功能定位及产业分析

第一章 功能定位及发展目标 一、 发展思路 以产业发展为支撑，以承担平顶山市部分职能为抓手，以服务叶 县县域、增 强叶县区域经济辐射力、生活生产性服务业协调发展为主 线，构建与城区人口、空间组织、交通 组织和景 观组织相协调、规范有 序、和谐发 展的特色商业区，满足居民日益增长的消费需求。 二、 规划理念 围绕上述发展思路，为了更好地建设特色商业区，尽快发挥特色 商业区在叶县经济发展中的带动作用，特色商业区的发展必须坚持和 把握以下理念。 1、依托平叶一体化，打造城市功能新区 特色商业区通过依托平叶一体化的指导方针，加快推动叶县城 区向西北方向发展，实现叶县的跳跃式发展，该地区未来将是一个集 旅游休闲、商 贸、商务、餐 饮、购物、娱乐等于一体的城市功能新区， 成为叶县服务业发展的重要承接地、聚焦处和突破口。 2、围绕主导产业发展，打造特色鲜明的专业交易市场 围绕打造全国知名的制盐和盐化工基地、三轮摩托车基地、皮鞋 生产基地，重要的农产品集散地，在特色商业区打造具有特色的专业 交易市场，加快产业的提档升级。特色产品交易市场是以展示主导产 业形象、加快主导产品销售、增强主导产品市场占有率为核心，采用 现代商业理念和交易手段进行运作，使之成为叶县主导产业的重要展 示窗口、产 品集散地和对外销售中心。 3、产业关联发展，打造中国盐都康体度假品牌 依托平顶山、叶县现有旅游产业链，结合沙河生态风景带，完善 公共服务和基础设施体系，加速园林式度假酒店集群化发展，并将叶 县历史人文环境特征融入其中，打造中国盐都康体度假品牌。 4、推动服务业升级，建设区域性的商贸服务中心与特色商业街 区 改变叶县传统的马路经济商业模式，通过建设特色商业区，在空 间上对传统商业进行整合，适度集中，形成规模经济，促进资源的节 约利用，打造叶县商圈经济。 5、推进“城服”互动，打造城市发展新中心，完善城市服务功能 特色商业区的建设从改善城区的环境入手，利用优越的交通地 理位置，承接叶县老城区和平顶山市区的现代服务产业，完善城市综 合配套服务功能，改善治安环境，提高居民生活幸福指数，提升城市 形象、优化投 资环境，改善居民生活质量，增加就业、加快叶县经济的 良性发展。 6、传承叶县文化特色 一方面，建设叶县特色美食街区，博物馆、文化馆等文化配套设 施，另一方面通过提炼叶县传统建筑元素，如色彩、牌楼、文化雕塑小 品等，使其与特色商业街区完美融合，传承叶县传统特色文化。 三、 功能定位 定位依据 特色商业区的发展定位，以及未来发展重点与方向主要考虑以 下因素： 1、叶县县城是平顶山市区核心组团之一 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 3 平顶山市十二五发展规划明确提出：以中心城区（包括宝丰县、 鲁山县、叶 县三县县城）为核心，发展壮大汝州市、舞钢市、郏县三个 卫星城，合理布局中心乡镇网络，优化城市功能分区和产业布局，走 适应科学发展和转型发展的新型城镇化道路。以城市新区为载体，推 进老城区与宝丰县、鲁山县、叶县一体化发展，使中心城区发展空间 向“环城滨（白龟）湖临（沙）河”拓展，实现城市形态由单中心、 高集聚向组团式、开敞型转变，使传统的带状城市拉开框架，组团布 局格局基本形成，有效拓展中心城区发展空间，全面提升城市服务功 能，显著增 强城市承载力和辐射力。 2、平顶 山市旅游发展总体规划 平顶山市旅游发展总体规划提出：一轴两翼，四大板块的旅游产 业空间布局。其中与叶县相关的是：生态体验板块。规划范围：舞钢、 叶县所辖区域，核心资源：石漫滩水库、二郎山、叶县县衙。形象定位： 山水体验胜地，生态休闲乐园。主要功能：生态休闲、山水体验。规划 思路：突出生态休闲概念，重点开发自然生态山水、农业生态、人文生 态（叶县县衙）、特色生态工业（包括矿盐等）类旅游项目,打造平顶山 市南部的旅游产业集群和板块。 3、平宝叶鲁一体化空间发展战略规划 平宝叶鲁一体化空间发展战略规划提出：依托白龟山水库、沙河 现有自然条件，打造沙河生态风景带。规划的叶县特色商业区是沙河 生态风景带重要的景观节点之一，未来将是沙河风景带旅游休闲服务 功能的重要承担者。 4、叶县发展阶段分析 叶县正处在工业化中期阶段，已经进入产业由低技术水平、低附 加值状态向高新技术、高附加值状态快速演变的趋势，进入了提升整 个现代服务业的结构层次和总量规模的黄金期。 5、考虑叶县主导产业配套服务的需求 叶县“十二五 ”规划纲 要提出：要适应工业 化进程加快、专业化 分工深化和服务外置化趋势的发展，进一步加快现代物流、金融、信 息、中介服务等生活服务业的发展，推动全县经济节约高效运转。特 别要发挥区位、交通、 资源、主 导产业等方面的 优势，从服务中原城市 群的高度，建设现代化物流服务体系。强调要依托岩盐资源优势，打 造全国最大的盐业物流中心；依托平顶山化工产业集聚区和叶县产业 集聚区的优势，打造盐化工物流产业园和三轮摩托车、皮鞋综合物流 产业园；依托盐都农业示范园，打造农产品物流基地。 “十二五”期间， 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 5 积极争取国内外知名物流企业在叶县设立分支机构，力争 12 家物 流企业入驻叶县，逐步把现代物流业发展成为支柱产业，成为区域性 物流中心。 6、特色商业区所处的区位 规划建设的叶县特色商业区位于平叶一体化的核心区域，是平叶 一体化的承接点。 7、叶县中原盐湖度假村 叶县是我国内陆第二大盐田，盐湖度假村紧邻特色商业区，位于 其东边。 该 工程前期准备工作已完成，进入开工建设阶段。该项目拟 抽取地下 1300 米以下饱和盐水，建成与“死海”洗浴功能相同的盐 漂浮浴场，和与之配套的项目有养生馆、宾馆、会议中心、娱乐中心、 展览馆、 购 物中心等。目前，此 类项目开发的省份仅有四川和山西，河 南还是个空白，作为旅游资源丰富的人口大省，这个项目有良好的发 展前景和经济效益。 功能定位 特色商业区依托叶县作为“中国岩盐之都” 、“河南省十大古城” 、地 处平叶一体化重要承接点，毗邻沙河风景带、以及紧邻宁洛高速两个 出入口和 311 国道改线工程的优势，打造以专业交易市场、渡假休闲 为特色的综合性商业区。 1 叶县特色商业区是“中国盐都”主导产业的展示窗口，主要产 品的集散和外销基地。立足叶县全力打造国内外重要的制盐和盐 化工基地、三轮摩托车生产基地的实际，立足叶县作为全国粮食生 产先进县的实际，突出打造盐和盐化工产品交易市场、三轮摩托车 交易市场、皮鞋交易市场、农产品交易市场，通过 35 年努力，成 为我国中西部地区重要的盐化工、三轮摩托车、皮鞋和农产品物流 中心。 2、叶县特色商业区是平顶山市渡假休闲服务功能的重要支撑点。 平顶山市旅游整体发展定位：城市定位，近期：河南省西南部区域 性旅游中心城市；中远期：国内外知名的新型旅游目的地城市。产品定 位，主体产 品：高端休闲度假；辅助产品：精品生态观光；文化民俗体验； 特色工业旅游。 叶县特色商业区功能之一：依托叶县县衙、昆阳古城、沙河生态 风景带、 “中国盐都”等历 史人文和自然资源，距平顶山市区十分钟车 程交通优势，把特色商业区打造成平顶山市重要的休闲度假服务区。 休闲度假产品定位：主体产品：盐湖度假和叶县县衙历史观光， 包涵项目有：静怡之地，温泉，盐水卤， 盐湖，休养，保健，度假，会 议，培训，娱乐，历史观 光等。辅助产品：配套商 业街，包涵的项目 有：休闲， 购 物，特色餐饮、星 级酒店、高档公寓、商 务办公等。 3、调整叶县县城商业布局，打造风格鲜明、设施完备、管理规 范、拉动能力 强的综合性特色商业街区，使之成为叶县县城的商品 零售中心、精品购物休闲区、特色餐饮的体验区。 四、 发展目标 1、规划期限 2012-2020 年，其中近期为 2012-2015 年，远期为 2016-2020 年。 2、总体目标 在 3 至 5 年后初步形成基础设施完善、主导产业凸显和优势产 业清晰的特色商业区，到 2020 年最终把规划区建设成为国内外知名 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 7 的盐化工产品、皮鞋、三轮摩托车产品和农产品的销售集散地、中国 知名盐湖度假区、区域高档休闲娱乐和综合购物中心。 通过近 9 年的建设，使叶县特色商业区成为叶县服务业总量增长、 投资拉动和财税增收的集中区。到 2020 年，叶县特色商业区实现增 加值占全县 GDP 的比重达到 15以上。区域内年 销售达 30 亿元，年 税收达 1.5 亿元，规模企业 10 个以上，从业人员 3.0 万人。 通过特色商业区的建设，加快推动服务业集聚发展，增强县城发 展实力和辐射带动能力，走紧凑型城市发展之路，最大限度的提升中 心区的土地价值，同时注重城市建设与经济建设的和谐发展，提升城 市的综合竞争力，使其成为平顶山市区核心组团，让叶县城区由平顶 山的卫星城变为平顶山的一个核心区，使城市发展跨入一个新的阶段。 3、分阶段目标 （1）近期目标（2012-2015 年） 基本建设目标。建成面积 65 公顷，基本完成特色商业区道 路、供排水、电力通信、 绿化景观、环保设施等公用 辅助设施工程，部 分管理、商贸、生活等服务配套设施的建设。 经济、产业发展目标。入驻一批现代服务业企业，累计项目 总投资达到 5 亿以上，实现营业收入 12 亿以上，特色商业区服务业 中心的地位初步确立。 社会发展目标。在就业方面形成显著社会效益，近期完成后， 特色商业区直接提供各类就业岗位 1.0 万个以上，带动辐射区域产生 大量就业岗位。 资源环境目标。达到集约化利用土地的目的；改造、利用现 有沟渠建成生态景观系统；生活污水集中处理率达到 100%、生活垃 圾无害化处理率 100%；绿地率 35%以上。 （2）远期目标（2016-2020 年） 完成叶县特色商业区 108. 8 公顷建设目标 ，建成叶县的城市新 区的核心动力区；完善特色商业区的综合服务设施、基础环保设施以 及绿化景观设施，打造成为平顶山市现代服务业产业集聚区之一。 4、指标体系 叶县 特色商业 区 2012-2020 年具体发展目标如表 2-1。 表 2-1 叶县特色商业区发展目标 基准年 中期 远期 序号 指 标 单 位 （2011 年） （ 2015 年） （ 2020 年） 1 建成区面积 公顷 65 108.8 2 营业收入 亿元 12 30 3 服务业增加值 亿元 2.0 6 4 基础设施累计投资 亿元 1.2 3 5 项目累计投资 亿元 5 20 6 年营业收入 2000 万元以上企业 个 2 10 8 项目投资强度 万元/公顷 3500 4000 9 土地产出率 （营业收入/建成面积） 万元/公顷 3000 4000 10 土地容积率 - 1.2 1.8 12 路网密度 公里/平方 公里 6.5 6.5 13 累计提供就业岗位 万个 1.0 3.0 14 绿地率 % 35 35 15 生活污水集中处理率 % 100 100 16 生活垃圾集中处理率 % 100 100 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 9 五、 总体布局 功能分区有利于特色商业区的统一协调发展，根据叶县特色商 业区的发展定位和主要功能，该区按照“布局集中、用地集约、产业集 聚”的原则，合理调整优化布局，引导服务业 集群的形成。具体布局 为 “一轴、四片区 ”。 （1）“一轴”：南北文化拓展轴 向北连接平顶山市区与叶县城区之间的沙河生态景观带，向南 联系叶县古城，作为平顶山市区和叶县城区之间重要的生态廊道和文 化展示轴。 在文化轴两侧布置文化馆、博物馆、图书馆等文化建筑。以文化 轴线串联多个广场、绿地、文化设施，形成一条文化景观轴，将表现叶 县历史文化的艺术小品植入其中，提升为历史文化景观轴，并分别向 东西方向渗透到整个特色商业区，构建多层次水系景观文化系统。 （2）“两街”：精品购物休闲街，特色餐饮风情街 引入国内外知名品牌餐饮企业和本地特色餐饮入驻，丰富商业 中心的功能，为商业中心注入新的特色和内涵；恢复公共设施功能， 包括大戏院、 电影院和新华书店等提高城市内涵的网点。以两条特色 街为纽带， 东南西北串联各个专业区，将整个特色商业区有机的联系 在一起。 （3）“四片区”： 专业市场集群区：依托叶县产业优势和交通物流优势，规划 1 处 专业市场集群区，包括盐化工产品交易市场、皮鞋交易市场、农产品 交易市场、摩托车交易市场。 商业中心区：集精品购物、时尚生活、娱乐休闲、商务、综合消费 等多元功能为一体的综合商业中心，是叶县传统商业风貌和城市形象 的集中展示区和宣传区。 渡假休闲区：依托沙河生态风景区、中原盐湖度假村，集中建设 园林度假式宾馆，满足平顶山市、郑州市等高端消费人群疗养渡假需 求。 高档公寓区：在特色商业区内设置一处高档公寓区，建筑形势采 用复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并 拥有较好的绿化、 商业服务、物 业管理等配套设施。为在特色商业区内的工作人员提供 一个良好的居家环境。 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 11 第二章 产业发展方向及空间布局 充分发挥叶县发展服务业的比较优势，准确把握叶县特色商业 区在城市功能和平顶山市域经济发展中的定位，促进服务业拓宽领域、 增强功能、 优化结构，全面提高叶县服务业发展水平。 一、 产业发展方向 根据叶县实际情况，综合以上分析确定叶县特色商业区形成：以 专业市场、渡假休闲、综合商业为特色的产业发展形式。 专业市场 1、专业市场发展理论研究 在我国，绝大多数批发市场从发展历程来看，都经历了从无市到 有集市、集市到集贸市场、集贸市场到批发市场这三个阶段，未来专 业市场的发展方向将会向着功能更为齐备的现代化展贸市场方向发 展，所谓的展 贸市场，是以商品展示为主，洽谈、接单和电子商务为一 体的，集大商场、批 发 市场、展 览厅等众多功能，实现以展带贸，以贸 促展的市场经营形式。现代专业市场的重点要体现以下六个方面的功 能特点：一是展示功能，即将商品的最新技术、产品款式展示给客商， 成为永不落幕的展览会；二是信息功能，即市场要加强与全国性、区 域性批发市场的信息联网，为市场经营者和客户提供网上发布商品信 息、电子结 算等电子商务平台；三是采购功能，即海内外客商可在市 场内直接进行商务洽谈、看样订货；四是配送功能，即在市场内或周 围地区建设一定数量的仓储物流用房；五是完善的金融服务功能，即 配置金融办公区，吸引银行入驻，为经营户及海内外客商提供安全便 捷的金融服务；六是现代化的管理功能，即政府相关部门、市场管理 服务中心与市场内部商铺全部实现联网，一些管理、服务项目均可在 网上完成。 目前在我国发展最为完善的展贸市场是浙江义乌的中国小商品 城，其发展模式为叶县专业市场的发展提供了十分重大的借鉴意义。 2、发展方向 (1)盐和 盐化工 产品交易市场 盐是化学工业的重要原料，可用于生产纯碱、烧碱、氯气、金属 钠、 氯酸纳 及盐酸等化学品；发盐为原料的盐化工产业，主要包括纯 碱和氯碱两大行业。随着行业的飞速发展和生产技术的进步，盐化工 产业链不断拓展延伸。 盐化工是指利用盐或盐卤资源，加工成氯酸钠、纯碱、氯化铵、 烧碱、盐酸、氯气、 氢气、金属 纳，以及这些 产品的进一步深加工和综 合利用的过程。 盐化工产业已进入一个新的发展时期，形成以盐为基础产品，以 纯碱和氯碱为龙头的两碱及其下游产品开发并存的盐化工产业结构， 盐化工产品市场需求旺盛。纯碱工业前景良好，预计未来 510 年， 我国对纯碱的需求年均将以 6左右的速度增加。 多年以来，我国盐的供应丰裕，属于买方市场格局。近年来由于 烧碱、纯碱等行业的持续扩产，使工业盐的消费量不断上升，使国内 盐市场供应趋紧，价格曾一度上扬， 盐化产业是叶县的支柱产业，盐化工企业主要生产产品为食用 盐和工业盐。目前产品品种单一、生产规模小、经济效益欠佳在产业 中最为突出，迫切需要一个高水平的研发机构，确保叶县产业集聚区 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 13 又好又快发展。 规划利用岩盐资源优势，建立盐和盐化工产品专业交易市场。依 托现有盐化工专业园区，进行科技创新，依靠科技增强发展活力，依 靠科技挖掘市场潜力，依靠科技提升竞争能力。积极引进人才、组建 研究中心，形成以盐化工研发为核心，打造科技成果研发与转化平台、 研发企业生产企业合作平台、盐化工技术交流平台、盐和盐化工产品 专业交易平台。 (2)摩托 车 交易市场 规划引导摩托车市场向展贸市场的形式发展，以商品展示为主， 集和洽谈、接 单和电子商务为一体，增强网络交易、 电子结算等现代 化市场手段的运用，积极发展新型的市场经营组织模式，引入第三方 物流企业，做到商流、物流、信息流联动，实现 配送网络化、管理标准 化、包装机械化、信息电子化， 产销一体化、效益最大化的目 标，提升 市场的影响力和辐射面，形成“买全国，卖全国 ”的 现代化市场体系， 将“叶县摩托 车城” 的品牌推向全国乃至世界。 (3)农产 品交易市 场 目前，叶县尚未形成具有规模的农产品批发市场，农产品的批发 功能许多是在县城内部的农贸市场内实现的，这严重的影响了叶县的 城市环境，也 给农产品的交易带来了诸多不便。 规划在市场集群区新建一处农产品批发市场，规划面积 5 万平 方米，将县 城内所有农贸市场的批发功能转移到此处，辐射平顶山市 区、县城及周 边乡镇。按照国家相关标准建设，包括 检测和冷库、配送 等设施，加 强现代化设施的应用，扩大市场的辐射范围，适当引入农 副产品深加工等项目，提升农副产品的附加值；按照农产品批发市场 管理技术规范（GB/T19575-2004）和农产品批发市场管理技术规范 实施细则等规范来管理市场，同时也与城区的生鲜超市等相结合， 实现联动发展。 （4）皮鞋交易市场 依托现有的皮鞋生产厂家和交通物流优势，规划 1 处皮鞋专业 市场区。 3、规划引导 商品交易市场对地方构建大商业、大流通、大市场具有积极促进 作用。通过对 叶县专业市场发展现状的分析和相关理论的结合，叶县 专业市场的重点发展方向为：依托叶县产业优势，着力打造具有影响 力的专业市场集群，注重专业市场交易手段的现代化、管理的科学化 和增长方式的集约化，增强市场辐射力，提高市场知名度，积极引导 专业市场向展贸市场方向发展。 综合商业 1、选择依据 1 商业发展的三次革命 发生在 19 世纪中期的现代第一次商业革命是由百货店引发的, 第二次商业革命则是以超级市场、连锁商店、仓储商店等新型业态的 诞生与迅速扩展为标志,而以无店铺为特征的电视购物、自动售货机、 网上商店等业态的流行则构成了第三次商业革命。 （2）城市居民消费行为的变化趋势 1）多元化：随着社会文化的日益多元化,产品和服务的日益丰富, 消费者的购物选择范围越来越广阔。在选择购物地点和购买方式上都 较之以往有很大的变化,人们不仅追求物质的满足,更注重精神方面的 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 15 享受,求新求变的思想希望尝试不同的生活方式,以至于新的消费群体 不断出现。伴随着各种新的生活方式和消费群体的出现,零售业态也 呈现出多种形式,消费多元化的发展趋势越来越显著。 2）个性化：随着生活水平的日益提高,我国城市居民个性化需求愿 望也日益高涨。消费者会寻找商品间的细微差别,并将这种差别延伸 为个人的独特性。独特性需求的增加意味着消费者会越来越多的参与 消费,提出个性化的要求,甚至亲手营造这种独特性巩固自身与产品的 特殊关系,以达到充分体现自身价值,张扬独特个性的目的。 3）主动化：受新观念导向的影响,消费者不再满足于被动地接受企 业所确定的商品概念,而是开始主动介入商品的生产和营销活动,尤其 是对于关系自身情感享受的商品属性予以密切关注,消费行为主动积 极,依靠自身的消费行为和观点展示对企业的营销活动进行积极干预 并引导企业重视其消费选择。 4）便捷化：随着生活节奏的加快,我国城市居民时间观念增强,希 望能有额外的服务来帮助他们节省时间,甚至不惜为这些额外的服务 支付报酬,因此,消费行为将更强调消费的便利性和快捷性。 5）专业化：消费者的成熟体现在越来越坚持在更充分了解信息的 情况下再做出购买决策,他们有能力、有条件在各类产品中寻找价值 最优者;他们期望获得专业化的产品和服务,优化消费价值。 （3）我国零售业的发展趋势 依据我国城市居民消费行为的变化,我国零售业态的发展趋势: 第一 ,零售业态向多样化方向发展。城市居民消费行为的多元化将 导致我国零售业态向多元化的业态结构发展。百货商店、大卖场、超 级市场、便利店、专卖店、 专业店、网上商店、 Shopping Mall 等多种功 能不同、类型各异的零售业态将会以各自的经营和服务特色,满足消 费者多元化的消费需求,为消费者提供适合各自品位的商品和服务。 由单一业态转变为由购物中心、百货店、专卖店、超市等相结合的多 业态经营体是必然选择。 第二,零售业态更加注重细分化。零售业态的变革,使人们的消费 行为类型化。城市居民购买不同类型商品已经形成业态上的“定势”,即 各种业态已按照城市居民不同的购物需求,形成了各自的经营定位,如 百货商店能够提供较为丰富的商品和完善的服务,大卖场和仓储商店 拥有丰富的日用品和低廉的价格,专卖店以品牌支撑,提供个性化的服 务,专业店以精、专、尖、深的 经营优势赢得了消 费者的青睐,便利店则 能够随时随地地充分满足消费者的购物需求,Shopping Mall 在给顾客 提供一站式购物便利的同时,还给人们带来了文化、娱乐、餐饮、休闲、 健身等全方位的享受和满足。各种零售业态以错位经营占领着各自的 市场空间,互为补充,为消费者的不同需求提供适需的商品和服务。 第三 ,零售业态融合化趋势加强。随着消费者越来越重视在购物过 程中的时间成本和体力成本,他们更愿意把所需要的一切商品和服务 集中起来购买。这种行为变化趋势,促使了零售业态的融合化发展趋 势,即以一种主导业态为主,适度引入其他业态为辅,优势互补,科学组 合,将目标顾客相同或相近的多种业态有机组合,各种业态相互呼应, 形成整体的市场定位。对于消费者而言,能够满足目标顾客的不同消 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 17 费需求,提高了购物的效率;对于零售企业而言,可以引发合力效应,形 成综合竞争优势。现在像超市引入专卖店如药店、茶叶店、小吃快餐 已成为潮流,而百货店则不仅有超市,还有餐饮、娱乐、健身等项目,俨 然有购物中心的面貌,不但减少了消费者购物的成本而且还满足了消 费者的娱乐和社交的需求。多种业态的相互融合,在满足多种层面消 费需求的基础上,兼顾个性需求的实现,做到整体强势,单项极致,多维 发展,凸显优势,既扩大规模,又减少风险,既增加功能,又提高绩效,实现 多业态的有序化、可持续发展。 （4） “顾客让渡价值”理论 该理论认为,顾客让渡价值是指顾客总价值与顾客总成本之间的 差额,顾客总价值是指顾客购买某一产品与服务所期望获得的所有价 值的总和,它包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值等。顾客 总成本是指顾客购买某一产品所耗费的时间、精神、体力以及所支付 的货币资金等,因此顾客总成本包括货币成本、时间成本、精神成本以 及体力成本等。一般情况下,消费者在购买产品时总想把有关成本降 到最低,而同时又想从中获得更多的实际利益,以使自己的需要获得最 大限度的满足。因此顾客在选购产品时,往往从价值和成本两方面进 行比较分析,从中选择出价值最高、成本最低,即顾客让渡价值最大的 产品作为优先选购的对象。 2、业态构成 根据上述相关的商业发展理论，判断特色商业区商业业态是集购 物、饮食、休闲、娱乐、 办公、住宿等为一体的 综合商业区。主要 产业 包括以下五种类型： （1）零售业：重点发展购物中心、百货店、大型综合超市、便利店、 主题商城、 专卖店和仓储式商场等。 （2）商务办公：重点发展写字楼、银行营业网点等。 （3）酒店：重点发展旅游酒店和酒店式公寓等。 （4）餐饮业：重点发展清真文化餐饮、主题酒吧、露天咖啡馆、特 色冷饮店、互 动茶艺馆、创意面包坊等。 （5）休闲娱乐业：重点发展 KTV、画廊、洗浴休闲中心等。 渡假休闲 1、旅游市场分析：发展旅游的潜力与趋势 旅游发展潜力：随着经济社会的全面展，旅游成为人们现代生活 不可缺少的组成部分，由于其无污染、高附加值和带动地区经济的快 速发展，被称 为“ 阳光产业”。据国际旅游组织预测 ，未来 20 年旅游经 济将以倍于经济增长的速度发展，其中亚太地区尤其是中国是高增长 区，并预测 2020 年中国将成为世界第一大旅游目的地和第四客源输 出国。随着政府对假日经济、扩大内需的重视程度不断增强，民众的 旅游观念也日趋成熟，假日休闲时间增多，旅游意识增强，居民消费 进入升级换代时代，旅游的普遍化消费时代已经来临。国家旅游局预 测，国内旅游市场在 2020 年将达到 10-20 亿 人次。 国内外旅游发展趋势:由传统的观光旅游市场向休闲度假市场过 渡；由旅行社为主导的市场向散客自主旅游过渡；由走马观花的消费 方式向深度体验消费过渡；由城市休闲市场向近郊和景区休闲度假； 由城市商务会议向景区休闲商务会议过渡。中国 经济日益重视扩大内 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 19 需的积极作用，将旅游作为拉动内需的有效手段，拟定国民休闲旅游 计划，旅游产业迎来新的发展阶段。 2、平顶山市及叶县旅游市场现状 2010 年平顶山市全年共接待海内外游客 1421 万人次，实现旅游 总收入 62.8 亿元，同比分别增长 35%和 36%；旅游投 资和旅游招商引 资 154.8 亿元，同比增长 21%，旅游综合排名在全省前移 2 个位次。 近几年叶县旅游人数和旅游收入快速增长，2011 年叶县全年共 接待海内外游客 55.9 万人次，实现旅游总收入 2967.5 万元，同比分 别增长 30.1%和 35%。见表 3-1。 表 3-1 叶县历年旅游业发展情况 年份 旅游人数（万人次） 年增长率 （%） 旅游总收入 （万元） 年增长率 （%） 2011 55.9 30.1 2967.5 35.0 2010 42.97 15.0 2198.1 15.0 2009 37.37 15.0 1911.41 15.0 2008 32.5 15.7 1662 10.8 2007 28.1 1500 3、叶县旅游软、硬件 设施建设现状 叶县文化旅游业硬件设施快速发展。进一步完善了县衙配套设 施，完成了金代文庙修复二期工程，昆阳古城旅游开发总体规划正在 编制。通过 中央电视台走进中国、河南电视台旅游频道等媒体，对 明代县衙进行广泛宣传，叶县文化旅游的知名度进一步提升。加强旅 游配套设施建设，投资 2.2 亿元的中国盐都商务大酒店正在施工，投 资 5 亿元的浴龙湾盐湖度假村即将开工，总投资 33 亿元的燕山湖国 际旅游度假中心正在做前期工作。 4、旅游市场预测及定位 市场规模预测： 到 2015 年，平顶山市力争组建 1-2 家具有区域 竞争力的综合性 旅游集团， 实现年接待国内外游客 2600 万人次以上，旅游综合收入 220 亿元以上，将平顶山市建设成海内外知名的旅游目的地。 到 2015 年，叶县建成以县衙文化、盐都文化、楚文化为特色的中 原历史文化名城叶县旅游景区。实现年接待国内外游客 100 万人次以 上，旅游综 合收入 6 亿元以上，成为平顶山旅游产业链上的重要组成 部分。到 2020 年，实现年接待国内外游客 200 万人次以上，旅游综合 收入 15 亿元以上. 市场定位： 整体以国内市场为主体，辅助拓展港澳台和日韩市场以及文化 观光的国际客源市场（过境游客）。其中，国内市场近期以平顶山市区、 叶县、宝丰、鲁山等本地及周 边市场为主，中远期开拓郑州、洛阳、京 津唐、长三角、珠三角等经济发达地区市场，以及港澳台、日韩、东南 亚等国际市场。 二、 产业空间布局 专业市场 1、空间布局 规划期内，在特色商业区的西北部，对外交通便利的地方，打造 专业市场集群，引导盐和盐化工产品展销、农产品批发市场、摩托车 展销市场、皮鞋交易市场等在该市场集群中集中发展。 2、规模：盐和盐化工产品交易区占地约 9.8 公顷，摩托车展销区 占地面积约 3.3 公顷，皮鞋交易区占地面积约 2.3 公顷，农产品批发 叶县特色商业区发展规划（ 2012-2020 年） 21 交易市场区占地面积约 14 公顷；专业市场集群区总占地面积约 29.4 公顷。 综合商业区 1、商业建筑规模预测 根据叶县县城总体规划（2007-2020）相关内容， 规划到 2020 年， 叶县全县人口规模 93.5 万人。根据平顶山市商业网点规划（2006- 2020）要求， 规划 2020 年平顶山市人均商业建筑面积达 1.0 平方米。 即到 2020 年，叶县城区商业规模应达到 93.5 万平方米。根据相关资 料，现状叶 县商业建筑规模约 12 万平方米，即到 2020 年，叶县需要 增加商业建筑规模约 81 万平方米。根据叶县县城总体规划（2007- 2020）城区土地利用规划，确定城区商业建筑初步分配方案，特色商 业区约需要增加商业建筑面积 20-30 万平方米。而根据 规划区整体开 发容量的初步判断，确定特色商业区商业建筑规模约 24 万平方米。 2、规划引导 （1）提升商业档次，调整业态结构。通过分析，目前叶县商业中心 的业态结构是“ 葫芦” 型的，高档商业网点缺乏，中低档商业网点过剩。 因此，在规 划期内，以提升商业中心现有大型零售网点的档次，改善 综合购物环境和调整业态结构为主，满足不同层次消费群体的需求， 提升叶县整体商业档次，引导商场向大型专业店的方向发展。 （2）调整商业布局，规范商业发展。控制商业网点 “见缝插针”的 发展方式，引导线状商业发展模式向面状模式发展，引导城市商业中 心向合理化、集约化和规范化的方向发展。 （3）增强休闲服务功能，打造特色商业街区。合理配置休闲餐饮 网点，规划建 设 1 条精品购物休闲街，1 条特色餐饮风情街，引入国 内外知名品牌餐饮企业和本地特色餐饮入驻，丰富商业中心的功能， 为商业中心注入新的特色和内涵；恢复公共设施功能，包括电影院、 KTV、新华书店等提高城市内涵的网点。 （4）改造提升综合环境，提高交通可达性、便利性。 3、产业空间布局及用地规模 (1)综合 购物中心 规划在昆西路规划一街交叉口设置综合购物中心一处，作业特 色商业区的地标性建筑，是特色商业区的城市形象展示点。内部由百 货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、中高档中西式 餐饮、室内运 动馆、游乐场以及商务酒店等组合构成。设施豪华、店堂 典雅、宽敞明亮，实行 卖场租赁制。服 务功能