城中村改造经验交流材料

决战决胜城中村 理念信心是黄金 许昌市东城区管委会 东城区“城中村 ”改造共涉及 19 个社区、 11541 户、 38180 人，占地 39477 亩，计划 3 年分期开发完成。按照市委、 市政府的安排部署，2008 年，先期启动了半截河、赵湾、河湾、 唐岗、李庄、三里桥、大坑李、十里庙社区 8 个“城中村” 改造， 2009 年，启动了孙湾、陈庄、菅庄社区 3 个“城中村” 改造。目 前，全区共完成拆迁面积 190 多万，开工建设安置房 30 万 。特别是今年以来，我们认真贯彻落实市委、市政府提出 的“ 六同 时 、六带头 ”和“ 政府零收益”的 总体要求，把“ 城中村” 改造作为“ 决战二季度、一 举胜全年” 的重要抓手，全面掀起 了拆迁改造高潮，双方自愿签订协议 2215 户，完成拆迁面 积 159.28 万（其中居民房屋 115.45 万、厂院 43.83 万）， 拆迁居民户 2309 户，厂院 106 个，腾出空地 2000 亩，取得 了阶段性成果。我们主要做法是： 一、坚持“四抓四促”，破解“四大难题”，决战决 胜“城中村”改造 针对“城中村 ”改造难 、改造慢的问题，我 们始终树立“不 怕困难、就怕困难面前没办法”和“ 不怕 举债发展，就怕举债 不发展”的理念， 积 极借鉴成都染房街、江 苏沭阳以及郑州、 洛阳等地的“ 城中村 ”改造先进经验，把 “城中村”改造作为举 债发展的工程良性互动，作为城乡一体化推进的标杆去创新、 2 去打造，确定了“四抓四促 ”的理念，有效破解了 “四大难题”， 推动了“城中村 ”改造加快 实施。 （一）抓安置促拆迁，解决拆迁难的问题 一是抓好责任安置。树立“群众安置、三级有责” 思想，提 高社区干部群众积极参与安置的责任感，形成政府主导、群 众参与、上下联动、齐抓共管抓安置的工作局面。二是抓好 算帐安置。引导群众算拆迁补偿、拆迁安置的经济帐，让惠 民政策家喻户晓、人人皆知，让群众充分认识“过了这个村就 没这个店” ，实现由 “要我拆”到“我要拆 ”的转变。三是抓好拆 迁与安置互动，拆迁与安置协议并签。认真落实拆迁、安置 奖励政策，把拆迁进度与安置奖励结合起来，采取奖先进、 罚慢进的办法调动群众主动拆迁积极性。四是抓好先行安置 带动拆迁。发动社区两委干部和党员代表帮助群众解决拆迁 中出现的租房难等问题，以人性化拆迁促进“城中村” 改造工 作顺利开展。 （二）抓拆迁促招商，解决招商难问题 拆迁难不但是官场头疼的事，也是商场最关注、伤心的 事，很多投资商高兴而来扫兴而归，影响了东区的招商。东 区抢抓当前房地产市场复苏机遇，以加快拆迁作为推动“城 中村” 改造招商的重要抓手，真正解决毛地变净地问题，大力 营造安全诚信、宽松有序的开发环境，为项目入驻提供用地 保证，解除投资商的后顾之忧。目前，近百家企业到东区了 解行情准备进入。唐岗、三里桥、赵湾、李庄、半截河、陈庄 社区已成功签约安置代建协议，其中，唐岗、半截河、陈庄等 3 社区农民安置小区已开工奠基。 （三）抓招商促开发，解决资金难问题 坚持“城中村 ”改造政府零受益、 东区不 赚钱招商，土地 纯市场运作方式招商，积极探索化整为零、村企联营、政企 银三元共建等多种招商模式，调动商人进入开发，带动土地 升值，增加财政税收，实行财政贴补，兑付群众前期补偿资 金，打造“ 城中村” 改造 资金循环链条， 实现借梯上楼，借鸡生 蛋，以“城中村 ”改造招商破解拆迁 补偿 、群众安置资金难的 问题。 （四）抓开发促“三赢”，解决“三满意”问题 继续完善资本运作方式，对“城中村” 改造增加一 项成本 核算，把群众拆迁费在招商不到位、暂时兑付不了的情况下， 对群众拆迁补偿费比照同期银行利息计入改造成本，大致折 算拆 200 万需拆迁资金九个亿，东区赔补群众损失 7000 万元，确保群众利益不受损失。同时采取“ 业主融资、村民自 建、委托建设、社区安置、东区补贴”的政策，对农民安置小 区贴补返奖，解决拆迁群众安置问题，实现群众、投资商、政 府“ 三 满意 ”，着力打造 东城区城市良性循 环经济和社会集聚 效应，推动优势资源向优势资本转变，为实现东区跨越发展 夯实基础。 二、坚持政府主导，搞好“四个结合” ，依法行政，和 谐拆迁 “城中村” 改造是一个复杂的利益博弈过 程，破题难、启 动难、推动难，必须强化政府主导，运用市场机制，综合使用 4 法律、政策和经济手段，形成冲击力，加快“城中村” 改造步伐。 东城区在“城中村” 改造中 坚持政府主导 ，突出抓好“四个结 合” ，多策并举，多管 齐下，有效推动了“ 城中村”改造工作大 规模的推进。 （一）坚持政府主导与市场运作相结合 一是规划带动。我们坚持规划先行，科学编制城中村改 造总体规划、控制性详规和修建性详规，确保规划的主导地 位、统筹地位和先导地位，使改造后的城中村真正融入城市， 成为规模适宜、设施完善、环境优美、文明有序的新型社区。 目前，市规委会已经批准半截河、唐岗、李庄、赵湾、河湾、 孙湾、三里桥、菅庄、陈庄、大坑李、十里庙等 11 个社区的 “城中村” 改造 规划正在 实施。二是政策促 动。坚持“政府零受 益，让利于民、让利于投资者”的原则，以群众、开发商、政府 “三 满 意” 为标 准，力争 实现“三赢”目标 。用足用活上级政策， 制定出台了关于土地征收拆迁安置实行政府主导市场化运 作的实施意见、 东城区国家建设征收土地地上附着物补偿 标准的规定等一系列配套措施，牢牢把握了政策导向，有效 平衡了各方利益。三是市场推动。结合东城区实际，确定了 “业 主融 资 、村民自建、委托建 设、社区安置、东区补贴” 的改 造模式，充分发挥了村民的主体作用、开发商的资金优势和 政府的政策支持，形成了多方筹资、多方参与的局面。 （二）坚持维护群众利益与严格依法行政相结合 一是抓安置政策落实。坚持高标准规划、高层次设计、 高质量建设居民安置小区，使其与群众的期望相一致，与城 5 市的功能定位相统一。统筹考虑群众的生活住房和长远保障， 对符合安置条件的本地户，每户安排总面积 200的一大一 小两套住房，按 600 元/供购。闺女户根据有无宅基地，区 别安置一套 100安置房或成本房，外来户安排一套 100 成本房，对住房拥挤、困难，且符合分户条件的拆迁户，照顾 一套 100成本房。坚持拆迁与安置协议并签，帮助群众解 决拆迁中的住房难等问题，实行人性化拆迁改造。二是抓补 偿加快拆迁。严格执行拆迁补偿政策，克服财政资金短缺的 困难，重点把群众拆迁补偿金利息纳 入 “城 中 村 ”改 造 成 本 ， 每 3 个 月 兑 付 一 次 。坚持实行拆迁奖励政策，对在规定时间 内折迁的村实行现金奖励，拆一平方米奖金一毛钱用于拆迁 中的困难户和老弱病残的安置户，充分调动了群众主动拆迁 积极性。三是抓协调督促拆迁。组织人员深入村组、深入一 线，面对面、心贴心做群众工作，宣传政策，并从兑换面积的 单价、居住房屋的性质、周边环境的改善、经济收入的增加 以及综合效益的提升等方面，帮村民算“升值帐” 、“收入帐”和 “环 境 帐” ，赢得了村民的大力支持， 实现 了万众一心、众志成 城。保护好村民的合法权益，不等于保护过高的无理要求。 对漫天要价、拒不拆迁的难缠户，加大协调力度，营造浓厚 氛围，实现大规模拆迁的效果。 （三）坚持借鉴外地经验与立足实际创新相结合 一是制定政策挖掘资金。提供足够的政策保障，降低开 发商的投资风险和运营成本，保证其合理的投资回报率。 “城 中村” 改造土地的升值部分直接用于补贴 安置小区，农民安 6 置补贴运作亏损部分从开发税收财政收入中补贴，开发商投 资回报率原则上保证在 25%左右，调动了开发商的积极性。 二是用好存量盘活资金。坚持一村一案，拼盘算帐，互动“三 赢” 。以原地选址为 主、异地选址为辅，对原址不足以弥补开 发商拆迁费用及安置群众造成的亏损，按照规划拼盘搭配一 定比例的土地，解除了开发商后顾之忧。把旧村现状土地存 量、人口安置总量与开发商投资综合算帐，实行净地与毛地 拼盘算帐，达到了“三赢” 效果。三是创 新招商引进资金。举全 区之力大招商、招大商，实行“一事一议” 政策，吸引资金雄厚 的企业参与城中村改造。大力营造公平的市场环境、高效的 政务环境、优良的社会环境，打造“留商、安商、扶商” 的热土。 目前，已经引进安徽淮北振鸿房地产公司、许昌博奥置业有 限公司、河南鸿业集团有限公司、河南金石地产有限公司、 腾飞市政集团公司等企业参与城中村改造，已造就了开发建 设局面。 （四）坚持规范运作与灵活施策相结合 一是让群众参与，杜绝少数人说了算。不论是做决策还 是定政策，都鼓励当事各方积极参与。“ 城中村” 改造方案，必 须经社区( 居民、村民)委员会全体会议或代表大会讨论通过， 才能报批实施，确保方案的民主性、科学性和可行性。拆迁 补偿时，由区、乡（办）、社区共同协商，委托具有一级资质的 评估机构评估拆迁补偿价格，在此基础上，充分尊重群众意 愿，引导群众开展自我评估，打消拆迁疑虑。二是让运作阳 光，杜绝暗箱操作。只有改造过程的每个环节都做到公开、 7 公正、公平，才能赢得支持和拥护。对改造政策，采取逐户发 放拆迁政策手册，入户宣讲，现场答疑等形式，让群众理解 吃透。对土地出让，坚持招拍挂的程序，真正让有实力、有能 力的开发企业参与到城中村改造中来。对拆迁补偿，认真落 实“ 三公示、三分离 、一监督”制度，实行丈量登记房屋、签 订协议、付款三个环节分离操作、公示公开、全程监督，真正 实现阳光透明。三是让渠道畅通，满足群众诉求。在实行城 中村改造拆迁信访评估制度的基础上，成立了信访工作组， 建立了投诉举报制度，实行首问负责制。在拆迁指挥部设立 举报箱、举报电话，指定专人负责，对每个举报事项都认真 办理并给予明确答复。良好的工作机制赢得了群众的信任和 支持，出现了不签协议先拆房、尔后集中起来一块面对面公 开签协议的工作局面，既加快了城中村改造步伐，又实现了 阳光透明。 。 三、加强领导，建立责任，万众一心，众志成城，打 好“城中村”改造漂亮仗 “城中村” 改造是一 项庞 大的系统工程，必 须加强领导， 建立责任，形成合力，加快推进。东城区把“城中村” 改造作为 “决 战 二季度、一 举胜 全年” 的重要抓手，在加 强领导上下功 夫，在完善机制上下功夫，在明确责任制上下功夫，通过实 行“ 城中村” 改造始终责 任制，形成齐抓共管， 责任明确，多方 联动的工作格局。一是加强领导，健全组织。市委、市政府高 度关注“城中村 ”改造，毛 书记作出“六同时、六带头”的重要 批示，李市长提出“ 城中村改造政府零收益” 的工作要求，并 8 要求东城区“城中村 ”改造要坚持规划引 领、政府主导、群众 受惠、破解资金瓶颈、完善基础设施建设。领导的勉励支持， 为东城区加快“城中村 ”改造提供了动力支撑。 为加快“城中 村” 改造步伐，东城区成立由党工委 书记、管委会主任任指挥 长，其他班子成员任副指挥长的“城中村” 改造指挥部，指挥 部下设办公室，抽调建设局、社农局、动迁中心、审计中心人 员充实到“城中村” 改造 办公室，在人员 、经费等方面给予充 分保障。二是明确任务，责任到位。组建 11 个“城中村” 改造 工作组，明确村（社区）负责人是“城中村” 改造的第一责任人、 乡（办）负责人是直接责任人，坚持把工作目标任务层层分解， 落实到部门，具体到人员。实行“城中村” 改造拆迁、招商、安 置、建设始终责任制，坚持一个改造项目、一名县级领导分 包、一个局（办）具体负责、一套人马干事工作机制。把开展 “比、学、赶、帮、超” 活动作为 “城中村”改造快速推进的工作 机制，作为转变干部作风、实现跨越发展的重要举措。通过 开展“比、学、赶、帮、超” 活动，形成了学先 进、找差距、赶先 进、先进更先进、后进赶先进的工作局面。各部门、各单位按 照责任分工，建立拆迁、安置、招商工作档案，11 个“城中村” 改造社区也按照拆迁安置工作要求建立工作档案，确保了组 织到位、人员到位、措施到位、责任到位。三是完善机制，奖 罚到位。根据拆迁总面积对改造社区进行奖励，按每平方米 1 元的标准，奖励到社区，各社区用所得奖金用于村组干部 和拆迁户的奖励，对工作组按每平方米 0.1 元的标准进行奖 励。凡在拆迁过程中出现一次上访的罚所在社区 10000 元， 9 罚分包社区工作组 1000 元，分包社区工作组的罚金由班子 成员和工作组长分担，奖励资金从拆迁管理费中支出。坚持 “城中村” 改造始 终责 任制，按照 11 个工作 组的责任，对拆迁、 安置、招商、建设等各个环节一包到底。同时，根据任务完成 情况，实行行政问责，对完不成工作任务的班子成员建议上 级组织诫勉谈话，对分包责任人取消评先资格，真正形成能 者上、平者让、庸者下的干事创业氛围。在签订招商、建设协 议时，由管委会统一发放委托书，分管班子成员具体签定， 确保“城中村 ”改造各个工作 环节公开公正、阳光透明。 在具体实践中，我们对“城中村” 改造这项 工作的突出感 受是，大干困难不大、小干困难不小、不干死路一条。我们从 中得到的深刻体会有 4 点：第一，做到“六同时、六带头”，是 加快推进“城中村”改造的成败关键。毛书记批示的“规划、拆 迁、安置、招商、建设、管理六同时、六带头”的要求，为我们 理清了思路、找到了办法、树立了标杆、增强了干劲，是提高 效率、科学推进“城中村 ”改造的制胜法宝。 第二，坚持“政府 零收益”，让利于民、让利于商，为“城中村”改造降低成本、 集聚效应注入了强大的活力和强大的生命力。李市长提出的 “政府零收益 ”的工作要求， 为我们破解 “城中村”改造四大难 题提供了金钥匙，为实现“三赢” 、“三满意” 提供了政策保障。 第三，部门支持，共同努力，是“城中村”改造成功的关键。近 年来，市财政局、市土地局、市规划局、市建委、市经营城市 办、市城管局等有关部门共同帮助东区探索总结经验，寻求 解决问题的办法，营造东区发展环境，实现了“冰冻三日非一 10 日之寒”的效果。 第四，落 实责任，严格奖惩，是形成齐抓共 管“城中村”改造工作局面的有效手段。我们强化领导分包责 任制，明确任务，明确标准，明确时限，倒排工期、加快进度。 对任务完成好的表彰奖励，对完不成工作任务的班子成员建 议上级党组织进行诫勉谈话，相关责任人取消评先评奖资格。 对拆迁、安置、招商、建设等工作实行过程追究、环节追究， 谁出问题处理谁，形成了“比、学、赶、帮、超” ，明争暗赛、加 快发展的良好局面。 决战决胜“城中村” ，理念信心是黄金。当前，东城区“城 中村” 改造 虽然呈现 出良好的工作势头 ，但对照毛书记提出 的 2009 年确保完成拆迁面积 200 万，力争实现 300 万 和李市长“ 一气呵成 ”的要求还有差距，任 务还十分艰巨。 “城 中村” 改造涉及面广、工作量大，需要各部 门一如既往的大力 支持。下一步，东城区将继续按照毛书记“ 六同时、六带头” 和 李市长到东城区调研“ 城中村” 改造时的指示要求，再接再 厉， 全力实现“ 决战二季度、一 举胜全年” 的工作目 标，为全市“化 危为机、跨越发展” 做出积极贡献。 11 深入实践科学发展观 积极探索“村企共建”模式 许昌县人民政府 根据市政府城中村改造工作安排，2009 年许昌县城中村 改造续建项目 1 项，武店社区。新建 3 项，分别是大徐社区、邓 庄社区、枪杆刘社区。今年以来，县委、县政府坚持“试点先行、 示范带动、以点带面、整体推进”的工作思路，严格按照改造程 序开展工作，走出了一条“村企共建，六改一建”的城中村改造 道路。目前，武店新家园小区、邓庄社区正在建设中，枪杆刘、 大徐社区控规、祥规已审批，大徐社区即将开工。现将有关情 况汇报如下： 一、进展情况 1、武店社区。新家园小区 3#、4#、5#、6#、12#、14#主 体已验收，正在外墙保温施工。 7#、8#、9#、13#、15#、16#、19#、21#、22#、18#、17#、20#主体 施工，已完成投资 5180 万元。 2、邓庄社区。目前控规、详规已审批，综合楼 5 层主体已 验收，正在进行内外粉刷。1-5 号楼主体施工，已完成投 资 960 万元。 3、枪杆刘社区。目前控规已审批，详规正在编制，信访评 估、入户调查已完成，计划同南湖新天地项目一并开发建设。 12 4、大徐社区。目前控规、详规已审批，信访评估、入户调 查已完成，正在与开发商协商投资协议。 二、采取的主要措施 （一）深入实践科学发展观，完善 “六改一建”改造政策 在去年城中村改造基础上，县委、县政府站在推进城乡统 筹发展，构建和谐社会的高度，对全县城中村改造村庄基本情 况进行了摸底，进一步调整工作思路，完善了“六改一建”改造 政策。即“ 经济组织 改制 ”，改村集体经济经营 模式为适应市场 经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农 业户口改登为城市居民户口；“村改居” ，依法撤销村民委员会 组建社区居民委员会；“ 福利改保障” ，村改按月发放福利为一 次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将城中村的集体土 地转变为国有土地；“ 村庄改造” ，按城市 规划和建设的标准及 要求，改善公共设施，按照城市管理规范要求，建设文明社区。 “六改一建 ”标准界定，是一项“长治久安 ”的“善政”。“长治”表 现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村 民融入城市等问题；“ 久安” 表现在永久性地解决失地 农民的生 计问题， 为稳定有序实施村庄改造提供了方向和依据。 （二）坚持试点先行，积极稳妥地推进城中村改造 我县将城中村改造分为 ABC 三类。A 类紧临城区，村庄 集体经济发达、两委班子团结，号召力强，群众改造愿望迫切， 具备良好的改造基础。B 类村庄在城乡 一体化推进区内，村庄 面积不大，经济条件扎实，两委班子健全。C 类村庄在城市规 划区内，但距城区较远。针对 ABC 类改造村庄，确定城中村的 13 综合改造分三步走，第一步是办试点；第二步是以试点为基础， 全面推进 AB 类村庄的综合改造工作；第三步是逐步解决 C 类村庄的问题。我县选择武店、邓庄、大徐、枪杆刘等 4 个村庄 进行试点改造。在试点村改造中，严格按照改造程序进行，改 造步骤可以概括为 6 个字：先规划，后改造。第一是坚持规划 先行。本着“四个有利于” 原则，即有利于城市总体规划的实施， 有利于提升城市的整体功能，有利于集约、节约利用土地，有 利于改善群众居住环境，每个改造村庄都认真编制村庄改造控 制性规划和修建性详规。在规划中，充分体现城市可持续发展， 使城中村与城市融为一体。第二是科学编制方案。在编制规划 的基础上，指导各改造村庄编制改造方案，主要采取政府主导、 市场运作、社会参与的模式，在拆迁补偿、群众安置方面，先安 置群众，后开发建设。改造方案经过批准后，再实施村庄改造。 第三是项目招商，确定合作开发模式。我县结合城中村特点， 扎实开展招商活动，主要采取化整为零、“村企联营”招商等形 式，让投资商选择改造村庄，选择适合城中村的开发模式。目 前，已签定投资协议的村庄 2 个，有投资意向的村庄 2 个。第 四是稳步实施改造。对已完成规划编制、改造方案编制，并确 定开发商的村庄，采取先建后迁的方式实施村庄改造。目前， 武店、邓庄试点村庄按照改造程序有序进行建设，大徐投资商 已经确定，近日可开工。 （三）探索“村企共建”模式，扎实推进城中村改造 实施城中村改造，主要目的是通过盘活土地资源，实施项 目建设，改善居住环境，提升城市形象，促进城乡一体化进程。 14 基于这一认识，我县在改造之初就确立了“政府主导，市场运作， 业主投资，群众自愿”的原则，不断创新改造模式。如武店采取 市场运作，由政府、企业、行政村共同参与的方式实施村庄改 造。由县政府与河南瑞贝卡公司签定投资协议，瑞贝卡公司出 资对村庄进行改造，主要包括新住宅小区的开发建设、村民原 住宅拆迁及附属物补偿。县政府负责在改造完成后，依照法定 程序为投资商在武店村提供 600 亩土地，按照法定程序办理有 关手续后，由公司按照规划自主使用。武店村剩余 1800 亩土 地，由许昌县政府储备使用。县政府为武店村在国家规定年龄 时间段内的居民办理社会统筹养老保险，对不符合办理社会统 筹养老保险的居民，县政府按照许昌县城市社区居民最低生活 保障提供生活保障费用。这种运作模式，真正实现了政府、群 众、开发商三方利益共享。 武店“村企共建 ”模式的探索也 为其它村庄提供了经验，其 中，邓庄社区改造中也是借鉴了武店的经验，目前控规、详规 已审批，办公楼第 4 层正在建设，15#楼主体施工。枪杆刘社 区改造计划同南湖新天地项目一并开发建设，南湖新天地一期 拆迁正在进行。 （四）依法改造建设，确保城中村改造公开公平 城中村改造是一项全新的工作，我县在改造过程中，从入 户调查、安置小区选址、拆迁方案确定、改造方案制定、拆迁回 迁等各个环节，始终坚持公开、公平、透明、民主的原则，依法 进行信访评估，努力维护大局稳定。一是广泛征求群众意见。 武店、邓庄等村庄列入全县城中村改造范围后，迅速成立了改 15 造指挥部、改造领导组和拆迁安置办公室，抽调工作能力强、 群众基础好的群众代表为办公室工作人员全程参与改造工作。 并召开了不同层次的动员会、村民代表会，对村庄改造工作的 意义和相关政策进行宣传，逐门逐户做群众思想工作，赢得了 群众的理解和支持。二是加强资金监管。有效规避资金是改造 的重要环节，我县制定了城中村改造资金监管办法，确保项 目资金流失。如在武店村城中村改造中，瑞贝卡控股有限公司 负责按工程形象进度支付建设资金。支付的资金首先转入镇财 政所武店村改造专户，按照镇财政部门对资金的使用管理办法 办理，并接受上级审计部门的监督与审计。三是加强信访评估。 我县把信访评估作为实施城中村改造的一项重要环节，对安置 补偿、改造建设等方面广泛听取群众意见，群众满意率 95%以 上，方可实施改造。四是严格公示制度。在改造中，对各住户享 受村民待遇、建筑物及附属物的补偿情况以及拆迁安置等有关 方案、内容等一律上榜公示，接受群众监督。目前，武店村拆迁 补偿协议已签定，拆迁安置方式已确定，对于困难群众给予一 定的照顾，努力保证户户有住房，避免不安定因素。 三、经验和体会 我县经过一年多时间的实践，在城中村改造中探索出了一 条符合许昌县情的改造道路。我们的经验和体会是： （一）实行综合配套改革 城中村问题既是现实问题，也是历史问题；既是社会问题， 也是经济问题；既是农村问题，也是城市问题。这种综合性的 问题，就应该采取综合配套政策。我县城中村综合改造总体设 16 计是科学的，包括集体经济组织改制、户口改登、撤村建居、建 立社保、改造建设等工作，是一个系统工程，旨在通过综合性 改造，使城中村在经济组织形式、社会管理形态、生活居住形 态方面实现全方位变革，让城中村居民共享城市化发展的成果。 既考虑了集体经济的生存发展，又考虑了居民的生产生活，既 考虑了城市的发展需要，又考虑了百姓的发展需求，既考虑了 眼前利益，又考虑了长远目标，既考虑了政府的经济承担能力， 又考虑了群众的心理承受压力。 （二）把准时机和条件 推进城中村改造要把握好“火候” ，早改改不 动，迟改动不 了。我县城中村改造时机把握得比较好，一方面是在许昌市城 中村改造的大局下进行，政策上指导。另一方面就我县财力而 言，只能走低成本改造之路。也就是说，既要完成改造任务，又 要在资金上财力上包括资源上自求平衡。目前，武店、大徐、邓 庄等社区在城乡一体化推进区范围内，村庄基础设施尚不完善， 村庄房屋状况较差，改造条件好。如果随着新城区的建设，城 中村无限发展，势必会增大改造成本。从我县城中村的现实状 况看，改造必须坚持四个必备条件：村庄建设在城市规划之中； 有能够理解政策和落实政策的强有力的村两委班子；有能够支 付或者承担改造成本的经济实力；有大多数群众的同意和支持。 （三）充分依靠群众 在城中村改造工作开展之初，我们估计这项工作问题大， 矛盾多。特别是武店村改造是我县的第一个试点，估计会产生 17 一系列的反映。但结果恰恰相反，工作开展以来，没有出现一 次上访现象。武店的经验是召开群众大会或代表大会，从入户 调查、安置小区选址到规划编制、拆迁方案等问题，请群众表 决通过，群众同意就进行，群众不通过就暂停。邓庄在改造过 程中，严格实行公示制度，接受群众监督。每项决策出台之前， 首先征求群众的意见，在得到群众支持的基础上，与开发商进 行谈判，将最终的决策权交给广大群众和市场。武店和邓庄的 经验证明，凡事把政策原原本本交给群众，把道理跟群众讲清 楚，并且凡事请群众当家作主，由群众代表大会决策通过，就 没有走不通的。 （四）强化协调服务和加强监督 首先，村班子战斗力要强，遇到问题和矛盾不推诿。其次， 政府不能越俎代疱，更不能包办代替，让村民自主，政府的职 责是把好“ 程序关” 、“审批关 ”。第三，加 强协调。这项工作政策 性特别强，涉及到发改、财政、城建、环保等部门，需要大力协 调。第四，加强监督。事关群众切身经济利益，事关集体财产资 金，特别需要加强监督。武店在城中村改造中有纪检部门全程 参与改造，督促阳光操作，设立举报热线，这些警示性工作做 在前面，老百姓就放心了。 四、存在的问题和困难 我县在城中村改造中积累了一些经验，取得了一定的成绩， 但也存在着一些问题和困难。主要是： 1、城中村改造在实际操作中存在土地处置、出让金缴纳 方式、规划调整、规费返还等一些具体问题，需要进一步沟通， 18 寻找解决途径。 2、招商难、招商慢。随着全球金融危机和国家宏观政策调 控，房地产开发商的贷款难度加大，流动资金减少，加之城中 村改造投资数额巨大，而且面临拆迁补偿、安置等诸多难题， 多数开发商对城中村改造项目投资热情不高。 3、基础工作相对滞后，进展不平衡。规划审批、招商引资、 拆迁安置、开发建设等相关工作不能协调推进。一些村庄由于 认识不到位，思想不够解放，畏难情绪大，创造性推进工作的 举措不多，导致总体进展不平衡。 五、下步打算 1、进一步加快改造步伐。已经开工的武店村、邓庄村要加 快开发建设进度，尽快启动大徐社区和枪杆刘社区改造。坚持 以规划引领改造，用规划控制建设。要继续深化大规划、大统 筹、大建设理念，妥善衔接南湖新天地项目和枪杆刘社区改造 规划，实现可持续发展。 2、进一步加大宣传力度。在城中村操作程序、开发模式、 规划、用地、群众安置等方面认真听取群众意见，最大限度地 发挥群众的选择权和决策权，为城中村改造扫清思想障碍。特 别是要抓好私搭乱建的专项治理，严肃查处，坚决制止“城中村” 私搭乱建行为，为城中村改造引进业主、降低拆迁改造成本创 造宽松环境。 3、进一步创新手段。结合科学发展观学习实践活动的开 展，进一步解放思想，拓展思路。特别是在招商工作中，要创新 招商理念，突出本地特色，讲清区域优势，落实优惠政策，破解 19 资金难题。在改造开发模式上，要积极探索多元化投资模式， 如政府统征储备模式、市场开发运作模式、社区自主改造模式 等，因村制宜，突出特色，大胆探索，全面推进。同时，在改造 中要进一步强化监管，全方位接受政府、群众、新闻媒体的监 督,真正把城中村改造工作打造成阳光工程,实现政府、群众、 开发企业三满意。 20 长葛市城中村改造情况汇报 长 葛 市 人 民 政 府 长 葛 市 共 有 城 中 村 29 个 ，其 中 城 乡 一 体 化 推 进 区 内 城 中 村 19 个 。去 年以来，按照许昌市城中村改造的总体部 署和工作要求，我市成立了专门的领导组织，制定了具体的 改造计划，出台了相关扶持政策，扎实推进城中村改造工作。 现将有关情况汇报如下： 一、工作进展情况 近年来，我市坚持“大统筹、大集中、大规划” 的总体理念， 通过试点先行，全面铺开的总体思路，合理安排城中村改造 工作。目前，城市建成区及推进区范围内的四个办事处、两 个乡镇都制定了详细的改造计划，其中 19 个村完成了改造 前的房屋登记、人口登记等调查摸底及新的居民社区选址工 作，3 个村的改造方案已经通过审批，1 个村已开工建设，具 体进展情况如下： 一是推进区 10 个集中社区的区域性详规已由和尚桥镇、 老城镇、金桥办事处完成了设计。2009 年进入改造的城中村 已完成控规和详规的修编。 二是许昌市试点村坡杨村整体改造方案已编制完成，一 期工程于 2008 年 8 月 27 日开工建设。该村改选规划用地面 积 54.3 亩，设计总建筑面积 72400 米，容积率 2.0，绿化率 35.8%，建筑密度 28%，规划设计 450 户，入住 1400 多口人。 共分 3 期进行施工，工期为两年。目前一期六栋安置住宅楼 21 3 栋 6 层主体工程已经完工，另三栋正在进行第六层主体工 程建设，全部主体工程计划将于 6 月份完工。 三是金桥办事处英刘、金庄、湾张三个城中村的修建性 详细规划已经完成，其中，英刘村房屋登记等调查摸底已完 成，新村选址已确定，开发商长葛市卓越房地产开发公司已 介入工作，7 月底前可开工建设。 四是老城镇李庄、和尚桥镇的辛庄 2 个村集中居住社区 改造方案、改造详细规划已经完成，前期各项调查摸底已经 结束，选址已确定并得到群众同意，目前正在招商。 二、主要做法 坡杨村被确定为许昌市城中村改造试点以来，我市高度 重视，精心组织，采取政府主导、政策扶持等多种形式，强力 推进改造工作，在工作中，我们主要做到了六个坚持： （一）坚持统筹规划 根据推进区建设“三个集中、六个一体” 的总体要求，我 市牢固树立“ 大统筹、大集中、大 规划”的理念， 对推进区内 19 个行政村的改造工作进行了统筹规划，计划将 19 个行政 村合并建设成 10 个集中居住区,规划总用地 90 公顷，总建筑 面积 127 万平方米，居民达到 2 万人。其中，坡杨集中居住 区规划用地面积 54.3 亩，设计总建筑面积 72400 米，容积率 2.0，共分 3 期进行施工，一期工程建设 6 栋居民楼，200 套 房，建筑面积 33000 平方米。通过统筹规划，集中居住，一是 节约了土地资源和基础设施建设投入；二是改造后能够腾出 更多的土地；三是扩大了社区规模，有利于人口、物流的汇集 22 和农民生活环境的改善；四是更好地实现了推进区与城市总 体规划的衔接，有利于城市的长远发展。 （二）坚持政府主导 坡杨村改造实行政府主导的运作模式，由政府控股的丽 园公司作为坡杨村改造的建设主体，其资金来源为运作土地 经营收入和土地抵押贷款。改造后腾出的 247.7 亩建设用地， 实行“ 招、拍、挂 ”进行公开出让，出让土地收益返还给丽园公 司，用于坡杨村改造建设的各项补贴和投资回报。这种模式 有四个好处：一是实现了统一规划、集中安置、统筹发展，保 证了坡杨村改造建设的质量、档次和水平。二是避免了开发 商与农民争利问题，也切实解决了失地农民的社会保障问题， 有利于调动其他村的改造积极性。三是摸清了城中村改造的 第一手资料，掌握了投资底线和开发商利润点，为完善相关 政策、搞好市场运作提供了决策依据。四是通过土地运作， 积累了经营城市、经营土地的经验，为今后推进区的开发建 设探索了路子。 （三）坚持科学民主决策 在坡杨村改造的每个环节，都充分征求、切实尊重群众 的意见，让群众参与进来，让群众有发言权、有决策权，切实 达到民主决策。改造前期，对坡杨村进行了详尽的调查摸底、 科学论证，结合坡杨村实际情况制定了切实可行的实施方案。 如采用全货币计算方式受到了群众的认可，减少了群众工作 量。同时，为真正把坡杨村改造成现代化、高水平的新型居 民社区，专门邀请河南省城乡建筑设计院的专家，进行了高 23 标准的整体规划和设计，在规划编制过程中，及时将规划方 案交村民代表大会进行充分讨论，广泛征求群众意见，并根 据群众意见对规划进行了多次修改完善。 （四）坚持依法依规推进 在 项 目 控 制 性 详 规 、改 造 实 施 方 案 、拆 迁 安 置 方 案 、修 建 性 详 规 的 编 制 和 工 程 设 计 、投 资 者 确 定 、工 程 招 投 标 等 工 作 中 ， 严 格 按 照 许 昌 市 要 求 的 9 个 规 范 性 动 作 ，每 个 环 节 都 坚 持 做 到 依 法 依 规 办 事 ，依 照 程 序 推 进 ，该 公 示 的 公 示 ，该 上 报 的 上 报 ，并 充 分 征 求 群 众 意 见 ，每 一 步 操 作 都 十 分 规 范 ，没 有 留 下 矛 盾 纠 纷 和 后 遗 症 ，为 下 步 工 作 的 顺 利 推 进 奠 定 了 良 好 的 基 础 。 （五）坚持政策扶持 针 对 坡 杨 村 改 造 ，制 定 了 详 细 的 优 惠 扶 持 政 策 。一 是 免收“ 城市配套 费、人防 费、文物勘探费 、墙改费” 等各项行政 事业性收费。二是在居民安置工程建设中，丽园公司所产生 的税金返还给丽园公司，用于降低城中村改造安置成本价。 三是农民购房时应征收的个人购房“契税 ”由市政府全 额补贴。 四是建设居民安置工程的“建筑营业税 ”政府全 额用于补贴购 房的成本价与安置价的差额部分。五是被安置居民优先享受 “社会养老保 险、社会低保和剩余 劳动 力培训” 等政策。 （六)坚持群众满意 把宣传发动作为关键环节，不仅把天津“华明模式” 、成 都“ 温江模式 ”的相关资料和坡杨村城中村改造方案发放到村、 组进行学习讨论，而且组织镇、村干部到洛阳市、巩义市进 24 行了实地参观考察。在拆迁、安置、补偿等各个环节，都充分 考虑和切实维护群众的利益，改造后，每户群众不仅可以分 到一套新房、车库、7000 元左右的现金，人均还可以无偿分 得 5 平方米的商业门面，有效解决了长远生计问题。这些措 施，让群众真正认识到了进行改造是政府在为群众谋利，而 不是争利，赢得了群众的理解和支持。 三、存在的主要问题 一是虽然工作中一直坚持“群众满意、政府满意、开发商 满意” 的原 则，尽可能地考 虑和维护了群众利益，但部分群众 对补偿标准的期望值过高。 二是在城中村改造中，我市鼓励建设高层住宅，但农民 受长期的生活习惯影响，大部分农民更希望建设 45 层的 房屋，发展高层住宅有一定的难度。 三是城中村改造的优惠政策措施还不是很完善，不够细 化，扶持力度还不大，对开发商的吸引力还不尽如人意。 四是就目前而言城中村改造的路子不多，方法不活，在 破解资金难题、调动村民积极性等方面还需要进一步解放思 想。 四、下步打算 结合当前工作进展情况和存在的问题，在今后的工作中， 我市将重点抓好以下几个方面： 一是加快试点村改造步伐。已经开工的和尚桥镇坡杨村 改造要加快进度，列入 2009 年计划的英刘村要尽快完善各 种手续，及早开工建设，并在试点村的改造过程中，认真总 25 结经验和问题，为全市城中村改造的全面铺开探索经验，树 立样板。 二是提前着手做好其它城中村改造前期工作。对纳入 2010 年改造计划的 2 个城中村，及早准备，提前着手进行调 查摸底、方案制定、规划设计等前期工作，确保按时开工建 设。 三是进一步修订完善城中村改造的相关政策，增强其可 操作性，在不违反政策的前提下，尽可能的达到开发商满意、 群众满意、推动工作的目的。 四是进一步加大宣传力度，做实做细群众的思想工作， 为城中村改造顺利开展打好基础，铺平道路。 五是坚持高标准、高档次，加强规划设计，狠抓建设质 量，使每个改造后的城中村不仅成为实实在在的民心工程， 更成为城市建设的亮点工程。 26 城中村改造进展情况汇报 魏都区人民政府 根据会议安排，下面由我来汇报魏都区“城中村” 改造工 作进展情况。 一、基本情况 魏都区列入改造范围的城中村共有 19 个行政村、36 个 自然村，总占地 22775 亩，其中建设用地 13500 亩，农业用 地 9275 亩。共涉及拆迁居民 16807 户、54685 人，拆迁总面 积 401 万平方米，其中住宅房屋面积 370 万平方米，公共设 施、集体办公、企业房屋面积 31.3 万平方米，通过改造可腾 出土地 7057 亩。 二、进展情况 （一）2008 年城中村改造工作目标任务及目前进展情况 2008 年改造任务 2 个，分别是俎庄、洞上城中村。俎庄 城中村改造项目占地 2660 亩，已于 2008 年 9 月开工建设， 投入资金 1000 余万元，目前首期 2 万平方米两幢安置房正 在建设，主体工程 6 月底封顶，计划安置居民 135 户；洞上城 中村改造项目占地 1024 亩，项目控制性规划和改造方案已 报批，前期合作方上海坤泰实业有限公司撤资后，与禹州市 诚建置业有限公司签订了合作协议，截止目前，已拆出八一 路以北、京广铁路以东 D9 号地 40 多亩。 D7、D8、D9、D10 号地修建性详规已做好报批准备工作。 27 （二）2009 年城中村改造工作目标任务及目前进展情况 2009 年改造任务 9 个，分别是南关、董庄、樊沟、碾上、 孙庄、北关、王庄、郭楼、辛张（金湾）城中村。南关、董庄、樊 沟城中村改造项目占地 1107 亩，目前控制性规划已报批，正 在制定改造方案，开展招商工作；碾上城中村改造项目占地 501 亩，目前控制性规划图纸已完成，正在对接完善；孙庄城 中村改造项目占地 1769 亩，目前控制性规划已通过规划技 术委员会评审；北关村城中村改造项目占地 865 亩，目前项 目控制性规划正在编制；王庄、郭楼城中村改造项目占地 3092 亩，目前项目控制性规划已报批，修建性详规已完成设 计；辛张（金湾）城中村改造项目占地 6212 亩，目前该项目与 魏都投资有限责任公司签订了合作协议，首期 2.6 万平方米 五栋安置房已开工建设，建成后可安置居民 200 户；另外，我 们坚持成熟一个、改造一个的原则，启动了吴庄、西关、裴山 庙等城中村改造，目前 3 个社区控制性规划和安置地块修建 性详细规划已批准，吴庄社区改造方案已通过评审，西关社 区改造方案正在评审。 三、工作措施 （一）加强领导，健全机制 成立了以区长为指挥长的城中村改造指挥部，建立指挥 部办公室，明确城中村改造的责任主体为各相关办事处和社 区，实行每个项目由一名县级领导分包联系，牵头协调解决 工作难题。坚持每半月召开一次指挥长办公会，每月召开一 次工作会，听取汇报，研究措施。建立督查通报制度，制定出 28 台了督查考评办法和责任追究办法，将城中村改造纳入创建 工作新闻发布体系，兑现奖惩，调动了各方面工作积极性。 （二）政策引导，规范推进 按照市委、市政府城中村改造工作意见，结合实际，明 确了“ 政府主 导，市 场运作，自主开发，居民自愿” 的改造思路， 研究出台了改造实施办法、 投融资管理办法等多个政府 规范性文件，编写了 10 万多字的资料汇编，印发了详细的工 作指南，有力确保了“ 十个程序、九个规 范性动作” 的部署落 实。与此同时，在深入摸底、广泛动员的基础上，搞好规划编 制，制定改造方案，及时上报审批。坚持依法拆迁、规范拆迁、 和谐拆迁，大力遏制私搭乱建。对改造的每个环节、每个步 骤都阳光操作，注重做到公开、透明、公正，全方位接受政府、 群众、新闻媒体的监督。 （三）破解难题，分类施治 坚持区委、区政府主要领导带头招商，各级各部门参与 招商，通过驻外机构、政府网站等媒体广泛招商，精心组织 推介活动，有针对性地与本地企业进行了沟通联系，与区外 企业接触洽谈。将城中村、旧城区改造与经济适用房、廉租 房建设相结合，认真做好项目编制等前期工作，争取政策支 持。结合各村实际，尊重群众意愿，确定适宜的改造方式，积 极探索多元化投资模式。 总结一年来的工作，我们深知效果不明显，整体推进慢， 与市委、市政府的要求相比差距大。究其原因，一方面是思 想不够解放，表现在工作上胆子不大、思路不宽、观念不新， 29 工作谋划自我禁锢较多；另一方面是工作方法不多、不灵活， 招商的路子不多、工作滞后，招商与规划脱节，先期完成的 控规与开发商的开发理念以及社区干群意愿有差异，影响了 协议达成和具体实施。 四、下步打算 在下步工作中，我们将集中时间、精力、人力，以先进地 区为榜样，全力以赴推进改造工作。 （一）加大组织领导力度，加快项目推进工作 进一步加强组织领导，加大协调力度，狠抓工作落实。 对照项目推进计划和时间节点，强化责任分工，坚持既定工 作制度，及时解决项目推进中存在的问题，确保各项目按计 划推进。 （二）解放思想创新机制，狠抓关键环节突破 抓好政策宣传和思想沟通，营造浓厚氛围，引导社区干 部群众转变观念，正确理解并参与支持改造工作，切实形成 工作合力。进一步解放思想，坚持城中村改造“政府零收益” 原则，修订完善招商融资政策、居民补偿安置、社会保障政 策，最大限度让利于开发商，使群众得到更多实惠，激发各 方面改造热情。 （三）抢抓机遇强力招商，灵活实施改造工作 抓住当前生产要素价格较低和房地产市场逐步回暖机 遇，以本地房地产企业为重点，通过专题招商座谈推介等形 式，尽快确定合作伙伴，多渠道融资。因村制宜，对樊沟、塔 湾等城中村，在遵照规划的前提下，以村组为单位分块改造； 30 对吴庄、孙庄以及推进区内的辛张、金湾、王庄、郭楼等城边 村、城郊城，采取整村或组团的办法改造。同时，结合经济适 用房、廉租房建设推动改造。 （四）切实加快改造进度，强化奖惩加压驱动 俎庄社区安置房确保年底前群众入住；洞上社区力争 6 月初开工建设；加快辛张（金湾）社区安置房建设；确保南关、 碾上、樊沟 7 月 1 日前开工，董庄、孙庄、北关 10 月 1 日前 开工，王庄、郭楼年底前开工。将城中村改造与各责任单位 经济、党政纪挂钩，与干部考核使用挂钩，在坚持日督查、周 通报、月考评、双月新闻发布末位发言基础上，每季度组织 一次观摩活动，及时通报公示，加大奖惩力度，使先进者更 有动力，使落后者更有压力。 请市委市政府放心，我们将认真学习贯彻落实今天会议 精神，进一步解放思想，坚定信心，排除一切困难险阻，迅速 掀起城中村改造高潮，为全市城中村改造建设工作作出魏都 区应有的贡献。 31 城中村改造现场观摩会经验材料 许昌经济开发区管委会 按照市政府的工作安排，2008 年我区计划启动长村张乡 屯北社区城中村改造项目。该项目的控制性详细规划 2008 年 2 月 3 日经市规委会审批通过。通过广泛招商和深入洽谈， 2008 年 10 月 18 日我们与英属维尔京第一高新控股公司签 订了开发协议。协议签订后，由于受金融危机的影响，开发 商的改造工作进度不快，但并没有放弃。2009 年 2 月 23 日， 开发商组建屯北社区城中村改造项目部正式入驻开发区办 公，对改造工作列出了进度表。3 月上旬，我们组织乡政府、 社区力量配合开发商开展入户丈量、征求拆迁补偿安置政策 意见等工作。截止目前，走访居民 530 户，丈量房屋 13 万平 方米，收集意见 450 条。在开展相关工作的同时，开发商委 托深圳建筑设计总院编制屯北社区城中村改造修建性详细 规划。4 月 7 日，设计人员到许昌汇报屯北社区