关于进一步规范我市(广州)国有土地有偿使用的意见

批转市国土房管局关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行) 的通知 穗府200536 号 各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构： 现将市国土房管局关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行) 批转给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请迳向市国土房管局反映。 关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行) 市人民政府： 为防止国有土地资产流失，规范我市国有土地有偿使用工作，根据中华 人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人 民共和国土地管理法实施条例等法律法规规定及国务院关于深化改革严格 土地管理的决定(国发2004)28 号)精神，结合我市实际，提出以下意见： 一、须实行土地有偿使用的情形除符合国土资源部划拨用地目录或国 家、省、市有关规定可划拨供地的项目按划拨方式供地外，其余项目用地有下 列情形的，均须按规定实行土地有偿使用： (一) 已批准或新批准使用但未办土地出让手续的建设用地； (二)原划拨用地上发生了新建、扩建、加建、改建或用途变更(含临时建筑 和临时用途变更)的； (三)原划拨用地或地上建筑物发生权属转移的； (四)1993 年 1 月 1 日后发生(二)、(三)种情形但按规定办理土地有偿使用 手续的。 二、土地有偿使用的方式 土地有偿使用以国有土地使用权出让为主，国有土地租赁为其中一个补充 方式。国有企业改制中原划拨用地按规定符合租赁处置条件，以及原划拨用地 上的临时建筑或临时变更用途的，可以实行国有土地租赁；新批准使用的建设 用地，仍应以国有土地出让为主；经营性房地产开发用地，无论是利用原有建 设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 三、土地出让金的计收依据 土地出让金是国家以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权出让给土 地使用者，土地使用者向国家支付的使用土地的费用。其计收依据如下： (一)以“熟地”形式出让的土地，其协议出让的土地出让金以基准地价(含 土地取得费、土地开发费和土地有偿使用费)为依据。 (二)因权属转移或企业改制须补办土地出让手续的原划拨用地、经批准由 用地单位自行征地拆迁的用地，其协议出让的土地出让金只征收土地有偿使用 费(相当于政府的土地纯收益)。 (三)利用原划拨用地进行经营性开发建设的，应按新旧用途基准地价的差 价(原划拨用途的价格须扣除土地有偿使用费)补交土地出让金。以招标、拍卖、 挂牌等公开方式出让的土地，其土地出让金以实际成交价格为准。 四、土地有偿使用费计算标准 只征收土地有偿使用费的土地，其有偿使用费标准按基准地价的一定比例 计收。其中： (一)商业用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的 35计收；综合(办 公)用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的 30计收；住宅用途土地有偿 使用费按其网格点基准地价的 30计收；经营性基础设施和经营性仓储用地土 地有偿使用费按工业网格点基准地价的 30计收，其余工业用途(经营性基础 设施和经营性仓储用地除外)土地有偿使用费按其网格点基准地价的 20计收。 (二)商业路线价区段路的商业临街宗地，其土地有偿使用费在网格点基准 地价基础上，按公布的商业区段路线价加价的 10加收。 (三) 临珠江前后航道(白鹅潭至珠江口)、白沙河、西华海、沙贝海、白 泥水、流溪河、市桥水道、沥渭水道、沙湾水道等河道两岸的临江宗地， 除 商业用途外，其临江宗地线以内 50 米部分的土地出让金在原基础上加收 30。 (四)属于原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居 房) 出售、交换、赠与补办土地有偿使用手续的，按区片平均住宅用途土地有 偿使用费的 10计收，具体的区片划分和标准由市国土房管局确定后对外公布。 五、计价用途和面积的确定 (一) 出让宗地的用途类别根据城市规划管理部门批准的用地性质和建筑 功能，对照本市基准地价用途分类确定。其中工业项目用地范围内所需行政办 公及生活服务设施用地超过工业项目总用地面积 7的部分，不能视为工业用 途，应按行政办公及生活服务设施用途分类确定。其他未列入基准地价用途分 类的用地，其用途类别参照相关或相近(或其土地利用效益相近)用地的用途类 别，由土地行政主管部门确定。 (二)商业、综合(办公)和住宅用途的，当地上建筑面积和地下商业用途建 筑面积之和超过净用地面积时，按上述建筑面积计价；反之按净用地面积计价。 (三)新建工业项目用地按净用地面积计价。参照工业标准计价的其他项目 用地以及原划拨工业用地交易须补交土地出让金的，按上款规定计价。 (四) 多种土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面积或用地分 摊面积分别计算求和。 六、容积率或楼层修正系数 (一)新建项目(工业项目除外)土地有偿使用费作容积率修正(附件 1)。新 建工业项目土地有偿使用费不作容积率或楼层修正。 (二)原划拨土地上房屋补交土地有偿使用费作楼层修正(附件 2)。当某层 商业用房的土地有偿使用费楼层修正后低于所在地段综合(办公)用途的土地有 偿使用费标准时，取其所在地段综合(办公)用途的土地有偿使用费标准。原划 拨土地上综合(办公)、住宅、工业用房补交土地有偿使用费不作楼层修正。 七、已出让项目土地出让金额的调整原则 本意见(试行)实施前已出让的项目，经规划部门批准调整规划，且法律规 定或出让合同约定须对土地出让金额作相应调整的，分以下情形处理： (一)用地性质不变，建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出 让合同各用途建筑面积不符，或核准的拆迁面积有所调整的，按原价格标准及 规定进行调整，不进行年限修正。 (二)用地方申请调整用地性质或建筑用途的，若新用途的基准地价高于原 用途，按改变用途时新旧用途基准地价在剩余使用年限内的差价全额追收；若 新用途的标准低于原用途，原则上土地出让金额不予调整。但政府主导的规划 调整引起用地性质改变的，土地出让金额应予调整。 (三) 除政府原因导致土地迟延开发外，土地出让起始时间原则上不予推 延。因受让方原因迟延土地开发的经营性项目用地，出于销售考虑申请推延出 让起始时间的，必须经原出让方批准，并按申请当时的基准地价全额补交延期 时段的土地出让金额。 八、土地出让年限修正 基准地价或土地有偿使用费标准均为法定最高出让年限的标准。首次出让 的出让年限一般按法定最高年限。出让年限少于最高出让年限的，须对其土地 出让金额进行年限修正，修正系数为 (r 为贴现率，取出让当日银行一年期固定资产贷款利率。n 为实际出让年限， N 为法定最高出让年限)。其中贴现率取出让当日银行一年期固定资产贷款利率。 九、土地年租金的计算 土地年租金是国家以土地所有者的身份将土地使用权租给土地使用者，土 地使用者每年向国家支付的使用土地的费用。土地年租金按该地块的土地出让 金或土地有偿使用费乘以一定的资本化率计算。资本化率取土地租赁合同签订 当日银行一年期固定资产贷款利率。土地年租金原则上每两年调整一次，土地 管理部门应根据土地出让价格、计收政策及银行利率的变化，重新核定土地年 租金。 十、我市已有的其它规定 高新技术产业和技术创新优势企业用地、“集资房”、已购公有住房和经 济适用住房上市、“城中村”改制或改造、改造危房、国有企业改制等土地有 偿使用费的计收，按市的相关规定执行。其中国有企业改制涉及原划拨用地和 村改制、改造涉及村集体建设用地按规定补办出让手续的，按土地有偿费标准 的 50计收。 十一、本意见(试行)执行过程中遇到特殊情况或有未及情形的