对我国房地产市场发展的思考

对房地产市场发展的几点思考 摘要 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基 础性、先导性、带动性和风险性的产业。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化， 房地产正成为一个新的经济增长点。 关键词 房地产市场 价格 服务 房地产发展 一、房地产行业的发展概况 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。房 地产行业研究报告指出中国房地产经纪活动萌芽于西汉 ，在唐宋之后得到了较快发展。1949 年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。 1978 年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪 业总体上还处于发展的初级阶段。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、 房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房 地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地 产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。 房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有 购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让； 开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进 行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。因 此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下： 1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。 2、可以改善人们的居住和生活条件。 3、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐。 4、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。 5、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道。 6、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展。 7、有利于产业结构的合理调整。 8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构。 9、有利于吸引外资，加速经济建设。 10、可以扩大就业面。 促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化 生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康 的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。 二、中国房地产市场发展现状及存在的问题 中国的房地产市场是当今世界 上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是 1998 年进 一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发 展。但这样那样的问题也随即出现，如地区发展不平衡、房价居高不下等。 1、地区发展不平衡 2 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在无论是房屋施工面积还 是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场 起步较早所致。中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水 平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向 中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标 (除销售额)的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在 增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。这是因为东 部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不 完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发 达，所以人均住宅建筑面积最小。 2、房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。 2004 年全国商品房价格大幅攀升，达到了 2714 元/平方米，比 2003 年增长了 355 元，远大 于 19982003 年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到 8627 元/平 方米、6232 元/平方米、6037 元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为 16683 元、 15638 元和 27596 元。 三、中国房地产市场发展趋势分析 我国房地产业经过近 20 年的发展取得了巨大成就，纵观这 20 年的发展，其特点主要有 以下几个方面： 第一、房地产行业正在逐步走向市场化。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也 刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产 企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的 企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。 第二、房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营 销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国 民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的 十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开 发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成 资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业 发展瓶颈的症结。第三、房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。 第四、国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市 场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对 房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。一系列房地产 行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以 及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。 未来 10 年随着我国加入 WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的 承诺向其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发 展，其趋势主要有以下几个方面： 1、房地产市场整体发展趋势 随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、 租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。 以城镇人口人均增长 10 平方米计，就需增加住房近 40 亿平方米。加之城市化进程的 加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年 1 亿平方米左右)，今后 10 年，我国的住房建 设有持续的发展。 3 一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到 20%，约有 48%的居 民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有 67%希望通过换购住房改善居住条件和环 境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。 加入 WTO 后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。 个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务 领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与 房地产法制建设将得到加强。 2、市场供给趋势 在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地 产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的 盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌 优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌 管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房 地产供给将向多元化方向发展。 3、多元化的金融渠道 在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融 资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继 出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相 关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾， 能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO 承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为 房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投 资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。 4、房地产服务加强 作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设 计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都 要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好 了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好 得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业 主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。公务员之家 5、合理利用资源实现可持续发展 可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此， 房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源， 保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业的发展既要满足当 代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开 发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、 房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发 展。 四、推动我国房地产业发展的建议 1、土地市场规范化 土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平 衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中 国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。 第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供 应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去 有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土 4 地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力 进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。 第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论 的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国 经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持 土地市场的公平竞争环境。 第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持 续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明 显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。 第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。 2、完善房地产融资渠道 我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国 城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着 相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的 阶段、一个良性竞争的阶段。 第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有 资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。 房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途 径从民间获得资金进行开发。 第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个 国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的 国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温， 而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。 第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能 少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。 第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。 3、引导房地产企业开展多元化产品服务 第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时 要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。 第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在 需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。 4、建立多元化的房地产市场体系 目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较 为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场， 对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经 营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其 完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低 一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意 识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发 展。