20120227 房地产金融及市场资讯

2012-02-27 房地产金融及市场资讯 （按住 Ctrl 键同时点击标题可直接显示相应内容页） 1. 上周北京房产政策综述（2.132.19） 2 2. 上周北京期房新增供应（2.132.19） 4 3. 北京试点营业税改增值税 广深或加入下批试点 .5 4. 租金透支效应渐显 2 月房租涨幅创三年最低 8 5. 住房公积金改革势在必行 .10 6. 国外住房金融制度之启示 .14 7. 地产 PE：投资进行时 17 8. 股权质押难挺信托“小阳春” 20 9. 房企资金链二季度最危 .24 10. 央行降准今日实施 4000 亿获释资金半数被冲抵 29 11. 银监会国土部联手把关 防控楼市降温负面效应 .31 12. 国土部:清查未竣工土地 避免出现闲置土地 33 13. 国土部：加强管理集体用地建设租赁住房试点 .34 14. 国土部通知：别墅类用地不得以任何形式审批 .36 15. 发改委：今年加大保障性住房的资金支持 .38 16. 万科保利等龙头房企齐降价 实际幅度或超预期 .39 17. 金融街 20 亿北京拿地 3 万平方米用于公共租赁房 .41 1. 上周北京房产政策综述（2.132.19） 天朗房网 2012-2-27 阅读次数:54 一周政策环境综述 本周，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点， 这是自 2011 年 12 月 5 日央行三年来首次下调存款准备金率后的第二次 下调，亦是今年以来的首度下调. 北京通州今年拟开工建设 9600 套保障房，同时加快公共服务配套设 施建设。 重点新政解读 出台 中国人民银行下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分 点 实施日期 2 月 24 日 中国人民银行决定，从 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类金融机构 人民币存款准备金率 0.5 个百分点,此次下调后，我国大型金融机构存款 准备金率为 20.5%，中小型金融机构存款准备金率为 17%。这是今年以来 我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在 2011 年 12 月 5 日，当时是央行三年来首次下调准备金率。 3 消息 北京通州今年将建 9600 套保障房 通州今年拟开工建设、收购各类保障性住房 9600 套，其中，公共配 租配售的保障性住房 8100 套，用于重点工程建设拆迁、旧城改造、土地 整备储备等定向安置房 1500 套。年内竣工各类保障性住房 2000 套。而 在公共配租配售的 8100 套保障性住房中，包含租赁住房 4100 套、经济 适用住房 2000 套、限价商品住房 2000 套。 通州区住建委相关负责人表示称，2012 年，通州计划针对服务范围 内机关事业单位、产业园区、高等教育、医疗卫生等发展型及创业型人 才，为其制定保障房准入政策，希望能够以此扩大保障性住房服务对象。 同时，还将完善配租配售实施办法，控制摇号、选房次数，缩短轮候家 庭等候时间，提高保障性住房的有效利用率。同时，加快公共服务配套 设施建设。 公积金管理实施考核绩效 住房和城乡建设部下发通知，要求进一步加强住房公积金监管工作。 公积金管理将实施绩效考核，对连续两年考核不合格的，向当地人民政 府提出撤换公积金中心负责人的建议。 国土部:今年试点处理小产权房 在近日召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会 上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存 小产权房的问题。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但 凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。 2. 上周北京期房新增供应（2.132.19） 天朗房网 2012-2-27 阅读次数:52 土地 本周北京土地市场有 2 宗居住用地成交。 本周成交宗地建设用地面积共计 19.16 万平方米，规划建筑面积共 计 43.99 万平方米，对住宅市场形成 潜在供应 。 本周（2.62.12）居住用地成交情况列表： No. 宗地名称 交易方式 建设用地(万 ) 楼面价(元/平 米) 成交金额(亿 元) 1 朝阳区来广营乡土地储备项目 A4 和 B4 地块二类居住 用地 挂牌 7.77 12523 23.7 2 北京市大兴区采育镇区四号 01-0001A、01-0001B 地块 住宅混合公建用地、二类居住用地项目 挂牌 11.39 3646 9.14 开工 本周没有新增住宅类施工许可证。 新房新增可售（期房）本周无新增供应 本周（2.132.19）继续没有期房预售许可证新增。 新开盘（期房） 本周（2.132.19）没有新开盘期房商品住宅类预售许可证。 5 可售供应 截止 2 月 19 日，北京可售期房商品住宅 104320 套，可售总面积 1269.23 万平方米，环比上周可售套数减少了 0.59%，可售总面积减少了 0.49%。其中普通住宅公寓可售套数 99776 套，别墅可售套数 4544 套。 截止 2.19 北京期房商品住宅可售量统计表如下： 实际用途 数量 面积(万) 比例(套) 普通住宅公寓 99776 1094.4 95.64% 别墅 4544 174.83 4.36%商品住宅 小计 104320 1269.23 100.00% 3. 北京试点营业税改增值税 广深或加入下批试点 南方日报 2012-2-27 阅读次数:4 记者获悉，北京市试点营业税改征增值税改革已于近日获批，将于 今年 7 月 1 日起正式实施，目前北京市地税局正在抓紧向全市 5.4 万多 户营业税纳税人进行调研。据了解，天津、重庆、江苏和深圳也正在积 极申请试点。 据记者了解，去年 12 月底，北京市财政局曾透露，北京市政府已正 式向财政部、国家税务总局提出申请，在交通运输业、部分现代服务业 开展营业税改征增值税试点改革。财政部相关负责人此前曾表示，营业 税改征增值税改革力争在“十二五”期间逐步推广到全国范围。 省作为试点的可能性不大 地方为何争先恐后地申请试点？国务院发展研究中心研究员倪红日 表示，上海已开始试点，这样必然会形成税收洼地，使得市场资源配置 向上海流动。正是因为试点势必造成税负不公，所以“营改增”必然会 迅速在全国铺开。 中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任杨卫华表示，国家 通过税制改革，将降低增值税的负担，有利于促进企业产品销售，降低 生产成本，增加收入，增强企业发展后劲，推动企业更快发展。“本次 税制改革也将降低增值税负担，有利于逐步改变我国间接税比重过大、 直接税比重过小的状况，优化税制结构。” 杨卫华还表示，此举将降低相关行业税负，是政策结构性调整的延 续。增值税改革推广到全国后，其宏观效应会更加明显。增值税改革将 改进税收制度，中长期有利于推动服务业发展，对改善经济结构起到积 极作用。 上海增值税改革试点获批后，许多税务专家认为是为此政策扩及全 国铺路。杨卫华表示，增值税改革试点地区应该是工业基础比较发达、 征税矛盾比较多的省份，广东全省作为试点的可能性不大，但拥有较好 7 工业基础的广州有可能成为下一批试点城市。 财政部财政科学研究所副所长刘尚希也表示，增值税征收范围的扩 大对增强行业间的税负公平、减少营业税的重复征收以及完善财税制度 都有重要意义。 税负将减少数百亿元 2011 年 11 月 16 日，财政部和税务总局发布营业税改征增值税试 点方案，同时印发了交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值 税试点实施办法。明确从 2012 年 1 月 1 日起，在上海市交通运输业和 部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。 改革试点的主要内容是，在现行增值税 17%和 13%两档税率的基础上， 新增设 11%和 6%两档低税率，交通运输业适用 11%的税率，研发和技术服 务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用 6%的税率；试点 纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，调整为增值税免税或即 征即退；现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买服务，可抵扣进项税 额；试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间可以延续等。 据了解，营业税改增值税是 1994 年分税制改革的历史遗留问题。分 税制改革增加了中央财政收入，其中营业税归地方，增值税由中央和地 方按 75：25 的比例分成。如果将营业税改为增值税，意味着地方财政收 入减少，因此这一改革被长期搁置。但随着政府财政收入增加，加上国 家与地方的税制管理不善，群众“还富于民”的呼声高涨，政府开始在 个别地区实行试点。 统计数据显示，目前，服务业征收营业税的税负水平在 5%，如果以 增值税替代营业税，按照抵扣的增值税税制，大体上服务业整体税负水 平可以降到 3%。此外，降低交通运输业的税收成本还有利于促进物流成 本的降低，从而促进价格下降，使消费者从中受益。据中金公司测算， 如试点方案扩大至全国，试点行业的税负将减少 470 亿700 亿元。 4. 租金透支效应渐显 2 月房租涨幅创三年最低 中国新闻网 2012-2-27 阅读次数:13 据统计，2 月中上旬，北京市全市平均租金为 3510 元，环比 1 月上涨 2%，租金涨幅为近三年来最低。图片来源:中新网 中新网 2 月 24 日电(房产频道 陈璞)2 月以来，北京房屋租赁市场逐 渐呈现出典型的旺季市场特征，除了租赁成交量上涨外，租赁房源也出 现明显增长。不过，虽然租赁市场步入成交旺季，但是由于 2010 年以来 的持续上涨使得租金已经居于高位，随着“透支效应”显现， 2 月中上 9 旬全市平均租金涨幅已跌至三年来最低水平。 2 月租赁市场成交量环比涨五成 中新网房产频道从链家地产了解到，2 月中上旬，北京租赁市场日成 交量环比 1 月上半月上涨 52%，同时也较春节后有明显上涨，已经接近去 年春节后、2 月下半月的水平。 与此同时，租赁市场新增房源也大幅增多。2 月中上旬，日均新增房 源量较 1 月扣除假期后的日均成交量激增 93%。 链家地产市场研究部冯联联认为，由于 1 月租赁淡季和春节长假影 响，新增房源量较少，2 月以来租赁房源出现显著增长。日均新增房源量 相比去年春节后也增长了 10%，新增房源出现明显的旺季特征。对于北京 紧张的租赁供需情况而言，房源的放量将会直接促进租赁市场的成交， 预计租赁市场将很快进入真正的旺季。 四成区域房源猛增八成 热点区域供应仍吃紧 根据链家地产市场研究部统计，按照全市 150 个商圈来看，2 月以来 共有 135 个商圈新增房源量较 1 月份上涨，其中涨幅在 80%以上的商圈有 59 个，占比 40%。 5. 住房公积金改革势在必行 中国房地产报 苗野 北京报道 2012-2-27 12:55:00 2.1 万亿元住房公积金的安全监管及其盘活，已成为当务之急。为此， 本报记者专访了经济学家马光远、中国发展研究中心房地产研究所所长 谢逸枫、武汉科技大学金融证券研究所所长董登新，他们分别对住房公 积金改革建言献策，或成立“住房银行” ，或设立 “住房公积金管理局”，多 角度唤醒沉睡中的住房公积金。 记者：当下住房公积金的功能已经严重异化，一是大部分公积金缴 存者，从未得到过公积金的贷款支持；二是巨额的公积金沉淀下来，没 有用于服务缴纳者改善住房。在您看来，这是由于什么原因造成的？ 马光远：住房公积金制度的初衷是好的，但具体设计是失败的。按 照目前的架构，住房公积金实行“住房公积金管理委员会决策，住房公积 金管理中心运作，银行专储，财政监督”的模式，事实上这只是一个海市 蜃楼般的空中楼阁。住房公积金管理委员会作为投资决策者，其本身却 是一个“虚幻 ”的结构，承担决策大任的成员全部是兼职人员；处于核心地 位的管理中心却是一个无资本金、无风险承担能力、无金融牌照的“三无 11 机构”，管理着庞大的民众资产，却又缺乏任何监督，而投资渠道的单一 又让公积金管理中心彻底沦为一个可有可无的机构。由此引发住房公积 金使用不灵活、不能体现真正主人的产权、监管失灵以及管理费用高昂 等问题，是现有制度的最大弊端。 谢逸枫：住房公积金的监管缺失及其本身用途的不明确是导致住房 公积金功能被异化的主要原因。自去年调高公积金贷款利率之后，更是 制约了住房公积金本身应该发挥的为了保证真正有购房需求的人能够通 过住房公积金达到购房目的的功能。另外，住房公积金监管存在法律空 白，到目前为止，没有一部法律来监管公积金，仅仅是一部住房公积 金管理条例，发挥不了法律效力。 记者：现在 2.1 万亿元的资金闲置在住房公积金管理中心，没有得到 有效地保值增值，其收益远远低于全国社保基金，这对于民众意味着收 益和效率低下，如何解决这一问题？ 马光远：首先应该解决架构问题，现在的住房公积金管理中心是个 “不伦不类”的机构，应该废除住房公积金管理中心作为管理者的制度模式， 将其改成独立的“住房银行 ”，按照社保基金的运作模式设置监管和投资体 系。“住房银行 ”如同政策性银行的模式，纳入金融机构的主流监管体系， 受银监会监督。给“住房银行 ”投资资本市场的一定权限，以提高目前惨淡 的收益率，解决资金沉淀问题。同时，在公积金的使用和提取上，一定 要方便产权人，尊重产权人的基本意愿，而不是无视产权人的意愿去投 资保障房。 谢逸枫：现在 2.1 万亿元的资金余额，不能一下子全部释放出来，以 免对银行信贷、民间借贷以及楼市造成影响。将住房公积金用于保障房 建设的选择是正确的，享有公积金的人群在具备购买保障房的前提条件 下，可以优先购买保障房，这样 2.1 万亿元的住房公积金至少能解决 5000 万人口的保障房问题，符合公积金未来的发展方向。同时公积金也 可以通过地产基金或是入市的方法来盘活，使其得到合理使用，不至于 贬值。 董登新：现在主要趋向就是将住房公积金用在保障房建设上，转贷 是保值增值的一个好方向，在政府担保下，按照基准利率转贷出去，收 益相对稳定。同时，允许住房公积金管理中心把资金余额做成资金池， 实行集中化托管进入资本市场，获取更高的收益后再归还给每个账户， 这算是一举两得，既提高了账户资金的使用效率及投资收益，又发挥了 住房公积金互助共济的功能，为社会所用。不妨学习全国社保基金的投 资理念，全国社保基金由全国社会保障基金理事会全面负责管理，其投 资范围包括银行存款、购买国债或是委托专业中介直接入市投资各类证 券。 记者：如何保障住房公积金真正用到有住房需求的人手中？ 马光远：保证住房公积金的使用灵活，但不能乱用，只能用于解决 老百姓的住房问题，别的窟窿想别的办法补。既然把老百姓的钱搞到一 13 块儿的目的是为了通过住房公积金贷款的优惠利率来解决老百姓的贷款 问题，那么就应该是每个楼盘都要接受公积金贷款。要么将住房公积金 管理中心转型成“住房银行 ”，要么就把账户直接归还老百姓，除了控制老 百姓的资金提取外，其他的投资完全由老百姓自由支配。 谢逸枫：要想满足真正有需求的人，就要调整提取公积金的条件， 减少一些限制性的条款，提高住房公积金的提取比例，降低住房公积金 贷款的优惠利率进而降低购房者成本。另外，成立“住房公积金管理局” ， 这样就有一个硬性的机制和机构，专门管理住房公积金的使用、贷款、 提取，只有这样才能真正方便老百姓。 记者：前面谈了对于住房公积金沉淀资金的盘活，那么，在住房公 积金的相关制度方面是否也应该做些改革？ 马光远：住房公积金制度的初衷是公民的住房储备金，应当强调将 住房公积金的使用严格控制在居民买房和租房上，如果将住房公积金用 于弥补其他窟窿，就等于对其未来的住房资金形成了“挤压效应” 。目前的 住房公积金管理条例立法层次低，权威性不足以确保资金的安全， 应加快住房保障法住房公积金管理法住房公积金投资管理法 的立法步伐。在法律上明确住房公积金的性质和个人产权的属性，在管 理和投资方面设计合理的制度模式，避免相关部门在这笔巨额资金的使 用上跑偏了调。关于 13 亿人口的住房问题都还没有一部确切的法律来约 束，这是一件必须正视的事情。 谢逸枫：住房公积金功能被异化之后，当下的用途只能延伸到保障 房，覆盖中低收入人群。住房公积金最大的问题就是使用用途和监管及 其提取条件这三方面制约了公积金的合理使用和功能发挥。要改革，就 应该从监管、提取、用途三方面进行改革。应该把住房公积金管理条 例上升到法律，尽快出台住房公积金管理法，通过立法的形式打 破制约，让公积金发挥功能。 6. 国外住房金融制度之启示 中国房地产报 许倩 整理 2012-2-27 12:48:00 我国住房公积金制度，在为住房建设作出贡献的同时，也暴露了它在 监督管理和使用上的一些问题，在此列举新加坡、德国、美国等典型国 家的住房金融制度，希望能以此为鉴，为我国住房公积金制度发展和完 善提供启示。 新加坡：中央公积金制度新加坡采取的中央公积金储蓄制度具有强 制性：凡在新加坡有薪金收入的人都必须与其雇主按同等比例将月薪的 一部分交存中央公积金局。 中央公积金的主要用途是： 1.向住房发展局发放社会住宅建设贷款或进行房地产再投资；2.个人 15 买房时支付的首期付款以及提供以分期付款方式还本付息的住房贷款。 由于公积金所有者都有公积金储蓄作为偿还贷款的保证，因此，无论公 营还是私营银行以及其他金融机构都愿意向个人提供优惠的住房贷款， 从而保障了购房的资金来源，促进了当地房地产业的发展，解决了居民 的住房问题。 中央公积金主要投资于政府债券，以及工业、住宅和基础设施建设， 安全性较高，但收益较低。为了促进公积金资产的保值增值，近年来公 积金局陆续引进了各种投资计划： 1.投资计划。凡满足年龄在 21 岁以上；不是未偿清债务的破产人； 公积金账户有足够存款这三个条件的人，可动用 80%的公积金存款或普 通账户中的余额投资于股票、基金（新加坡称单位信托）、黄金、政府 债券、储蓄人寿保险等方面，以实现资产保值增值。 参加投资计划的会员，可独立选择投资工具实现投资增值，但为此 必须承担可能出现的投资收益率达不到公积金管理局所提供的无风险收 益的风险，甚至出现负收益。仅投资收益中超过无风险收益的那部分， 投资人才能提取。 2.新加坡巴士有限公司股票计划。该计划是为了使会员能利用其公积 金存款购买新加坡巴士有限公司的股票，购买上限为 5000 股。 3.非住宅产业计划。该计划允许会员用公积金储蓄投资写字楼、商店、 工厂和仓库等非住宅房地产，会员可单独或合伙购买这类房地产。 4.填补购股计划。该计划是协助新加坡人拥有国营机构私营化后所出 售的股票。以推动新加坡人更多地长期持有政府控股的上市公司蓝筹股， 从而控制政府控股公司的长期投资。 为保证公积金制度的顺利进行，新加坡专门颁布了中央公积金法 ，为日后中央公积金制度在新加坡的良好发展提供了法律基石。 德国：住房储蓄制度德国的住房储蓄实行配贷，储户根据自己的住 房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订住房储蓄合同，随后储户连 续、足额地存储资金，当储蓄金额和时间达到要求后，就可以从银行获 得相对应的低息住房贷款，用于购买住房。为保证制度的顺利进行，颁 布了相应的住房储蓄银行法。 配贷机制的合理性如下： 1.权利与义务对等。储户根据自己的支付能力选择相应的住房储蓄合 同类型，先履行存款义务，达到要求后获得贷款权利。同时，在定期储 蓄过程中，贷款机构有足够时间了解储户的收入状况、信用情况、支付 能力等，为贷款发放提供必要参考，降低风险发生概率。 2.遵循银行经营的“对称原则” 。资产负债期限结构与利率结构的对称 是防范金融风险的基木原则。对于封闭运行的住房互助储蓄，在融资渠 道单一、资金来源有限的情况下，坚持“对称原则 ”、“以存定贷、存贷挂 17 钩”是确保政策性金融业务长期稳健运行的长效机制。 美国：以抵押贷为主只要购房者收入较稳定、能够提供相应证明都 能向私营金融机构申请抵押贷款，而联邦政府对房地产市场干预的金融 方式和手段主要是通过政策性金融机构来实现。这些政策性金融机构为 私营金融机构的融资提供信用担保、资金支持、税收优惠等便利，逐步 形成了以住房抵押贷款为主的住房金融体制，解决了住房问题。但个贷 门槛低而又没有相关法律制度保障，最终导致了美国次级贷危机的爆发。 7. 地产 PE：投资进行时 中国房地产报 张晓赫 北京报道 2012-2-27 12:52:00 创投界的两极分化正在地产行业上演。在部分地产 PE 还在为募资渠道 忧虑时，另外一些已经开始物色抄底。 2 月 15 日，私募股权投资基金安泰盘实表示，出于看好地产投资机 遇，该基金将在未来 18 个月内完成 30 亿元的人民币投资，主要投向为 中小型开发商的优质资产。 持有该观点的并非孤例。“房地产行业的深度调整，会使今年的地产 基金拥有很好的投资机会。除了拿地利好，部分中小开发商可能因现金 流入不敷出，一些优质项目亦会被拿出来做股权或债券融资。”稳盛投资 总经理吴涛表示。 更多的 PE 资金也在择机进入。针对当前热闹的地产信托兑付风波， 一位央企控股的投资公司人士认为，将会出现新的并购机会。 机会汇际 尽管认为 2012 年的地产私募基金将成为创投界亮点，但出于对 2012 年 LP 投资热情的担忧，清科研究中心研究员傅喆坦言，由于行业竞争加 剧、募资难度抬升，在 2011 年没有完成募资的地产 PE，今年将面临更加 困难的粮荒。 安泰盘实恰恰属于粮草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不 动产投资部大中国区总裁蓬钢领兵的安泰盘实就完成了首期 30 亿元的资 金募集。 资料显示，该基金续存期 3 年，通过结构型信托渠道募集。其中， 包括恒大地产主席许家印、富力地产董事长李思廉等 10 位基础投资人共 同出资的 10 亿元充当劣后级投资者，其余 20 亿元则来自于优先级投资 者，预期年回报率在 25%左右。 对于 25%的投资回报，一位地产 PE 管理人士表示，在当前环境下， 地产项目由于青黄不接，普遍抵押率、价格偏低，但却仅属于流动性风 险范围，在好的风控操作下，要实现该收益并不难。 19 蓬钢也表示，今年 3-5 月间，其基金将投出第一批项目的 4-5 个住宅 开发项目，分别位于北京、上海、广州及南京等城市。 除了住宅项目所体现出来的进入机会，在稳盛投资吴涛看来，商业 地产也不乏投资价值。“今年我们也在看一些商业地产的项目，如果价格 合适的话，我们就投资在这个领域。”吴涛说，不排除和一些大型金融机 构合作。 除此之外，在 2012 年楼市销售依然乏力的预期态势下，面对银行短 期信贷与信托融资的兑付倒逼，上述央企控股的投资公司人士认为，这 将为行业内的并购重组提供优质资源。“我们已经在跟几个项目接触，类 似于接盘操作，合作的方式包括股权投资、组合投资。这是一个低成本 扩张的机会。”与此同时，外资基金也在保持着对国内地产市场的热情。 日前，泰丰资本董事长葛涵思在接受媒体采访时称，房地产周期性很强， 泰丰资本依然在寻求时机进入中国的房地产市场，尤其是商业地产。 接盘 在众多的投资机会中，地产 PE 能否成为千亿元地产信托兑付的接盘者， 成为了市场关注的焦点。 中金公司统计的数据显示，预计 2012 年地产信托需要还本付息约为 2500 亿元。“现在地产信托的兑付压力确实很大。” 由于借新偿旧的渠道 被银监会变相叫停，一位信托公司地产业务负责人表示，尽管难以确定 出现兑付困难的规模，但风险的出现仍是概率内的事情。“今年 1 月中旬， 上海银监局陪同银监会人员已经逐个巡视了每家信托公司的地产信托兑 付情况，要求信托公司风险自负。”“再加上银行信贷到期的债务倒逼，肯 定会有部分企业、项目的财务资金十分紧张，甚至顶不住。”上述投资公 司人士直言。 但是，对于该人士认为的机会，上海的一位信托人士却不以为然， “肯定不会所有的资金链问题都是流动性问题。再者，假如真的项目十分 优质，那为何信托公司不用自有资金接手，而将利润外传或利润共享？” 该信托人士认为所谓的接盘基金，并不会成为主流。 并且，对于此时抄底地产投资的时机，该信托人士分析，尽管有看 法认为以并购机会为主的接盘基金可以坐享前期资金投入对项目风险的 平滑，减少运作周期。“但还是要看调控政策的未来走势，这等于在拿时 间与调控对赌。”对于地产 PE 的风控，稳盛则认为，主要表现在两个环 节，除了严格筛选项目，还要做好资产管理。 “不管是股权投资还是债权投资，都要主动管理，争取每个项目实现 封闭式运作。除了对项目公司财务预算和现金支出的审批外，稳盛也会 派驻现场财务经理和巡检小组，及时监控项目运营和资金的调用。”吴涛 认为，相对于银行、信托，私募基金更关心投资时机是否正确，投资进 入的价格是否合适。 21 8. 股权质押难挺信托“小阳春” 中国房地产报 记者 李鹏 深圳报道 2012-2-20 2012 年一季度行至中局，银行信贷、房地产信托、股市 IPO、增发等 融资渠道仍未见明显舒缓，还有什么可以成为资金饥渴的房地产企业的 “及时雨”？答案之一是股权质押。 连日来，房地产上市公司的股权质押消息不断。2 月 10 日，冠城大通 股份有限公司（600067.SH）的第一大股东 福建丰榕投资有限公司， 将其持有的合计 1250 万股公司无限售流通股质押给中诚信托有限责任公 司。13 日，天地源股份有限公司（600665.SH）第一大股东西安高新技术 产业开发区房地产开发公司，将其持有的 5300 万股天地源股权质押给工 商银行西安高新支行。稍早前，著名的万通地产也曾质押了 8000 万股。 去年同期，融资环境已经颇显紧迫的时候，房地产上市公司的股权质 押也一度蔚然成风。与之相比今年的不同在于，股权质押情势在不断加 码。如天地源质押股份占其总股数的 24.3%，且其去年至今已多次办理股 权质押。股权质押在目前的房地产融资市场上占据了怎样的地位，有无 风险，颇值得探究。 割肉式融资 受制于销售低迷、项目开发淤滞以及近期资本市场的持续低迷，房地 产公司的资金短缺已到相当饥渴的程度。根据中金公司 1 月份的一份研 究报告，如果用去年四季度的短期债务除以货币资金作为短期偿债能力 的一个参考指标，不难发现，涉及房地产业务的上市公司 2012 年的资金 压力较 2011 年有显著上升。 “这不仅预示着房地产公司新开工项目对现存资金的需求急剧上升，还 表明今年一年开发资金的压力加大。”中金公司策略分析师郦彬 2 月 15 日 接受本报记者电话采访时就此解读到。郦彬的未完成统计报告显示，目 前，通过股权质押融资的主体中，数量最多的是房地产开发公司，而去 年数量最多的是上市公司大股东。 通过股权质押融资实在不是一个较优的选择。据本报记者从业内人士 处了解，目前股权质押融资的折扣率虽根据不同房地产企业的资质而有 不同，但一般来说，限售股的质押率约为 20%30%，流通股的质押率也 不过 35%50%，质押率超过 50%的产品已基本绝迹。 目前的股权质押融资时机也并非最优。“（目前）大盘大幅下跌，同样 的股票通过股权质押融资所融得的金额打了很大折扣。”广东华商律师事 务所合伙人何贤波 2 月 16 日接受本报记者采访时表示。 23 然而，在资金短缺导致资金周转率大降的当下，部分公司不得不通过 股权质押进行融资。据本报记者调查，前述两家房地产上市公司的股权 质押融资成本“保守估计也在 20%以上。”而且，何贤波表示，今年以来 的股权质押融资业务有向深度演化的趋势，比如连续的质押合同。 而且，股权质押市场的参与者多了起来，“除了传统的银行、信托，证 券公司、担保公司也纷纷加入，搭伙构筑资金池求财。”用益信托分析师 岳婷注意到。 “小阳春”或急停 不过，市场机会也正是在这种趋势性的需求中得到彰显。对于质押合 同的资金出借方，在股市低迷的时候，股权质押融资的风险相对减小， 资金方也愿意在这个时候适当提高股权质押的折扣率，两情相愿的情况 正显火热。 据中金公司统计，按股权质押合同的标的额统计，有超过九成的资金 出借方是银行和信托公司。其中，信托公司略占优势，因为向信托公司 质押后所获资金的用途相对灵活。“如果抵押给银行，虽然利率较低，但 抵押率偏低，而且必须遵守三个办法一个指引 ，程序繁琐。” 操作过具 体事务的何贤波告诉本报记者。“三个办法一个指引 ”是指流动资金贷款 管理暂行办法、个人贷款管理暂行办法、固定资产贷款管理暂 行办法和项目融资业务指引。 “这两个月发行的固定收益类信托中，保守估计有约三成是涉及房地产 相关上市公司股票质押的。”岳婷表示，原本饱受盯防的房地产信托正因 此形成一个业务的“小阳春 ”。而在去年，此类业务虽在信托公司业务账表 上总量不小，但占比仍小。 本报记者向多家信托公司咨询业务后发现，2012 年开年以来，股票质 押固定收益类信托产品最新颖，多受房地产上市公司追捧。这类信托产 品投资期限一般为 1012 个月，预期年化收益率为 8%左右。这类产品的 最大优点在于，股市处于低点时市场估值处于低位，安全边际很难被跌 破，因此该类产品对握有资金的投资者是一个良好的选择。 不过，因为房地产信托去年的整肃风一波接一波，以及今年尚未打出 政策发令枪，此类房地产信托产品的政策风险也让投资者颇为踌躇。“市 场上不断传出消息称，银监会将严禁房企股权质押所获资金进入土地市 场，果真如此的话，这类产品的吸引力就几乎没有了。”郦彬向本报记者 介绍到。 因此，大型信托公司对此类业务都显得颇为谨慎，多对此实施严格控 制。比如，将全流通股的抵押率从以前的 60%左右降至如今的 50%甚至 更低，利率则从最初的 8%升至 10%以上，甚至有升至 12%的。“还有信 25 托公司将单笔交易上限规定为地产公司资本金的 10%，分散风险的意图 非常明显。”何贤波表示， “小阳春”有戛然而止的可能。 9. 房企资金链二季度最危 中国房地产报 2012-2-20 2012 年四季度，部分债券将进入回售期，然而，房地产行业资金状况 的持续恶化令人担忧，房地产企业现金流以及偿付能力到底如何演变？ 目前来看，房地产政策还未见明显放松，而销售量仍然在较低平台， 房企依靠自身获得回款的能力较差，同时政策控制也扼制了房企的融资 渠道。 在信贷紧缩的大环境下，房企从银行获得资金越来越困难。如果不出 现销售的反转和流动性的缓解，房地产公司的现金流状况将会持续恶化。 房地产债券的风险溢价水平会在一段时间内维持高位，甚至不排除出现 行业内大规模的违约事件，连累房地产债风险溢价率水平的抬升，甚至 影响可能扩大到中低等级信用债券。 以 09 银基债为例。目前交易净价维持在 99 元左右，低于 100 元的面 值。如果这一情况在 2012 年 11 月 16 日前无法根本性转变的话，届时债 券持有人选择行使提前回售权的概率相当高。而按 2011 年三季报披露的 资金状况，银基发展的财务实力，不足以完全覆盖高达 5.5 亿元的债券本 金及其衍生出的 4400 万元一年债券利息。面临偿债压力的企业债并非 09 银基债一家。 目前交易所市场共有 31 只房地产公司债在交易中，发债主体 28 个， 从房地产债的到期日期分布来看，若不考虑回售条款，集中到期时间是 在 2013 年三季度和 2014 年三四季度；若考虑回售条款，则 2012 年四季 度将迎来第一个到期高峰。 中小企业偿债危机 二级市场上，去年 12 月中旬，部分房地产债已出现较大幅度的下跌。 跌幅较大的主要是 09 万业债和 09 泛海债，一个月内收益率上升均超过 1.5%， 09 泛海债的收益率已突破 10%的水平。 市场对于房市不景气的预期仍在发酵之中，尤其是对于信用等级较低 的债券，给予了较高溢价水平，对房企的悲观预期甚至影响了债市的风 险溢价水平。 自去年 9 月初债券市场开始恢复以来，我们仅仅看到高等级信用债利 差的回复，而中低等级的信用利差则出现和高等级相悖的走势，一直扩 27 大，近期虽然略有收窄，但是仍然维持在高位。 市场对房地产企业发行债券的担忧更甚，如果没有强有力的第三方担 保（银行担保或者集团担保），地产债的收益率（取到期收益率和回售 收益率的最大值）绝大多数都高于同等级同期限债券的估值水平。 而房地产各债因资质不同，收益率水平也开始出现分化。对于收益率 高的龙头企业，自然不用担心偿债问题，而对于资质不高的小企业，则 可能面临破产危险。 从长期偿债能力上看，截至 2011 年三季度，房地产企业净负债情况表 现出两种趋势，大型房企的净负债率依然保持在较低水平，甚至在 2008 年以后主动采取了收缩投资等策略，主动降低了企业杠杆水平，例如金 地、万科、万通、保利、天房，负债率水平基本控制在 45%以下。 但同时，中小房企净负债率都处在较高水平，30%以上房地产发债企 业的净负债率高于 60%，而 09 津滨债、09 苏高新、 09 中企债的净负债 率甚至高于 65%。 从短期偿债能力看，部分公司的短期偿债能力已弱于 2008 年水平。25 家发行人中，账面货币资金不足覆盖短期债务的发行人达 12 家。而在这 12 家发行人中，09 宁高科、09 中企、09 沪张江、09 亿城和 09 金丰债， 不但货币资金对短期贷款的覆盖率不强，而且较 2008 年的水平还有恶化。 由于后续对房地产销售的崛起短期内并不乐观，而流动性的放松传导 到实体经济还有待时日，我们认为房地产企业偿债能力最差的时刻还没 有过去。 最坏时刻或在二季度 在房地产现金流入方面，主要是看销售回款额的多少，而决定回款额 的因素主要是房地产政策的放松或者流动性的宽松。按照房地产市场的 销售情况预测，房地产投资将继续在 2012 年下滑，假设新开工面积的增 速为-20%，房地产销售增速为 0，那么房地产行业库存将在 2012 年上半 年达到高峰。2012 年四季度，在供应收缩的情况下，即使房地产销售没 有起色，库存也将出现明显下降。房地产政策放松的时点越晚，越有可 能由于刚性需求爆发和供应的收缩导致房价大幅反弹。因此，我们预期 放松地产调控的时点大约在 2012 年二季度或三季度，此时由于商品住宅 库存仍处于高位，放松地产政策也难以触发房价大幅上涨。 在现金流出方面，由于企业对于投资性支出有一定的调节能力，可以 通过放慢工程进度与减少新开工来调节工程费用的支出等，而债务支出 则具有一定刚性。对于到期债务，企业目前采取的融资形式主要是银行 29 贷款和信托融资，相对来说，信托的滚动融资能力比银行贷款更差，一 般不能展期，信托融资在资金收紧的情况下断裂的风险较银行贷款大。 根据信托业协会公布的目前 6798 亿元信托规模，2012 年到期信托规模在 3000 亿元以上，体量远大于债券市场。到期规模的翻倍外加后续资金来 源的不足可能导致房地产信托出现偿付危机。 因此，房地产现金流最紧张的时间很可能出现在 2012 年二季度，后期 由于政策方面和流动性的实质性宽松，房地产企业最终会渡过难关。期 间外部融资的不畅叠加内部销售回款不到位，如果与投资周期产生错配， 不排除出现企业倒闭的风险。 房企未来博弈机会 展望房地产企业未来的博弈机会，主要来源于两个方面： 一是在 2012 年四季度将有部分债券进入回售期，企业面临债券回售压 力时很有可能采取较为优厚的条款来阻止回售，进而带来交易性机会。 二是在政策放松或者在流动性全面放松之后，房地产企业的资金紧张 状况应该能够得到缓解，届时房地产债券风险溢价水平下降的空间较大。 (本文出自安信证券股份有限公司研究中心) 10.央行降准今日实施 4000 亿获释资金半数被冲抵 证券日报 2012-2-24 阅读次数:35 今日，央行年内首次降准 0.5 个百分点开始实施。降准后，大型金 融机构执行 20.5%的标准，中小金融机构则为 17%，将向金融系统释放资 金 4000 亿元左右。但由于其他数据的冲抵以及今日千亿定向逆回购到期， 这 4000 亿获释资金经过左冲右抵后仅剩千亿左右了。 尽管本次降准早在 18 日就已宣布，但市场信心并未得到有效提振， 流动性也没有从偏紧状态中脱离出来。 首先，降准释放的资金半数已被抵消。央行数据显示，截至 1 月末 我国外汇占款达 254996.23 亿，其中，1 月份单月新增外汇占款 1409 亿。 这是我国单月外汇占款在去年四季度连续三个月负增长后的首次净增加。 1 月份财政性存款增加 3503 亿，与当月新增外汇占款相抵，基础货币净 减少 2000 亿左右。这个规模相当于抵消了央行此次降准释放资金 4000 亿的一半。 31 其次，货币市场利率依然高企。shibor 和回购利率已是连涨数日， 显示资金状况处于偏紧状态。昨日 shibor 利率短期品种大幅上涨，中长 期品种微跌持平。两周 shibor 利率劲增 156.75 个基点至 6.2275%，隔夜 利率上涨 20.25 个基点至 5.2192%，1 周利率上涨 45.33 个基点至 5.485。 第三，公开市场操作全面暂停。尽管本周一央行曾要求公开市场一 级交易商上报 28 天期和 91 天期正回购需求，但周二和周四并未开展操 作。继央票连续停发八周后，正回购也全面停止。 昨日，财政部、央行进行了 2012 年首期中央国库现金管理商业银行 定期存款招标，规模 300 亿元，期限 6 个月，最终中标利率 6.80%，此次 中标利率上行 80 个基点。此次国库现金定存中标利率上行，也显示出市 场流动性并不宽松。此外，时值月底，金融机构“月考”临近，也让市 场流动性处于更加紧张状态。 由于下周三就将进入 3 月份，业界普遍预计这是央票恢复发行的最 早时间。但从决策层发出的一季度要对政策进行预调微调以及现在资金 面的紧张情况看，届时公开市场操作继续暂停也未可知。 专家预计，未来存准率仍有继续下调的空间，而经济增速、物价、 外汇占款将是其变动的三个重要参考变量。而对于股市来说，似已“透 支”了本次降准的利好作用。 11.银监会国土部联手把关 防控楼市降温负面效应 上海证券报 2012-2-23 阅读次数:14 在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控 制下一步市场降温可能带来的负面效应。 本报记者从相关人士处获悉，银监会近日对房地产信贷风险发出密 集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模， 并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。 与此同时，国土部近期也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出 台关于加强土地储备与融资管理的通知，防范因地方债务压力产生 违规供地行为。 可以预见，房地产行业的相关风险防控将成今年各项风险防控任务 的重中之重。 33 “房地产过热地区”即指房价上涨过快地区。控制这些地区的开发 贷款规模，将有助于缓解房价过快上涨。不过，在开发商的资金来源中， 依靠贷款的占比并不如预期的那么高。 以去年的数据为例，房地产的开发企业资金来源中，依靠国内贷款 的约 1.26 万亿元，仅占 15.09%，绝大部分资金来源于自筹、定金及预售 款。因此，业内人士认为，控制开发贷款规模必须要与其他措施相配合， 才能出现较为明显的政策效果。 记者调查发现，在持续的楼市的调控下，部分开发商已出现资金链 紧张风险。为此，银监会近期加紧督促银行强化房地产开发企业“名单 制”管理，逐户进行风险排查和流动性、清偿力测算，并相应制定应对 预案。 值得关注的是，银监会还要求商业银行的督促分析房地产上下游相 关行业授信规模和风险状况，跟踪监测相关行业间的风险传导，立足产 业链条开展压力测试，作出防控化解风险的整体规划安排。 无独有偶，相关监管部门拟出台的关于加强土地储备与融资管理 的通知，也是为做好房地产政策储备和预评估，疏导控制下一步市场 降温可能带来的负面效应。 一份来自国土部的调研的报告显示，地方土地储备平台本身的资金 风险可控，但地方政府往往将土地储备平台与地方融资平台捆绑在一起， 进行抵押融资，导致风险较大。而上述办法就是为预防解决该问题的发 生。 监管层的严防死守风险底线，房地产调控政策仍从严不懈。住建部 已明确：继续严格实施差别化信贷、税收政策和限购措施。不过，在遏 制不合理需求的同时，政策有望向合理购房需求倾斜。 12.国土部:清查未竣工土地 避免出现闲置土地 新京报 2012-2-27 阅读次数:12 本报讯据央广报道 国土资源部近日表示，今年将开展对未竣工土地 的清查，避免出现闲置土地。 国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽介绍说，目前未竣工土地 都在正常的开发周期内，能够满足后续住房用地的开发需求。 “目前市场上存量的土地，2009、2010、2011 年房地产供应每年平 均都在 15 万公顷，这些土地的开发建设周期一般是三年，能够预测市场 35 上已供的土地，能够为后续的房地产调控起到积极的作用，能够满足后 面住房用地的开发。”窦敬丽表示，为避免已供土地因不及时开竣工造 成闲置，今年国土资源部将对未竣工住房用地进行清查。 窦敬丽表示，“对已竣工未在系统中录入的，及时更新竣工信息； 对未按期开工的，及时调查认定；对构成闲置的，及时在国土资源部门 户网站上公开，依法严肃查处并按部要求暂停相关单位参加新的项目竞 买资格直至处置完毕。严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别 墅类用地。” 13.国土部：加强管理集体用地建设租赁住房试点 中国证券报 2012-2-23 阅读次数:28 国土资源部 22 日发布关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重 点工作的通知。通知要求，2012 年要坚持房地产调控政策不动摇，继 续以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，避免土地 供应总量、结构和价格大起大落。 通知要求，今年要以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持 续健康发展为根本出发点，巩固已有调控成果，促进房价合理回归，继 续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强 住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，及时发现处置闲置土地，坚 决打击违法转让土地行为。 通知称，要科学合理地编制 2012 年住房用地供应计划。合理增加普 通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类 用地，继续对保障性安居工程建设用地实行计划指标单列。 各地要切实把握好供地时序和节奏。继续坚持和完善招拍挂制度， 积极探索“限房价、竞地价”、“限房价、限套型、竞地价、竞配建” 等有效的公开出让方式，推动土地供应转向“稳定市场、保障民生、促 进利用”等多目标统筹兼顾的管理。 通知称，加强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理。对于商品 住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村 集体建设用地进行租赁住房建设试点的，由省级政府审核同意试点方案 并报部审核批准后，可以开展试点工作。 各地要进一步加强城市地价动态监测工作，密切关注地价变化。严 格落实和进一步完善房地产用地异常交易地块备案制度，严禁瞒报，杜 绝漏报、错报。加强土地出让价格评估管理，完善决策程序，合理确定 37 招拍挂起始价、底价，不得为规避异常交易地块备案制度而随意提高起 始价、底价。中国证券报记者了解到，自今年起，除招拍挂出让中溢价 率超过 50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的 地块也要通过土地市场动态监测