房地产企业月(季)和年度申报表的填报方法

房地产企业月（季）和年度申报表的填报方法 税法政策：1、国税函（2008）635 号规定： 企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）第 4 行“利润总额”修改为“实际 利润额”。填报说明第五条第 3 项相应修改为：“第 4 行实际利润额：填报按会计制 度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。事业单 位、社会团体、民办非企业单位比照填报。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算 出的预计利润额计入本行。” 2、国税发（2009）31 号规定： 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月) 计算 出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并 计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值 税准予当期按规定扣除。 预售时计税销售额为合同约定应收款项，计税销售额的计税时点为合同约定收款日期。 一、房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）： 如：某房地产开发公司 2010 年度开发 A 项目，第一季度（未完工）预售房款 8000 万 元；缴纳营业税金及附加 440 万元；预缴土地增值税 80 万元；期间费用 150 万元。 第二季度（完工）实现收入 12000 万元（不含预售房款）；开发成本 16000 万元（等于计 税成本），缴纳营业税金及附加 660 万元；预缴土地增值税 120 万元；发生期间费用 200 万元。 假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为 15%，则： 第一季度开发产品未完工时的填报方法： 行次 项目 本期金额 累计金额 1 一、据实预缴 2 营业收入 3 营业成本 4 利润总额(实际利润额) 执行会计准则企业填法 预计毛利 800015%=1200 会计利润 0-520-150=670 填入：1200-670=530 4 利润总额(实际利润额)执行会计制度企业填法 预计毛利 800015%=1200 会计利润 0-150=150 填入：1200-520-150=530 第二季度开发产品完工时的填报方法： 行次 项目 本期金额 累计金额 1 一、据实预缴 2 营业收入 20000 3 营业成本 16000 4 利润总额(实际利润额)执行会计准则企业填法 会计利润 4000-780-200=3020填入：3020-1200=1820 4 利润总额(实际利润额)执行 会计利润 4000-1300-200=2500 会计制度企业填法 填入：2500-1200+520=1820 注：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。 预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这 里增加。 二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）： 总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够通过系 统审核就行。 填表关注四件事情： 1、预售收入如何计入三项费用扣除基数？ 预售阶段在附表一第 16 行（“其他视同销售收入”）填列同时在附表三第 19 行（“其他”）调 减。 2、营业税金及附加和土地增值税如何调整？ 预售阶段在附表三第 19 行（“其他”）调减；结转收入时在附表三第 40 行（“其他”）再调 增。 3、预计毛利额如何调整？ 预售阶段在附表三第 52 行（“房地产企业预售收入计算的预计利润”）调增；结转收入时转 回征税的毛利额再调减。 4、三项费用如何调整？ 预售阶段按比例提前扣除；结转收入时在附表三第 40 行（“其他”）再调增。 （一）、预售阶段（只有未完工开发产品）的填报方法： 如：某房地产开发公司开发 A、B 项目，2008 年度 A 项目预售房款 8000 万元，当年开发 产品未完工。当年缴纳营业税金及附加 440 万元；预缴土地增值税 80 万元；期间费用 2600 万元（其中广告及业务宣传费支出 1500；业务招待费支出 100）。 假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为 15%，则： 附表一填列示意表： 行次 项目 金额 第 4 行 （1）销售货物收入 第 16 行 （3）其他视同销售收入 8000 附表二： 行次 项目 金额 第 3 行 （1）销售货物成本 第 15 行 （3）其他视同销售成本 第 25 行 期间费用 2600 附表八填列示意表： 行次 项目 金额 第 1 行 本年度广告费和业务宣传费支出 1500 第 4 行 本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入 8000 第 6 行 本年广告费和业务宣传费扣除限额（45） 1200 第 9 行 加：以前年度累计结转扣除额 0 第 3 页 共 6 页 第 11 行 累计结转以后年度扣除额 300 附表三填列示意表： 行次 项目 账载金额 税收金额 调增金额 调减金额 第 2 行 视同销售收入 8000 第 19 行 收入类“其他” 8000 第 26 行 业务招待费支出 100 40 60 第 27 行 广告及业务宣传费支出 300 第 40 行 扣除类“其他” 准则为 0制度为 520 第 52 行 房地产企业预售收入计算的预计利润 800015%=1200 第 55 行 合 计 9560 准则为 8000制度为 8520 注：将预售收入金额里填入附表一作为“三费”计算基数，同时在附表三中这里进行调 减。 注：如果执行会计制度的企业没有在当年将营业税金及附加和预缴土地增值税结转入 “营业税金及附加”损益科目中，则在这里进行调减。执行会计准则的企业则不用。 主表填列示意表： 行次 项目 金额 第 1 行 营业收入（填附表一） 第 2 行 营业成本（填附表二） 第 3 行 营业税金及附加 准则为 440+80=520；制度为 0 第 4-6 行 三项期间费用合计 2600 第 10 行 营业利润 准则为3120，制度为2600 第 14 行 减：纳税调整减加额（填附表三） 准则为 9560，制度为 9560 第 15 行 减：纳税调整减少额（填附表三） 准则为 8000，制度为 8520 第 23 行 纳税调整后所得 准则为1560，制度为1560 （二）、滚动开发阶段（有结转以前产品和未完工产品）的填报方法： 2009 年度 A 项目全部完工，实现收入 12000 万元（不含 2008 年预售房款）；开发成本 12000 万元。该项目 2010 年度缴纳营业税金及附加 660 万元，预缴土地增值税 120 万元； 预售 B 项目房款 10000 万元，当年 B 项目开发产品未完工，当年缴纳营业税金及附加 550 万元；预缴土地增值税 100 万元。发生期间费用 6000 万元（其中广告及业务宣传费支出 4200；业务招待费支出 300）。 假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为 15%，则： 附表一填列示意表： 行次 项目 金额 第 4 行 （1）销售货物收入 8000+12000=20000 第 16 行 （3）其他视同销售收入 10000-8000=2000 附表二填列示意表： 行次 项目 金额 第 3 行 （1）销售货物成本 12000 第 15 行 （3）其他视同销售成本 第 25 行 期间费用 6000 附表八填列示意表： 行次 项目 金额 第 1 行 本年度广告费和业务宣传费支出 4200 第 4 行 本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入 20000-8000+10000=22000 第 6 行 本年广告费和业务宣传费扣除限额（45） 1800+1500=3300 第 9 行 加：以前年度累计结转扣除额 300 第 11 行 累计结转以后年度扣除额 1200 附表三填列示意表： 行次 项目 账载金额 税收金额 调增金额 调减金额 第 2 行 1、视同销售收入 10000-8000=2000 第 19 行 收入类“其他” 10000-8000=2000 第 26 行 业务招待费支出 300 100+50=150 150 第 27 行 广告及业务宣传费支出 900 第 40 行 扣除类“其他” 准则 1200+40 制度 1200+40+520 准则为 0 制度 550+100=650 第 52 行 房地产企业预售收入计算的预计利润 1000015%=1500 800015%=1200 第 55 行 合 计 准则为 12890- 8000+900=5790 制度为 13410- 8000+900=6310 准则为 11500-8000=3500 制度为 121508000=4150 注：在这里将以前年度扣除的“三费”金额进行回冲调增；因为本年广告费限额 3300， 则应该调调增 900；将以前年度的调减的营业税及附加金额进行回冲调增。说明：一般房 地产企业的业务招待费支出比较高经过测算无差异。 注：在完工清算年度，应该按计税毛利率计算的毛利额进行回冲调减。 主表填列示意表： 行次 项目 金额 第 1 行 营业收入（填附表一） 20000 第 2 行 营业成本（填附表二） 12000 第 3 行 营业税金及附加 780+650=1430；（制度 780+520=1300） 第 4-6 行 三项期间费用合计 6000 第 10 行 营业利润 570；（制度 700） 第 5 页 共 6 页 第 14 行 加：纳税调整减加额（填附表三） 5790；（制度 6310） 第 15 行 减：纳税调整减少额（填附表三） 3500（制度 4150） 第 23 行 纳税调整后所得 2860；（制度 2860） （三）、完工阶段（结转以前未完工的产品）的填报方法： 2010 年度 B 项目全部完工，实现收入 8000 万元（不含 2009 年预售房款）；开发成本 14000 万元。若该项目 2010 年度缴纳营业税金及附加 440 万元，预缴土地增值税 80 万元； 发生期间费用 1500 万元（其中广告及业务宣传费支出 800；业务招待费支出 300）。 假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为 15%，则： 附表一填列示意表： 行次 项目 金额 第 4 行 （1）销售货物收入 10000+8000=18000 第 16 行 （3）其他视同销售收入 -8000 附表二填列示意表： 行次 项目 金额 第 3 行 （1）销售货物成本 14000 第 15 行 （3）其他视同销售成本 第 25 行 期间费用 1500 附表八填列示意表： 行次 项目 金额 第 1 行 本年度广告费和业务宣传费支出 800 第 4 行 本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入 18000-8000=10000 第 6 行 本年广告费和业务宣传费扣除限额（45） 1500 第 9 行 加：以前年度累计结转扣除额 1200 第 11 行 累计结转以后年度扣除额 500 附表三填列示意表： 行次 项目 账载金额 税收金额 调增金额 调减金额 第 2 行 1、视同销售收入 -8000 第 19 行 收入类“其他” 8000 第 26 行 业务招待费支出 300 90 210 第 27 行 广告及业务宣传费支出 700 第 40 行 扣除类“其他” 准则为 1500+50制度为 1500+50+650 第 52 行 房地产企业预售收入计算的预计利润 1000015%=1500 第 55 行 合 计 准则为 1760制度为 2410 准则为 2200制度为 2200 注：在这里将以前年度扣除的“三费”金额进行回冲调增；因为本年广告费限额 1500， 则应该调减 700；将以前年度的调减的营业税及附加金额进行回冲调增。说明：一般房地 产企业的业务招待费支出比较高经过测算无差异。 注：在完工清算年度，应该按计税毛利率计算的毛利额进行回冲调减。 主表填列示意表： 行次 项目 金额 第 1 行 营业收入（填附表一） 18000 第 2 行 营业成本（填附表二） 14000 第 3 行 营业税金及附加 520；（制度 520+650=1170） 第 4-6 行 三项期间费用合计 1500 第 10 行 营业利润 1980；（制度 1330） 第 14 行 加：纳税调整减加额（填附表三） 1760；（制度 2410） 第 15 行 减：纳税调整减少额（填附表三） 2200（制度 2200） 第 23 行 纳税调整后所得 1540；（制度 1540） 国家税务总局 关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知 国税函（2008）635 号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 根据各地贯彻落实 国家税务总局关于印发中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税 申报表等报表的通知（ 国税函200844 号）（以下简称通知）过程中反映的问题，经 研究，现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有关填报口径问题明确如下： 一、中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）