2011深圳房产政策分析

2011 年深圳二手房政策分析 2011 年即将结束，被国人称为“政策年”的 2011 带着余温即将跨入 2012。不平凡的 2011，“调控” 成为房地产市场当之无愧的主角。年初，国务院“新国八条”重拳出击，贷款购买第二套住房的家庭，首 付款比例不低于 60%。紧接着，楼市限购、限贷、限价接踵而至，一年来深圳二手房市场普遍迎来政策收 紧，买卖双方陷深度博弈，成交渐入谷底，楼市“寒冬”初显。7 月 11 日，深圳二手房按评估价征税新 政如约而来，这无异于压垮深圳二手楼市成交的最后一根稻草。犹记得，就在新政实施当日，深圳二手房 成交从 928 套暴跌至 111 套，并且从此一蹶不振，陷入“冰点”。放眼全国，2011 年楼市大戏纷呈上演， 你方唱罢我登场。五年 3600 万套，在争论不休的各种声音中，保障房仍然迎来了它的大发展时代。婚姻 法新释，引发全民热潮，男女双方都一起加入了购房大军，买房刚需进一步增强。年内三度加息，让 5 年 期以上的基准利率以 7.05%的数值突破 7 的历史高位，房贷利率更是攀升到 10 年来的最高水平。楼市金 九银十季，降价潮和退房潮汹涌成势，降价补差价和合同约定房价保值成为这个季节的“维和兵”. 暮然回首，2011 年深圳二手房市场在国家严厉的调控下迎来一个又一个挑战，二手房在“寒冬”中 艰难前行。2010 年，深圳二手房成交那是实实在在的跌了。深圳二手房中介生存空间被进一步挤压，新 一轮的行业洗牌不断上演。“降价”成为 2011 楼市主流，深圳二手房价也在僵持中缓慢回落，深圳业主 心态悄然之间发生变化，二手房降价通道已经开启。另一方面，加息提准让房贷利率创新高，买房成本大 增，深圳二手房市场一大部分刚需难以得到释放。在岁末，首套房贷利率松动迹象显现，2012 消费者迎 来一个买房良机。同时，在新的环境下，二手楼市又将何去何从？为此，年终之际，搜房网独家策划 2011 二手房白皮书，用独特的视角和专业的分析，全方位盘点 2011 年楼市政策、二手房市场、楼盘 成交、置业指南、热点区域盘点等，深度解析二手房市场现状、为购房者提供精准、优质房源信息。 2011 年是房地产行业的一个“政策年”。“新国八条”出台，紧接着限购、限价以及地方细则的跟 进，给楼市带来了一次又一次的震荡。两年的调控政策终于在 2011 年有了明显的效果，楼市出现了逆转 局面，住宅成交量大幅萎缩，房价有了明显的下降趋势。“新国八条”、限价令、限购令、限贷、商品房 明码标价、加息等政策密急而来且掷地有声，而中央稳定房地产调控的决心毅然不动摇。国务院总理温家 宝多次强调要坚定不要搞好楼市调控，且地方政府稳定房价不定降被追责。 调控之年，深圳楼市继续演绎着“动如脱兔”般令人目不暇接的剧情，从政策的延续性到市场的趋 势，从个人购房投资风向到开发商与政府的博弈，伴随着房价的上涨，对开发商暴利的质疑、对政府降房 价的期盼，深圳二手房市场历经十年绚灿之后，也在逐渐走向市场经济与回归民生这一理性道路。 风云变幻的 2011，国家调控政策成为楼市大戏理所当然的主角。1 月 26 日史上最严房产调控政策新 “国八条”突然袭击楼市，使原本平静走向春节淡季的楼市，激起滔天波澜。严厉的组合调控或使楼市陷 入深度观望。央行年度内三度加息，更是给楼市以“空前”打击。而沪渝房产税的落地，使得原本不平淡 的楼市陷入更大的恐慌，楼市走向更为扑朔迷离，使得购房者理性智慧置业显得尤为重要。5 月 1 日， 商品房明码标价规定正式实施，使得二手房市场走向越来越规范，走向市场经济与回归民生。7 月 11 日，深圳二手房评估价征税新政的实施，给予了深圳二手房市场当头一棒，让二手房成交从此陷入低迷。 2011 年深圳楼市大戏即将落幕，小编为你盘点一年来房地产调控的政策。 1、1 月 26 日，“新国八条”出炉楼市惊雷乍响 国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会 议确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任； (二)加大保障性安居工程建设力度； (三)调 整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易 的，统一按销售收入全额征税。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引 导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。 2、沪渝版房产税落地 房地产市场风声鹤唳草木皆兵 1 月 27 日，重庆市市长黄奇帆在重庆市新闻发布会上介绍了重庆房产税征收方案 5 大要点：其中征 税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高 档住房征税税率为 0.5%起。同样在 27 日，沪房产税试点暂行办法出台，上海市居民新购第二套及外地居 民新购首套住房为征收对象，税率暂定为 0.6%。 3、5 月 1 日起实施商品房销售明码标价规定 3 月 16 日，国家发改委发布商品房销售明码标价规定，规定从 5 月 1 日起，商品房销售必须明 码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房 5000 元罚款。构成 价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得，处 5 万元以上 50 万元以下 罚款。 5 月 1 日，深圳将对商品房销售明码标价进行专项检查。对违反规定未明码标价的，将进行处罚。如 果发现房地产开发商或地产中介出现相互串通、操纵市场价格，捏造、散布涨价信息、哄抬价格的，最高 可罚款 500 万元。 4、三次加息、六次上调存款准备金率、一次下调存款准备金率 （一）三次加息 2011 年 2 月 9 日起 上调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，自 2011 年 2 月 9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存 贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 2011 年 4 月 6 日起 上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率上调 0.25 个百分 点。 中国人民银行 5 日晚间宣布，自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存 贷款基准利率上调 0.25 个百分点，调整后，一年期存款利率达到 3.25%，一年期贷款利率达到 6.31%。这 是央行今年以来第二次加息。 2011 年 7 月 7 日起 上调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，自 2011 年 7 月 7 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存 贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 （二）7 次存款准备金率调整 1 月 20 日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 1 月 14 日傍晚，中国人民银行宣布，从 2011 年 1 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备 金率 0.5 个百分点。 2011 年 2 月 24 日起中国央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 2011 年 2 月 24 日起中国央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此次调整后， 内地大型金融机构存款准备金率将达到 19.5%，又创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机 构缴纳存款准备金压力再增。 从 2011 年 3 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 3 月 18 日央行宣布，从 2011 年 3 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点。这是今年第三次上调存款准备金率。 2011 年 4 月 21 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行宣布，从 2011 年 4 月 21 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点。 从 2011 年 5 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行昨日宣布，从 2011 年 5 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个 百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。 从 2011 年 6 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行 6 月 14 日决定，从 2011 年 6 月 20 日起，将再度上调存款类金融机构人民币存款准备 金率 0.5 个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。 2011 年 12 月 5 日起 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行周三(11 月 30 日)宣布，从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备 金率 0.5 个百分点，为近三年以来的首次。 5、7 月 11 起 深圳二手房按评估价征税 从 2011 年 7 月 11 日起，深圳市将对二手房交易成交价格偏低且无正当理由的，实行按计税参考价 格核定计征各项税款。根据深圳市地税局公布的二手房税收政策，容积率 1.0 以上、单套住房建筑面积 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍的普通住房，购买不足 5 年的，营业税及附加按计税价格的 5.6%征收。 6、婚姻法新释 （一）我国规定 婚后一方父母出资购房属于个人财产 8 月 12 日，最高人民法院发布了关于适用若干问题的解释（三），新 司法解释规定，婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个 人财产；婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。 （二）8 月 31 日起 夫妻房产证加名“免征契税” 8 月 31 日，财政部、国家税务总局发布关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税 政策的通知，通知指出，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共 有的，免征契税。本通知自印发之日起执行。 7、保障房年底前全开工 今年 1000 万套保障房建设成为国家建设重点，受到社会广泛的关注。10 月 25 日，住建部部长姜伟 新表示，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套的目标，截至 9 月底，已开工 986 万 套，占年度计划的 98%，预计 11 月底前可全部开工。下一步将从实际出发安排保障性住房建设年度计划， 完善保障性住房公平分配和运行管理机制等。 根据深圳市住房保障 2011 年度计划，深圳市预计供应保障房不低于 7600 套。其中，市本级供 应保障性住房不低于 200 套，区级供应保障性住房不低于 2800 套，社会供应保障性住房不低于 4600 套。 同时，为进一步增加保障性住房实际供应量，加强住房保障力度，各区将通过向社会购租方式筹集保障性 住房，统一纳入我市住房保障体系。 8、深圳市发布最新的住房公积金提取管理暂行规定 7 月 19 日，深圳市住房公积金管理委员会发布了最新的住房公积金提取管理暂行规定。提取规 定优化调整的内容包括：市民租房、购房、还贷提取住房公积金的条件不仅降低，时间限制也大尺度放 宽；原社保住房公积金存量资金的提取也将采取“老钱老办法”，住房公积金还可用来交装修费、物业专 项维修资金等费用。规定自 2011 年 9 月 1 日起施行,有效期两年。 9 月 28 日是租房、购房等项住房公积金提取业务上线试运行的第一天，首日共有人在网 上预约提取业务。拟提取住房公积金用于偿还本市范围内具有所有权住房贷款本息的职工，可先申请提取 住房公积金归还申请日之前的贷款本息，之后可每月申请提取一次。 9、2011 年 3 月 2，继续严格执行 (深府办201082 号)规定的商品住房限购措施；2011 年 12 月 5 日，深圳市规划国土委表示将继续严格执行深圳关于限制购房的有关政策。 对深圳户籍居民家庭，限购 2 套住房。对能够提供在深圳 1 年想以上纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合 最近连续缴纳 12 个月以上且不含补缴的条件。对不符合条件的，市产权登记部门将不予以办理合同备案 及过户等相关手续。 2011 年加强房地产市场管理相关政策 时间 措施 要点 2011.12.05 下调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行周三(11 月 30 日)宣布，从 2011 年 12 月 5 日起， 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，为近三 年以来的首次。 2011.12.05 深圳市规划国土委表示将继 续严格执行深圳关于限制购 房的有关政策。 对深圳户籍居民家庭，限购 2 套住房。对能够提供在深圳 1 年想 以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限 购 1 套住房，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明 的，必须符合最近连续缴纳 12 个月以上且不含补缴的条件。对 不符合条件的，市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等 相关手续。 2011.08.31 夫妻房产证加名“免征契税” 8 月 31 日，财政部、国家税务总局发布关于房屋土地权属由夫妻 一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知，通知指出， 婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为 夫妻双方共有的，免征契税。 2011.08.12 人民法院发布关于适用若 干问题的解释（三） 新司法解释规定，婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登 记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产；婚前贷款购 买的不动产应归产权登记方所有。 2011.07.19 深圳市住房公积金管理委员 会发布最新住房公积金提 取管理暂行规定。 提取规定优化调整的内容包括：市民租房、购房、还贷提取 住房公积金的条件不仅降低，时间限制也大尺度放宽；原社保住 房公积金存量资金的提取也将采取“老钱老办法”，住房公积金 还可用来交装修费、物业专项维修资金等费用。规定自 2011 年 9 月 1 日起施行,有效期两年。 2011.07.11 深圳 7 月 11 日起实施二手 房核定计税 6 月 9 日上午 10 时，深圳市地税局召开的存量房（二手房）评估 征税政策新闻发布会，公布新的二手房税收政策：深圳二手房交 易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税，其中普通住宅将 按核定价 1%征税，非普通住宅税率是 1.5%。自用满 5 年（含 5 年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税。 2011.06.28 国土资源部正式印发国土 资源“十二五”规划纲要 明确了土地、矿产、地质、海洋、测绘等方面 13 项重大指标， 确定了未来五年国土资源管理的总体目标。纲要说明新增建 设用地总量控制在 3450 万亩，单位国内生产总值建设用地面积 降低 30%。 2011.06.20 央行年内第六次上调存款准 备金率 0.5 个百分点 中国人民银行决定，从 2011 年 6 月 20 日起，上调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。而这是这是央行年内第六 次上调存款准备金率 0.5 个百分点！此次上调之后，大中型金融 机构存款准备金率达到了 215%的高位。据估算，此次上调后， 可一次性冻结银行资金 3700 多亿元。 2010.06.03 住建部发国有土地上房屋 征收评估办法 办法规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协 商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被 征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签 等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 2011.05.18 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行昨日宣布，从 2011 年 5 月 18 日起，上调存款类金 融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央行今年以来第 五次上调存款准备金率。 2011.05.04 国资委明确要求央企争取多 种途径参与地方保障房建设 央企在保障房建设上的力度一直很大，占全国保障房销售面积的 13%。有券商数据表明，保障房的净利润率大约 4%-6%，由于保障 房的售价与商品房相比较低，房地产开发商更倾向于开发后者。 2011.05.01 商品房明码标价 违者最高 可罚 500 万 5 月 1 日，深圳将对商品房销售明码标价进行专项检查。对违反 规定未明码标价的，将进行处罚。如果发现房地产开发商或地产 中介出现相互串通、操纵市场价格，捏造、散布涨价信息、哄抬 价格的，最高可罚款 500 万元。 2011.04.27 公布深圳市人才安居暂行 办法6 月 1 日起施行 领军人才在深圳工作满 10 年可转让所享受购房补贴的房屋产权； 高、中初级人才租住公共租赁住房或领租房补贴不超过 3 年。 2011.04.21 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点 中国人民银行宣布，从 2011 年 4 月 21 日起，上调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2011.04.06 上调金融机构人民币存贷款 准备金率。 4 月 5 日傍晚中国人民银行发布公告，决定自 2011 年 4 月 6 日起 上调金融机构人民币存贷款准备金率。金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档次存贷款基准利率及 个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011.03.29 深圳公布 2011 房价控制目 标 涨幅将不超过 10% 3 月 29 日，深圳市规划和国土资源委员会确定深圳 2011 年房价 控制目标，2011 年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度 GDP 和常住人口人均可支配收入的增长速度。根据相关的统计， 2011 年深圳全市新建住房价格涨幅将不得超过 10%。 2011.03.02 继续严格执行 (深府办 201082 号)规定的商品 住房限购措施 对深圳户籍居民家庭，限购 2 套住房。对能够提供在深圳 1 年以 上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的， 必须符合最近连续缴纳 12 个月以上且不含补缴的条件。对不符 合条件的，市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关 手续。 2011.03.02 国家开发银行与住房和城乡 建设部在京签署合作协议 国开行今年将新增亿元贷款规模，专项用于保障性安居 工程项目建设。 2011.03.25 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点 3 月 18 日央行宣布，从 2011 年 3 月 25 日起，上调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是今年第三次上调存款 准备金率。 2011.03 从 5 月 1 日起商品房销售 明码标价规定 2011 年 3 月，国家发改委发布商品房销售明码标价规定，明 文规定从 5 月 1 日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代 收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收 任何未标明的费用。 2011.