如何激活存量土地资源

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 如何激活存量土地资源 过去三年时间里，很多企业和开 发商不断增加土地储备、追求高溢价土 地。城市存量资产里，老旧资产和物业 占比很大。过去两年间，政府开始加大 力度对存量资产进行改造和升级，以前 的开发模式是经常把老旧城区、厂房、 厂区改造成密密麻麻的住宅楼，但现在 这种模式已经过时了，新的开发模式必 须在城市的总体规划、土地规划、控制 性详细规划、产业规划框架下。 中国论文网 /3/view-12936354.htm 笔者从两年前开始关注土地资源 的流动，关注土地资源从一个破败不堪 的厂矿、厂房、厂区、老旧的物业如何 进行回炉再造，成为可重新利用的发展 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 资料和生产资料，政府要把城市的“补 丁”焕然一新，所以土地资源“ 再生”和 重新打造是值得思考的。 土地是不可再生资源，随着时间 周期、城市发展、产业格局变动而发生 变化，土地资源在新的历史时期应该有 着什么样的开发格局，开发商如果拿到 了一块儿这样的存量土地，又应该有什 么样的远见去介入这些土地的发展？ 一、土地储备量决定着房地产企 业能否“做大做强 ” 土地市场价格被不断推高是有原 因的，因为决定一家房地产企业全年销 售面积销售总额的最大因素就是土地储 备量。统计发现，排名靠前的几家房企 都是土地储备非常充足的企业。 整个 2016 年上半年，恒大集团 新购土地储备 80 幅，分布于北京、广 州等全国 57 个城市，其土地储备量已 达 1.86 亿平方米，自然恒大也是 2016 年的销售冠军。还有碧桂园，碧桂园近 年来销售额的巨大增长就是得益于其在 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 5 年前就开始在三四线城市进行土地储 备，2016 年 9 月，碧桂园与中集集团签 订了战略合作协议，在地产、模块化建 筑、物业配套服务如立体停车库、电商 等领域建立长期、全面、深度的战略合 作伙伴关系，碧桂园的土地储备量达到 7910 万平方米。 所以，在当下这个时期，广大的 房企还是离不开土地的储备，房企想要 做强做大还是要以持续的拿地为重，但 是，持续拿地要开发出新的业务门类， 比如金融开发、一级开发、特色小镇， 更重要的是要关注城市里的存量资产。 不仅如此，我们还要反思，过去 一到两年时间里在一些耳熟能详的城市 里，一些耳熟能详的企业发生的种种另 类的现象。 其一， “地王” 频现。北京、上海 为了限制“地王 ”出现纷纷出台各种政策， 比如必须开发商自持，比如“熔断” 停拍 机制，南京、苏州开始用摇号、抓阄等 形式限制招标，即便如此，依然没有抑 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 制住“地王”出现，而且，拿地价格远远 超过土地价值上限。最可笑的是，很多 企业拿到地之后对于如何开发这片土地 并没有一个成熟的思考和方案，可以说 房企对于土地的追求和对土地价格的推 高已经到达一种不可理喻的境地，所以 说， “地王”如何解套是困扰地产界的哥 德巴赫猜想。 其二，在过去的两三年时间里， 大型房企“转型 ”花样不断，纷纷否认自 己是房企。比如有的企业从商业地产转 向文旅产业，但却在最近将所有的文旅 项目打包出售，还有的企业转型去做粮 油等大宗商品，但该产品线在去年年底 就已经全部转让，所以说转型不等于转 行，所谓的转型，如果不成功就“成仁” 了。 其三，还是在过去两三年时间里， 广大房企开始大量收并购，收并购标的 从业内转向了业外，开始玩跨界。不断 地收购一些科技公司、物流公司，但事 实上，这些房企看重的是这些公司背后 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 大量的土地储备。比如融创因为并购了 万达文旅获得了数千万平方米的土地储 备。 比如万科收购普洛斯，是因为普 洛斯作为仓储物流业巨头，在全国布局 十余座大中型物流园区，而我国一线城 市的物流地产收益率高达 7%左右，明 显高于其他持有类地产业态；再比如融 创注资乐视，那更是因为乐视在北京、 上海、天津、重庆、德清、临汾、海口、 深圳、张家口及贵阳等多地可以直接拿 地或以产业投资等方式低价拿地，这些 地多为工业用地和商业项目，住宅用地 较少，现状待开发。 所以说，这些企业无论是业内收 购还是业外收购都是“ 醉翁之意不在酒 ”， 但是，希望他酒醒之后还能付得起 酒钱，因为现阶段，不管是银行还是其 他金融机构都开始收紧他们用于收拢、 并购包括海外投资的资金流向。 这些另类的现象无一例外地说明 房地产开发企业对于获取土地的渴望， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 房企通过各种手段和方式去扩充自己的 土地储备量，是其生存和发展的王道。 但是从全国各地的政府监管来看，政府 对于房地产开发企业的管控越来越严格、 越来越精细，从前期拿地就开始设置限 制，户型、建筑标准、装修标准，竣工 的审计、交付的时间、入市的时间、销 售的价格、自持的比例通通出现在土地 招标文件里面，这些规定动作让房企犹 如在桌子上跳舞。 二、中国依然需要帮助政府实现 城市化的房地产开发企业 我们要清醒地认识到，政府一方 面需要地产开发商，需要土地财政，但 另一方面政府也为房企立下了越来越多 的规矩。那么，这些有着多年的帮助政 府实现城镇化、实现政府梦想、实现老 百姓安居乐业梦想的房地产开发企业及 从业人员，在如今的时间节点是否还被 政府所需要？ 土地市场非常火爆，但房地产开 发商的未来却十分渺茫，那么新的时期 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 又该如何谋求新的出路？ 其实，政府在逐步收紧甚至关闭 土地供给这扇门的时候，同时也打开了 一扇窗子，那就是城市脏乱差治理的问 题，一个政府避之而不及的问题，就需 要地产界的人士去解决。 政府主推的无论是城中村改造还 是棚户区改造，一马当先的都是房地产 开发企业，因为在这改造过程中流转出 来的是土地，是房企自身所需的可用于 未来的生产资料。政府越来越强调的是 未来的精益城市化，在控制房价、提升 产业的过程中实现精益的城市化。在这 种情况下，我们应该跟在政府的指挥棒 后面，去关注过去我们也不愿意去接触 的脏乱差治理、棚户区改造等存量资产 改造的问题。 从中央政府的态度来看，存量地 的开发越来越被提上政府议事