浅析投资决策模型在房地产项目资金管理中的应用

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析投资决策模型在房地产项目资 金管理中的应用 随着房地产行业计入“白银时代” 和政府职能转变，房地产行业已经进入 有序竞争阶段，房地产企业的决策能力、 运营能力、资金管理能力成为企业的核 心竞争力。 中国论文网 /3/view-12781113.htm 一、房地产行业投资决策模型 房地产行业投资决策模型主要包 括：付现成本支出表、销售收款表、筹 资活动表、资金收支总表、经营性现金 流量表及其他附表等。通过投资决策模 型可以将企业的决策能力、运营能力、 资金管理能力等核心能力集成到一个 excel 文件中，具体如下： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 （一）投资决策 投资决策是建立在很多假设条件 基础上的，这些假设条件的设置能力是 企业投资决策能力的具体表现。宏观经 济走势、银行利率变化趋势等宏观形势 假设，是决策层对宏观形势的判断；业 态布局、目标客户群、产品定位、产品 设计等微观层面的假设，是决策层对房 地产行业把控能力的具体表现。假设条 件的设置需要不同领域的专业人员的参 与，领导定盘子。 如何将所有假设条件落实到决策 模型的模型中是企业决策实操能力的综 合表现，需要职业判断。 通过把假设条件落实到模型中的 方式可以把决策者的意图融入到项目决 策模型中，实现决策影响的量化，为最 终决策和业绩考核等提供数据支撑，保 障决策质量，提高效率，控制风险。 （二）运营管理 运营管理指对运营过程的计划、 组织、实施和控制，是与产品生产和服 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 务创造密切相关的各项管理工作的总称。 成熟的运营管理体系能够对各项工作的 时间做出合理估计，这些时间估计将直 接影响决策模型中的资金流动，进而影 响项目决策。如果运营管理能力不足， 对各项工作时间安排不合理，将对模型 量化的精度产生直接影响，甚至导致决 策模型数据失去意义。 （三）资金管理 对独立房地产开发项目而言，资 金管理的主要内容是：全景资金计划， 资金筹集，资金使用，日常管控等。资 金的日常管控主要是实操层面的内部控 制程序，是企业管理的基础。全景资金 计划是开发项目资金管理的总纲，是项 目资金筹集和使用的规划的基础，全景 资金计划编排能力是企业核心竞争力之 一。 全景资金计划是投资决策模型重 要副产品，两者的基本内容是相同的， 只是用途和表现形式不同，可以将两者 有机融合到一起，即在将投资决策模型 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 中涉及资金流动的明细项目添加收支时 间节点，将相关数据汇总加工后形成全 景资金计划，通过数据公式关系优化资 金计划，进而对资金筹集和使用进行规 划，指导企业经营决策，如：合约规划。 二、投资决策模型在资金管理中 的应用 投资决策模型主要用于项目投资 决策，不同阶段对数据的精度要求不同， 最初阶段出于成本和时间考虑会大量使 用经验数据，随着项目的推进，投资决 策模型对数的要求越来越高、越细。 投资决策一般是独立的，而企业 资金管理一般会涉及多个项目，一般情 况下既存在已经上马投产的项目，也存 在投资前期项目，不同开发阶段，资金 计划的用途和要求不同，因此，企业层 面的资金计划不能直接将各项目资金计 划简单加计汇总，需要分类管理。 （一）企业战略规划阶段 企业战略是中长期规划，很多战 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 略布局是依据职业判断作出的，战略布 局是否可行需要企业综合考虑宏观环境、 行业趋势、竞争环境、企业资源保障等 因素，其中资金战略规划是必不可少的。 在编制资金战略规划过程中，首先需将 各项因素变化趋势量化，然后编入投资 决策模型，再将资金收支情况具体化， 进而形成资金战略规划，通过验证资金 筹集和使用的限制条件是否满足要求， 评价战略的可行性和适当性。 （二）项目投资决策阶段 企业准备投资一个项目至少应满 足两个条件：一是经济上可行；二是资 金有保障。资金有保障体现在两个方面： 一是土地款和规费；二是其他资金接续。 在项目投资决策阶段土地款和规费不是 具体数值，而是限额，是企业短期资金 供给能力和项目经济性限额的较小值， 其中项目经济型限额的计算可以利用项 目投资决策模型倒推。 （三）项目概念设计阶段 在项目概念设计阶段土地成本已 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 经确定，企业可以利用决策模型对不同 概念设计方案的经济指标和资金排布影 响进行测算，为概念设计决策提供数据 支撑。此时可以利用资金排布数据编制 项目资金筹集规划，为资金筹集合同谈 判做前期准备 工作。 （四）项目设计阶段 在项目设计阶段，产品设计将具 体化，项目大部分成本指标将在这个阶 段被确定，利用投资决策模型，可以综 合考虑收入、支出、利息、税金等影响， 能够全面的反映不同设计方案的效益差 别。 报规通过时，施工图基本确定， 项目的成本造价基本可以确定，施工进 度节点可以合理估计，结合运营数据能 够将投资决策模型基础数据具体化，进 而细化全景资金计划。细化后的全景资 金计划，能够为资金筹集、使用排布提 供基础数据，也可以为合约规划提供基 础数据。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 （五）项目招投标阶段 在制作标书过程中，应将项目合 约规划内容纳入标书中，减少合约谈判 和施工过程中不必要的争议，通过付款 条款的设置将资金计划落实到标书中， 提高项目经济效益。在评标过程中应将 不同付款方式对利息和税金的影响纳入 评分体系，规避凭感觉做决定。 （六）项目投资建设阶段 项目开工时，主要合同应经签订， 此时项目公司应将合同内容和运营安排 落实到投资决策模型中，使投资决策模 型数据细化到实操模拟的程度，进而编 制项目资金全景计划，为项目资金管控 提供标杆数据，控制资金风险。项目建 设过程中，当项目出现异常情况时可以 利用资金全景计划的基础数据对资金计 划作出及时调整，保障资金计划的有效 性。 （七）项目销售阶段 项目销售具有很大的不确定性， 当项目销售情况超出预期可容忍差异， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 将对项目计划资金流产生重大影响，需 要对项目资金计划作出适当调整，以保 障资金安全或提高经济效益。 （八）项目复