(调研报告)楼区环境脏乱差现象出现原因及解决办法初探

调研报告 楼区物业环境脏、乱、差成因及相应解决办法初探 龙镇农场环保科：刘 文 近年来，随着农场小城镇建设步伐的加快，我场场部地 区楼房面积逐年增加，但由于楼房各小区基础设施建设历史 欠账较多，各种配套设施建设相对滞后，楼房交工物业设施 验收、接管滞后等原因，物业管理难度较大，其中楼区环境 脏、乱、差现象相当严重，严重影响农场场区整体环境。成为 环境建设工作的一块“ 顽疾” ，场部地区楼区物 业环境脏、乱、 差形成的原因是什么？如何尽快解决楼区物业环境脏、乱、 差现象？带着这一课题，笔者进行了深入的调研。 一、 场部地区楼区建设的基本情况 截至 2011 年年末，龙镇农场场部地区共建成楼房 54 栋； 总面积为：232094.33 平方米；（其中：住宅 2507 户、商服 588 户，车库 366 个）楼房入住率约为 79%；在建成的各小区中， 龙盛 A、B、龙祥小区入住率 较低，花园小区也尚有部分楼房 待售。2012 年，我场还将建设中心小区楼房 10 座，建筑面 积 21866.41 平米，其中住宅 245 户、商服 30 户，车库 32 个， 建成后，场区楼房总栋数将达到 64 栋，建筑总面积将达到 253960.74 平米； 楼区经过建筑工程竣工验收的只有：万米楼、大市场综 合楼及 1-11 号楼；龙凤小区一期（12、13 号楼）；共计 15 栋楼， 仅占全部建成楼房的 28%；这些楼房缺乏相应的绿化、美化、 香化、硬化、亮化基础设施配套建设，缺少必要的围栏、垃圾 房等物业设施建设，尽管农场 2011 年做了部分垃圾箱，但远 远不能满足楼区保洁贮存垃圾的基本需求； 未经过验收的龙凤小区二期（14-19 号楼）进行了简单的 绿化、硬化建设，配备了垃圾箱但数量较少，没有围栏，楼区 不能达到封闭；而到 2011 年底新建成的 33 栋楼房（包括：花 园小区一二期（1-11 号楼）龙盛小区 A 区一二期（1-7 号楼）龙 盛小区 B 区（8-13 号楼）龙祥小区（1、2、4、5、7 号楼）；扩建 大市场（1-3 号楼）；通信楼、龙凤小区三期 2 号楼）建筑垃圾 尚未完全清理，楼区硬化尚未完全结束，更谈不上绿化美化， 没有物业保洁用垃圾箱，入住率较低，居民生活垃圾和建筑 垃圾遍地，环境脏、乱、差现象极为严重。 二、 造成楼区物业环境脏、乱、差的主要原因 经过认真的调查走访、摸底，笔者认为，造成我场场区 楼区环境脏、乱、差的原因主要有以下几个方面： 楼区建设工程管理、验收工作亟待加强。 具体表现在：建设单位在建设主体竣工后不能及时办理 工程验收各种手续，不能及时清理建筑垃圾，缺乏有效的制 约和监管机制，造成建筑垃圾和居民住户装修垃圾、生活垃 圾混杂，无人清理，居民反映强烈后，全部由农场雇佣机械、 车辆、人力进行清理，不仅费用全部由农场“买单” ，而且清理 不及时，严重影响楼区环境，这种现象在未经验收的小区中 普遍存在，且日益严重。 未验收楼房均未办理物业验收、交接手续，未配备物 业保洁员且垃圾箱等垃圾贮存设备严重缺乏。 经调查：目前建成的 54 栋楼房中，有 33 栋楼房没办理 物业交接手续，将给物业公司今后对楼区公共设施的维修、 看护、保洁等工作带来难以预料的“后患 ”，加之楼区基础设 施建设配套工程未施工，没有配备物业保洁员，缺少必要的 垃圾贮存设施，已入住户装修垃圾、生活垃圾到处乱扔，与 建筑垃圾混杂，尽管物业公司近期雇佣车辆、人员进行了简 单的清理，但由于不能做到日产日清，环境脏、乱、差现象出 现也就在所难免。 楼区物业保洁员收入过低，缺少必要的奖惩考核机制， 保洁员招聘难也是造成楼区环境脏、乱、差的一个主要因素。 场区建成的 54 栋住宅楼中，仅万米楼、大市场综合楼 及 1-11 号楼； 龙凤小区一、二期（12-19 号楼）有物业保洁员， 且多为农场照顾的困难户，老弱病残人员占相当比例，一人 扫多楼现象普遍存在。物业保洁员工资收入仅靠对每户住户 按每平米 0.1 元收取卫生费，目前我场 4000 平米左右楼房居 多，保洁员收入仅为 400 元左右；保洁员收入过低，是无人应 聘此工作岗位的主要原因，加之工资收入方式为自收自支， 物业公司难以有效的对其工作质量和收入挂钩兑现奖惩，缺 少必要的奖惩经济制约手段，楼区物业保洁清扫质量参差不 齐也就在所难免。而新建成的 33 栋楼房因招聘不到保洁员， 保洁工作根本就无从谈起。 物业公司对楼区物业管理力量薄弱，是造成楼区环境 脏、乱、差的又一个主要原因。 众所周知，物业公司的工作职责主要是：1.治安防范工 作。2.物业房屋、公共设施设备的养护工作。3.环境卫生保洁。 4.绿化养护。5.客服服务工作。6.车辆管理、消防管理工作。7. 提供便民服务等等要想切实履行好工作职责，建设一支强 有力的管理人员队伍至关重要。但我场物业公司目前管理人 员仅有经理 1 人，副经理 2 人，收费员 1 人。其中，仅有 1 名 副经理负责楼区物业保洁管理工作，而相对建成的 54 栋楼 房来讲，我场物业保洁管理力量相当薄弱，连起码的卫生保 洁工作都难以进行全方位的管理，40-50 人的保洁员队伍，1 名副经理根本就管不过来，完成全部物业保洁管理工作至少 要配备 3-5 名管理人员才能适应农场小城镇建设、发展和管 理的需要。 ，垃圾拉运车辆少，拉运费用低，造成垃圾外运不及 时，是造成楼区环境脏、乱、差的原因之一。 目前，我场场区仅有垃圾拉运车辆 4 台，其中，有三台 农场垫资购买的垃圾拉运车辆负责整个生活区主干道路和 交工验收楼房的垃圾拉运工作，而 2000、2011 年底竣工的 33 栋楼房则没有垃圾拉运车辆，仅靠这有限的三台车，难以 承担整个场区的垃圾拉运工作，由于拉运车辆较少，且油价 上调频繁，拉运费用兑现难等因素，造成楼区物业垃圾拉运 不及时现象严重，出现楼区环境脏、乱、差的现象也就不足 为奇了。 三、 尽快解决楼区环境脏、乱、差现象的几点建议 针对场区物业管理、环境保洁等方面存在的诸多问题， 笔者就如何尽快改变场区物业楼区环境保洁脏、乱、差现象 提以下几点建议供领导决策参考： 切实加强物业公司管理人员队伍建设。 建议农场配备 3-5 名有责任心、有较强工作管理能力的 物业管理人员，强化物业管理人员队伍建设。将整个场区楼 区物业管理划块进行全方位管理。(每位管理人员负责 15-18 栋楼房的物业管理工作)，在没有征收物业费实施全面管理 的前提下，重点强化物业环境保洁、公共设施管护、绿化美 化成果管理工作，明确工作职责、管理权限，将其工作与工 资收入挂钩，确保物业环境保洁工作尽快改变局面。 提高楼区物业保洁员工资收入，增强岗位吸引力。 建议农场采取按每平米补贴工资收入 0.1 元的方式，对 楼区保洁员工资进行补贴。如按每 4000 平米楼房配置 1 名 保洁员的标准，每位物业保洁员月工资补贴加卫生费收入， 人均工资将达 800 元以上，农场可将补贴部分与物业保洁员 工作业绩挂钩（卫生保洁；公共设施管护；楼区绿化物日常抚 育、管护；楼区硬化地面冬季扫雪、夏季清扫等项工作）由包 片管理人员进行日常管理与考核，形成奖优罚懒的奖惩机制， 达到提高保洁质量，增强岗位吸引力的目的。 加强楼区物业基础设施建设投入，逐步完善小区建设。 增加雇佣拉运车辆，确保楼区垃圾及时外运 建议农场加大资金投入，按每栋楼房两个单元配备 1 个 垃圾箱的标准配置垃圾箱，确保垃圾有盛装容器，目前需新 做垃圾箱 120 个，才能基本满足已建楼房垃圾贮存需求；另 外，建议增加雇佣拉运车辆 2-3 台，使垃圾拉运车辆达到 5-6 台，并根据油价上调比例调整现行垃圾运费，并保证按时兑 现，保证楼区垃圾能够及时外运达到日产日清标准。 农场出资，组织铲车，拉运车辆对全部楼区环境进行 一次彻底清理。 鉴于我场楼区物业环境脏、乱、差现象极为严重的现状， 建议农场出资，由物业部门牵头，对所有建成楼区环境进行 一次大清理，合格一栋交给物业保洁员一栋，之后进行严格 的工作考核，对已主体竣工但未交工验收且已入住部分住户 的且没有配备物业保洁员的楼区，由物业公司雇佣人员、车 辆每天进行一次垃圾清运，确保垃圾达到“日产日清” 。 强化楼区建设工程施工管理、验收环节，严把验收关。 建议农场责成建设主管部门、城管部门要加强对施工建 设单位的施工过程管理，对建筑垃圾未清理的，坚决不予验 收并加大处罚力度，对已建成楼房尽快办理建设工程竣工验 收手续，物业验收、交接手续，使物业管理不出现“真空”，确 保物业管理工作正常开展。 完善环境建设“义务建、制度管”机制，发挥全社会力 量搞好楼区物业管理工作。 建议农场延续 2011 年做法，继续实行楼区白色垃圾每 周清捡一次的责任区清理制度，在此基础上发挥全社会的力 量强化对场区整个环境的监管，真正形成环境建设“义务建、 制度管”机制，定期、不定期组织机关、 场直、管理区人员参 加环境建设义务劳动，不断提高场区的环境建