关于房地产企业所得税清算的几个问题

关于房地产企业所得税清算的几个问题 例 1：房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收 时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否 要确认完工结转成本？（省局二季度问题解答） 回复意见：根据国税发200931 号文件第三条规定的三个条件之一确认是 否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。 例 2：房地产企业销售未完工开发产品的销售收入可以作为广告费等的计 提基数，企业是否可以选择在会计确认销售收入的时点作为广告费等的计提基 数？（省局二季度问题解答） 回复意见：按照国税发200931 号的规定，销售未完工开发产品取得的收 入直接是税法上的应税收入，即作为广告费等计提基数。而不能由企业自行选 择按税法或者按会计确认的收入作为三项费用的计提基数。 备注：有关房产三项费用扣除基数的问题 问题内容： 请问：1、根据国税发（2009）31 号规定对于未完工产品所取得的预售款 应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除 基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？ 2、如果一个新办房产公司 2008 年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31 号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？ 回复意见：根据企业所得税法实施条例规定： “第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照 发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的 5。 第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院 财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入 15%的部分， 准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。” 国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发2009 31 号）第六条规定：“企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售 合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，” 因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可 以按照税法的计税收入进行计算扣除。 国家税务总局 2010/08/13 例 3：房地产开发企业业务招待费扣除问题 问题内容： 对于房地产开发企业业务招待费的扣除问题，2006 年的 31 号文有明确规 定在没有收入年份发生的业务招待费可以向后结转三年扣除，但 2009 年的 31 号文对于业务招待费没有明确的规定，记得缪司长在一次在线访谈时对于这个 问题的回答是可以累计到企业有收入的年度再按规定计算扣除。这是不是意味 着如果 2009 年没有收入，发生的业务招待费就不用按 60%和 0.5%的限制做纳 税调增？ 回复意见：企业的业务招待费支出应按照中华人民共和国企业所得税法 实施条例第四十三条规定处理，没有业务收入的年度，不得扣除业务招待费。 国家税务总局 2010/04/26 例 4：房地产企业售楼处的建造费用以及样板房的装修费用是否应在开发 成本中列支？（省局二季度问题解答） 回复意见：按照国税发200931 号文件第二十七条第六款, 房地产企业售 楼处的建造费、样板房的装修费等作为项目营销设施建造费计入开发间接费处 理。 例 5：某房地产企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如 何征税？ 回复意见：根据国税发200931 号文件第三十三条规定，企业单独建造的 停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作 为公共配套设施进行处理。转让未移交物业的地下基础设施形成的停车场所取 得的收入应并入当期应纳税所得额。车库销售或转让使用权时，由于该车库属 公共配套设施，相应成本已摊入可售开发产品，取得收入应全额并入应纳税所 得额。 备注：国税发200931 号文第三十三条如何理解？ 问题内容： 国税发200931 号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对 象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在 地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、 配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开 发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否 按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值 税清算吗？ 回复意见：1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品 一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照房地产开发经营业务企业所 得税处理办法（国税发200931 号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用 由可售面积承担。 2、计算土地增值税（略）。 国家税务总局 2010/12/24 例 6：房地产开发企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给 予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产开发企业是否可以按 合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税 收入？（省局二季度问题解答） 回复意见：根据国税发【2009】31 号文件应按销售合同价格确认所得税应 税收入，采取售后回租销售会计处理时对取得的租金冲抵开发产品销售收入的， 在所得税申报时应作纳税调整。 例 7：房地产企业生产经营期如何确定？ 问题内容： 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函 200998 号）规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可 以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的 处理规定处理，但一经选定，不得改变。我公司是一家房地产开发企业，请问， 房地产企业的开始经营之日如何确定，是营业执照的日期还是取得第一笔收入 的日期？ 回复意见：企业会计准则应用指南的解释：“开办费，具体包括人 员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产 成本的借款费用等内容。” 根据国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国 税函200998 号）规定:“新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用， 企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自 开始生产经营之日起，按照不低于 3 年的时间均匀摊销。但摊销方法一经选定， 不得改 变。” 根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 （国税函201079 号）规定： “七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产 经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按 照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函 200998 号）第九条规定执行。” 房地产开发企业开始生产经营的年度为开始计算损益的年度，而不是营业 执照的日期也不是取得第一笔经营收入的日期。 国家税务总局 2010/09/07 例 8：房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同 销售？ 问题内容： 根据国税函200931 号文，第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、 职工福利。等行为，应视同销售，此处的职工福利等同于职工个人福利 吗？我个人理解位不是，应该是集体福利，如果有一个房地产企业将自已开发 的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？但根据 875 号文规定，企业将自已的产品转作固定资产不需要视同销售，职工食堂等用途 的房产也应该计入固定资产吧？ 回复意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 200931 号）规定： “第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产 等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权 利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%， 具体比例由主管税务机关确定。” 开发产品用于职工福利，视同销售，为所有权转移为标志，开发产品用于 集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。 国家税务总局 2010/09/28 例 9：房地产开发企业支付的土地使用税如何列支？ 问题内容： 某房地产开发企业，开发产品尚未竣工，其支付的土地使用税，是否一次 性税前列支？ 回复意见：土地使用税在管理费用核算，企业按规定缴纳的土地使用税， 无论开发产品是否竣工，支付的土地使用税可以在税前扣除。 国家税务总局 2010/12 例 10：房地产企业取得次年发票是否可计入汇算年度的建安成本？ 问题内容： 房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但 当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度 的建安成本？ 回复意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 200931 号）第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但 未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计 入计税成本。 第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前 选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年 度计税成本。 国家税务总局 2010/12/31 例 11：合作开发房地产项目纳税问题 问题内容： 合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方 （甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品 房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所 得应该纳税吗？ 回复意见：根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 200931 号）第三十六条规定： “企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产 项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳 企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而 在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 中华人民共和国企业所得税法第二十六条规定：企业的下列收入为免 税收入： （三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、 场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益； 中华人民共和国企业所得税法实施条例第八十三条规定：“企业所得 税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益 性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所 得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益， 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足 12 个月取得的投资收 益。” 根据上述规定，合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业取得项目税 后利润分配，为免税收入。 国家税务总局 2010/10/28 六、核定征收有关问题 例 1：核定征收期间形成的资产（如开办费）在以后查账征收年度能否摊 销？（省局二季度问题解答） 回复意见：纳税人应按照国家统一的会计制度设置账簿并进行会计核算， 核定征收方式没有免除纳税人的会计核算责任。纳税人各项资产的计税基础的 确定和折旧或摊销的扣除，按照税法相关规定处理。如果能够通过原始合法凭 证确认核定期间新增资产的计税基础的，则允许在查账征收年度内在剩余使用 年限内（资产全部折旧或摊销年限不低于税法规定最低年限）折旧或摊销扣除； 如果不能确认计税基础的则不得计算扣除。 2、核定征收年度的应付福利费余额如何处理？（省局二季度问题解答） 按照国税函【2008】264 号文件的规定，本年实际发生的福利费用，先冲 减 2008 年以前年度余额。按照企业所得税核定征收办法（试行）相关规定， 核定征收企业的应纳所得税额的计算与当年的应付福利费余额无关。 3、旅游、广告代理业等行业核定企业的应税收入额是否允许扣除转付给第 三方的支出？（省局二季度问题解答） 企业所得税法第六条对收入总额做了明确规定，国税函2009377 号也明 确：“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额，所以 旅游、广告代理业等行业的企业核定征收的应税收入额不得扣除转付给第三方 的支出。（另外，此类企业的支付对象通常是酒店、广告公司等单位，是可依 法取得发票的，同时收入通常也可以做到准确核算，因此税务机关应引导此类 企业建账并实行查账征收。 4、核定征收企业是否适用政策性搬迁政策？（省局二季度问题解答） 核定征收企业不能准确核算成本、费用等，因此不适用政策性搬迁政策。 涉及搬迁收入的企业，应督促其建帐建制，转为查帐征收企业。 备注：苏国税函2009290 号“实行核定征收的纳税人在年度中间取得 增值较大的股权投资转让收益或土地转让收益等非日常经营性项目所得，税务 机关可运用合理的方法确定和计算其应纳企业所得税额，并将此类项目所得列 为风险的重点加以审核。” 七、征管问题 例 1：2010 年 1 月份注册成立公司的企业所得税应由谁管理？ 问题内容： 我司是 2010 年 1 月份注册成立的公司，主税种是增值税。控股股东占 95% 股份，均为货币投资，控股股东所得税在地税申报。请问我们应该在国税还是 地税办理所得税申报？依据文件时什么？ 回复意见：根据国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的 通知（国税发2008120 号）规定： “一、基本规定 以 2008 年为基年，2008 年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企 业所得税纳税人不作调整。2009 年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税 的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得 税由地方税务局管理。 同时，2009 年起下列新增企业的所得税征管范围实行以下（特殊）规定： （一）企业所得税全额为中央收入的企业和在国家税务局缴纳营业税的企 业，其企业所得税由国家税务局管理。 （二）银行（信用社）、保险公司的企业所得税由国家税务局管理，除上 述规定外的其他各类金融企业的企业所得税由地方税务局管理。 （三）外商投资企业和外国企业常驻代表机构的企业所得税仍由国家税务 局管理。 二、对若干具体问题的规定 （五）2009 年起新增企业，是指按照财政部国家税务总局关于享受企业 所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知（财税20061 号）及有关规定 的新办企业认定标准成立的企业。” 根据财政部、国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认 定标准的通知（财税20061 号）规定： “一、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准 1.按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记， 新注册成立的企业。 2.新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资 产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不 得超过 25。” 根据上述规定，货币投资占 95%，2010 年 1 月份在工商行政主管部门办理 设立登记新注册成立的缴纳增值税的公司，如果不属于国税发2008120 号第 一条第二款所列的企业，该公司的企业所得税应由国家税务局管理。对属于国 税发2008120 号第一条第二款所列的企业，应按国税发 2008120 号第一条 第二款规定确定其企业所得税征管的归属。 国家税务总局 2010/04/29 例 2：二级分支机构需要具备哪些实体条件？ 问题内容： 国家税务总局关于建筑企业所得税征管有关问题的通知（国税函2010 39 号）中第二条关于二级分支机构；以及跨地区经营汇总纳税企业所得税征 收管理暂行办法第九条关于二级分支机构释义中，税务机关和纳税人存在不 同理解。我单位为一家电力建设单位，在一些省份承揽电力建筑安装任务，因 税务局与我方对上述文件中二级分支机构存在分歧，能具体解释一下二级分支 机构具备什么实体条件吗？包括他的实体条件，和存在形式。 回复意见：国税函2009221 号文件规定；二级分支机构是指总机构对其 财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机 构。 文件要求，总机构应及时将所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管 税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明，二级分支机构在办理 税务登记时应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照（复印件）和总机 构出具的二级分支机构的有效证明。 国家税务总局 2010/04/30 例 3：建筑企业项目部未在总机构所在地主管税务机关开具外出经营活 动税收管理证明，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如 何处理？（省局四季度问题解答） 回复意见：建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应向项目所 在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的外出经营活动税收 管理证明。因企业违反规定未开具该证明的而被所在地主管税务机关全额就 地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产 总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。 例 4：建筑企业跨地区经营的项目部已向项目所在地主管税务机关出具总 机构所在地主管税务机关开具的外出经营活动税收管理证明，并提供了总 机构出具的证明该项目部属于总机构管理的证明文件，却仍被项目所在地主管 税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？（省局四季度问题解答） 回复意见：建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实 际经营收入的 0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项 目部向所在地主管税务机关预缴。项目部按照规定履行合法程序仍被项目所在 地主管税务机关多征的税款，建筑企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。 例 5：国税函2010156 号：建筑企业总机构在办理企业所得税预缴和汇 算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。 若总机构由我省国税局征管，跨省项目部预分的所得税向当地的地税局进行缴 纳的，总机构在汇缴时是否可以将该预缴税款一起进行汇算清缴。是否属于 “国税函 2010 39 号文件规定，对按照规定不应就地预缴而征收了企业所得 税的，要及时将税款返还给企业？（省局四季度问题解答） 回复意见：按总局文件规定在当地主管税务机关预分的，汇缴时可以作为 已预分税款处理。 备注：总机构下设的项目部预缴的企业所得税如何征收？ 问题内容： 我公司的企业所得税由国税局征收，根据国税函2010156 号文件的规定， 总机构下设的项目部在项目所在地按照 0.2%预缴的企业所得税，是由当地地税 机关征收还是应该与总机构的主管税务机关一致，在当地的国税机关缴纳呢？ 回复意见： 根据国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知（国 税发2008120 号）规定： “二、对若干具体问题的规定 （二）2008 年底之前已成立跨区经营汇总纳税企业，2009 年起新设立的分 支机构，其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致； 2009 年起新增跨区经营汇总纳税企业，总机构按基本规定确定的原则划分征管 归属，其分支机构企业所得税的管理部门也应与总机构企业所得税管理部门相 一致。” 根据上述