房地产置业有限公司商业计划书

1 房地产置业有限公司商业计划书 第一章 总 论 目背景 目名称 目性质 新建 设单位概况 建设单位：房地产置业有限公司 法人代表： 2008 年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金 800 万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工 40 人，技术人员占 50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期 B 区期已经建设完成，进入装修阶段， 2011 年 5 月份投入使用，二期工程 2011 年 3 月份开工， 2011 年 12 月竣工。 公司主要开发业绩 ： 1、 2008 年在松原市投资 人民币开发建设 ”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。 购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施， 2 营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。 制的依据和范围 告编制的依据 1、国家发展计划委员会审定出版的投资项目可行性研究指南 (试用版） 计办投资（ 2002） 15 号 （电力出版社 出版）； 2、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发 20077 号） 3、吉林省经济和社会发展“十一五”规划 4、松原市“十一五”规划： 5、松原市城市总体规划： 6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书； 7、建设单位提供的其他有关资料。 告编制的范围 1、项目建设背景及建设的必要性； 2、要求分析与建设规模； 3、建设方案； 4、投资估算及资金筹措； 5、财务评价； 目提出的背景及建设的必要性 目提出的背景 一、房地产市场前景 2009 年 2010 年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策 3 和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。 1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资 25050 亿元，同比增长 15%，其中，商品住宅投资 17582亿元，同比增长 14%。全年预计增速 20%左右，远远好于预期。 2、销售增加，住房需求集中释放，仅 2009 年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅 增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅 2009 年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达 平方米，同比增幅达 创自 1998 年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长 办公楼销售面积增长 商业营业用房销售面积增长 商品房销售总额达 27532 亿元，而 2008 年同期则下降 15%。 3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。 2009 年到 2010 年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。 2009 年，全国 70 个 大中城市房屋销售价格同比上涨 其中，涨幅最大的五个城市是：深圳 温州 金华 银川 宁波 尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。 4、供给回升，开工面积强力反弹。 2009 年，全国房地产施工面积 4 平方米，同比增长 房屋新开工面积 平方米，同比下降 施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房 地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。 5、市场看好，国房景气指数持续走高。 2009 年，全国房地产开发景气指数为 且连续 3 个月以上保持在 100 以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为 年资金来源分类指数 地开发面积分类指数为 品房空置面积分类指数 屋施工面积分类指数为 有所提高。 二、松原房地产市场形势 （ 1）房地产开发投资增速 松原作为新兴的年轻城市，建市 10 余年来，一直致力余城市 建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过 10 万平方米，将给予一定的优惠政策。 2008 年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到 2009 年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从 2010 年开始，由于房价上涨和销售回升 以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区 5 域达 18 处，占地达 108 万平方米。同比增加 35%。 （ 2）商品住宅价格涨幅明显 随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。2009 年松原 市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为 2300 元 /平方米左右。同比上涨 15%。但从 2010 年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到 3200 4000 元 /平方米。增长幅度达到 20%左右。 目建设的必要性 加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务 业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。 本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家 6 居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。 项目建成后可为社会人员和毕业学生提供就业机会，创造政府及税收，促进区域经济的增长，对加快建材家居服务业发展和升级，对于推进工业化 、城镇化、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。 综上所述，松原市旺业家天下房地产置业有限公司适时提出郭尔罗斯旺业家天下商贸物流中心建设项目是十分必要的，它对当地经济发展具有十分积极地促进作用。 目概况 设地点 商贸物流中心项目选址位于松原江南城区平安街与建华路交汇处。西距松原火车站、客运总站 500 米，东离大广高速、长白高速松原出、入口 1 公里路程，物流、信息流、商贸流活跃，地理位置优越占地面积 106927 。 设规模与建设内容 本项目主要建筑物 5 栋，总建筑面积 206247 。项目建成后可为3000 个业户提供经营建材家居营业场所。 目实施进度 项目建设期为 3 年。 目总投资、资金筹措与效益分析 项目总投资 元，全部为建设投资。其中： 建筑工程费： 元； 7 设备及安装费： 3631 万元； 工程建设其他费用： 13925 万元； 预备费： 5456 万元。 资金筹措：项目建设投资 元，拟由建设 单位自筹 61000万元，贷款或融资 15000 万元。 效益情况：经预算，建设项目后， 1 年计算期营业收入 3132 万元， 要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 总投资 万元 设投资 万元 2 营业收入 万元 3132 1 年计算期 3 营业税金及附加 万元 4 总成本费用 万元 9900 5 利润总额 万元 6 所得税 万元 7 净利润 万元 8 第二章 需求分析与建设规模 求分析房地产市场前景 1、全国房地产市场形势 2009 年 2010 年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、新特点。 1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资 25050 亿元，同比增长 15%。其中，商品住宅投资 17582亿元，同比增长 14%。全年预计增速 20%左右，远远好于预期。 2、销售增加，住房需求集中释放，仅 2009 年，随着市场的迅速升温，放低长销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅 2009 年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达 平方米，同比增幅达 创自 1998 年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长 办公楼销售面积增长 商业营业用房销售面积增长 商品房销售总额达 27532 亿元，而 2008 年同期则下降 15%。 3、价格上扬，涨幅居高不下。在成 交量不断加大的同时，房价也持续上涨。 2009 年到 2010 年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。 2009 年，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 9 其中，涨幅最大的五个城市是：深圳 温州 金华 银川 宁波 尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。 4、供给回升，开工面积强力反弹。 2009 年，平方米 ，同比增长 房屋新开工面积 平方米，同比下降 施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。 5、市场看好，国房景气指数持续走高。 2009 年，全国房地产开发景气指数为 且连续 3 个月以上保持在 100 以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为 年资金来源分类指数 地开发面积分类指数为 品房空置面积分类指数 屋施工面积分类指数为 有所提高。 （二）松原房地产市场形势 （ 1）房地产开发投资增速 松原作为新兴的年轻城市，建市 10 余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府 10 明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过 10 万平方米，将给予一定的优惠政策。 2008 年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模 拆迁的高潮。到 2009 年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从 2010 年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达 18 处，占地达 108 万平方米。同比增加 35%。 2、 商品住宅价格涨幅明显 随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值 的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。2008 年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为 2300 元 /平方米左右。同比上涨 15%。但从 2009 年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到 3200 4000 元 /平方米。增长幅度达到 20%左右。 2008 年我国家具需求量为 2560 亿人民币，同比增长 26%以上。国内家具人均消费能力约 17 美元，仅为发达国家的 1/18，产值比重仅占 10%，发展空间巨大，我们预计未来三年国内市场年需求量复合增长率约 25%左右。其具体体现在： 家具翻新市场需求。目前我国拥有 3868 万户家庭，按照每家家具更新周期为 8 年，平均每户 1000 元计算，那么我国每年更新家具的 11 市场总额也可达到 386 亿元。 新建住宅需求增长。随着城市化进程的发展，预计未来三年有 3亿农村人口转入城市，对家具市场需求进一步加大。预计 2008 年住宅家具将至少有 1750 亿的规模。 办公家具消费激增。随着现代化办公大楼和公共建筑的建成，加之昔日的办公家具又值更新换代，不同门类的高中档办公家具的需求激增。办公家具的销售量的三成左右。国内 办公家具市场规模 360 亿元。 饭店装饰进入更新期。随着消费的升级和商业出行增加，旅游市场日益旺盛，与之相配套的酒店业蓬勃发展，而且大兴土木之势不减。新建的宾馆、饭店需要购买家具，宾馆家具销售额将达到 1 年 20 亿元人民币左右。 儿童家具消费逐渐上升。随着住房条件的改善，独生子女拥有了自己的房间，因此，物美价廉的儿童家具销量将大幅增加，约达到销量的 80%左右。目前我国 014 岁的儿童约有 28000 万人，市场规模可达到 280 亿元。我国儿童家具市场开发还处于开始阶段，儿童家具市场具有较大的开发潜力。 综合分析，未来国内家具消费市场约 2800 亿左右，相对 2007 年的市场规模增长约 30%，随着国内住房质量的改善和经济的发展，未来三年中国建材家具市场将继续以 25%以上的速度发展。 设规模及建设内容 意范围及经济目标 12 商贸物流中心项目建成后的主要经营范围为：高中档次民用家具、办公玩具、儿童玩具、户外家具、板材、陶瓷、洁具、门窗、防盗门、散热器、五金锁具、玻璃、太阳能热水器、橱柜、石材、瓷砖、地板；涂料、地毯、壁纸、灯饰、布艺、饰品、家用电器、装饰书画、盆景花卉 、水族箱；观赏鱼等家具产品。 家居购物广场经营品种涵盖墙地砖、精品家具、卫浴五金、橱柜地板等等，并配备大型停车场，提供便利快捷的停车系统、物流配送系统等等，精心打造建材家居的购物场所。吸引国内加装建材和知名品牌，如：圣罗兰、阿拉伯、马可波罗、箭牌、东陶、美标、喜来登、东鹏、欧神诺、亚细亚、汇亚、大自然、菲林格尔、罗朗橱柜等。同时家具购物广场设有家居设计中心，吸引颇有实力的装修设计公司进驻建材家居广场，为广大消费者提供从设计倒装黄的一站式服务，全心全意打造阳光服务品牌。同时引导经营者以客户至上、集成整 合、快捷高效、绿色环保、增值服务为目标，延伸物流服务功能，推动经营者从运输、仓储、配送等环节向供应链管理的各个环节渗透，提高建材家居综合性服务水平。 设规模及建设内容 1、建设规模 根据上述经营目标及范围，确定本项目主要建设家居购物广场及配套仓储、宾馆等服务设施，总建筑面积 206247 。经营方式主要以销售及自主经营为主，项目建成后可为 3000 个业户提供经营建材家居营业场所。 13 2、建设内容 项目总建筑面积 206247 ，其中：一期 A 栋为家居广场，建筑面积 44378 ；地下一层 ，地上二层。一期 B 栋为家居广场，建筑面积42000 ，地下一层，地上三层。二期商场为地下一层，地上三层，建筑面积： 35000 。 C 栋为综合 1#楼，建筑面积 31280 ，地上十七层。 D 栋为综合 2#楼，建筑面积 41480 ，地上十七层。 E 栋为宾馆综合楼，建筑面积 12100 ，地上五层。 14 第三章 建设条件 址概况 商贸物流中心项目选址位于前郭县瓦房街以西，平安街以东，建华街以北区域，原为前郭县面粉厂和第一植物油厂旧厂区，内有铁路专用线 497m 可供项目运输使用。占地面积 106927 ，场址地理位置优越，环境状况良好，交通便利。 本项目厂址现已纳入城市规划待开发的地块，现地上有少量计划拆迁的建设物。目前，松原市规划局已同意项目选址（选字第松 024 号），其他相关手续正在办理当中。 件 然条件 1、区域概况 松原市是 1992年经国务院批准成立的地级市，位于吉林省中西部，东北区域正中心，全市幅员面积 ，总人口 280 万，辖四县一区（扶余县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、宁江区）和三个省级开发区（松原经济开发区松原农业高新 技术开发区、查干湖旅游经济开发区）。松原是松嫩平原上的一座新兴石油化工城，全国陆上第六大上产油田 吉林油田就坐落在松原。松原地处世界著名的黄金玉米带，是国家大型商品粮基地和油料基地，有耕地 76 万公顷，年产粮食达到 600 万吨左右，占吉林省的四分之一。松原市城区规划 15 区面积 二松花江穿城而过，是国内为数不多、且没有完全开发的亲水城市、滨江城市。 2006 年，全市实现地区生产总值 474 亿元，全口径财政收入达到 45 亿元，综合经济实力已位居全省第三位，2007 年，全市地区生产总值预计可达 600 亿元，全口 径财政收入预计可达 65 亿元。 前郭县境内有吉林油田管理局所属的四个采油矿，年产原油 450万吨；有国家电力工业部所隶属的装机容量 千瓦，年发电量 产化肥 20 万吨的吉林省长山化肥厂和东北运输油管理局三、五号泵站，并与中国天然气集团公司所隶属的吉林油田管理局、前郭炼油厂接地相邻。 前郭县城南距长春市 148北距哈尔滨市 220吉、黑两省重要交通通道。交通运输四通八达，长白铁路贯穿南北，境内铁路里程 105大小站所 12 个，火车站是客货运输二级站。图 乌、明沈、开方 3 条国省干线公路和 18 条乡级公路较之纵横，农村乡镇全部通油路。松嫩两江航道畅通，水路可至吉林省、哈尔滨市、齐齐哈尔市，松花江并入黑龙江以后直通俄罗斯伯力港。 通讯便利、快捷，县邮电局与松原市邮电局合署办公，建设了完善的电话网、移动通讯网、数学数据网等功能齐全的通讯网络，农村程控电话和有线电视全面开通，实现了传输数字化和交换程控化。 电力供应充足，长白主干线输电线路纵横全境，全县乡村普遍要设了高压输电线路，城镇供电服务实现了微机联网办公，保证了用户的用电质量。 16 城市基础设 施配套齐全，给排水通道，集中供热布局合理，居民生活用液化气供应充足。广播电台、电视台形成了高频、微波、卫星地面收转立体传播，有线，无线电视交叉盖网。 新建市级县属工业园区 2 个，其中；郭尔罗斯工业园区规划面积1000内基础设施建设，建材集团、大豆加工集团已逐步形成；长山工业园区规划面积 40区内水、电、汽、路基础设施齐全。 县内各类古迹遗址多处，有省级保护文物辽金古城遗址塔虎城和清代满蒙文石碑，哈拉毛都蒙古族王爷府旧址等，还有水龙坑、荷花塘等自然景观。查干湖旅游区，水面面积 60 万 亩，是全国十大淡水湖之一，现已开发面积 5 平方公里，区内设置了多处旅游景点及酒店，疗养服务等配套设施，为客商提供了优雅舒适休闲的度假环境。 以我县加入联合国工发组织绿色产业示范区为契机，再造资源新优势，构筑经济发展新格局，打好“生态、绿色、民族”三张牌，积极推进“三个三”战略的稳步实施，努力实现经济跨越式发展和社会全面进步。 2、气候 前郭县属于温带大陆季风性气候，四季分明。最高气温和最顶气温在正负 36 C 左右，春季干旱多风，夏季湿热多雨，秋季凉爽、昼夜温差大，冬季寒冷降雪少、冰冻期长。常年主 导风向为西南风。其主要指标如下： 极端最高气温： 36 极端最低气温： 17 平均气温： 年平均相对湿度： 最大积雪深度： 12 土壤冻结深度： 180 年降水量： 冰冻时间： 180d 2、水文、地质 水文资料 前郭县区域位于松嫩低平原中部，主要地貌类型是以堆积为主的冲积湖平原，新生代底层广泛分布。含水层自上而下有第四系的顾乡屯组、白土山组、第三系的大安组。 第四系白土山组含水层是承压含水层，主要由砂烁石组成。 含水层厚度为 812m，干水层埋深一般为 5585m，水位埋深一般为1015m，但井桶水量为 5060m/h。 据松原市水文水资源部门监测数据统计，流经松原市区的第二松花江水文数据统计资料如下： 平均年份流量： 123 亿 m 枯水年份径流量： 55 亿 m 历年最小流量： s 上游汇水区集水面积： 71783质类别： V 类水质 历年平均高水位： 18 历年最高水位： 现时间 历年平均水位： 地质资料 前郭县地处松嫩平原，为第二松花江、松花江、嫩江、拉林河的冲积平原，大地构造属于松辽盆地，地貌类型由低河漫滩、高河漫滩和台地组成，地面标高在海拔 120290m 之间。 3 抗震设防烈度、设计基本地震速度 根据建筑抗震设计规范（ 2001）中有关（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地 震分组的规定吉林省松原地区的抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度值 共设施条件 1、给、排水条件 项目水源来自南侧建华路市政供水管线，进户管径为 2、 供电条件 项目电源有前郭县二次变电所供给，经厂址南侧建华路城市高压电网接入，供电压为 10供电容量可满足项目建设需求。 3、 供热条件 前郭县供热站距离项目厂址约 500m，可供本项目利用。 4、 电信及通讯条件 电信及通讯全部引自建华路。 19 第四章 建设方案 目组成 本项目主要由五栋单体建筑、道路、停车场等组成、总建筑面积206247m。 目建设的原则 1、项目建设符合松原总体规划要求： 2、项目的建设对松原市前郭县经济发展起促进作用； 3、建设方案经济合理，以降低成本、节省建设投资； 4、建筑形式力图实用，并具有一定的超前性。 面积布置方案 区布置原则 1、根据规范要求， 5 栋建筑独立建造、自成体系； 2、总平面布置根据近远期建设计划的要求设计； 3、场内道路布置便于货物的运送，应符合消防和疏散要求； 4、场区留用绿化用地； 5、场区内设停车场等公共设施； 6、场区内建筑及道路符合无障碍设计要求； 平面布置方案 本项目主要由五栋建筑组成，分为 A、 B、 C、 D、 E、栋，其中 E 栋为与场区北侧西部。 B、 C、 D、栋位于场 20 区东部。 场区竖向设计结合场地情况，采用平坡式布置，雨水采取组织方式排放，通过雨水管网排入建华路的市政管网。 内道路、大门、围墙及停车场方案 1、场内道路 场区道路设施为环路，可以满足消防车灭火需要，能在火灾发生时靠近建筑物。在建筑物中间设置室外地下室消火栓 2 个，距离路边约 路宽设计为 9m，转弯半径设计为 9m，总辅装面积 6000。路面结构 采用水泥混凝土结构，竖向设计采取平坡式布置，纵向坡度为 3%7%。场区雨水采取有组织方式排放，通过场内雨水管网排入市区雨水管网。路面总厚度为 60 ， 2、大门、围墙 项目设出入口 3 个，主出入口位于建华路，东、西两侧各 1 个以通透式铁艺栅杆做围墙。 3、建停车场 5000 。 停车场路面拟采用植草砌块及水泥混凝土相结合的路面形式，其中，植草砌块草坪是一种新型的多功能的草坪绿地，在满足停车场功能要求的前提下，可增加绿化面积，改善周围环境，目前已广泛用于城市公共绿地、公园、广场、停车场、道路隔离带、人行道林木地等，植 草砌块草坪具有如下特点： 植草砌块草坪能分泌杀菌素，具有杀菌的功能。 植草砌块采用 400 600 80（ 4 块 /），砌块抗压强度大于 3521 植草砌块草坪总厚度为 48 ，其中 |： 面层厚 8 植草砌块（网孔中填土壤，播种草籽）； 垫层厚 5 （沙砾土）； 基层厚 30 （毛石及碎石）； 垫层厚 5 （三合土）。 区绿化 本次在场区周围布置 3m 宽乔绿化带，绿化面积 30000 ，达到净化空气，美化购物环境的目的。 筑方案 计依据 1、建筑地基基础规范（ 2002）； 2、混凝土结构设计规范（ 2002）； 3、建筑物防雷设计规范（ 94）； 4、建筑设计防火规范（ 2006）； 5、建筑抗震设计规范（ 2001）； 6、建筑给排水设计规范（ 2003）； 7、室外给水设计规范（ 2006）； 8、室外排水设计规范（ 2006）； 9、采暖通风与空气调节设计规范（ 2006）； 能分区 本项目追求整齐划统 一、布局合理、专业全面的环保风格。家居材料和装饰业分别集中，整体形成分合有致，功能和客源互补支持的 22 现代格局。 根据建材家居功能要求，每栋建筑均分为以下几个功能区； 1、商品区：包括各类装饰材料分类布局、服务区和收银网点等； 2、家装区：包括家装公司的分支，设计、施工区等； 3、流通区：包括商品的采购、存储、流通等； 4、办公区：包括各个职能部门的办公场所和设备等。 5、住宅区：增加完善园区的配套性和功能需求 建工程 商贸物流中心总建筑面积 206247 ，共五栋。 主要建（构）筑物相见下表： 主要 （构）筑物表 表 4 1 序号 建筑物名称 建筑面积（ m） 层高（ m） 层数 结构形式 占地面积 1 家居购物广场 A 栋 44378 一层 6m、层 下一层 地上二层 框架结构 19864 2 家居购物广场 B 栋 42000 地下 上一层 上 3 层 下一层 地上三层 框架结构 8200 3 二期商场 35000 地下 上一层 上 3层 下一层 地上三层 框架结构 6000 4 综合 1#楼 C 栋 31280 一层 6m 二层 七层 框架结构 2375 5 商住 2#楼 D 栋 41480 一层 6m 二层 七层 框架结构 2500 6 宾馆综合楼 E 栋 12100 一层 6m 二层 五层 层 框架结构 1683 合计 206247 40622 程方案 23 家居购物广场具体工程方案如下： 1、基本参数 （ 1） 结构使用年限： 50 年 （ 2） 建筑结构安全等级：二级 （ 3） 抗震设防类别：甲类 （ 4） 耐火等级：二级 （ 5） 抗震设防烈度： 8 度 筑物主要特征 家居购物广场主要 建筑物特征一览表 表 4 2 建筑名称 A、 C、 E 栋 B、 D 栋 耐火等级 二级 二级 抗震设防烈度 8 度 8 度 主要结构形式 框架 框架 建筑层数 4、 地面积（） 23922 16700 建筑面积（） 66603 71644 建筑结构及装修 基础 桩基础 桩基础 墙体 节能轻质墙体 技能轻质墙体 楼地面 国产中等防滑地砖 水泥混凝土 屋面 钢砼中等防滑卷材防水 钢砼结构卷材防水 门 外门高档白钢门 外门高档白刚门 窗 中档塑钢窗 中档所钢窗 天棚 大白乳胶漆、活动室天棚矿棉板吊顶 大白乳胶漆、活动室天棚矿棉板吊顶 内墙面 大白乳胶漆 大白乳胶漆 24 外墙面 中档外墙面砖 中档外墙面砖 筑物功能布置 商贸物流中心总建筑面积 206247 ，共 5 栋， 备购置档案 项目建成后，各经营业户可按照各自经营的商品特点，自行装修。本项目只需要新购置主要包括电梯等公用工程 31 台（套）。全部选用国产设备。主要设备购置详见下表： 主要设备供职一览表 表 序号 项目 规格 单位 数量 备注 1 防盗、监控系统 套 3 2 电梯、扶梯 部 20 3 变压器 台 3 4 消防系统 套 2 5 供水设备 套 2 6 柴油发电机组 台 1 合计 31 用工程方案 电方案 1、负荷等级 本项目消防水泵等为二级负荷，照明为三级负荷。 2、用电负荷及变电所设置 根据建筑物使用性质及面积大小，采用负荷密度法估算建筑物用电负荷，再按照分区、分组确定变电所内变压器总容量。用电设备装机容量按照民用建筑电气设计规范及建筑电气常用数据手册有关要求，参照类似建筑实际用电情况按 20W/ 进行估算，用电负荷约 25 为 2765 电源引自附近 10城市公用配电网，经地下电缆沟引致建筑物内。 本项目主要用电设施有：消防水泵、室内照明等。用电设备装机容量按照建筑电气常用数据手册有关要求，三级符合以上用电设备装机容量为 50 项目电源从建华路市政供电设施引入，进户电压等级为 10置 800式变压器 3 台，可以满足项目用电需要。 3、供电线路铺设 室内所有电源应设有防止漏电的安全保护装置，控制导线及供电导线应用铜芯导线，穿金属管保护。其他室内线路采用暗敷方式布线。 4、消防电源及火 灾自动报警系统 消防电源：用电设备采用单独供电回路，当发生火灾事故切断其他电时，应保证消防用电的供应，其配送点设备应有明显的标志。 火灾自动报警系统：根据要求，大中型商场必须设置火灾自动报警系统，需设计自动喷水灭火装置。 自动报警及消防联动包括：火灾自动报警系统、消防联动系统（灭火系统）、消防广播系统、消防对讲电话系统、火警专用电话系统等。 5、对于一、二级负荷的设备供电，采用自备柴油发动机组做备用电源，新购置 100油发电机组 1 台，可满足其供电要求。 6、照明设计 室内照明均采用节能日光灯照明。 26 7、 防雷与接地 建筑防雷级别为三级。在建筑物顶部设置避雷网，通过建筑物与电缆进出线。用电设备等实现综合接地，其接地电阻小于 1。实施总等电位联接，潮湿场所作居部等电位联结。 水方案 1、水源 水源由城市供水管网供给，接入点为建华路一侧的建设用地红线位置，管径为 100 。 2、用水量与供水方案 用水量：项目建成后日常工作人数约 3100 人，最大用水量约为 计 65 /d。 供水方案：生活用水采用新建生活水池（ 18），设置到地下一层，消防用水采用地下一层，消防用水采用地下单独蓄水池方案（ 200），靠 近供水管材充分利用静水压资源。 设水泵房，泵房内设 2 套生活变频供水设施（ 1 用 1 备），采用全日恒压变频方式供给。另外泵房内设置 2 台消防加压泵（备用 1 台），消防水泵吸水及供水管设置 2 条，以满足消防要求。 给、排水管道不应穿库区。 水方案 1、污水方案 项目排污出来的污水主要为生活污水，通过建筑内的排水管线，排至建华路市政污水干管。 27 污水排放总量：污水排放总量按给水量的 80%计算，经计算项目最高日污水量为 52 吨。 2、雨水方案 按照规划要求，雨水收集后排入雨水汇集井，排入市政雨水干管。 3、场区内应排 水通畅，防止积水 室内地面高出室外地面，不小于 暖、通风方案 1、采暖方案 建筑物由市政供热网提供热源。热源高温热水、采暖热媒为 9570热水，建筑物负荷平均约 70W/考虑，总负荷 9677。 2、通风方案要求 对于卫生间等将采用机械排风换气，换气次数为 4 次 /h，以保证有良好的工作环境。 讯方案 为满足内部和外部的通话要求，在楼内设电话交换系统。市话网的光缆容量由当地的网络运营协商确定。 梯 根据建筑布局及业户运输要求，在 A 栋家居购物广场设扶梯 2 部，B 栋商场 5 部。在 E 栋宾馆综合楼设电梯 2 部。二期商场 5 部，住宅 8部 盗措施 1、家居广场的外门及首层外窗均应有可靠的安全防护措施。 28 2、项目设防盗报警装置及视屏监视系统。 第五章 环境保护 址环境条件 项目拟建于周边环境良好，没有污染源。场地平坦，高差不大，没有水源地、景观等环境敏感点。 境保护标准 1、环境空气质量标准 1996 中二级标准； 2、建设项目环境保护管理条例（ 1998)； 3、大气污染物综合排放标准 2001 二级排放标准； 4、饮食业油烟排放标准（ 2000）； 5、污水综合排放标准 96 二级标准； 6、中华人民共和国环境影响评价法“（ 2002 年）。 要污染物 1、粉尘污染 工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷及车辆的碾压，也会使施工现场变得泥泞不堪。 2、尾气污染 运输车辆及部分施工机械作业时因燃油会排出 含 9 等污染物的废气排放量小，故主要影响施工区内的环境质量。 3、噪声 项目施工阶段的主要噪声源为各类施工机械的辐射噪音及原材料运输时车辆引发的交通噪声。 4、生活垃圾 工程施工时施工区内大量劳动力的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的污水及生活废废弃物若没有做出妥善处理，则会严重影响施工区的环境卫生。 5、弃土 施工期间将产生许多弃土，在运输、处置过程中都可能对环境产生影响：车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往及环境质量。 关环保措 施 1、施工期 减少扬尘的措施 工程施工中基坑挖出的泥土堆放在路旁，洒水后可使近距离的 0%左右， 20m 以外的地方可降低 30 50%， 50m 以外可控制在 1 之内。 施工噪声的控制 在施工期间主要有挖掘机、振捣机等施工设备产生噪音，施工单位须到环保管理部门办理建设项目施工环境影响审批表，严格按照环保部门要求进行施工；以保证居民区的声环境质量。 30 施工现场生活垃圾处理 工程承包单位应与当地环保部门联系，及时清运施工现场的生活废物，临时厕所应用水冲式。 弃土 施工单位要按照弃土处理的计划 及时运出，在装运的过程中不要超载，并在车顶遮盖，做到沿途不洒落。车辆驶出工地前就将轮子上的泥土去掉，经专业部门采取处理措施后方能继续施工。 倡导文明施工 要求施工单位应提倡文明施工，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中环境影响的问题。 2、营运期 项目建成后，主要污染源为生活产生的废水、废气的固体废物，其具体防治措施如下。 废水 项目排放的污水主要是生活污水，排入市政污水管网，由市污水处理厂进一步深度处理。 噪声 在总体规划中与城市道路之间设置绿化带以消音减噪。 固体废物 主要为生活 垃圾。生活垃圾的处理实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点有环卫部门集中运至生活垃圾卫生填埋场处理。 废气 31 废气主要为餐饮废气，经安装油烟净化器进行处理后，达到饮食业油烟排放标准（ 2001）标准要求。 绿化 绿化和美化是提高生态环境质量和保护生态环境的硬化指标，依据总体规划，采取集中与分散相结合的方式种植花草树木，美化环境，为人们提供安静、舒适的室外环境。绿化面积 30000 ， 境影响分析结论及建议 1、项目在施工期产生的噪声、废气、污水、固体废物将 对区域环境造成一定的负面影响，但其影响是短期的，随着施工活动的结束，其影响也随之消失。 2、项目在运营期生活污水经处理后可达标排放。 3、施工期对高噪声设备应加强施工期的管理，合理安排施工时间；运用隔声、减震等降噪技术，降低施工机械作业噪声。 综上所述，本项目建设符合松原市总体规划，有助于城市景观生态环境的改善，在采取污染防治措施的情况下，主要污染物可达标排放，从环保角度而言，符合国家标准。 32 第六章 消防 计依据 1、建筑设计防火规范（ 2006）； 2、建筑 灭火器设置设计规（ 2005）； 3、民用建筑设计通则（ 2005） 程特征 本项目建筑物耐火等级为二级，火灾主要隐患是房屋起火。为了保证顾客及工作人员生命及仪器设备安全，设计中遵守“ 预防为主，消防结合 ”的方针，严格执行建筑设计防火规范及国家有关规定，确定建设方案，以防止和减少火灾的危害，防患于未然。 防设计 1、在总图布置中，新建道路宽 9m,，符合消防规范的规定，满足建筑防火规范对一、二级耐火等级建筑最小防火间距的要求。 2、建筑物内同一防火区内的 库房之间的隔墙均应采用耐火极限不低于 防火墙，防火分区间及库区与其他部分之间的墙应采用耐火极限不少于 防火墙，不燃烧体。楼板的耐火极限不应低于 3、商场内库区外应设室外消防给水系统。室内可采用水喷雾灭火系统。 4、商场内严禁设置明火设施。装具宜采用不燃烧材料或难燃烧材 33 料制成。 5、建筑及每个防火分区通往室外的安全出口不应少于 2 个。 6、商场内设置楼梯时，应采用封闭楼梯间，门应采用不低于乙级的防火门。 7、缓冲间及大门均应向疏散方向开启，并应 为甲级防火门。 8、建筑内应按现行国家标准建筑灭火器配置设计规范的规定，配置建筑灭火器。 筑消防 所有建筑物均为二级以上耐火等级。 电系统消防 本项目主要电源为二级负荷，其余照明为三级负荷。 防给水 室内：根据消防规范要求，室内消防给水管道布置环状，进水管设置 2条，按建筑物体积计算，室内消火栓用水量为 16L s，同时使用枪数2 支，室内消火栓分别设置在走廊、楼梯附近，按照消火栓间距不大于50m 要求，设置相应数量消火栓。 室外：在场区内铺设消防专用环形供水管网，环状 输水干管及向环状管网输水的输水管设置 2 条，消防给水管道的直径大于 100 根据建筑设计消防规范要求，室外消火栓用水量为 25L s。室外消火栓数量设置按照保护半径不超过 150距不超过 120m、每个消火栓用水量 10L s 15L s 要求，拟设置室外消火栓 2 个（地下式），并布置在距建筑物后侧距离路边 ，可满足消防需要。 34 场区域内同一时间发生火灾次数按一次、火灾延续时间按 2 小时考虑，按照最大建筑物室内、室外消火栓用水总量计算（ 15L s+25L s=40L s），消防用水总量为 40L s，火 灾延续时间人 2h，则消防用水量为288 ，同期外网补水量为 100 ，则建 200 储水池即可满足消防需要。 防给水措施 新建消防水池一座，容积为 200 ，消防水泵工二台，一备一用。消防给水为临时高压制，管网为环状。 依据建筑灭火器设置设计规范（ 90）要求，本项目建筑物灭火器