商业综合体建设必要性

第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础 （一）成都经济位居全国前八位，经济增长率较高，经济发展 潜力较大 图 2-1 四川省近几年国内生产总值对比图 经国家统计局审定，成都市 2012 年全年实现地区生产总值 8138.9 亿元，比上年增长 13%。全年固定资产投资完成 5890.1 亿元，比上 年增长 17.7%。2011 年全市实现地区生产总值 6854.58 亿元，比上 年增长 15.2%；2010 年全市生产总值 5551.33 亿元，比上年增长 15%。 成都 GDP 总值虽在全国范围内低于北京、上海、深圳、广州等 主要经济发达城市，但是近几年主要发达城市增长率均从高位回落 至 10%左右，成都则一直保持 12%-15%左右的高速增长。 图 2-2 成都与全国主要一线城市 GDP 及增长率对比 （二）产业结构逐步升级，第三产业增长迅速，现代服务业机 遇来临 2012 年，成都市第一产业实现增加值 348.1 亿元，增长 3.8%； 第二产业实现增加值 3790.6 亿元，增长 15.6%；第三产业实现增加 值 4000.3 亿元，增长 11.5%。一、二、三产业比例关系为 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 4.346.649.1。 图 2-3 成都与全国主要一线城市 GDP 及增长率对比 成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展 提供了便利条件，农业发展十分成熟。2012 年末已建成现代农业示 范园区 144 个，标准化农产品生产示范基地 283 个。成都已形成电 子信息产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及 烟草产业、冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业。全 年实现社会消费品零售总额 3317.7 亿元，比上年增长 16.0%。从行 业看，批发业零售额 195.0 亿元，增长 16.9%；零售业零售额 2673.3 亿元，增长 15.5%；住宿业零售额 40.1 亿元，增长 17.2%； 餐饮业零售额 409.3 亿元，增长 18.2%。 （三）成都城市化发展还有较大发展空间，可支撑地产长效发 展 图 2-4 成都与发达城市城市化进程比较 2010 年上海、北京、天津等主要发达城市人口城市化率均已达 75%以上。成都市城市化率为 53.70%，超过全国城市化率平均值，距 离东部沿海城市还有很大的发展空间。随着全国统筹城乡综合配套 改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。 2013 年成都总人口已达 1635 万人，户籍人口 1170 万，外来流 动人口 465 万。 （四）居民消费倾向较高，持续增长的收入和消费，可支撑商 业市场扩大规模及提升档次 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 图 2-5 成都与发达城市城镇居民可支配收支情况对比 城市居民人均可支配收入 27194 元，比上年增长 13.6%；农村居 民人均纯收入 11501 元，增长 14.2%。年末城乡居民储蓄存款余额 7060 亿元，增长 18.8%。 成都市居民的收入和消费的绝对数量虽落后于一线城市，但居 民的消费倾向较高，有 74的收入用于消费，该比例超过上海、深 圳、北京。根据成都市十二五规划纲要，居民收入的年增长率将在 12左右，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发 展提供持续性的需求。 （五）交通条件 成都是西部交通枢纽。成都铁路枢纽战略地位重要，是西南最 主要的客、货集散地和中转中心，是西南最大的铁路枢纽，也是西 部配套最齐全、功能最完整的综合性铁路交通枢纽。中国铁路总公 司在中长期铁路网规划（2008 年调整） 中确定成都铁路枢纽是全 国八个重点建设的铁路枢纽之一，成都铁路枢纽定位为继北京、上 海、广州、武汉之后的全国第五大枢纽。 成都双流国际机场同北京、上海、广州三大机场并列为同类型 的国家级航空枢纽。截至 2013 年 9 月，双流机场共开通 210 条客货 航线，其中 145 条国内定期航线，65 条国际（地区）航线，航线覆 盖全国绝大部分城市及欧洲、中东、东亚、南亚和东南亚主要城市； 国内城市通达率（通达城市数量和平均最短通达时间的综合指标） 名列第二，仅次于北京；出入境旅客吞吐量排名中西部第一；开通 国际直飞航线数量中西部第一；旅客吞吐量，全国第五，中西部第 一；货邮吞吐量全国第五，中西部第一。 过境高速公路有 12 条，分别是京昆高速、沪蓉高速、厦蓉高速、 成渝环线高速、德都高速、成乐高速、成遵高速、成丽高速、成昌 高速、成渝高速、成都第一绕城高速和第二绕城高速。主城区设有 13 个客运中心，成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场 客运中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运 中心、成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客 运中心、成都五桂桥客运中心、成都五块石客运中心、成都商贸城 客运中心、成都新南门客运中心。 城市交通不断发展，公交路线已覆盖城区及郊县，地铁 1、2 号 线已全面通车。 未来发展成都交通发展规划中，将新增成绵乐城际快铁、达成 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 高铁等 26 条铁路线；成都第二国际机场已规划设于金堂，客运量可 达到成都双流国际机场目前的 5 倍；公路方面，计划兴建成都昆 明，成都拉萨、成都格尔木、成都兰州、成都贵阳 5 条高 速公路，拉近成都与西南其他地区的距离；城市交通方面，规划的 10 条地铁线全部建成后将完全覆盖整个成都市中心城区及周边发展 区。 成都市是西南地区的核心城市，经济增长平稳迅速，产业结构 合理，在西部地区处于领先位置，人口众多、居民消费能力强，市 场广大；第三产业发达，与之相关的酒店、写字楼、商业等需求旺 盛；城市化进程处于上升通道，未来房地产市场空间巨大。高速路、 动车组、城际列车的开通，将大大提升成都的城市首位度，城市辐 射能力将大幅增强，政治、经济地位得以不断加强。随着城市内部 地铁、轻轨、公交等交通网络的不断完善，成都的交通拥堵现状将 得以缓解，有助于城市效率及居住舒适度的提升，商务氛围的营造。 成都有望成为中国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、 知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道” ，会 吸引越来越多投资本地的外资和沿海知名企业以及更多的外来人口 定居成都。 2.1.2 生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展 根据成都市城市总体规划(20112020)成都将建设成为中 西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中 心城市，城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城 市。成都中心城区主导功能定位为国家历史文化名城、国家重要的 旅游中心城市、西部的金融、文化、商贸中心、西部地区重要的综 合交通枢纽和通信枢纽。 （一）成都优先发展高端服务业，将有利于高端商业市场发展 成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出： 成都市要加快产业结构调整，抢占高端产业发展制高点，推动重点 产业高端化，大力发展战略性新兴产业，逐步建立起以现代服务业 和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业 和现代农业为基础的市域现代产业体系。 成都重点发展高端服务业，加快发展现代物流业、商务服务业、 文化创意产业、会展产业等先导服务业，加快提升金融业、商贸业、 旅游业等支柱服务业，加快培育电子商务、服务外包、数字新媒体、 健康产业等新兴服务业，构建可持续发展的国际化、专业化、集约 化、均衡化的服务业体系；积极推进服务业综合改革试点，努力建 设全国服务业区域中心和改革创新示范区，建成服务西部、面向全 国、走向世界的现代服务业基地。 （二）推进以服务业和高新技术为核心的城市功能定位 关于市域战略功能定位，成都市政府做了如下安排：中心城区 重点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 服务业，推动商贸业和都市旅游业的提档升级；中心城区外围构建 北部商贸、南部科技商务、东部工业商务、西部健康休闲四大特色 服务业功能片区。 表 2-6 成都区域功能规划 按照“西部第一、全国一流”的目标规划建设加快推进天府新 城、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新 城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、国际航 空枢纽综合功能区、交通枢纽和现代物流功能区、 “198”生态及现 代服务业综合功能区建设，精心打造“成都服务”品牌，建设服务 西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地积极推进龙门山、龙 泉山生态旅游综合功能区等建设，精心打造国家级旅游度假区和世 界旅游知名品牌，建设国际旅游城市。大力推进高新技术、汽车、 新能源、新材料、石化产业功能区建设，努力建设全国一流的高新 技术产业基地、先进制造业基地和新兴产业基地。 成都定位于建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综 合竞争力最强的现代特大中心城市。多中心组团式的扩张方式将加 速城市外扩，未来成都城市结构将由单一的特大城市向城乡体化 6 市圈转变。成都市区未来主要方向为以 CBD 为轴心为向南和向东发 展，将主导发展高端服务业，包括高新技术产业、商贸产业、旅游 产业、金融产业。未来成都将不断向外扩张并吸纳周边城市、县市 高端消费，为传统商圈外溢区域的优质商业创造极佳的发展机会。 2.1.3 成都已发展成为中国内陆城市投资标杆 成都正处在历史上最好的发展时期之一，目前的经济增幅、规 模以上工业增加值增幅、外贸出口增幅 等主要经济指标均居全国副省级城市首 位。成都已吸引世界 500 强企业落户 229 家，有 10 个国家在蓉设立领事馆， 并被财富杂志、世界银行等权威机 构评为“全球最佳新兴商务城市”和 “中国内陆投资环境标杆城市” 。从生产环境看，成都拥有中西部地 区领先的基础设施、科教力量和产业体系，劳动力资源比较富集， 生产成本的“洼地效应”相对突出。从生活环境看，成都作为“天 府之国” ，拥有温润怡人的自然风貌和得 天独厚的宜居条件。成都正在实施“筑巢 工程” ，着力引进国际知名的教育机构、 医疗机构、文化机构、咨询机构，加快建 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 设国际社区，进一步营造具有国际品质的生活环境。从政务环境看， 成都是全国同类城市中行政审批事项最少的城市之一。成都正以转 变政府职能为核心，大力推行简政放权和绩效管理，进一步完善大 项目“直通车”服务体系，加快建设规范化服务型政府。当前，成 都正把天府新区建设作为落实兴川大计的一号工程全力推进，拉开 了“再造一个产业成都”的发展大幕。按照“产城一体、职住平衡、 功能复合、配套完善、绿色交通”的理念，努力把天府新区打造成 为国际化、世界级的高端产业基地和宜业宜商宜居的国际化现代新 城区。这将为大企业投资成都、落户成都提供高端的承接平台。 2013 年成都成功举办了世界财富论坛， 财富论坛作为世界经 济发展的风向标，举办地历来选择的都是全球最富活力、最有投资 潜力、最具发展前景的城市。成都受益于西部大开发政策的大力支 持，城市具有规模大、开放程度高和多元化的经济特征。成都的发 展定位，是要成为“具有全球比较优势、全国速度优势、西部高端 优势的西部经济核心增长极” 。 成都拥有领跑中西部经济的发展大势，且正在打造具备国际竞 争力的投资环境，在未来， “投资中国，首选西部；投资西部，首选 成都” 。成都作为中国西部甚至国际最佳商务城市和最佳投资城市， 未来城市地位及发展前景将会有极大提升，未来商务市场发展潜力 巨大，高端商业、写字楼、酒店将拥有较大的市场空间。 2.1.4 成都是四川旅游业的核心经济增长极 成都市作为历史文化名城，政治、经济、文化的中心，西部交 通枢纽，拥有丰富的旅游资源，是全国最佳旅游城市。 图 2-7 2012 年旅游百强城市前十名排名表 成都以优良的旅游基础设施、完善的旅游功能、鲜明的旅游形 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 象获得“2012 全国十强旅游城市” 、 “中国最令人向往的旅游胜地” 、 “中国农家乐发源地”等称号。 （1）鲜明的旅游形象 围绕“成都 一座来了就不想离开的城市”品牌，确立了以 美食为特色的“休闲之都”为成都旅游发展定位，以丰富多彩的生 活方式，富集的旅游资源，使城市旅游形象更加鲜明。突出了大熊 猫生态文化、金沙古蜀文明、都江堰青城山世界文化遗产和以农 家乐为代表的乡村旅游四大特色品牌，推出了以都江堰青城山、 武侯祠为代表的成都“十佳旅游景区” ，建设了六个以金沙遗址博物 馆、洛带古镇和国色天乡为代表的最具发展潜力景区，从而提升了 我市旅游产品形象和品质，初步形成了叫响全国、吸引世界目光的 国际知名旅游品牌。 （2）西部旅游集散中心 成都是四川的旅游交通枢纽，是西部旅游集散中心。成都双流 机场基本开通了与国内各大城市的航班，成都机场共通航 138 个城 市，其中国内城市 92 个，国际及地区城市 46 个；通航航线 186 条， 其中国内航线 138 条，国际及地区航线 48 条。成都铁路局是西南最 大的铁路局，并且已开通通往西藏的铁路，成都已成为来四川及西 藏旅游的重要中转站。 四川省十二五旅游业发展规划已拟定了大成都旅游经济增长极 的战略规划，随着西部大开发的深入，成都也将发展成为具有世界 影响力的中国西部中心城市，成都未来 10 年饭店市场及商业市场前 景将处于西部领先地位。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 有利于成都旅游业的发展 根据成都市政府对旅游业的十二五规划，旅游业是将成为成都 的支柱产业，在未来十年成都的旅游业将有跨越式的发展，也必将 要求住宿餐饮等配套服务业跟上旅游业的发展速度。 目前，成都正在处于旅游业结构模式调整的关键时期，旅游服 务业处于急速发展、完善的阶段。项目的建设有利于完善当地的旅 游服务业功能，提高住宿餐饮业的整体水平。 中国可行性研究报告网 中国可行性研究报告网 2.2.2 强化了区域办公服务功能，改善服务环境 随着城市基本建设办公部门的增加，办公人员的不断扩充，业 务量逐渐上升，现有的办公用房已经不能满足人员办公的需要，大 大降低了工作效率，无形中增加了工作的时间与经济成本。 项目写字楼部分为新区的经济建设发展，创造