大通县小炮团估价报告

大通县小炮团估价报告 调查人员： 唐慧颖、张瑾、马君智 调查期日： 2013 年 12 月 15 日星期日 大通县小炮团估价报告 一、 估价原则 1、 合法性原则 首先，所选择的比较案例都有房屋所有权证 、产权来源明晰、手续齐 全、无产权纠纷。 其次，符合城市规划所规定的房屋的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密 度，实现了功能分区，符合规划限制。 最后，在合法处分方面，依据了法律、法规或合同（土地使用权出让合同） 等处分方式。 其他，评估出的价格符合国家的价格政策。 2、 替代原则 替代原则是不动产估价的一条重要原则，又称比较原则。根据经济学相关原 理，在同一市场上，相同的商品应具有相同的价格，且任何一个经济主体在 市场上的行为，是要以最小的代价取得最大的效用。效用相同价格低廉者受 欢迎。在有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，其价格是经过相 互影响与比较之后决定的。不动产也同样遵循这样的替代原则，既不动产价 格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的 买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定，不动产价格还可以通过比较不 动产的条件及使用价值来确定。我们所选择的交易案例与估价对象属于同一 供需圈，因此可用市场比较法进行评估。 需要说明的是事实上完全能够替代的不动产是不存在的，因此遵循替代原则 进行不动产评估时，不能对不动产做简单的类比替代，而应具体问题具体分 析。 3、 公平原则 公平原则要求评估人员应站在公正的立场上，遵循不动产价格形成的理论及 规律，运用科学方法客观公正的对不动产价格进行评估。为评估出公平合理 的价格，评估人员首先应本着下列假设进行评估，各方当事人均是理性的、 精明的；其次，评估人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格；然后， 评估人员再以专家的身份来反复、精确的权衡价格；先假设评估结果的高低 不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人，评估结果的高低会 对自己有什么影响。 为评估出公平合理的价格，估价人员还必须公正清廉，不能受任何私心杂念 的影响；如果与估价对象有厉害关系或是当事人的亲属，应当回避；必须了 解不动产供需状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价技能，丰富 估价经验，遵循严谨的估价程序。 二、 估价的假设与限制条件 1、估价的假设条件 a、本次评估以估价委托方所提供真实、合法、完整的估价资料为假设前提。 b、估价报告中的估价结果为估价对象在估价时点日公开市场上最可能形成 的客观合理的价格。 c、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。 d、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。 2、估价的限制条件 a、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。 b、估价结果为估价时点时的价值。 c、估价结果为估价目的下的价值。 d、估价结果在报告有效期内方有效。 e的结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 三、 估价对象 我们所评估的是大通县小炮团内一房屋的比准价格，具体情况如下： 房屋面积 66，房屋是两室两厅一卫，房屋所在楼层是 3/6，房屋 朝向西南方向，距市中心距离差不多 300 米，交通方便，因为小区在军队驻 扎的地方，所以小区相对比较案例，较为安静，小区内公共设施的配置良好， 交通方便，出小区门口，就可以坐上公交车，而且等车时间不会超过 20 分 钟，小炮团小区内有个幼儿园，还有卫生室，而且小炮团距大通县第二完全 中学也不过就 20 多分钟的车程，距离大通县红十字医院差不多 10 分钟车程 就可以到达，相对于闹市，安静很多。 四、 估价目的 通过市场比较法评估出小炮团小区内一房屋的比准价格 五、 估价时点 2013/11/1 日至 2013/12/15 日 六、 估价方法 1、估价方法的选择 由于估价对象周边类似房地产交易案例较多，交易资料易于取得，故选用市场 比较法评估估价对象价值，市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的 客观合理价格或价值的方法。 2、选择的方法 市场比较法：（market comparison approach） ，就是将估价对象与在估价 期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行修 正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似不动 产”是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。 市场比较法，简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一。 采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。 计算公式为：标的物价格交易实例价格交易情况修正系数交易日期 修正系数区域修正系数个别因素修正系数 七、 估价过程 1、 比较实例的选择 要求：比较实例最少有三个，选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途 相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过三年、在在地域上属邻近区 域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明实例的位置、用途、 面积、房屋构造、交易时间、房屋使用年限、交易方式、交易价格等。 2、 因素选择 估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要区域因素 和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、公共公益设施的配 置及状况、离市中心的距离，交通条件，环境条件、房屋面积和方位等。 3、 因素条件说明 具体说明比较案例和评估对象的各因素条件（如下表） 比较因素条件说明表 表中因素是根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定， 因素描述的是比较因素的具体条件和具体内容，没有使用相同、较好、 接近、较差等无具体含义的用语，能量化的使用了量化指标。 估价对象和比较实例的各项条件说明要具体、客观，其中估价对象的因 素条件说明与第二部分影响房价的因素分析一致，没有前后矛盾。 4、编制比较因素修正表。为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正， 必须将因素指标差异折算为反应价格差异的因素条件指数，并编制比较 因素指数表。除期日、交易情况、年期外，应以估价对象的各因素条件 为基础，相应指数为 100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较， 确定出相应的指数，并说明确定的依据。 具体的因素修正表如下表所示 比较因素修正系数表 我们将估价对象的标准设置为除了房屋使用权年限以外的各种因素量化 值都为 100。 对于比估价对象条件好的在估价对象值的基础上增加 20，根据实际情况 增加，相差较大的，增加 40；对于比估价对象条件差的相应的在估价对 象值的基础上减去 20，相差较大的减去 40。 而对于房屋面积和房屋构造因素，因不同的人有不同的爱好和需求所以 暂且把它们都设为 100。 交易方式都为一次性付清，所以都可以写为 100。 房屋使用年限根据房屋建成及土地使用权年限不同，可以粗略的进行以 上的估计。 4、 下面进行修正 A、 进行交易日期修正（假设价格跌涨的百分率为 3%，是在期内平 均上升的） B、 进行房屋使用年限修正 C、 进行交易方式修正 D、 进行区域因素修正 E、 进行个别因素修正 大通县小炮团在金硕花园下的比准价格= 4706*(1+3%*3)*100/100*100/100*(100+100+100+100+100+100+100)/( 100+100+100+100+140+80+100)*(100+100)/(100+100)= 4987.053（元/） 大通县小炮团在园林小区下的比准价格= 5639*(1+3%*5)*100/80*100/100*(100+100+100+100+100+100+100)/( 120+120+100+80+120+80+60)*(100+100)/(100+100)= 8344.476（元/） 大通县小炮团在香榭丽都下的比准价格= 4483*(1+3%*5)*100/120*100/100*(100+100+100+100+100+100+100)/ (120+120+120+80+120+100+80)*(100+100)/(100+100)= 4062.355（元/） 平均比准价格=（4987.