸市场 ” 项目 就 是 按照这种模式、借鉴其他先进城市的做法、由 重庆星全房地产 开发 有限公司 建设 的 二郎地区首家 超市化 农贸市场项目 。 无论是在项目的定位、规划、硬件投入还是后续 招商、 运营管理上， 建议星全 房地产 和 其物业 管理公司都 应 围绕着“打造 二郎街道 一流的农贸市场，创 标准化 、超市化 农贸市场的样板” 这 一目标展开。 通过各级政府的扶持和帮助，将 西城上街 农贸市场建设成拥有 超市化的 购物环境，但商品价格比普通集市更低的 农产品购销 场所。 西城上街 的“ 超市化 农贸市场”项目 愿 为 市农贸市场改造 领域的探索产生积极的推动作用 ，为建设 “ 五个重庆 ” 出一份力。 这也是 星全地产 所做的一件 利在当代、功在千秋、造福于民的大好事 。 商业计划书 第 6 页 共 25 页 6 二 、 项目简介 西城上街位于重庆市九龙坡区二郎街道华园路 6 号，总建筑规模 约 ， 项目东邻 华园路主干道及 重庆广播电视大学二郎校区 ，西靠欣茂苑住宅小区，北接新世界石材市场，南依电大翠苑小区（电大教师宿舍） ，由一幢 寓及五层商业裙楼组成。用于建设超市化农贸市场的物业位于整个建筑的负二层，建筑面积为 约 ， 经商业分割后，可 经营商业 面积约 为 ； 设有三部直达电梯以及可由广场采光井下行到达的人行梯步，车行道沿外侧穿越本 楼层，并设计 本层 停车位 ，可供使用；目前本楼层土建已全部完成，经二次装修后即可投入商业运营。 三 、市场分析 （一）市场需求分析 1、人口概况 ： 项目所在的九龙坡区二郎街道为二郎科技新城核心区，配套有重庆广播电视大学、重庆实验外国语学校二郎校区、巴国城主题公园、新世界石材城等基础公建、商业设施；项目周边有大量已入驻的成熟小区，如华龙小区、东海 阿特豪斯、中交 丽景 1 到 3 期、保利爱心岛、 朵力尚美国际、 协能枫馨丽园、西城尚景、巴国公馆等 成熟小区以及大面积城中村；相较本区域其他片区，常驻居民较多，日常消费能力 强劲，目前在项目前沿主干道自发形成的一定规模的沿街农贸摊区，足以说明本区域农贸日常消费需求旺盛，而区域内缺乏具备一定条件的专业农贸市场；也为本项目填补市场空白打下了良好的需求基础。 2、交通概况 ： 由于本项目所在区域为九龙坡区的城市功能拓展区，且园区建设年限已超过 10 年，因此城市现有交通主支干道和城市道路布局较为合理，交通设施完善，本项目南侧华龙大道为区域一级主干道，前沿华园路为区域三级干道，故途经本区域的公交班车较多，站点密集，交通环境优越；与此相呼应的是项目所在区域具有更有优越的中远期交通规划，未来轨道 交通，将有轻轨环线、轻轨 5 号线以及 12 号线途经本区域，或就近在本项目周边设有站点，因此本项目交通优势十分突出，加之临近成渝高速、内环高速干线及正在建设的特大型枢纽铁道站 重庆西站， 本项目 的交通便捷优势将十分突出。 3、居民消费能力 ： 商业计划书 第 7 页 共 25 页 7 本项目周边居民的构成来源以城市商品房住宅小区为主， 80%以上为刚需自购房置业以及农改非城镇人群；经济收入与其他区域相比较，处于较高水准，人群购买能力较强，社会需求和消费能力旺盛，由于大部分小区入驻率均已达到 80%以上，因此本区域常驻居民人口预计在一两年内可突破约 10 余万人 ，加之 电大就地扩容、石材市场搬迁，可以预期未来本区域常驻居民将持续增长，这有利于本项目农贸市场的长期经营。 （二）市场供给分析 由于本项目周边社区在规划、建设阶段均未规划农贸市场，因此导致本 区域农贸摊贩以 马 路为市的现象较为突出，因此本项目在现阶段建设和运营超市化农贸市场，具备良好的市场需求环境，且周边潜在的市场可供给项目较少，不能在短期内给本项目带来强有力的竞争，故项目现阶段创建星级农贸市场具备一定的先发优势。 （三）结论 综上所述，项目所在区域内 中高端住宅小区 密集， 居民消费能力 高 ，日常消费频次高，消费需求旺盛 ，随着新建住宅项目的陆续竣工入住，居民 消费能力呈逐步提高的趋势。 该区域特别适合升级版 、区域化、超市化 的农贸市场， 其 品种更齐全、更新鲜鲜活、选择性更强、交易方式灵活方便。 四 、 项目建设方案 超市化 农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场的升级版 （详见附件三重庆市农贸市场建设规划） 。 1、工程概况 根据 本项目 的 实际情况和 商业经营的 区域现状，建议 拟按照 超市化农贸市场的 标准建设， 于 2014 年 10 月 开始 二次装修 ， 2015 年 2 月 投入使用。项目位于 重庆市九龙坡区二郎街道华园路口 （ 建筑面积 约 ，经营面积 约 ）， 后期装修及设施完善 工程总投资 约 360 余 万元 。 2、规划概况 本项目 负 二 层 为 农贸市场 ，市场管理办公室 设在 同 一 楼 层 。 拟规划 约 网格铺位 39 个 、 摊位 75 个 ， 可吸纳就业约 450 人。 3、 项目 建设标准 市场 内 设立 管理办公 室、宣传栏、服务台、复秤台 ； 采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配置市场动态实时 商业计划书 第 8 页 共 25 页 8 监控设备 ； 市场下水、排污按规定接入城市污水管网 ； 地面采用防水、防滑材料铺设； 屠宰水产经营区域实行防水、防溅设计 ； 市场门面外观整洁，摊位设置合理、统一美观 ； 通风条件良好，室内 光线明亮、通道宽敞 ； 建立信息公开、 肉菜流通环节 追溯、联网监测三大系统 。 五 、 项目 招商运营 策略 星全房地产 将成立专业的经营管理公司负责该项目的招商、运营、管理， 并将对 超市化 农贸市场项目进行 精细 化、 品牌化 管理 ，力争在 35 年时间 内实现农贸市场 整体 商业价值 和潜力 的 全面 提升 。 （一） 管理团队组织架构 （二）招商 策略 项目 经理 物管经理 1 人 保洁员 3人 商业管理公司组织架构图 保安 员 5人 水电工 1人 招商 经理 1 人 招商主管 2人 办公外勤 1人 商业计划书 第 9 页 共 25 页 9 （ 1） 、 实行品牌战略， 以各经营业态的品牌商家作为 龙头 ，给予租金减免 优惠。 如： 冷冻 生鲜肉： 双汇 、 金锣、 雨润 等 ； 家 禽 ： 垫江土鸡土鸭、黔江土飞鸡等； 水果 蔬菜 ： 吴葡萄 、 石船水果、潼南有机 蔬菜专卖 等 干 调： 海天 调味品、山西陈醋等 粮 油： 人和米 、日清 面 等 （ 2） 、市场内设立一定面积的自产自销区位 在 市场 中 增设自产自销摊位， 并减免其租金及管理费。 一方面 能够安置马路市场中 的 农产品经营户 ， 将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场 ； 另一方面，可以引进地产的蔬菜生产企业 （如水培菜、芽苗菜） 及农业合作组织、 种菜大户，实现 点对点 产销对接，省去中间环节， 以达到比普通集市更低的菜价 。 （ 3） 、 招商优惠政策： 为更好地落实本市场的招商，建议针对有意入驻本项目的商家给予以下招商优惠政策，以推动项目周边 马路 市场中农产品经营户 的入驻经营： 、给予所有入驻商家三个分阶段免租的优惠： 第一个半年 ，全免租金，仅缴纳物管费用； 第二个半年 ， 收 1/3 租金 ； 第三个半年 ， 收 1/2 的租金， 第四个半年起， 全额缴纳租金； 、协助入驻商家对巴国城酒店、餐饮商家、周边企事业单位食堂开展 统一 推荐、 预约 送货的有偿服务，为入驻商家的商业经营提供更多商业客源；保障商家的持续经营和有效盈利； 、不断更新和补充优质商业经营户，以保障农贸市场的持续、稳定经营，配合二郎街道商委、工商等有关部门建立完善的农贸市场管理以及肉菜流通环节追溯制度，实现农贸 市场的持续经营。 4、 加强宣传推广， 让经营业户和消费者都能 真正 领会星级农贸市场“超市的环境， 集市 的价格”这一市场定位。 5、招商过程中，保证市场内经营品种、品类齐全，没有漏项。 6、品牌商户、有经营经验的商户优先。 （ 4）、建议租赁价格： 铺位位置 及编号 面积（） 租金（元 /月 /个） 保证金（元） 商业计划书 第 10 页 共 25 页 10 网格商铺 01 1500 8000 网格商铺 10 1500 8000 网格商铺 14号 3500（生活小超市） 15000 网格商铺 15 1500 8000 网格商铺 29 1500 8000 网格商铺 37 1500 8000 中间摊位 01 600 5000 中间摊位 16 600 5000 中间摊位 51 600 5000 （三）运营管理 策略 1、运营 策略 与 主力农产品连锁专卖商协调， 每日 推出四种特价菜 。农贸市场的目标消费者对价格极其敏感，因此这将是非常能聚拢人气的促销手段。 市场提供统一的计量、 肉菜流通环节追溯 系统，由市场统一 向消费者 发放 会员 卡，业户刷卡 消费，商品信息记录在卡 。这样 更 便于市场管理者了解市场行情和 商户的经营状况，另一方面还可以增强消费者的归属感。 建立 肉菜流通环节 安全追溯系统 ， 所有摊主必须使用具备上网和肉菜流通环节安全追溯系统的计量秤，并向消费者主动提供打印有 20 位条形码【肉菜流通环节安全追溯代码】的购物小票； 消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地 ，最大限度的保障消费者的权益 。 建立 农产品 农药残留 检测 监督机制 ，即时公布 有关机构的 检测 报告 。 建立 公平计量器 具，监督商户的经营行为 。 建立 诚信保证基金，对消费者的举报、投诉先行赔付 。 2、管理方案 市场管理队伍落后，管理不规范 ，是现在农贸市场“脏 、乱、差 、湿 ”是主要原因 。 俗话说 “三 分硬件，七分管理” ， 大部分市场的硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。在农贸市场硬件设施 提升 的同时， 应 切实加强对农贸市场的规范化建设，提升管理队伍的管理水平和素质，及经营人员的培训与教育， 用制度巩固农贸 市场升级 的 成果，促进农贸市场管理规范 ， 对于提高农贸市场的管理水平具有十分重要的意义。 商业计划书 第 11 页 共 25 页 11 六 、 项目 经济效益 分析简要： 主城部分农贸市场 的 租金情况 （ 详见附件一 ） ： 1、 收入估算 本项目 拟 全部采用租赁方式， 规划 经营 面积 ，其中 摊位总面积约 198 ， 临边、临出入口的摊位价格高、中间的摊位价格低；铺位均价高于摊位约 30%； 。 初期【 1 至 3年】 租金收入表如下（元 /月 / ）： 铺位： 70元 /月 / 12个月 =元； 摊位： 45元 /月 / 12个月 198 = 3 年总计 （扣除 半 年 全 免租 期 以及两个半年平均 40%的免租期 ） ： 元 年 平均 收入： 元； (为盘活市场 ,前三年需要开发商补贴部分物 管费用。 ) 中期【 3 至 10 年】租金收入表如下（ 万 元 /年 、年递增 5%）： 第 4 年收入： 年 第 5 年收入： 元 元 /年 10年合计： 元 ，年平均收入： 2、成本 估算 建设成本： 4500 元 / ；小计： 元 装修成本 ： 1500 元 /；小计： 元 设备成本： 300 元 /；小计： 总 计： 6300 元 / ；合计： 七 、项目社会效益分 析 西城上街 星级农贸市场不仅经济效益显著，同时也 将 为社会和谐发展做出很大贡献 。 市场每年为社会提供 450 多个就业岗位， 可解决我市城市化改造过程中失地农民的生存、生活问题， 带动 地产农副产品的 生产和销售，促进了城乡统筹发展，有利 于 推动新农村建设。 为 确保市场产品质量安全，市场内 将自筹资金 建立 完善的 “公平计量” 商业计划书 第 12 页 共 25 页 12 和“ 肉菜流通环节追溯体系 ”，所有的蔬菜将全部严格实行 “准入制”。此外，为维护市场日常秩序、完善市场管理， 每年 在 商 户 中开展 “ 诚信守约党员先锋岗”和“诚信承诺经营户” 评选活动，正确引导经营户诚 信经营，提高 经营户的食品安全意识。 建立现代企业管理制度，把 超市化标准 农贸市场打造成真正的“绿色市场”，为老百姓提供安全放心的农 副 产品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益的共赢。 八 、需要政府提供的 扶持 政策 老百姓菜篮子的丰富和餐桌的安全牵动着党和国家领导人的心 ， 国务院和各地方政府 纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节、破解“最后一公里”难题， 使 农贸市场 如同 广场、公园、健身设施一样， 重新回归 公益 性，重新将“菜篮子”工程提到了前所未有的民生高度。 2011 年 10 月 8 日，国务院总理温家宝 主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农产品流通体系建设。会议强调，鲜活农产品流通体系建设具有重要的公益性，要在充分发挥市场机制作用的同时，加大政策扶持力度。要增加财政投入，通过投资入股、产权回购回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批发市场、农贸市场和菜市场；对鲜活农产品市场要减免租金、摊位费、管理费等费用。落实和完善 “ 绿色通道 ” ，依法查处违规收费行为。 早在 2006 年，在杭州市委、市政府 就 出台了一系列促进农贸市场改造提升的扶持政策和重大举措 ， 成立了 由工商局牵头，各委办局参加的 专项工作小组 。 杭州市财政安 排 2,000 万元专项资金 ， 对实施改造的各类农贸市场统一 进 行财政补贴 ，以促进农贸市场投资管理者对经营业户 减免租金、摊位费、管理费等费用 ，进而降低农产品销售价格 。 杭州市 已经在全国设立了样板，形成了标准化的设计、验收、评定体系，实现了 “地不湿、无异味、菜安全、价公道、计量准、价公示、可追溯、联成网”。 取得了经营者、消费者、政府各方多赢的满意效果。 2011 年 起 ， 浙江 省 开始推广杭州的经验， 计划对全省 2,000 余家农贸市场进行软硬件提升改造 ， 并将在 2013 年 实现 全省覆盖。 2012 年 3 月 8 日，浙江 省政府与各市政府签订了 2012 年度农贸市场改造提升工作责任状 ，首期全省共确定 114 家农贸市场，预计 投资 总额 。 商业计划书 第 13 页 共 25 页 13 可见，建设、改造现代化、标准化、规模化的农贸市场可以解决鲜活农产品“卖难买贵”的问题，解决食品安全问题，解决就业问题、解决三农问题，是 利国利民 的大好事。经 浙江省多年的 实践证明 ，有了政府的扶持 可以大大降低市场的运行成本，拉低菜价，菜农、市民都可以享受到实惠。 借鉴 浙江省 的经验， 建议本区域 政府有关部门可以提供的政策支持有以下几个方面： 1、 市 、区两级 财政 应 设立 超市化 农贸市场建设 专项扶持 资金，对符合规划布局和验收 标准的农贸市场，市财政 一次性 补贴 总建设成本的 35%，所在区 政府 补贴 35%，市场举办者承担 30%。 对于 超市化 农贸市场减免农超对接户租金的损失，市财政每年补贴 65 万，持续补贴 16 年。 2、 对于新规划定点使用国有建设用地建设的农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以划拨方式供地 ，减免土地出让金和城市基础设施配套费， 建筑面积可不计入容积率。 3、 属符合城市规划要求、达到 超市化 农贸 市场建设标准的农贸市场建设项目，规划、国土、 服务委 、工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批 并减免相关的规费 。 4、 市 信息产业局对市 场食品安全追溯系统、安全监控系统及信息化建设提供补贴 ，补贴标准为系统建设成本的 50%。 5、 市 质量技术监督局对市场中的 质量安全检测点和“无公害蔬菜检测中心” 建设 提供补贴 ，补贴标准为实验室建设成本的 50%。 6、由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议 ，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准的农产品 。 重庆笛思迪坭房地产营销策划有限公司 二一四年七月 附件一： 重庆主城部分农贸市场的租金情况 一、 杨家坪骏腾农贸市场 ： 铺位位置 面积（） 租金（元 /月 /个） 押金、保证金（元） 临菜市入口 10 12(商铺 ) 1500 3000 沿菜市入口直行 8 10(商铺 ) 800 3000 菜市主入口西端 6 8(商铺 ) 700 3000 商业计划书 第 14 页 共 25 页 14 菜市内侧 6 8(商铺 ) 600 2000 菜市摊位 4 6 500 1500 二、 杨家坪 天生 农贸市场 ： 铺位位置 楼层 面积（） 租金（元 /月 /个） 押金、保证金（元） 临街外侧 1楼 6 8(商铺 ) 3000 5000 临街内侧 1楼 6 8(商铺 ) 1500 5000 中间摊位 1楼 4 6（肉摊） 900 3000 中间摊位 负 1楼 4 6（菜摊） 700 3000 三、 南坪正扬 农贸市场 ： 铺位位置 楼层 面积（） 租金（元 /月 /个） 押金、保证金（元） 临街外侧 1楼 6 8(商铺 ) 1500 5000 临街内侧 1楼 6 8(商铺 ) 1000 5000 中间摊位 1楼 4 6（菜摊） 500 3000 中间摊位 负 1楼 4 6（水产摊） 700 3000 中间摊位 2楼 4 6（肉摊） 600 3000 四、 渝中区学田湾大阳沟 农贸市场 ： 铺位位置 楼层 面积（） 租金（元 /月 /个） 押金、保证金（元） 临街外侧 1楼 4 6(肉摊 ) 3500 5000 临街内侧 1楼 4 6 (肉摊 ) 2000 5000 中间摊位 2楼 4 6（菜摊） 1500 3000 中间摊位 2楼 4 6（水产摊） 1200 3000 中间摊位 3楼 4 6（干副摊） 1000 3000 五、 渝中区大坪帝怡康德国际社区菜市场： 铺位位置 面积（） 租金（元 /月 /个） 押金、保证金（元） 临街外侧 4 6(肉摊 ) 3500 5000 临 街内侧 4 6 (肉摊 ) 3000 5000 中间摊位 4 6（菜摊） 2500 5000 中间摊位 4 6（水产摊） 2000 5000 中间摊位 4 6（干副摊） 1800 5000 附件二： 商业计划书 第 15 页 共 25 页 15 重庆主城部分农贸市场 概况 1、公益租赁农贸市场：杨家坪骏腾农贸市场 该农贸市场位于 华润二十四城旁建设厂家属片区内的一幢住宅裙房的 1 层，面积约 2800，市场中央为水果菜蔬摊区，共计有摊位 103个；四周内置网络商铺 36个；走道较宽，水果菜蔬摊区共有纵向走道 3 条、横向走道 8 条，租金水平为 40 元 / ,经过 6 年的运营 ,现在该农贸市场已经成为该片区 (含二十四城 )人日常农副食品消费和购物的主要市场 ,该市场每年由九龙坡区商委补贴管理费 20 万元 ,租金自收自支，用于日常管理和人员薪资 ,不收物管费。 该农贸市场拥有完善的管理体系，由重庆骏腾物业管理有限公司负责管理，菜市场的总平面图，农产品检测报告，清扫、管理人员组成，管理制度等上墙完整公示，设置有公平秤、在农贸市场一楼设有管理用房，但无视频监控。 2、商业运营 核心区 农贸市场： 杨家坪 天生农贸市场 该 农贸市场包括原杨家坪农贸市场平街 1楼、 2楼以及 重庆 天生农贸市场经营有限公司运营的大型商业农贸市场，拥有 2万商业运营面积，为杨家坪地区最大农贸市场，经营范围包括医药、家具、农产品及副食品调味品批发，其中 蛋、菜蔬经营区； 1楼为猪、牛羊肉，副食品调味品、酒水及医药经营区；2楼为家具经营区，整个市场通道狭窄、网络商铺数量较多，共计拥有摊位： 450余个、网格商铺 180 余间，整层、半层经营区 4500 ，现场较为混乱，有公平秤、但无其他管理制度等公示上墙。 3、商业运营 核心区 农贸市场： 学田湾大阳沟 农贸市场 该 农贸市场包括原学田湾批发市场裙楼平街 1、 2、 3楼，为渝中区工商局学田湾工商所直管的大型商业农贸市场，拥有 8500商业运营面积，为渝中区最大的农贸市场，经营范围包括家具、农产品及副食品调味品批发，其中 1楼为猪牛羊肉，肉类半成品，熟卤制品，动禽副产品，家禽、海鲜、水产品经营区； 2 楼为蔬菜类、豆制品、粮油、面食、禽蛋经营区； 3 楼为干副食品、调味品、燕鲍翅、腌腊制品、小食品、日化、日杂经营区，共计拥有摊位： 400 余个、网格商铺 150 余间，现场井然有序，场地洁净，有专业保洁人员随时值守，有公平秤、肉菜流通环节追溯等管理制度等公示上墙。 4、区域性综合大 市场：重庆南坪正扬大市场（农贸市场） 重庆南坪正扬大市场。为农贸市场改造升级模式，是正扬集团 旗下 远达物业公司管 商业计划书 第 16 页 共 25 页 16 辖的一个集批发、零售为一体的最大综合性集贸市场。它地处人口密集、经济活跃、物质需求量大的南坪中心地带，建筑面积 ， 分为东楼、西楼以及西南旧楼市场，拥 有摊位 1900多个，经营户 600多户。 2002年 3月以来，公司先后投入 800多万元对蔬菜、副食品、农副产品和水产品交易市场分步改造。首先，投入 90万元改造了 750 的水产交易区。改造后的主要特点：（ 1）水产商位设计宽敞，呈 3 4 的四方形，便于 经营户放置大盆、杀鱼和排污。每个商位前都有不锈钢做的约 的玻璃挡板，防止污水四溢，设计科学合理，台面不见污血，地面不见溅水，被广大群众称为是 “ 没有水渍污染的水产市场 ” ；（ 3）配有专业的保洁公司，对市场卫生进行专业化、常态化、公司化的跟踪清洁服务，经营期间不间断地打扫地面和台面（当时就见有几个清洁工用拖把不停地拖扫地面和擦台面），保证市场内 24小时排风机通风。 其次，公司又投入 300 多万元对 2500 的蔬菜副食品区进行改造。其中最具特点的是：每个商位为宽大的正方形，实行清洁、卫生 “ 超市洁净 ” 化，即要求 经营户统一签价、统一服装、统一电子秤、统一按要求摆放货物，做到公平交易童叟无欺；市场货品划行归市、陈列整齐、地面干燥无积水，市场经营秩序井然，广大经营户反映，环境比以前好了，生意比以前多了，购和销比以前都旺了。在整个改造过程中，公司对所有经营户基本保持原经营品种，摊位不变，租金不变，从而确保了改造工作的稳步进行。 5、 商业运营 社区 农贸市场： 大坪帝怡康德国际社区菜市场 该 农贸市场为现帝怡康德国际社区 1楼的 2000 商业运营面积，为新开业的商业运营农贸市场，经营范围包括农产品及副食品调味品零售，现场分区合理， 整个市场通道宽绰，排水管网、导视系统、现场公示、公平秤等视频监控系统完善，共计拥有摊位：165余个、网格商铺 30余间，由专业团队运营，由于新开业，现场环境较为整洁。 附件三： 重庆市农贸市场建设规范（试行） 第 1条 总则 护消费者、从业人员和物业业主的合法权益，改善人民群众的购物环境，丰富广大人民群众的 “菜篮子 ”，促进城乡统筹发展，根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和重庆市商贸流通产业综 商业计划书 第 17 页 共 25 页 17 合发展 “十一五 ”规划的有关精神，结合我市农贸市场实际 ，制定本规范。 贸市场的建设和管理，适用于本规范。 本规范所指的农贸市场，是指进行农副产品及其与之相关联的商品交易活动中以零售为主的综合性交易场所（不含以路为市、以街为市的集贸市场）。 重庆市城乡总体规划（ 20072020年） 重庆市大型商业建筑设计防火规范（ 建筑给水排水建设设计规范（ 城市居住区规划设计规范（ 建筑地面工程施工质量验收规范（ 量设置的原则； 谐发展的原则； 务大众的原则； 当超前的原则； 第 2条 规划与开发 交通方便、易于停车及疏散； 貌、水文地质条件，能充分满足供电、供水及排污条件，并根据用地条件采用适宜的建筑形 式； 不宜与住宅连体；旧城改造配建的农贸市场，根据用地条件应与公共服务建筑连体设置形式为主； 建和扩建的独立式、连体式、棚架式农贸市场，在层高、造型、色彩以及其他相邻物业的关系上，应符合城市整体规划的要求。 商业计划书 第 18 页 共 25 页 18 敞棚架式农贸市场建筑覆盖率应控制在 45%55%内，绿化率宜控制在 10%15%内； 足市场使用功能； ）宜采用 大跨度、高空间的钢筋混凝土结构或轻钢结构，柱距不小于 600筋混凝土结构的交易厅可与服务、办公等设施合建多层建筑，市场内净空高度不低于 400 备必要的器材和设备； ）； 副食品、熟食品交易区须作适宜性装饰；对生鲜食品的加工要分隔区定点，避免交叉污染和有害菌传播； 光、排污和噪音处理条件。 场通过竞标等方式取得开发权 的企业和自然人，或所在地政府职能部门。 纯商业物业建筑、商住混合物业建筑、开敞式棚架建筑。 00150 /千人（服务人口量）标准规划配置；也可根据当地政府相关职能部门的规划确定其适宜的建筑形式，以满足群众日常生活需要的原则。 区县级中心农贸市场、区县级一般农贸市场、社区农贸市场和小区农贸市场： 射半径 2000米以上，面积超过 10000，且服务10万人以上； 射半径 10002000米，经营面积 500010000，且服务人口 510万人； 射半径 5001000米，经营面积 25005000，且服务人口 25万； 射半径 500米以内，经营面积 2500以内，且服务人口 2 商业计划书 第 19 页 共 25 页 19 万以下。 第 3条 基础设施 必要时可以设置二次供水系统； 总阀和水表应设于室内，由专人 负责管理和超表；给水主管径根据市场规模或用水量自行配置；业主及经营户应单独装表计量； ）应单独设计，自成网状系统，不得与其他建筑物污水管系统共用，有条件的市场应设污水处理和循环利用系统； 面尺寸不小于 1010水口处应加设防护网罩；通道中间应设主排水暗沟，断面尺寸不小于 3030覆有孔盖版。盖板孔径为 3水管可采用水泥管或其他管材，主排污管管径不小于 30支管管径应不小于 16污管道之间应设置窨井，其间距不宜大于 10m/个；排污系统应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。 050W/配置； 1000以上的农贸市场应有独立的变压器和配电室，配设二次供电系统；市场应提供三相供电电源，以方便经营者 220V、 380 明间距以 3盏 /10用 40W 日光灯或 20W 节能灯；门面内均应独立安 装电表，特殊环境电器插座采用防水型； 线路采用暗设或穿管铺设。 女分设，每间蹲位不少于五个；小区及单层市场卫生间设置不少于一间，男女分设，每间蹲位不少于四个； 度不小于 180面铺设防滑地砖；须有盥洗盆及冲洗系统；蹲位间应采用隔断式；应有排气口和必要的照明系统；卫生间的总体要求符合国家二类公厕建筑标准； 商业计划书 第 20 页 共 25 页 20 次通道相 连，形成网状循环； 00条件的市场适应加宽；次通道宽度不小于150 水功能；室内通道应标示出入口方向，市场内的业态和区域。 挂在适宜位置； 示消防安全类、提示顾客防范类、提示业态区域内、保护消费者权益类、其他有效宣传类。 期送检； 亮、方便顾客处。 第 4条 附属设施 ） ）； 00 县级农贸市场： ，社区农贸市场：； 4小时值班，负责车辆进出登记和安全管理工作； 于清掏为原则； 进行沼气和沉积物的检查和清掏； 商业计划书 第 21 页 共 25 页 21 得擅自改动。 层建筑应在每层设休息场所一个，其面积比例不低于总面积的 1%； 敞、明亮，空气流通处；