16春天大《房地产估价》在线作业二

房地产估价在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。 ） 1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后补办了土地 使用权出让用续，土地使用期限为 40 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可 续期。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率 为( )。 . 2.00 . 2.13 . 2.22 . 2.50 正确答案： 2. 路线价法估价的第二个步骤为( ) . 设定标准深度 . 求取路线价 . 编制深度百分率表 . 划分路线价区段 正确答案： 3. 商业经营的房地产，其净收益为（ ） 。 . 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用 商业利润 . 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用 商业利润投资利息 . 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用 投资利息 . 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润 投资利息 正确答案： 4. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（） 。 . 土地取得成本+开发成本 . 土地取得成本+开发成本+管理费用 . 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 . 开发完成后的房地产价值 正确答案： 5. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、 估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价 的人员和()。 . 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 . 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 . 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 . 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 正确答案： 6. 从广义的角度来看，价值可分为（ ） 。 . 使用价值和交换价值 . 投资价值和市场价值 . 公开市场价值和非公开市场价值 . 原始价值和账面价值 正确答案： 7. 某办公楼的土地面积 3000m2，建筑面积 10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为 18 万 元，建筑物重置价格为 2000 元m2，成新率为 80，土地和建筑物的还原利率分别为 7 和 8，该办公楼的土地正常价格为( )万元。 . 1257 . 1571 . 800 . 1300 正确答案： 8. 用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费 用+（ ） 。 . 拆迁费用 . 正常利税 . 公共设施建设费用 . 市政设施建设费用 正确答案： 9. 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况 多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年， 估价对象房地产的报酬率为 12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。 . 1838.00 . 1844.55 . 1845.87 . 1850.00 正确答案： 10. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ） 。 . 均衡原理 . 预期原理 . 竞争原理 . 替代原理 正确答案： 11. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响 最小？（ ） 。 . 买卖双方的知识水平 . 买卖双方的偏好 . 讨价还价能力 . 感情冲动 谋学网 正确答案： 12. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依 据。 . 类似房地产的客观 . 类似房地产的实际 . 类似房地产的最高 . 类似房地产的最低 正确答案： 13. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（） 。 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠 . 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 正确答案： 14. 新建建筑物价格( )建造建筑物费用正常利税。 . 征地费 . 拆迁安置补偿费 . 地价款 . 零 正确答案： 15. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资 本化率为 10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使 用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 . 180 . 196 . 200 . 300 正确答案： 16. （ ）是防范估价风险的最后一道防线。 . 估价师声明 . 估价的假设和限制条件 . 审核估价报告 . 估价报告应用有效期 正确答案： 17. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估 价对象处于( )。 . 同一地区 . 同一城市 . 同一供求范围内的类似地区 . 同一地区或同一供求范围内的类似地区 正确答案： 18. 在估价报告中陈述（） ，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报 告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 . 估价师声 . 估价的假设和限制条件 . 估价方法 . 估价对象 正确答案： 19. 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ） 。 . 普通商品住房和经济适用住房 . 宾馆与写字楼 . 普通住宅及其配套的娱乐房地产 . 城市地铁和城市公交 正确答案： 20. 收益还原法又称承包商法。 . 正确 . 错误 正确答案： 21. 评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。 . 越高 . 越低 . 不变 . 符合客观实际 正确答案： 22. 甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元m2，乙房地产尚可使用年限为 60 年， 单价为 1100 元m2，资本化率均为 8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 . 高于 . 低于 . 等于 . 低于或等于 正确答案： 23. 某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125 平米，套内墙体面积 20 平米，分摊的共有 建筑面积 25 平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。 . 1765 . 2000 . 2069 . 2400 正确答案： 24. 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。 . 独立、客观、公正原则属于普适性原则 . 合法原则属于一般性原则 . 最高最佳使用原则属于技木性原则 . 谨慎原则属于一般性原则 正确答案： 25. 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（） 。 . 通货膨胀影响 谋学网 . 投资利息因素 . 资金时间价值 . 投资风险补偿 正确答案： 26. 有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为 6，建筑物资 本化率为 8，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年） 。 . 30 . 40 . 50 . 60 正确答案： 27. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 . 正确 . 错误 正确答案： 28. 综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。 . 正确 . 错误 正确答案： 29. 某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 曰进行复估，则复估的估价时点为 （） 。 . 2003 年 6 月 15 日 . 2003 年 8 月 15 日 . 签订估价委托台同之日 . 估价人员与委托人商定的某日 正确答案： 30. 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 . 正确 . 错误 正确答案： 31. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（） 。 . 自然折旧 . 物质折旧 . 功能折旧 . 经济折旧 正确答案： 32. 假设开发法中，估价时点通常是（ ） . 开发完成后的房地产价值所对应的时间 . 开发结束时的时间 . 全部租售出去的时间 . 购买待开发房地产时的时间 正确答案： 33. 砖木结构二等的残值率为（ ） 。 . 2% . 4% . 3% . 5% 正确答案： 34. 某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按 月等额还本利息，贷款年利率为 7.5，自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为()。 . 7.65 . 75 . 9.42 . 10.19 正确答案： 35. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。 . 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 . 买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格 . 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 . 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 正确答案： 36. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 . 正确 . 错误 正确答案： 37. 某宗房地产建筑面积 2000，土地面积 4000，若保持现有用途价值 3000 元/；经 过装修改造，装修费用 200 元/，售价 2600 元/；装修后改变用途需补地价 600 元/， 售价 2800 元/；若拆除建筑物拆除费用 300 元/，残值 50 元/，地价 1800 元/，则 该宗房地产的最适合处理方式为（ ） 。 . 保持现有用途 . 装修改造 . 装修后改变用途 . 拆除建筑物 正确答案： 38. 收益法中所指的收益是（） 。 . 估价时点前一年的收益 . 估价时点前若干年的平均收益 . 估价时点以后的未来预期正常收益 . 估价时点前最高盈利年