如何成为奇迹的开拓者

万达如何成为奇迹的开拓者？ 2011 年，万达集团携 33 座万达广场震撼全中国，铸就了中国商业地产第一品牌。如果把万达比喻成乘风破浪的巨轮， 却不能描绘出万达的财富传奇;如果说万达像是一座金矿，但是又不足以形容它升值的速度。从记者的角度来看，万达是东 方的巨人，商业的骄子。它以品质铸就万千辉煌，以实力成就造城传说。万达没有来临时，谁会想到偏僻的锦华路能成为成 都人的消费胜地?万达是这个奇迹的创造者，更是这个奇迹的开拓者。 为什么三年前成都锦华路万达广场只用了 14 个月的时间就实现了满场开业?为什么万达广场能在短短的 7 年内遍布全国， 誉满天下?为什么万达广场具有如此强大的魅力，瞬间改写成都的商业格局?为什么万达在很短的时间内就能完成别的企业想 都不敢想的复杂业态组合?为什么万达广场能够实现满铺开业并且基本没有培育期?成都锦华路万达广场在造就城市商业繁荣 的同时，也向世人展现了代表未来方向，极有生命力、极有竞争力、极能满足消费者需求的商业模式，万达给成都带来的远 远不仅是一座广场，更是全新的商业思维。 独门武功：订单地产独步天下 在人们惊叹万达速度、艳羡其经济效益时，恐怕很少有人仔细想过，是什么造就了这一切。万达之所以能够钓到大鱼， 是因为网够大、够结实，这个网就是订单地产商业模式，万达独步天下的奥秘。万达订单地产的要诀有五个方面： 一是联合发展。万达集团和众多国际国内知名的主力店商家签订了联合发展协议。签约的主力店有两种类型，一种是无 条件跟随万达，不管万达在什么地方开店都跟随万达;另一种是有选择地跟随。两种联合发展方式都签有协议，约定好双方 的权利和义务。 二是技术对接。在万达项目的设计方案出来之后，万达和各主力店都有专人负责进行技术层面的对接，如餐饮的隔油池、 游泳池的降板、超市的荷载等内容在方案设计阶段就给予确认，尽量避免商家进场后的改建，减少浪费。 三是平均租金。万达和各主力店约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不 再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度;而且一个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就清清楚楚，确保 投资低风险甚至零风险，所以万达商业地产的发展是又好又快。 四是先租后建。由于有着众多联合发展伙伴，万达广场在开工前，大部分的商业面积已经确定了租户，购物中心只要开 业，马上就能收到租金。而且租赁面积完全被租金面积所覆盖，没有无效面积。给哪个主力店多少面积，有多少公共区域， 交通如何组织，都十分明确。 五是满场开业。万达每个广场都可以做到所有大小商家同一时间开业，这一点说来容易做来难。一般大的商业中心往往 是逐家逐户开，很难凑到一块。而万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才能使得众多商家听从统一安排，进而 步调一致，统一行动。 模式秘籍：只租不售持续旺场 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，卖商铺绝不是商业地产，只租不售是商业地产可持续发展的前提， 也是万达花巨额学费学到的一个真理。万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商铺来收回投资，结果留下很多后患， 经过了两三年的培育期后才走出了困境。因为商铺在销售之后，再进行商业规划，一是无法保证经营的整体性，二是无法保 证经营的有效性和可持续，必然带来许多纠纷和麻烦。 管理秘籍：产业链条日臻完善 万达以发展城市综合体为己任，潜心深造，形成了国内少有的完整产业链。在前期规划设计方面，万达拥有商业规划研 究院，无论是商业中心还是五星级酒店，从结构、机电、立面到装修全部能独立完成设计。中期的开发建设是万达的起家本 领，也是万达的强项，其中最独特的是万达的成本、销售、租金决策文件。万达在开工之前就会制定出三套涉及二十几个子 项的控制性决策文件，做到先算后干。迄今为止，万达做过大大小小上百个项目，没有一个项目超决策成本，显示出超强的 决策预算能力和成本控制能力。在租金方面，万达所有的主力店、中小店铺的租金预测都要形成决策文件，充分体现出万达 集团的 “专业化、高水准”。在后期运营管理方面，万达拥有跨区域的商业管理公司，拥有一支 3000 人的专业化水平很高的 队伍，管理着几百万平方米的商业物业，连续三年的租金收缴率都在 98%以上。 运营秘籍：合作伙伴唇齿相依 一是紧密型合作伙伴。万达已与 7 家不同业态的主力店成为 “紧密型合作伙伴”，他们就像和万达签订生死契约一样， 万达去哪里他们就必须跟到哪里，不去就会遭罚则处罚。二是战略合作伙伴。万达的战略合作伙伴有 30 多家，都是国际和 国内的知名公司，也都签了合作协议，但是他们有选择权，万达的项目他们可以来也可以不来。但是双方有约定，万达发给 他们项目信息后，在规定时间内他们要决定是否进入，然后万达才会根据他们的需求进行规划设计，双方认可之后再签一个 具有法律效力的文件，相当于下订单。三是一批战略合作中小店铺连锁企业，像必胜客、肯德基、麦当劳等等。正是因为有 了这些合作伙伴，无论万达走到任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味着 80%以上的租赁面积有保证。为 了确保店店赚钱，对得起这些合作伙伴，万达在发展项目时非常注重城市和地段的选择。 发展秘籍：双重效益高度统一 万达商业地产产生双重效益，除了经济效益，社会效益也非常突出。一是创造了大量就业岗位。每个万达广场都能创造 一万个左右稳定的就业岗位，可以说解决了大问题，所以万达也被国家劳动与社会保障部门、全国总工会、全国工商联等部 门评为“全国就业与社会保障先进企业”。二是创造巨额税收。万达广场创造的税收不仅数额大而且稳定，在上海、北京这种 城市，规模大点的项目都有上亿甚至几亿元税收。而且培育期一过，每年的税收还能稳定的增长。三是受到消费者欢迎。万 达广场的组合形式在全世界都是创新;一个万达广场拥有十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店 都综合在一起。四是创造城市新中心。万达广场的第三代城市综合体项目规模非常大，所以也当然成为所在城市的新地标。 也正因为万达广场有着经济和社会的双重效应，所以得到了各地的热烈欢迎，获得了广阔的发展空间。 专家观点 从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新都市中心，万达创立商业地产的 10 年来，开发模式从第一 代走到第三代，过程中经历了无数的磨难和艰辛，但也取得了巨大的成功。 因为万达在商业地产领域的不断创新、一直领先，无数合作者都先后选择了万达，并在合作过程中坚定了这种合作关系， 获取了巨大的成功。很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界 500 强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者， 万达到哪里，他们就跟到哪里。 火爆全国，万达凭什么? 万达广场价值背后蕴藏了怎样的商业创新? 作为中国商业地产的领导者，万达广场堪称商业地产模式创新与运作能力全面的成功范本，也是当下中国推动城市商业 进步的重要力量。从“万达广场，繁华每一城”的企业发展定位到“一座万达广场，一个城市中心”的社会认可，万达广场“城 市综合体”的运营模式以及“订单商业地产 ”的创新践行无形中已将城市核心与边缘的概念模糊化，更将印象中的城市边缘及 老城区变革成了新的城市中心。 规划先行 万达广场成功的核心竞争力 四川大学博士生导师、四川营销学会会长李蔚 在万达对商业伙伴的合作过程中，万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用，万达商业规划研究院是中国首家专 业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域及房地产开发领域 的众多精英人才组成。在每一座万达广场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规 划至每一个商铺、设计至每一个细节，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。 此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾 合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。数年前的万达从做订单式开发开始，随着市场需求和中国经济环境的变化而逐渐 向专业的商业地产运营商迈进，有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验，万达进行商业开发的准确 性才能不断提高，甚至已经可以保证场场旺铺。 棋先一招 国内最成功的商业地产模式 中国著名房地产品牌营销专家 陈真诚 到目前为止，这是我所知道的国内最成功的商业地产模式。大连万达进入商业地产的时机非常好，眼下内地百货业正受 到西方大型超市、折扣店的冲击，市场需要新型业态的进入。万达广场把中小商业和伊藤洋华堂这样的大型商业进行整合。 国内商业投资者和店主正好可以与它形成互补，共有一个商业圈。 严格来讲，万达商业地产模式并不是不可复制的，但眼下万达的确棋先一招。在一些中心城市占有大量商业地产储备的 同时，万达商业广场已经具备相当的品牌效应。“这种情形下，竞争者跟进有相当的难度。” 与此同时，近几年大连万达在全国大举扩张，表面上看确实存在不少风险，但这对万达的将来也许是极其有利的。随着 土地的价格上涨或是有些城市重要地块的日渐稀缺，未来万达未必会拿到适合商业发展的地块。每个公司都有其发展的战略， 只要项目最终能够正常运营，就是成功的。 选择万达 追随创造商业奇迹的领军者 四川省商业连锁协会会长 冉立春 在每一个城市综合体，入场项目能不能实现真正的旺铺经营，一方面源自建造者的前期规划和后期管理，更重要的也再 于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”。在万达广场，仔细观察我们会发现，一些中小主力店随着万达的连锁开 发而出现在每一个城市的万达广场里，也正因此，很多商家随万达而迅速形成连锁品牌，很多世界 500 强的企业也因万达的 屡战屡胜而成为万达的拥护者，万达到哪里，他们就跟到哪里。 谈及金牛万达广场的出现，我认为是对城北乃至整个成都商业格局的颠覆。通过对传统城区功能的调整，国内一流的城 市综合体商业模式替换了之前城北的商业，金牛万达广场建成后必将是又一城市级的商业配套。金牛万达广场在全面提升了 城市的品质、档次、商业设施配套的同时，还全面提升了“城市能级”，也加剧了成都的商业竞争格局。 打破传统 万达广场铸就城市新中心 西南交大区域经济与城市管理研究中心主任、教授 戴宾 过去成都城市功能区域划分太单一，这就给城市通勤造成巨大压力，以万达广场为代表的城市综合体其实正在悄然打破 传统城市格局，多中心的、功能混合的城市正在形成。 随着城市密度提升，城市综合体的优势正在得到发挥，由于金牛万达广场地段更好，项目规模更大，而其对城市的辐射 范围也大得多，因此新的金牛万达广场不能简单复制之前成都万达广场的开发模式，它应该是定位于城市商业次中心，瞄准 的是辐射整个成都，是成都继春熙路之后的第二商业中心。 万千百货 万达商业地产升华砝码 招商局地产成都公司营销部总监 朱和平 商业地产有一个概念，就是地产是为商业服务的，商业是为地产增值的，万达可以做到当年拿地，当年开业，这个速度 在中国都是做不到的，包括华润也做不到。万达现在拿地之前已经有框架协议的合作伙伴，包括零售商，万达开业之时就是 招商完成之时，就是商业开始为地产增值之时了。 万达广场的商业大部分为只租不售，拥有 1000 多家签订合作协议的商家，其中有 50 个左右是大的主力业态，60-70 个 为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产”。 如果说，万达的定单式模式让外界颇为担忧的话，那么万千百货便是加法背后的升华。百货业态在城市综合体中不可或 缺，但在万达广场的扩张中，遇到高端百货不愿意进军新城区的问题，万达在 2007 年重新组建了自己的百货，这样便很好 解决了百货业的缺位难题。高速发展的万达已经不仅仅是一个商业加住宅的综合体了，万达广场已经是住宅、商业加酒店， 然后再影院加百货等等的第三代模式，现在很多开发商进入商业地产，可能连“万达模式”的一层皮都没有挨着。 强者恒强 无法超越的商业大佬 万达广场城市