影响南宁近十年的房地产价格变动因素以及在未来3-5年南宁房价预测

题目：影响南宁近十年的房地产价格变动 因素以及在未来 3-5 年南宁房价预测 姓名：XXX 班级：XX 班 学号：XX 【摘要】伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制 的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快 速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，南宁房地产业进 入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明 显的稳中有升-飙升-转折-略有下跌四个阶段相互循环、产业扩张 与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对南宁近 10 年房地产周期 波动进行研究，重点探讨以南宁为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观 经济联系，最后分析影响南宁房地产波动的主要因素。 关键词：南宁房价价格 影响变动因素 对未来预测 主要思路：首先分析各阶段南宁的房价，主要是从四个阶段稳中有升-飙升- -转折-略有下跌，对每个阶段进行具体分析。再从各阶段分析导致该阶 段房价情况的因素进行具体分析。而影响南宁房价影响因素，主要从三个方面 分析：一、国家各阶段对房地产的政策。二、南宁居民近 10 年来平均收入。三、 购房者或是潜在购房者对预期的期望。 一、2006 年以前：房价稳中有升 纵观南宁房地产前 10 年的楼市，房价平稳，上行是主旋律，但上行的曲 线每年都有不同。 以商品房销售均价为例，2001-2003 年，房价较低且稳定在每平方米 2250 元左右，2000 年为 2105 元/平方米，2001 年为 2229 元/平方米，2002 年为 2375 元/平方米，2003 年为 2458 元/平方米，2004 至 2006 年，房价相 比前三年有了小幅度上升，接近每平方米 3000 元。2004 年为 2767 元/平方 米，2005 年为 2741 元/平方米，2006 年达 2996 元/平方米。以上 7 年间， 南宁房价一直在稳步上升，总体趋势呈良性发展，曲线波动幅度不大。市场 总体均价以每年 130 元/平方米左右的涨幅一路平稳上涨。商品房销售率逐 年提高，2001 年商品房销售额与投资额之比达 97%，为广西商品房销售十年 来的最高点，2001-2002 年商品房销售额与房地产投资额之比为： 97%，84%。2000 年以来房地产投资上涨更为明显，广西房地产增长速度 2000 年为 19.5%、2001 年为 43.7%、2002 年为 33.9%。2002 年房地产投资 额为 74.4 亿元，达到历年来最高水平 南宁市主要年份国民经济和社会发展结构指标统计（2001-2004） 单位： 指标 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 一.国民经济核算 1.生产总值结构 第一产业 15.25 14.37 19.03 17.45 第二产业 28.77 28.80 29.54 31.41 第三产业 55.99 56.83 51.43 51.14 2.生产总值支出结构 最终消费 56.77 56.37 56.90 57.50 居民消费 44.45 43.66 43.82 45.03 政府消费 12.32 12.71 13.08 12.48 3. 投资种类结构 基本建设 47.95 51.55 50.95 50.73 更新改造 15.42 15.71 25.41 16.30 房地产 18.24 19.19 20.74 26.75 二.人民生活 1. 城市居民人均生活消费结构 居住 12.81 7.73 9.93 8.75 2.农村居民人均生活消费结构 居住 12.99 12.04 11.73 12.29 2001 年，国家支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房 屋出租的租费进行减免,使得个人出租房屋总体税收负担由原来的 17.5%-30%降 低为 7.3%-14.57%。2003 年，面对经济中的贷款、投资、外汇储备快速增长新 变化，稳健的货币政策内涵发生变化，适当紧缩银根。而 2004 年 10 月，央行 10 年来首次宣布上调存贷款利率，九年来首次加息，放宽人民币贷款利率浮动 区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百 分点，由 1.98%提高到 2.25%，一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由 5.31%提高到 5.58%。央行九年以来首次加息，意味着购房的贷款成本增加，央 行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。2006 年 4 月，央行全面上 调个档次贷款利率 0.27 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12%上调到 6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次 只要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2001 到 2006 年，虽然国 家政策略有变化，但对于房地产影响不是很大，整体房价稳中有升的趋势。 而首次加息，也起到“一箭三雕”的作用。首先，投资增长较快问题一直困 扰中国经济，尽管这一现象出现适度回落，但并不明显。此次加息巩固中国宏 观调控已有成果，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作 用。根据投资的边际效率曲线，准确的表示的利率的关系，利率越低，房地产 商的投资需求越大；反之，利率越高，房地产投资需求约低。其次，加息可抑 制房地产泡沫，房价的大幅度上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重 视。提高利率可以抑制房地产的投机需求，对房地产泡沫形成起到一定抑制作 用。这是因为，利率上升，居民的现金也会增多，而存到银行的机率更大，所 以减少对房地产业的投资，这样起到抑制作用。最后，加息还将稳定银行系统， 进一步防范和化解金融风险。银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定 的关键。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金 平衡的能力。加息可吸引一部分居民存款，使得银行资金状况有所缓解。 二、2007 年：房价开始发飙 2006 年底，在一次业内房产沙龙上，业界专家通过对房价增长函数曲线的 精密运算，预测南宁市 2007 年商品房销售成交均价会在 3100 元3200 元/平方 米之间，最高价在凤岭片区，4000 元/平方米是一道需要逾越的坎。据南宁市 统计局对全市房地产开发企业的调查统计资料显示，2007 年 1 月-9 月，全市 商品房销售均价达到 3247 元/平方米，与上年同期相比增长 10.54%。10 月达 3491 元/平方米。记者注意到其中这样一段话：据国家统计局南宁调查队进行 的抽样调查资料显示，今年（指 2007 年）10 月份南宁市的房屋销售依然火爆， 房屋销售价格指数同比上涨 9.6%，涨幅比 9 月高出 0.3 个百分点。其中仙葫商 品房均价从今年 9 月突破 3000 元大关后，目前其最高价又突破了 4000 元，房 价上涨之快令人瞩目。2008 年初延续了 2007 年的牛市，房价继续飚升。1 月3 月，全市房地产企业商品房平均销售价格为 3893 元/平方米，同比上涨 36.63%，市中心、凤岭和西乡塘个别楼盘超过 5000 元/平方米。 2007 年 6 月，国家对货币政策开始“稳中适度从紧” ，12 月，中央经济工作 定了“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上演变 为明显通货膨胀，要求实行从紧的货币政策。2008 年 7 月，面对国际金融危机 加剧，国内膨胀压力减缓情况，中国人民银行调整金融宏观调控措施，连续三 次下调存贷款基准利率。两次下调存款准备金率，取消对商业银行信贷规划的 约束，并引导商业银行扩大贷款总量。而中国人民银行 10 月宣布，个人住房公 积金贷款利率个档次分别下调 0.27 个百分点：五年期一下由现行的 4.32%调整 为 4.05%。五年以上由现行的 4.86%调整为 4.59%。11 月一日开始实行于调整 房地产交易环节税收政策通知为的就是适当减轻个人住房交易的税收负担， 支持居民首次购房，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房，契税税率统一 下调到 1%。在年底，12 月，国务院也提出促进房地产市场健康发展的若干意见， 加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费。同时还指出对贷款 购买第二套房做出原则性的“宽松”规定：对已贷款购买一套住房，但人均住 房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套改善居住条件的普通自住房 的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 三、2009 年：房价出现转折 2009 年，房价企稳回升，并于下半年开始发力。当年全市商品房共销售 7 万套，成交均价超过 4600 元/平方米，把 2008 年初的 3893 元/平方米均价远远 甩在了后边。 房价的走势 表 1：2009 年南宁部分城区土地交易简表（未含 9 月 25 日 地块） 城区 成交宗 数 占宗数 比例 成交总面 积 成交总额 占总额 比例 成交均 价 青秀区 11 28% 263.2087 128235.7331 28% 487 万/ 亩 万 亩 西乡塘 区 13 33% 940.504 亩 165374.3019 万 36% 176 万/ 亩 江南区 8 21% 759.630 亩 67093.47489 万 16% 82 万/亩 兴宁区 6 15% 1100.562 亩 92178.66451 万 20% 88 万/亩 2009 年南宁市各区县 GDP 排名 南宁市 青秀区 西乡塘 区 兴宁区 良庆区 江南区 邕宁区排名 区 县 GDP(亿) 1492.38 105.33 90.5 75.16 58.54 56.6 33.5 增长率 15% 18.45% 17% 17% 14.51% 15.5% 11.5% 广西统计信息网发布的2010 年 1-7 月南宁市房地产市场运行情况分析 显示，2010 年 1 月7 月，全市商品房销售均价已达 5371 元/平方米，而全市 2009 年城镇在岗职工月平均工资仅为 2722 元，商品房销售均价比城镇在岗职 工月平均工资高出 2649 元。民生保障问题凸显。与此同时，南宁某房地产代理 机构发布的 2010 年 7 月房价数据显示，全市商品房销售均价为 7632 元/平方米。 由于土地资源的稀缺性和不可再生性，在外部环境稳定发展的前提之下， 土地价值递增是必然趋势，就目前南宁发展来看，地价大幅度继续飙升已是不 争的事实。而房价涨不涨，涨幅多少，要视具体情况而定。毕竟，房价不仅仅 取决于土地价格，还有供求关系、开发商的利润预期等等因素。 挑战：金融风暴后的南宁市房地产，以 2010 年为列。依然是官方统计数 据，到 2010 年，一季度南宁商品房均价突破 6100 元/平方米，在市中心和中国 -东盟商务区，南宁楼市出现了多个万元楼盘。先看看南宁的土地市场发展。 2010 年青秀区成交土地价格再创新高，达 915 万元/亩，预示着区域未来房价 仍有较大的上涨空间。良庆区商务金融性质土地成交的增多，也推动着区域土 地价格的飞涨。西乡塘区、江南区土地价格也实现了跨越式增长。而兴宁区今 年由于出让的多数地块因绑定较多条件或竞得方需负责处理拆迁等问题，成交 价格处于全市最低位。而纵观整年土地市场的发展特征，发现四点：1、下半年 土地市场随楼市的回暖成交火热。 2、竞价激烈，地价快速飙升。3、成交土地 用途以商住和纯住为主，商务金融性质用地成交量增大。4、 青秀区土地成交 量及价格仍居于六城区之首，而良庆、邕宁两区潜力巨大。 2009 年 5 月，国务院颁布关于调整固定资产投资项目本金比例的通知明 确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资金本金比例为 20%，其他房地产 开发项目的最低资本本金比例为 30%。这是自 2004 年以来执行 35%自由资本金 贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实行资本金制度的水平，从而预 示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑” 。 2010 年 1 月， 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知指出二套房首付 不得低于 40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给，这也表明国 家要抑制投资小购房，加大房地产贷款监管的力度。 四、2011 年：房价是否见底？ 2006 年后，商品房价格加速上涨，到了 2011 年已升至每平方米 7000 元， 年均涨幅将近 18%。仔细观察南宁房价上涨过程，不难发现，从 2007 年到 2010 年，仅仅 4 年时间，南宁房价就翻了一番。房价上涨如此轻松，可下跌呢？从 2010 年下半年开始，国家陆续出台了多个房价调控政策，试图挤出房价水分， 但南宁房价一直没降。在停涨了 36 个月后，11 月居然环比微涨 0.2%。截至目 前，所有能查到的官方统计数据就只有“南宁房价连续 6 个月停涨”的说法。 而实际上，各个区域房价整体并未下降。1-12 月份，全市新建商品房成交面积 536.4 万平方米，同比下降 10.22%，成交套数 57145 套，同比下降 7.27%。其 中住房成交面积 465.95 万平方米，同比下降 10.26%，成交套数 45361 套，同 比下降 10.41%。 青秀区区占比最重，达 43%，西乡塘区占比 36%，江南 33 个报价下跌楼盘中， 青秀区占比 18%，五象新区占比 3%。在 2011 年的楼市喊跌声中，兴宁区项目表 现较为稳定，无一盘报价下跌 37 个报价上涨楼盘里，青秀区占比 45%，兴宁区占比 22%，西乡塘区占比 11%，江南区占比 11%，五象新区占比 11%。在报价上涨的楼盘中，涨幅悬殊极 大，最低仅涨 100 元/平米，最高涨了 3000 元/平米，如东盟商务区的五洲国际。 中国人民银行突然宣布，从 2011 年 1 月 18 日起上调存款类金融机构人民币 存款准备金率 0.5 个百分点。种种迹象表明，中央对房地产市场态度非常明确， 即对投资投机性购房要遏制、对居民的自主性和改善型需求要支持、对保障性 安居工程要推进。 国办 11 条的出台以及央行上调存款类金融机构存款准备 金率对南宁楼市的最大影响在于一定程度上挫伤购房者的信心导致交易量减少。 受诸如开发企业资金充裕，可以从容销售；开工量有所不足，市场供应量少； 土地成本上升；外地炒房者涌入等多重因素合力影响，南宁商品房成交价格可 能会继续小幅上扬，维持在一个比较平稳的状态。 未来 5 年南宁楼市商品房发展趋势 从理论上分析利率变动与房价呈反向关系;但我国的利率政策调控房价效果并 不明显,主要是由于我国房地产市场不完善、利率本身的局限性及地方政府干预 造成的,需要进一步推进利率改革和土地审批制度,建立完善的住房保障体系。 政策趋势预测 中央层面主基调不放松，部分地方执行层面有空间。短期内政府对于房地产 调控的主基调不会有实质性的松动。限购政策即使在部分城市出现放松也一定 仅限于执行层面的松动 南宁：政策维持现状，难言松动 “十二五”期间，南宁市计划投入 146 亿元实施住房保障 13.67 万套，而目前 保障性住房开工量对于整个城市来说仍显不足，并且投入使用以满足市场需求 也需要一个相对长的时间。2012 甚至以后年南宁层面的政策不会出现明显松动， 基本继续维持现有政策。 成交价格：下行空间有限，价格仍将进一步僵持 总体来看，2011 年商品住宅价格在 6500-7000 元/上下波动，呈波动上升的 趋势。广西片区研究机构认为，南宁市商品住宅成交价格在 2012 年初期将进一 步僵持，或小范围波动下降，但下降空间有限。 从长期看房价走势 1.北部湾经济区总体经济处于加速发展时期，未来五年 14.9 万亿的投资 （见马飚主席在北部湾经济区座谈会上的讲话）必然会大大加强这一区域的经 济实力。经济的加速发展必然推动房价的进一步上涨。 2.南宁城镇化的加速推进带来城市土地和房产供应的压力，再加上外省外地 迁入的人口，这一区域的人口将会大大的增加， 3.经济区交通一体化、位于中国东盟自由贸易区的桥头堡地位将极大的增强 经济区对人口的吸引力和承载力。 展望：“十二五“规划决定南宁房地产发展趋势规划决定南宁房地产发展趋 势规划决定南宁房地产发展趋势规划决定南宁房地产发展趋势 ：一是改变住 宅供应关系，二是加大保障性住房供给，三是改善房地产市场调控。从规划内 容上可以明确肯定，2011-2015 年期间房地产的供应主要是以政府为主导建保 障性住房解决低收入群体住房难问题，并落实地方政府责任，由省市县三级政 府直接负责保障基本住房、稳定房价的具体工作。未来几年，地方政府直接调 控房价，实现由原来的土地财政及城市开发政绩向民众满意程度转变，并考核 地方领导能力，直接关系到地方政府领导的仕途。未来的五年里，以政府主导 房价并建大量保障性住房改变现有的供应关系，这就是体现政府的管理执行能 力的时候了。房地产行业也将从此刻开始发生转变。那么，南宁市的房地产该 如何转变呢？我们经过研究认为应该从以下 5 点入手：1：高利润率的时代一去 不复返了，15-25%的利润是未来的选择方向。 2：开发保障性住房，迎合中央 政府的全局要求，企业才能得以生存与发展。3：转移开发阵地，独守某一处并 不可取，但也不能遍地开花，投机倒把。4：捂盘，已经不是赚钱的代名词。以 速度制胜才是上策，因为未来的房地产市场政策调控将伴随我们度过。5：保障 住房、普通生活住房与高档三级住房供应关系将更突出， “夹心层”半被分化。 对于购房者或是潜在购房者的建议： 考察一下你附近区域的房价，并且做好价格比较，咨询当地知名的房产经纪 人，问询一下目前房地产经济的状况，选择适合的买房时间。 运用银率的计算 器来获得关于每 月付款 的大致了解，这样将有助于你选