探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 探讨集体建设用地基准地价评估的 相关问题 【摘 要】在集体建设用地基准 地价评估中，有效实现集体建设用地实 际价值是评估的主要目的。因此必须结 合实情，分析评估中存在问题，采取相 应措施予以解决。文章主要从集体建设 用地基准地价评估着手，剖析了存在问 题，并提出整改措施，以供参考。 中国论文网 /7/view-12832391.htm 【关键词】集体建设；用地基准 地价；评估 对集体建设用地基准地价进行合 理评估是确保集体建设用地流转有序进 行的首要前提，要想有效实现集体建设 用地实际价值，为集体建设用地基准地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 价合理评估提供保障，必须分析存在不 足之处，采取有效措施进行处理，从而 提升评估的准确性。 1、集体建设用地基准地价评估 的相关问题 1.1 评估范围难以确定 无论是城镇建设用地基准地价评 估，还是计提建设用地基准地价评估， 其评估的基础都是通过评估范围确认获 得的。通常情况下，城镇建设用地基准 地价评估范围主要包括城市近期规划区、 城市主城区和城市建成区，用地规划相 对集中；而集体建设用地分布相对比较 分散，大部分是不连片的，与国有建设 用地相对，在土地分布上存在明显差异。 因此，集体建设用地基准地价评估范围 的确认是当前急需解决的问题。 1.2 估价参数和税费选取缺少依 据 在评估国有建设用地样点地价活 动中，工作人员一般会按照相关参数和 税费等文件进行，文件参考相对比较成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 熟。相反，集体建设用地基准地价在评 估过程中，参考的评估参数难以掌握， 税费是否参考国有建设用地基准地价评 估标准也没有明确规定。由于参考随意 性较大，工作人员在参数和税费选取方 面也不同，导致样点地价评估存在明显 偏差，给集体建设用地基准地价评估带 来影响，导致评估不准确。 1.3 基准地价确定无参照标准 当前虽然已经有许多省份建立完 善城镇用地基准地价评估与集体建设用 地基准地价评估体系，但是和发达国家 相比，关于集体建设用地基准地价评估 我国仍存在摸索阶段，没有相对比较成 熟的理论与经验，加大了集体建设用地 基准地价评估确认的难度。除此之外， 虽然我国提出要实行集体建设用地与国 有建设用地“ 同地，同价，同权 ”等三同 的措施，但是因为历史原因。二者之间 权利和成本不同，如果集体建设用地基 准地价评估以国有建设用地基准地价的 定价方式为依据，就会引发许多问题， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 并且定价也不符合实际要求。 2、规范集体建设用地基准地价 评估的具体措施 2.1 确定评估范围 通常情况下，在确定计提建设用 地基准地价评估范围过程中，都是以市、 县为单位进行统一测算，但是需要按照 规划确定集体建设用地基准地的具体划 定范围，应结合实际需求进行。例如集 体建设用地评估范围加大，分布分散， 具有完善的内部基础设施配套，加上被 大片农用地和未利用地阻隔，可通过各 个乡镇的集体建设用地进行界定；如果 估算范围小，集体建设用地分布范围分 散，那么估算范围可以行政边界进行划 分；但是估算确定范围较小，集体建设 用地分布集中，可通过建设用地进行。 2.2 合理选择估价参数 由于集体建设用地基准地价评估 没有专门的估价规范与标准，交易行为 不统一，没有一整套完善的基础设施， 针对这一情况，工作人员在估价过程中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 应比对集体建设用地和国有建设用地之 间的差异，充分结合集体建设用地的特 性来选择合理的基准地价评估参数。例 如在同一个“ 三通一平” 的开发费用中， 国有建设用地因为开发程度与基础设施 配套标准和集体建设用地相比，费用明 显要高一些；因此在集体建设用地开发 费用要低于国有建设用地。另外，使用 收益还原法评估集体建设用地基准地价 时，土地还原利率的确认尤为重要。因 为集体建设用地租售资料相对较少，用 租售比来评估还原利率难度比较大，这 时工作人员可以先对国有建设用地的还 原利率进行评估，然后结合投资集体建 设用地风险与国有建设用地风险，选择 合适的估价参数，从原则上减少错误出 现的概率。另外，政府作为主管部门， 要尽早制定与集体建设用地有关的专业 评估规范和操作指南，将基准地价估价 中重要的技术参数和估价时选择的参照 依据纳入其中，降低工作人员选取评估 参数的随意性，提升评估结果的准确性。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 2.3 确定基准地价 由于集体建设用地基准地价评估 仍处在探索阶段，缺乏可比性，为了确 保基准地价评估符合实际要求，在进行 确认过程中，应结合技术推力和地价之 间的实际要求进行。 （1）级别样点地价 充足时，应按照样点地价分布规律，选 取合适的地价均值模型来评估确定基准 地价。 （2）部分级别样点不足时，应使 用这一级别和相邻级别中建设用地综合 评估分值，或者是使用已知级别和综合 评估分值之间的关系设置地价和分值数 字模型，通过样点不足级别分值导入该 数字模型中，以此评估无样点级别的建 设用地基准地价。 结束语 集体建设用地基准地