关于进一步构建完善我市住房保障体系的调研报告

关于进一步构建完善我市住房保障体系的调研报告 住房问题是重要的民生问题,住有所居是人民群众的基本 要求。建立住房保障制度是党和政府关注民生，推进社会和 谐，维护国家长治久安的一项重要举措。党的十七大报告中 指出，要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会” 。随 着我市经济和社会的快速发展，城市化进程步伐加快，城镇 人口迅速增加，大量的城镇人口当中，由于受各种因素的影 响，人们的收入水平贫富参差不齐，特别是现阶段我市住房 价格偏高，超出大多数居民购买能力，这样有一部分群众单 靠市场解决不了住房问题，加快构建完善我市住房保障体系， 解决低收入群众的住房问题显得尤为迫切。在保障性住房建 设过程中，我们坚持以科学发展观为统领，着眼解决民生问 题，探索住房保障的有效途径，初步形成由廉租住房补贴和 实物配租保障、经济适用住房保障等制度组成的多层次、多 方位的城镇住房保障体系。 一、我市住房保障工作基本情况 近年来，市委、市政府高度重视住房保障工作，把解决城 镇中低收入家庭住房困难问题作为事关全市经济社会发展 和社会和谐稳定的大事来抓，列入市政府的重要议事日程， 多次召开会议专题研究具体实施办法，并专门成立了由市长 任组长，常务副市长和分管副市长任副组长，相关部门负责 2 人为成员的“应城市住房保障工作 领导小组” ，全力推进住房 保障各项工作的开展。 1、初步形成了城区住房保障体系框架。2007 年以来，市 政府出台了应城市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法 （应城政办发200761 号）， 应城市经济适用住房管理实施办 法（应城政办发200880 号）等政策文件，提出城区住房保 障工作要以满足城市中低收入家庭基本居住需求为目标，加 快形成以廉租住房为重点，以经济适用住房和棚户区综合改 造等为辅助的城市低收入人群住房保障体系。市房管局和民 政局又联合出台了应城市廉租住房实物配租实施细则（应 房产文20093 号）文件和应城市中心城区经济适用住房销 售管理实施细则（应房产文20094 号），明确了住房保障工 作的各项细则，落实了具体的工作措施，对我市的住房保障 工作进行了全面科学细致的安排。 2、城区保障住房需求情况。为全面掌握我市保障住房需 求情况，我们一是对中心城区中低生活保障的无房户对象进 行全面摸底调查。联合市民政局、相关街道办事处、开发区、 社区居委会，采取发放调查表格、深入社区了解、逐户上门 核查等方式，分两次对人均 10 平方米以下和 13 平方米以下 两个层面上的城镇低收入家庭的户数、人员组成及住房情况 等进行全面调查，取得了详实的基础数据，建立了纸质和电 子档案。二是针对经济适用住房购买对象进行专项调查。采 取电话预约、网络宣传、入户调查、随机采样、设立调查咨询 3 点等形式，从申请人的职业、家庭状况、收入情况、付款方式 和建设选址、户型设计、建筑面积、公共配套等方面对我市 三眼井社区、古城社区、工农路社区和九大、新都、自来水、 啤酒厂、房产交易所等社区和企事业单位进行了问卷调查和 问卷调查样本统计分析整理。三是完成了对全市城镇居民最 低收入家庭住房和低收入家庭住房状况的调查。据统计：我 市最低收入家庭户有 5100 户，人均住房面积在 10 平方米以 下的有 495 户，人均住房面积在 13 平方米以下的有 1300 户； 低收入家庭人均住房面积在 10 平方米以下的有 1000 户，人 均住房面积在 13 平方米以下的有 2300 户。在为深入开展住 房保障各项工作提供了客观依据。 3、“两房 ”建设的基本情况。按照统一规划、统一征地、统 一设计、统一建设、统一供应、统一售价的原则， 2008 年， 在城南征地 45 亩，作为经济适用住房建设用地。一期占地 10 亩，1.4 万平方米经济适用房于去年 10 月开工建设，目前 该项目已进入小区内外配套建设阶段，即将竣工交付使用。 竣工后，可提供经济适用住房 141 套，套型面积为 84-90 平 方米之间。启动了二期 1.6 万平方米经济适用房项目，目前 已完成地面附着物补偿兑付到村工作,“三通一平” 工作正抓 紧实施。为保障住房建设资金及时到位，我们紧紧抓住国家 加大住房保障投入的机遇，实施项目带动战略，积极对上申 报项目，主动地争取国家住房保障资金。2008 年争取中央财 政廉租住房租赁补贴资金 531 万元，争取廉租住房建设补助 4 资金 1500 万元。同时，通过政府投入带动社会投入筹集资 金 848 万元，分别投入城北膏矿 1 万平方米廉租房项目，长 江办事处 1600 平方米廉租房项目，工农路 5000 平方米廉租 房项目，春天名苑一期 1.7 平方米廉租房项目。为确保工程 质量，我市保障住房抽调精兵强将组成了工程质量管理专班。 明确了质量管理责任主体，落实质量责任管理追究制。坚持 质量管理工作标准化、制度化和程序化。严把施工质量关， 施工工艺关，施工材料关“三关” ，做到材料不送 检合格不能 用，施工工艺不到位无条件返工，隐蔽工程不签字不能进行 下道工序施工，质量检查不合格坚决整治到位。 二、我市住房保障工作存在的主要问题 1、资金短缺成为制约保障住房建设成的最突出问题。政 府是保障性住房建设的投入主体。我我市住房保障工作的目 标是：到 2010 年底前基本上解决城镇低收入家庭的住房困 难问题。但目前，住房保障资金特别是廉租住房建设资金尚 未完全按照“财政预 算安排、土地出让净收益不低于 10%、住 房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全 部用于廉租住房建设”的规定落实到位，资金短缺，严重制约 了保障性住房的建设。 2、保障性住房建设协调机制不健全。我市住房保障体系 建设尚处于起步阶段，相应的体制和运行建设还不够完善， 主要表现在以下几个方面：一是部门之间协调配合机制不完 善。住房保障工作是一项系统工程，需要各级政府统一领导， 5 各有关部门密切配合。但从目前的情况来看，尚未建立跨部 门的住房保障联席会议制度，导致部门之间无法形成合力。 二是低收入家庭住房状况调查工作机制不完善。对住房困难 家庭的住房、收入状况及住房需求情况进行有效的调查，是 开展住房保障各项工作的前提，但目前这些个人信息的搜集、 核实和动态管理等还缺乏一套比较客观、科学的体系和实施 细则，给廉租住房和经济适用住房的分配和管理工作带来难 度。 3、低收入群众购买力和当前保障性住房销售价差距仍然 很大。我市现有的廉租住房、经济适用住房等住房保障政策 在解决城镇低收入家庭住房困难问题方面，政策性比较强， 实施细则制订也比较完善，从而对解决低收入家庭的住房困 难发挥了很大的作用，但对于家庭收入高于低保收入标准， 又达不到购买经济适用住房条件的中低收入家庭，目前住房 保障政策还缺乏具体的保障措施，这部分所谓“夹心层” 家庭 既无力购买普通商品房，也享受不到相应的住房保障政策， 住房困难问题依然比较突出。此外，目前我市城镇中低收入 家庭享受经济适用住房的保障面相对还是较少，保障住房供 需矛盾还比较突出，经济适用房的投放总量和城市低中收入 住房困难家庭对住房保障的需求还有一定的差距。 三、进一步完善城区住房保障体系的构想 温家宝总理在今年的政府工作报告中提出要抓紧建立完 善住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房，通过 6 多种途径帮助中等收入家庭解决住房困难，市委市政府围绕 “保民生” 大局，提出了加强保障性住房建 设的要求。笔者认 为，加快构建完善我市住房保障体系，要从以下几个方面努 力。 1、以科学发展观为指导，进一步明确工作目标。住房问 题是重要的民生问题。解决低收入家庭住房问题，对促进经 济发展、保持社会和谐稳定意义重大。一要在深入开展中低 收入家庭住房普查，全面掌握我市中低收入住房困难家庭现 状的基础上，进一步完善我市住房保障规划，切实增强规划 的指导性和权威性。二要按照城市总体规划、土地利用规划 和城市住房建设规划的要求，合理安排区位布局，防止建房 选址过偏和过于集中。三要采取新建、收购、改建、配建等多 种方式，做到与住宅小区开发建设相结合，与拆迁安置小区 建设相结合，努力增加经济适用住房和廉租住房的供应量。 四要按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行住房 建筑规范等国家有关住房建设的标准，优选规划设计方案， 做到在较小的套型内实现基本的使用功能。通过不间断的努 力，以保证低收入家庭住得上廉租房，中低收入家庭住得起 经济适用房，要想方设法，扩大住房保障履盖面，帮助社会 “夹 心 层” 家庭解决住房困难，真正做到人民群众住有所居。 2、以科学发展观为指导，把握好保障水平与财政能力之 间的关系。经济适用住房是向城镇居民提供的较低价格的住 房，是以政府牺牲一部分财政收入来实现的，例如土地的划 7 拨、地方财政免收土地出让金，小区以外城市配套由政府承 担，一些行政性收费免收，经营性收费减半；廉租住房除了政 府全额出资建设以外，要求以较低的租金出租，政府还要承 担相应的管理和服务。这些情况就要求把握好地方财政能力 和保障水平之间的关系，既不能只讲财政能力不讲保障水平， 又不能只讲保障水平、超出财政能力形成失衡。廉租住房建 设的规模要与财政现有的支付能力、土地出让金净收益、公 积金净增值收益等因素结合起来，作出科学的、长远的规划 和安排。一是将保障住房建设资金纳入市财政年度预算安排， 并根据经济发展水平和住房价格水平逐年递增。二是住房公 积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部 用于保障住房建设。三是土地出让净收益用于保障住房的资 金比例不得低于 10%，同时，还应根据实际情况适当提高比 例。四是鼓励社会各界通过自愿捐赠等方式，筹措住房保障 资金。五是积极争取中央、省预算内投资补助资金和廉租住 房保障专项补助资金。 3、以科学发展观为指导，进一步完善工作运行机制。保 障住房建设是一项政策性较强、群众关注度高、社会影响面 广、涉及层面众多的系统工作，容不得丝毫马虎，必须加强 协作，依法、依规、依程序操作，才能确保把好事办好，实事 办实。一要建立互动协作机制。市房管局和街道办事处、社 区居委会均应确定专门机构主管，落实工作人员主抓，市相 关部门要进一步加强配合协作，做到齐抓共管。二要建立联 8 合审批机制。不断完善群众申报，社区街道初审，民政、房管、 等部门联审，市住房保障办审批，张榜公示，社会监督的申 报审批制度，严格“入口” 关。对弄虚作假 骗购经济适用住房 和骗领廉租住房租金补贴的，要严肃查处；对工作不负责任、 出具虚假证明的，要依纪依法追究责任单位和责任人的责任。 三要加强动态管理，建立“退出” 机制。随 时了解和掌握住房 保障家庭的收入和住房变化情况，做到能“进”“能”“出”。四 要加强户籍管理。应按照城乡统筹的要求，严格执行国家户 籍改革政策，注意防止我市既没有住房又没有稳定收入来源 的城市人口急剧膨胀，以缓解住房保障工作的压力。 4、以科学发展观为指导，多渠道筹集保障住房房源。在 保障住房中，廉租住房房源的多少直接关系到最低收入家庭 的住房水平。为切实解决最低收入家庭住房困难户的住房问 题,我们及时调整廉租住房保障方式,突出实物配租这一重点, 采取“五个一批 ”的方式 ,多渠道筹集房源，全力破解低收入群 众住房难的问题。一是在商品房项目中配建一批廉租住房。 二是在危旧直管公房改造建设一批廉租住房。三是集中新建 一批廉租房。四是支持企业发展配建一批廉租住房。五是腾 退直管公房提供一批廉租住房。 5、以科学发展观为指导，正确处理保障与稳定房地产市 场的关系。一方面要通过加强舆论引导，让群众树立理性的 住房消费观念和行为，从而为住房保障工作健康发展营造良 好的社会氛围。要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发 9 挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房的同时， 减轻居民合理购买自住普通商品房负担，发挥房地产在扩大 内需中的积极作用；引导房