xd小区管理方案

祥鼎物业 滨江苑三期小区 2009 年管理方案 编制： 审核： 日期： 2 目录 一、前言 3 二、小区情况分析 4 三、总体设想 7 四、物业管理服务内容及标准 7 五、小区管理部设置 8 六、年度物业管理工作计划 10 七、年度物业管理费收支预案 11 八、 结束语 11 3/12 一、 前言 本方案系依照有关物业管理服务的法律法规，通过贯彻公司的质量标 准体系，根据小区签定的物业管理服务合同，结合小区实际情况和特 点，确定小区物业管理整体定位，作为小区的管理服务执行方案和公 司对小区管理部检查、考核的依据。 本方案将通过小区情况分析、服务定位、管理目标、工作标准、资源 配置、费用测算等诸多方面作深入分析研究，并制订了切合小区特色 的管理服务内容。 本方案力求通过专业科学的管理方案，提供一种定位准确、现实可操 作的具体实施目标，同时为小区管理部制作相关细化文件提供依据， 成为今后每年度物业管理策划的基础，籍以保证服务标准的实现和持 续提高。 本方案在营造小区和谐的管理模式，提升整体管理服务水准的基础上， 充分考虑合理管控运营成本的方式，使整个小区进入到良性运作的状 态。. 4 二、 小区情况分析 2.1 物业概况 基 础 设 施 明 细 表 基础数据： 注：17F 为多层 811F 为小高层，现通常以 815F 为小高层 总高度超过 100m 的为超高层 其它为高层 实际应用时，可以将 8 层以上的统称带电梯高楼，仅统计两类数据即可。 总建筑面积 m2 用地面积 m2 住宅面积 m2 物业管理用房 m2 配套面积 m2 商铺面积 m2 监 控 室 m2 门 卫 间 居委会用房 m2 业委会用房 m2 空调机房 间 水 域 m2 户 数 户 水 泵 房 间 公共厕所 间 喷水池 个 收费户数 户 商 品 房 户 售后产权房 户 承 租 户 户 会 所 个/ m 2 权属开发商 m2 权属业主 m2 权属其它 m2 幢 数 幢 高 层 层数 幢 （小高层） 层数 幢 多 层 幢 绿地面积 m2 绿化面积 m2 绿地覆盖率 % 高层面积 m2 小高层面积 m2 多层面积 m2 高层户数 户 小高层户数 户 多层户数 户 配 电 房 间 配 电 箱 只 单 元 单元（门栋） 产业编号 土地编号： 街道： 街坊： 丘 图 号： 5/12 公共设备、设施： A、智能化系统 B、公共设备（设施） C、照明系统 D、给排水系统 1 一卡通系统 门 车库 1、道 路 灯 只 2、电子公告牌系统 只 1、电 梯 台 电梯机房 间 2、应 急 灯 只 1、水 泵 清水泵 只 污水泵 只 2、风 机 房 间、风 机 台 3、楼 道 灯 只 3、垃 圾 房 间 4、装 饰 灯 只 3、车辆管理系统 套 电动移门 台 道闸 个 4、垃 圾 箱 只 5、公共设施用灯 只 2、下水道 m 出墙管 m 支 管 m 总 管 m 5、垃 圾 筒 只 6、飞行障碍灯 只 3、水 箱 吨 只 4、电视监视系统 套 探头 个 6、垃圾中转站 个 7、照 明 电 KW 4、蓄 水 池 吨 只 个 8、动 力 电 KW 5、化 粪 池 个 5、周界报警系统 套 共 个点 地下机动 车位 m 2 9、合计耗电： KW 6、污 水 池 个 个 10、电 表： 个 污 水 井 个6、 电 子 巡 更 系 统 套 共 个 点 地面机动 车位 m 2 7、窨 井 共 个 雨 水 井 个 可视 个 个 8、水 表 只7、楼 宇 对 讲 系 统 不可视 个 地下非机 动车库 m 2 9、生化处理 个 m2 送排风系统的监视 个 个 给排水系统的监视 个 地面非机 动车库 m 2 F、其他 照明系统的监视 个 个 1、宣 传 栏 个 8 BA 系 统 电梯系统的监视 个 车 位 机 械 m 2 2、柴油发电机 台 9、家居布线系统 个 E、消防系统 4、景 点 个 10、家庭自动控制系统 个 1、消防水泵 台 5、氧 气 泵 台 11、家庭安全防范系统 个 2、灭 火 器 只 6、健身设施 m2 12、表具自动计量系统 个 3、消 防 箱 只 7、信 报 箱 个 13、物业计算机管理系统 个 4、消 火 栓 只 8、共用天线 台 14、背景音响及广播系统 5、黄 沙 箱 只 备注： 9、道路侧石 米 6 小区有关情况登记表： 小区 小区总户数： 住房使用情 况 自住： 户 出租： 户 出租率： 小区周边情况 组织类型 地 址 / 名 称 联系人姓名 / 联系电话 最近距离 备注 街道办 社区居委会 社区警务室 民政 社区卫生 服务站 城管（环卫） 供电公司 供水公司 供气公司 通讯宽带 有线电视 幼儿园 小学 个 温感 个 6、喷 淋 头 只 10、围 墙 平方 米 烟感 个 7、空调设备 套 11、航空标志 个 （m 2） 15 消 防 报 警 系 统 手 动 报 警 按 钮 个 7/12 中学 银行 医院 超市 邮局 交通 餐饮 文化娱乐 三、 总体设想 3.1 整体管理服务目标 根据公司要求公司下达的目标。 根据物业管理服务合同 根据行业的基本要求行业标准、法律法规。 3.2 风险预测与防范 3.3 项目定位 3.3.1 创优计划保持湖北省优秀物业管理住宅小区称号。 3.3.2 社会影响业户满意率在 95%以上。 3.3.3 经济目标收支基本平衡，略有盈利；收缴率？。 3.4 综合管理服务目标 岗前培训率 100 满意率调查覆盖面 100 业户满意率 95 业户投诉率 0.05 每年组织 二 次社区活动 8 每年 一 次公布维修资金账目 四、 物业管理服务内容及标准武汉祥鼎物业管理有限公司质量管理体系 4.1 综合管理服务 日常管理与服务： 服务规范应符合物业管理条例要求。 24 小时受理业主或使用人报修。接到任何报修 30 分钟内到现场 处理（预约除外） 。 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理（预约除外） 。 精神文明建设： 制作社区公益性活动进度计划 进行社区公益性活动记录 开展小区宣传管理（宣传板报张贴） 4.2 公共区域清洁卫生服务依据质量标准体系 4.3 公共区域绿化日常养护服务要求依据质量标准体系 4.4 公共区域秩序维护服务依据质量标准体系 4.5 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务依据质量标 准体系 五. 小区管理部设置 小区管理部职能分布图（参考） 管理部经理 客服工程秩序维护 9/12 小区管理部人员架构图（参考） 秩序维护队员 秩序维护班长 秩序维护主管 （队长） 车辆管理 消防管理 秩序维护 设备运行 接待咨询 分包商管理 报修处理 设施设备保养 投诉处理 装修审批监督 入住办理费用收缴 保洁绿化管理 装修手续巡查 便民服务 社区文化装修监管 小区管理部经理 客服主管 工程主管 工程管理员客服管理员 会所管理档案管理 10 11/12 六. 年度物业管理工作计划（根据前面的总体管理目标和分解目标，编制