2013年上海市房地产市场综述

2013 年上海市房地产市场综述 2013 年，上海市房地产市场开发投资较快增长、建设资金较为 充裕、市场需求较为旺盛。 1房地产开发基本情况 （1）房地产开发投资较快增长 2013 年，上海市房地产开发投资 2819.59 亿元，比上年增长 18. 4，增幅比上半年回落 3.3 个百分点，全年开发投资始终保持两位 数增长水平（见图 1）。近年来，上海市房地产开发投资占全社会 固定资产投资的比重不断上升，2013 年所占比重达到 49.9，高出 上年 4.6 个百分点。 图 1 2013 年上海市房地产开发投资情况 投 资 额 (亿 元 ) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1 2月 1 3月 1 4月 1 5月 1 6月 1 7月 1 8月 1 9月 1 10月 1 11月 1 12月 增 速 (%) 0 5 10 15 20 25 30 月 房 地 产 开 发 投 资 增 速 从商品房类型看，商品住宅投资 1615.51 亿元，比上年增长 11.3 ，占全部房地产开发投资的 57.3；办公楼投资 377.18 亿元，增 长 43.5，占 13.4；商业营业用房投资 370.03 亿元，增长 26， 占 13.1。 2013 年，上海市房地产开发投资较快增长，主要有以下三方面 的原因： 一是非住宅开发投资快速增长。随着办公楼和商业营业用房等 房屋建设规模不断扩大，上海市非住宅开发投资 1204.09 亿元，比 上年增长 29.6，增幅高于全部房地产开发投资 11.2 个百分点，占 全部房地产开发投资的比重从上年的 39上升至 42.7，大力推动 了上海市房地产开发投资的增长。 二是大项目投资占比上升。在上海市房地产开发建设项目中完 成投资超过 5 亿元的项目有 129 个，比上年多出 37 个，完成投资 1 220.03 亿元，比上年增长 48，占全部房地产开发投资的 43.3， 高出上年 8.7 个百分点。 三是土地购置费快速增长。上海市房地产开发投资中的土地购 置费 588.84 亿元，比上年增长 50.8，占全部房地产开发投资的 20.9 ，成为拉动上海市房地产开发投资快速增长的重要因素之一。 （2）商品房建设规模维持高位 受房地产开发投资较快增长的影响，上海市商品房建设规模维 持高位。2013 年，商品房施工面积达到 1.35 亿平方米，比上年增长 2。其中商品住宅 8125.74 万平方米，下降 2.3。 受 2012 年 3 季度以来上海市房地产市场销售持续回暖及 2013 年土地出让面积大幅增加的影响，2013 年年初以来上海市商品房新 开工面积降幅持续收窄。全年商品房新开工面积 2705.95 万平方米 ，比上年下降 0.7。其中商品住宅 1643.09 万平方米，增长 5.1 。 截至 2013 年底，上海市商品房新开工面积已连续 22 个月同比 下降。受此影响，上海市商品房竣工面积增幅持续回落，全年出现 同比下降。2013 年，上海市商品房竣工面积 2254.44 万平方米,比上 年下降 2.2。其中商品住宅 1417.41 万平方米，下降 11.9（见表 1）。 表 1 2013 年上海市商品房建设情况 施工 新开工 竣工 时 期 面积 （万平方米） 同比增速 （） 面积 （万平方米） 同比增速 （） 面积 （万平方米） 同比增速 （） 13 月 10969.25 0.0 622.30 -20.6 765.37 78.4 16 月 12086.23 0.2 1246.80 -15.0 1071.17 10.0 19 月 12832.09 0.6 1947.19 -8.1 1424.84 3.1 112 月 13516.58 2.0 2705.95 -0.7 2254.44 -2.2 2. 房地产项目建设资金较为充裕 （1）各渠道资金均呈现增长 2013 年，上海市房地产项目建设到位资金合计 6851.29 亿元， 比上年增长 28.9。其中，上年末结余资金 1758.62 亿元，增长 30. 4；本年到位资金 5092.67 亿元，增长 28.3。从本年到位资金来 源渠道看，四大类资金均呈现增长（见表 2）。 表 2 2013 年上海市房地产项目本年到位资金情况 指 标 本年到位资金（亿元） 增速（） 比重（） 本年到位资金 5092.67 28.3 100.0 国内贷款 1292.36 32.4 25.4 利用外资 38.14 46.0 0.7 自筹投资 1569.91 13.3 30.9 其他资金 2192.26 38.7 43.0 （2）金融业对房地产支持力度明显 据人民银行上海总部统计，截至 2013 年末，上海市中资商业银 行本外币房地产贷款余额 11032.43 亿元，比上年增长 13.7。其中 房地产开发贷款余额 4681.4 亿元，增长 14.1；个人购房贷款余额 5854.82 亿元，增长 15.4。 2013 年，上海市新建商品住宅及二手住房销售面积大幅增长。 受此影响，上海市公积金贷款呈快速增长态势。截至 2013 年末，上 海市公积金贷款余额 1788.31 亿元，比上年增长 25.9，当年累计 发放住房公积金 614.56 亿元，增长 49.8。 3房地产市场需求较为旺盛 近些年，针对房价上涨过快带来的社会矛盾和经济风险，国家 及上海市实施了一系列房地产市场调控政策，并加快建立健全住房 保障制度。3 月底，上海市认真贯彻落实房地产市场的调控政策， 出台“国五条 ”实施细则，强化房地产市场监管，投资投机需求得到 抑制，调控政策取得一定成效。房价上涨预期仍然存在，上海市房 地产市场需求仍较旺盛。 （1）新建商品住宅销售面积突破 2000 万平方米 由于延续了 2012 年 3 季度开始的楼市回暖之势，加上 2012 年 上半年销售面积负增长，基数较低，2013 年上海市商品房销售面积 持续快速增长，增幅始终保持在 25以上（见图 2）。全年上海市 新建商品房销售面积 2382.2 万平方米，比上年增长 25.5。其中商 品住宅 2015.81 万平方米，增长 26.6。 图 2 2013 年上海市新建商品房销售面积情况 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1 2月 1 3月 1 4月 1 5月 1 6月 1 7月 1 8月 1 9月 1 10月 1 11月 1 12月 增 速 (%) 0 10 20 30 40 50 60 月 新 建 商 品 房 新 建 商 品 住 宅 新 建 商 品 房 增 速 新 建 商 品 住 宅 增 速 从结构上看，中小户型占比下降。上海市 90 平方米及以下商品 住宅销售面积 884.24 万平方米，占全部商品住宅销售的 43.9，比 重较上年同期回落 2.7 个百分点，比上年增长 19.1，低于全部商 品住宅增速 7.5 个百分点。改善性需求持续增长，大户型住宅（144 平方米以上）销售面积占比由上年同期的 17.2提高到 18.5。 （2）存量房成交面积快速增长 “国五条”政策出台后，短期内市场需求集中释放，存量房成交量 激增，伴随上海市调控细则出台，增速有所回落，但仍保持快速增 长的势头。据市房地产交易中心统计，2013 年，上海市存量房网签 面积 2784.34 万平方米，比上年增长 57.2；其中存量住宅 2460.07 万平方米，增长 63.7。从各月情况看，“ 国五条” 出台的 3 月份， 存量住宅网签面积达到历史最高，当月成交 571.95 万平方米（见表 3）。 表 3 2013 年上海市存量房及存量住宅网签情况 存量房网签 存量住宅网签 月 份 面积（万平方米） 环比增速（） 面积（万平方米） 环比增速（） 3 月 584.99 355.2 571.95 386.4 6 月 204.76 15.2 174.16 18.5 9 月 233.33 13.5 203.33 7.2 12 月 205.89 -4.2 167.22 -10.2 4新建商品住宅平均销售价格继续上涨 2013 年，上海市新建商品住宅平均销售价格 16192 元/平方米。 从区域分布看，全市新建商品住宅中，内环线以内区域销售面积 61. 75 万平方米，占全市新建商品住宅的 3.1；内外环线之间区域销 售面积 363.8 万平方米，占 18；外环线以外区域销售面积 1590.26 万平方米，占 78.9。全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格 分别为：内环线以内 48909 元/平方米，内外环线之间 26073 元/ 平方 米，外环线以外 12661 元/平方米。 从剔除共有产权住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化 新建商品住宅的区域