房地产公司企业所得税汇算清缴攻略

房地产公司企业所得税汇算清缴攻略-2012 年度 宁静致远（中国注册会计师 高级会计师） 2012 年度企业所得税汇算清缴已经开始，为了帮助房地产企业 2012 年度的汇算清缴 工作顺利开展，宁静致远阅读了北京西城区、青岛地税、宁波地税等有关地市税务答疑， 就专业房地产企业汇算清缴中部分重要政策、政策执行口径等做如下总结： 一、部分重要政策提示 （一）国家税务总局公告 2012 年第 15 号政策提示 1、政策依据：国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告 （国家税务总局公告 2012 年第 15 号，以下简称 15 号公告） 2、提示要点：（1）企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受 外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按 企业所得税法规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工 资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。 企业（用人单位）接受外部劳务派遣用工支出的支付方式主要分为两种： 一是企业（用人单位）直接支付给员工（以下简称直接支付） ； 二是企业（用人单位）支付给劳务派遣单位，由劳务派遣单位付给员工（以下简称间 接支付） 。 对于直接支付的，按照 15 号公告的规定，区分工资薪金支出和职工福利费支出，并按 税法规定在企业所得税前扣除；对于间接支付的，作为劳务费支出从税前扣除，不再 区分工资薪金支出和职工福利费支出。 （2）企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的 60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际 发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 企业按实际发生额 60%计入筹办费的业务招待费在扣除时不受当年销售（营业）收入 5的限制；筹办期间发生的广告费、业务宣传费在扣除时不受当年销售（营业）收入 15%的 限制。 （5）对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除 或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除， 但追补确认期限不得超过 5 年。 企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少 扣除的支出（以下简称以前年度应扣未扣支出）是指企业在以前年度已进行会计处理，但 因财务会计处理规定与税法规定不一致或企业对政策理解有误造成企业以前年度未扣除的 支出。如企业以前年度发生支出已进行会计处理计入管理费用，但未取得真实合法的有效 凭证，在以后年度取得有效凭证时可在会计处理年度进行扣除。办理扣除申报的操作流程 参照我局相关操作流程。 （6）企业取得的不征税收入，应按照财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金 企业所得税处理问题的通知 （财税201170 号，以下简称 通知 ）的规定进行处理。凡 未按照通知规定进行管理的，应作为企业应税收入计入应纳税所得额，依法缴纳企业 所得税。 对于未按照通知规定进行管理作为应税收入处理的财政性资金，其发生的支出可 以从税前扣除。如支出符合研究开发费加计扣除的范围，可以享受研究开发费加计扣除的 税收优惠。 （二）政策性搬迁所得税提示 1、政策依据：国家税务总局关于发布的公告 （国家税务总局公告 2012 年第 40 号，以下简称 40 号公告） 2、提示要点： 40 号公告自 2012 年 10 月 1 日起施行，公告施行后国家税务总局关于企业政策性搬 迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知(国税函2009118 号)同时废止。40 号公告 相对于原国税函2009118 号主要有以下三方面变化： 一是取消了原政策在计算搬迁所得时可以扣除固定资产重置或改良支出的规定； 二是进一步明确了政策性搬迁的范围和应具备的条件、搬迁完成年度、搬迁损失等涉 税内容的具体处理方式； 三是进一步明确了企业对政策性搬迁涉税内容的核算和申报要求。 由于新旧文件变化较大，请涉及政策性搬迁涉税事项的纳税人注意关注相关辅导资料 或咨询税务所，并按要求进行备案管理并领取备案回执。 三）股权激励政策提示 1、政策依据 （1） 国家税务总局关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题的 公告 （国家税务总局公告 2012 年第 18 号，以下简称 18 号公告） （2） 上市公司股权激励管理办法 （以下简称办法 ） 2、提示要点： （1）实施股权激励计划的上市公司应当符合办法的相关规定。 （2）对股权激励计划实行后立即可以行权的，上市公司可以根据实际行权时该股票的 公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量，计算确定作为当年上市公司工资薪 金支出，依照税法规定进行税前扣除。 （3）对股权激励计划实行后，需待一定服务年限或者达到规定业绩条件（以下简称等 待期）方可行权的。上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应年度 计算缴纳企业所得税时扣除。在股权激励计划可行权后，上市公司方可根据该股票实际行 权时的公允价格与当年激励对象实际行权支付价格的差额及数量，计算确定作为当年上市 公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除。 （4）股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的收盘价格确定。 （5）税收与会计确认时间的差异：授予后立即可行权的以权益结算的股份支付，会计 和税收对成本费用的确认时间均在授予日，不存在确认时间的差异。需经等待期后方可行 权的以权益结算的股份支付，会计在等待期的每个资产负债表日确认成本费用计入当期损 益，而税收在激励对象实际行权时确认为工资薪金支出从税前扣除。 （6）税收与会计确认金额的差异：在以权益结算的股份支付（包括股票期权和限制性 股票）中，会计上确认的全部费用是以实际可行权的权益工具数量为基础，按授予日权益 工具的公允价值确认相关成本或费用。税收上确认的工资薪金支出是以实际可行权的权益 工具数量为基础，根据实际行权时的公允价格与当年实际行权支付价格的差额确认工资薪 金支出。根据上述所表述的税会之间的差异，在等待期的年度纳税申报时应对会计上确认 的费用进行调增。在实际行权当年的年度纳税申报时，应对会计当年确认的费用与可税前 扣除的工资薪金支出的差额进行纳税调整。 （四）广告和业务宣传费提示 1、政策依据： （1） 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告 （国家税 务总局公告 2012 年第 15 号） （2） 财政部 国家税务总局关于广告费和业务宣传费支出税前扣除政策的通知 （财税201248 号） 2、提示要点： 自 2011 年 1 月 1 日起至 2015 年 12 月 31 日期间： （1）对化妆品制造与销售、医药制造和饮料制造（不含酒类制造，下同）企业发生的 广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入 30%的部分，准予扣除；超过部 分，准予在以后纳税年度结转扣除。 （2）对签订广告费和业务宣传费分摊协议（以下简称分摊协议）的关联企业，其中一 方发生的不超过当年销售（营业）收入税前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可 以在本企业扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在 计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集 至本企业的广告费和业务宣传费不计算在内。 （3）烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除。 二、部分政策执行口径 （一）关于持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足 12 个月取得的投资收益如何 确认的问题 实施条例第八十三条规定， “企业所得税法第二十六条第(二) 项所称符合条件的居 民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得 的投资收益。企业所得税法第二十六条第(二) 项和第(三) 项所称股息、红利等权益性投资收 益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足 12 个月取得的投资收益。 ” 对于企业连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足 12 个月时取得的投资收益 不得作为免税的股息红利收入，待连续持有该企业股票满 12 个月后再将此部分股息红利收 入作为免税收入。 例如： A 企业 2011 年 7 月 1 日购买 B 上市公司股票 10 万股，2012 年 3 月 1 日 B 公司股东 大会作为利润分配方案，每股派发股息 0.1 元，2012 年 3 月 16 日 A 企业取得股息 1 万元， 2012 年汇算清缴时 A 企业如何进行税务处理？ 因 A 企业持有 B 上市公司股票未满 12 个月，因此取得的股息不得作为免税收入 假设 A 企业将购买的 B 上市公司 10 万股股票持有至 2012 年 7 月 1 日，此时 A 企业 持有 B 上市公司的股票已满 12 个月，可时可向税务机关办理股息收入免税备案手续，办 理完成股息收入免税备案手续后，调整 2011 年度纳税申报，涉及多缴税款的予以退税。 假设 A 企业将购买的 B 上市公司 10 万股股票于 2012 年 6 月 29 日转让，则不能享受 股息收入免税的优惠政策 （二）利息支出扣除问题 按照国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告 （国家税务总局公告 2011 年第 34 号）第六条的规定， “企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时 取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算； 但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 ” 企业发生的利息支出（包括向金融企业、非金融企业和自然人的借款利息支出）由于 各种原因未能及时取得有效凭证的，企业在预缴所得税时，可暂按账面发生金额进行核算； 但在汇算清缴时，应补充提供有效凭证方可从税前扣除，未提供有效凭证的不得从税前扣 除。 对于汇算清缴后取得利息支出税前扣除有效凭证的，如利息支出的发生年度在 2011 年 （含）以后，应按照国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公 告 （国家税务总局公告 2012 年第 15 号）第六条的规定和相关操作流程进行税务处理。即： 将利息支出追补扣除在利息发生年度，因此形成的多缴税款予以退税。企业在追补扣除时， 应向主管税务机关做出专项申报及说明；如利息支出的发生年度在 2011 年（不含）以前的， 仍可以将利息支出追补扣除在利息发生年度,但按征管法的规定追补期限不得超过三年。 (三)雇主为雇员负担个人所得税款的税务处理问题 按照国家税务总局关于雇主为雇员承担全年一次性奖金部分税款有关个人所得税计 算方法问题的公告 （国家税务总局公告 2011 年第 28 号）第四条的规定，雇主为雇员负担 的个人所得税款，应属于个人工资薪金的一部分，按照工资薪金支出的扣除标准进行税务 处理。凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除。 （四）企业对固定资产的折旧年限未低于税法规定最短折旧年限的税务处理问题 例如：某企业对某项机器设备按照 12 年计提折旧， 实施条例规定机器设备的最短 折旧年限不得低于 10 年。 按照 15 号公告第八条的规定， “对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处 理上已确认的支出，凡没有超过企业所得税法和有关税收法规规定的税前扣除范围和 标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。 ”企业对机器设备确定的折旧年限为 12 年未低于实施条例规定的 10 年，符合实施 条例对折旧年限的规定，应按照 12 年计算折旧在税前扣除。 （五）以公允模式计量投资性房地产的折旧扣除问题 企业以公允模式计量的投资性房地产,在会计处理中不计提折旧，未确认折旧年限，与 实施条例规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣 除。 （六）资产损失等税前扣除事项 根据财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知 （财税200957 号） 、 国家税务总局关于发布的公告 （国家税务总 局公告 2011 年第 25 号）的相关规定，企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主 管税务机关申报后方能在税前扣除，未经申报的损失，不得在税前扣除。企业申报扣除的 资产损失按照申报内容和要求的不同，分为清单申报和专项申报两种申报形式。 三、分税种难点答疑 企业所得税方面 1、企业资本变动时，如何在增减资股东之间进行合理分配涉税事宜？ 答：增减资属于公司制企业的重大事项，由其董事会或股东会依法做出决定，税务机 关据以进行税收处理。 根据总局 2011 年 34 号公告第五条规定，投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其 取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分 配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确 认为投资资产转让所得。 2、某房地产公司与自己员工签订售房合同，首付款在银行按揭款到账后，进行了冲账 处理（冲账发生在确认收入之前） 。在确认完工产品收入结转成本时，其收入的确认如何界 定？是按照合同规定，还是按照国税发【2009】31 号第六条第一款第三项的规定于实际收 到日确认收入的实现？ 答：首先，如问题所述，这种行为如被定性为虚假按揭，属于违法行为。而税务处理 应当建立在真实合法行为的基础之上，而不能以违法行为作为处理的基础。 再次，税务 处理是一种事后的行为，即在涉税行为确定后对其征税。 因此，对于这种行为，如有关部门未对其做出处理，税务机关应按照原合同等证据进 行税务处理；如法定纳税义务到期前有关部门已对其做出处理，则应根据有关部门处理后 的结果进行税务处理。 3、国税发【2009】31 号第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税 成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明 资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%。 ” 出包工程预提费用的前提是否应该是已完工工程？预提费用税前扣除的有效时间如何 把握？其办理结算的时间在相关法律上有无具体的限定？该条是否也应遵循国家税务总局 2011 年第 34 号公告第六条的规定？ 答：国税发【2009】31 号文件第九条规定“企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品 完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛 利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应 纳税所得额” 。据此，如房地产企业销售未完工产品，其企业所得税处理方式为先按预计计 税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，不存在结算计税成本 的问题。开发产品完工后，企业才需要按规定结算其计税成本。 国税发【2009】31 号文件第三十五条规定“开发产品完工以后，企业可在完工年度企 业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完 工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税 调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理” 。房地产企业如 有出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，可据此在选 定计税成本核算的终止日后，其发票不足金额可以在最高不超过合同总金额的 10%的范围 内预提。 国税发【2009】31 号文件第三十四条规定“企业在结算计税成本时其实际发生的支出 应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计 入计税成本” 。本条没有明确取得合法凭据可计入计税成本的最长时限。结合 15 号公告第 六条“根据中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，对企业发现以前年度实际发 生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申 报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过 5 年”之规 定，可以理解为房地产取得合法凭据可计入计税成本的最长时限为 5 年。 4、职工食堂承包给个人经营，企业按职工就餐的次数定额进行现金补贴。个人承包食 堂没有营业执照且不对外经营，无法提供正规的票据凭证。如何在税前扣除？ 答：企业的内部职工食堂承包给个人经营，企业与承包人签订承包协议，明确伙食补 贴标准、出具企业与实际承包人结算凭据，允许计入职工福利费在税前扣除。 5、问：某企业未办职工食堂，而是统一由外单位统一送餐，是否需要与供餐单位签订 合同？还是可凭餐饮业发票直接扣除？ 答：应与供餐单位签订送餐合同，列入职工福利费，并凭合法凭证在税前扣除。 6、交通事故赔偿支出应如何在税前扣除？ 答：在劳动保障等相关部门规定的标准内支付的赔偿款允许税前扣除，超过标准的赔 偿款不得在税前扣除，但经劳动保障、人民法院等相关部门仲裁、调解、判决、裁定等支 出的赔偿款允许在税前扣除。企业应提供劳动保障、法院等部门相关证明，以及赔偿款支 付凭证等资料。 7、集团公司统借统贷成员企业按银行相同利率支付的利息能否税前扣除？如果允许扣 除，由于对统借统贷的利息不征收营业税，只能取得统一收款收据，其合法凭证应包括哪 些资料？ 答：按照企业集团登记管理暂行规定 （工商企字1998第 59 号）注册登记的企业 集团公司统借统贷成员企业按金融机构相同利率水平支付的利息属于与生产经营有关的合 理支出，予以税前扣除。企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊办法、分摊企业名单、 银行借款合同、利息支出凭证等相关合法凭证。 8、问：关联企业之间无偿拆借资金是否需要纳税调整利息收入？ 答：根据中华人民共和国税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在 中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独 立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或 者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 中华人民共和国企业所得税法第四十一条第一款规定，企业与其关联方之间的业务往 来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有 权按照合理方法调整。 因此，关联企业之间无偿拆借资金，税务机关有权要求借出企业按照金融企业同期同 类贷款基准利率计算确认利息收入，借入企业凭合法有效凭证在税前列支。但是，如果是 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收 入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。 （实际税负相同主要指关联方之间适用税率相 同，而且没有一方享受减免税、发生亏损弥补等情形，其应纳税所得额承担了相同的税收 负担。 ） 9、企业（如房地产企业）之间借款合同约定完工或几年后一次性支付利息，其收入在 所得税处理上如何确定？ 答：企业所得税法实施条例第十八条规定，利息收入，是指企业将资金提供他人 使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款 利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确 认收入的实现。相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。 10、企业以股东名义或其他企业名义向银行贷款的利息支出，如何在税前扣除？ 答：企业以股东名义或以其他企业名义向银行贷款，企业应与实际借款人签署借款合 同，由借款人到税务部门开具发票，符合借款利息支出相关规定的可以在税前扣除。 11、企业为其他企业提供担保，如何确认其与应税收入有关？企业支付担保费用并已 取得地税部门开具的发票，能否在税前扣除？ 答：与企业生产经营活动有关的担保是指企业对外提供的与本企业应税收入、投资、 融资、材料采购、产品销售等生产经营活动相关的担保。提供担保的企业向被担保企业收 取担保费，应认定为与企业应税收入有关，被担保企业支付的担保费可以在税前扣除。 12、企业由于受信贷政策限制难以贷款，如果企业以内部员工名义向金融企业借款， 以企业作为担保方，所借资金由企业使用，利息由企业承担。此种情形，企业承担的利息 支出应如何扣除？ 答：凭企业与个人签订的借款合同(或协议) 、付款单据以及个人开具的相关发票，为 税前扣除凭证。支付的利息不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税 前扣除。 13、目前，银行等金融机构在对外贷款时会以“顾问费”的名目附加收费条件，贷款 人支付的“顾问费”能否作为借款费用税前列支？税前列支凭证是否有限制？ 答：根据企业所得税法第八条的规定，如企业确实接受了银行除贷款本身的其他 方面的服务，可以凭其开具的相应发票税前扣除。 14、某房地产开发公司，将尚未销售的地下车位（多数有产权证明，产权人为房地产 开发公司，少部分无产权证明）交由物业公司出租，租金收入用于地下车库设备的维修。 物业公司已按租金全额缴纳营业税和企业所得税。该物业公司核定征收企业所得税。对房 地产公司如何处理？ 答：根据企业所得税法的有关规定，该车位所有权属于房地产开发公司，租金收 入也应归房地产开发公司，付给物业公司的设备维修费应作为支出，物业公司应就从房地 产公司取得的服务费作收入。 15、问：跨年度收取租金所得税如何确认？某企业 2010 年 5 月租赁房屋给 B 企业， 租赁期 3 年（2010 年 7 月2013 年 6 月） ，每年租金 100 万元，分别于 2010 年 7 月，2011 年 7 月，2012 年 7 月分三年收取。问该企业分三年逐年收取租金，是否可按国税函2010 79 号规定操作？如果企业在 2010 年 7 月一次性收取 2010 年 7 月至 2011 年 6 月的租金 100 万，问：2010 年当年度租金收入该确认 50 万还是 100 万？ 答：根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 （国税函 201079 号）规定，根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者 其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日 期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次 性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认 的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 上述问题不符合国税函201079 号规定的分期均匀计入相关年度收入的条件， 2010 年 应按 100 万确认当年收入。 16、问：总局 2011 年 34 号公告规定：“企业根据其工作性质和特点，由企业统一制 作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据实施条例第二十七条的规 定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。 ”若企业是从商场购入的服装，凭购买发票税 前列支是否符合本条规定？ 答：统一购买也属于统一制作。 17、问：25 号公告第二十三条规定“企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损 失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告” 。此条如何执行？ 答：根据财税2009 57 号文件规定：债务人逾期 3 年以上未清偿，且有确凿证据证明 已无力清偿债务的应收款项可认定为坏帐损失。据此，对 25 号公告此条款的把握还应考虑 债务人的偿还能力，如果企业未向债务人和担保人追偿，或者对方单位仍正常经营，债权 方主动放弃债权的，不得在税前扣除。专项报告的出具，应围绕资产损失税前扣除的六个 原则（权责发生制、合法性、真实性、相关性、合理性和确定性原则） ，才能在企业所得税 前扣除一一说明。 18、问：A 企业购买土地，国土局挂牌价 100 万元并按照 100 万开票给企业，企业按 照与政府签订的协议缴纳 40 万元，另外 60 万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付 给企业。企业按照 40 万元计入无形资产土地并按规定期限进行摊销，请问政府补贴 60 万元是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按 100 万元计入土地成本进行摊销？ 答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的 收入，都应计入收入总额。因此，该笔补贴应计入企业的收入总额，同时土地的计税成本 为 100 万元。 19、问：银联商务公司转付给商场顾客刷卡消费款项时按顾客刷卡消费金额一定比例 扣收手续费，但不提供相应的发票或其他任何凭据，商场直接记入财务费用，请问商家支 付银联公司手续费未取得合法凭证能否允许税前扣除？ 答：银联公司、银行等单位在顾客刷卡消费时按比例收取的手续费应按规定缴纳流转 税，因此按规定应向收款方开具发票。商场未按规定取得发票的上述手续费支出不得税前 扣除。 20、问：企业未将会议费、差旅费等与业务招待费严格区分，取得发票上笼统开具会 务费或会议费，因涉及业务招待费的扣除标准问题，所得税税前扣除如何掌握？ 答：业务招待费支出，是指企业在生产、经营活动中发生的必要的、合理的交际应酬 支出。企业申报扣除的业务招待费，税务机关要求提供证明资料的，应当提供证明真实发 生的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。其证明资料内容包括支出金 额、商业目的、与被招待人的业务关系、招待的时间地点。企业投资者或雇员的个人娱乐 支出和业余爱好支出不得作为业务招待费申报扣除。 企业申报扣除的会议费支出，税务机关要求提供证明资料的，应当提供证明真实发生 的足够的有效凭证或资料。其证明资料内容包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目 的、费用标准、支付凭证等。 企业应当区分业务招待费、业务宣传费、会议费支出，上述费用无法分清的,均计入业 务招待费。 21、问：房产企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在年度企业所得税清 缴时如何扣除？1、在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是预收房款乘以预计毛利 率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。2、不在预 缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税 前扣除。上述那种方式是正确的理解？ 答：房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发200931 号）第十二条规定： “企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期 按规定扣除。 ”你的第一种理解是正确的。 22、问：房地产开发企业因资金紧张延期缴纳土地出让金而根据土地出让合同的 规定向国土资源部门缴纳的滞纳金，是否允许在企业所得税前扣除？ 答：该滞纳金是违反土地出让合同产生的违约金，允许税前扣除。 23、问：房地产开发企业因闲置土地逾期开发而向国家有关部门缴纳的土地闲置费是 否允许在企业所得税前扣除？ 答：闲置土地处置办法第二条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六 条规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使 用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用 权。 根据国家税务总局关于印发的通知 （国税发200931 号）第二十二条规定：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失， 可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十七条开发产品计税成本支出第一项“土地 征用费及拆迁补偿费”包括“土地闲置费” 。 因此，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费允许计入开发产品成本。 24、问：房地产开发企业开发后期，可售面积已售完，但尚有地下车库（无房产证） 卖不掉，是否应保留部分成本？如何保留？ 答:根据国税发200931 号文件第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成 本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第三 十条规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分 配。 因此，对于利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，并按建 筑面积法进行分配开发成本。对于可售面积已经售完，不应当保留车库部分成本。 25、问：国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告 （国家税务总局公告 2011 年第 34 号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属 于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本， 并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。企业在 改扩建时产生了固定资产处置收入，该处置收入是否应冲减重置后的固定资产计税成本? 答：按企业会计准则处理，冲减重置后的固定资产计税成本。 26、问：根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 （国税 函 79 号）规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产 经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函 200998 号第九条规定执行。实际操作时如何把握“开始生产经营的年度 ”？ 答：国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 （国税函2010 79 号）第七条规定的“企业自开始生产经营的年度” ，不是营业执照的日期，也不是取得 第一笔经营收入的日期。 “企业自开始生产经营的年度”是指企业的各项资产投入使用开始 的年度，或者对外经营活动开始年度。 27、问：关于国税函 2009 年 3 号文件中的福利费范围问题，文件中的列举内容是部分 列举还是全部列举？如不在列举范围之内的福利费，是否可以在税前扣除？ 答：企业所得税法实施条例第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资、 薪金总额 14%的部分，准予扣除。 国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除 问题的通知 （国税函20093 号）第三条仅列举了职工福利费的部分内容，没有列举到 的费用项目如确实是属于企业全体职工福利性质的费用支出，且符合税法规定的权责发生 制原则，符合税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的，可以作为职工 福利费按规定在企业所得税前扣除。 28、问：在 2008 年以后发生按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未 享受过福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，企业所得税如何处理？是否可 以一次性在企业所得税前扣除，还是需要并入福利费按 14%扣除？ 答：可以一次性在当年企业所得税税前扣除。 二、个人所得税方面 1、如果同一个人同月在两个企业都取得了年终一次性奖金，问纳税人在自行申报时， 是否可以将这两项奖金合并计算缴纳个人所得税，享受一次性奖金的政策？ 答：根据国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方 法问题的通知 （国税发【2005】9 号文件）第三条规定：“在一个纳税年度内，对每一个 纳税人，该计税办法只允许采用一次” 。因此，对该个人按规定只能享受一次一次性奖金的 优惠算法，即选择一个单位的一次性奖金按照优惠办法计算，其余收入合并缴税。 2、一部分单位在外地有办事处，并从当地招人，这部分人的工资由青岛公司发放，并 代扣个人所得税，但是保险和公积金由办事处所在地缴纳，这部分人的经济补偿金计算时， 社平工资是按照青岛标准还是办事处所在地标准？ 答：单位在外地设立办事处，并从当地招人。这部分工作人员居住在当地，其住房情 况以及保险水平应遵从当地标准。因此，计算这部分人的经济补偿金时，社平工资按照办 事处所在地标准计算。 3、单位与员工的劳动合同到期后不再续签，由此给员工的经济补偿金是否征收个人所 得税？如何征收？ 答：根据中华人民共和国劳动合同法第四十六条规定，除用人单位维持或者提高 劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一 项规定终止固定期限劳动合同的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。 对劳动者获得的补偿金，比照关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿 收入征免个人所得税问题的通知 （财税【2001】157 号文件）执行。 4、个人当月取得工资和一次性奖金，当月工资低于减除费用标准，在计算一次性奖金 应扣缴个人所得税税额时，如何计算“工资与减除费用标准之间的差”？ 答：根据国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方 法问题的通知 （国税发20059 号文件）规定：如果在发放年终一次性奖金的当月，雇 员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工 资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按规定办法确定全年一次性奖金的适用税率 和速算扣除数。其中“雇员当月工资薪金所得”以收入额扣除规定标准的“三险一金”后 的数额。 5、个人取得劳务报酬所得，减除费用标准如何计算？ 答：根据个人所得税法第六条第四款规定：劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使 用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的， 减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。个人取得劳务报酬所得直接用收入额和 4000 元进行比较。 6、个人取得的差旅费如何征收个人所得税？ 答：个人因公出差取得差旅费，对实报实销部分不予征税，货币补贴部分并入当月 “工资、薪金所得”征税。 7、员工因大病丧失劳动能力，根据劳动法规定单位应给一部分医疗补偿金，个税如何 缴纳？ 答：按照劳动法的规定，经劳动部门鉴定个人因丧失劳动能力，单位支付给个人的医 疗补助金免征个人所得税。因与单位解除劳务合同取得的补偿按照国税发1999178 号 和财税2001157 号文件执行。 8、按照鲁人社200957 号-职工因病或非因公死亡后供养其直系亲属文件，企业 一次性支付给职工直系亲属生活困难补助（360 元/月） ，文件规定到其子女 16 岁为止，是 否需要缴纳个人所得税？ 答：对职工直系亲属从其原任职企业取得的生活困难补助，属于个人取得的抚恤金， 免征个人所得税。 9、临时工工资是否可以按照“工资、薪金”所得项目计税？ 答：根据国家税务总局 2012 年第 15 号公告规定：企业因雇用季节工、临时工、实习 生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支 出和职工福利费支出，并按企业所得税法规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪 金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。 ” 因此，企业雇佣临时工，对其工资所得可以按照“工资、薪金”所得项目扣缴税款。 10、个人从银行购买理财产品的收益是否征收个人所得税？ 答：通过银行销售的理财产品品种很多，有银行自行开发的理财产品，有银行代信托 公司或保险公司代销的产品，还有委托贷款。经请示总局，对个人取得的上述收益现暂不 征收个人所得税。 11、农村合作银行发放的股息、红利是否征收个人所得税？ 答：根据山东省财政厅转发财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的 通知的通知（鲁财税字199431 号文件）规定：“对个人从基层供销社、农村信用社取 得的股息、红利收入暂免征个人所得税。 ” 12、开发商延期交房支付给买房者的违约金是否征收个人所得税？ 答：在规范的商品房预售合同中有这样的条款，如