2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(3)

房地产概论（三） 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地 产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌 握程度。 考试要求 1熟悉房地产估价的含义； 2掌握房地产估价的本质； 3熟悉房地产估价的必要性； 4熟悉估价当事人； 5掌握估价目的； 6掌握估价对象； 7熟悉估价时点； 8掌握价值类型；来源：建设工程教育网 9熟悉估价依据； 10熟悉估价假设； 11熟悉估价原则； 12熟悉估价程序； 13熟悉估价方法； 14熟悉估价结果； 15掌握国有建设用地使用权出让的需要； 16熟悉房地产转让和租赁的需要； 17掌握房地产抵押贷款的需要； 18掌握房地产征收征用补偿的需要； 19熟悉房地产损害赔偿的需要； 20掌握房地产损害赔偿的需要； 21掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要； 22熟悉房地产税收的需要； 23了解房地产保险的需要； 24熟悉企业有关经济行为的需要； 25了解房地产行政管理的需要； 26熟悉来源：建设工程教育网其他方面的需要； 27掌握房地产估价师的职业道德； 28熟悉中国房地产估价行业发展概况。 二、内容讲解来源：建设工程教育网 第三节 对房地产估价的现实需要 房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财 产保护意识的增强，越来越离不开房地产估价服务。这一方面为房地产估价行业的发展提供了广阔的空 间，另一方面对房地产估价服务提出了更新、更高的要求。现实中对房地产估价的需要可归纳为以下十 二个方面。 一、国有建设用地使用权出让的需要 国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付出让金等费用的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等 方式。在招标出让方式中，市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）需要确定招标底 价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要 确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让方式中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人 需要确定自己的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地 使用者需要确定自己的最高出价。此来源：建设工程教育网外，对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具 体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其 承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对拟出让地块进行估价，为出让人 确定各种出让底价提供参考依据，或者为欲受让人确定各种出价提供参考依据。 二、房地产转让和租赁的需要 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通 过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权（简称房地产）转移给他人的 行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地 租赁和建设用地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、建设用地使用权人作为出租 人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房地产价值很大，房地产的转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大损失。由 于一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，而且没有两宗房 地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，在房地产转让和租赁时 为避免遭受损失，往往需要房地产估价为其确定转让价格、租金等提供参考依据。 例如房地产买卖，对于买者来说，需要通过房地产估价了解拟购买房地产的市场价值，以判断卖者 的要价是否合理，或者帮助其确定合适的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到；对于卖 者来说，需要通过房地产估价了解拟出售房地产的市场价值来源：建设工程教育网，以判断买者的出价 是否合理，或者帮助其确定合适的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出。再如房地产 互换，由于所互换的房地产价值刚好相等的情形很少，互换双方往往需要通过房地产估价了解所互换房 地产的市场价值，然后根据它们之间的差价在货币上“多退少补”。在用房地产作价出资设立企业的情 况下，中华人民共和国合伙企业法（2006 年 8 月 27 日中华人民共和国主席令第 55 号公布）第十六 条规定：“合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出 资。合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙 人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。”公司法第二十七条规定：“股东可以 用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作 价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价， 核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”在一方提供土 地，另一方提供资金，合资合作开发建设房地产，然后分配建成后的房地产或者利润的情况下，双方需 要了解所提供的土地的市场价值。这些也都需要房地产估价。来源：建设工程教育网 在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金（租赁价格），而且当出租人需要收回租赁期限未到期 的房地产时应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金（租赁权价格）等， 也需要房地产估价提供相关参考依据。 三、房地产抵押贷款的需要 房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不 履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价 或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人， 提供担保的房地产为抵押房地产。 房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值等特性，是一种良好的用于提供担保的 财产，在借贷等民事活动中，为保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并 且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，要求贷款金额小于抵押房地产的价值，中华 人民共和国担保法（1995 年 6 月 30 日中华人民共和国主席令第 50 号公布，以下简称担保法）第 三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。特别是商业银行为了兼顾业务发展、 市场竞争和风险防范，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值，即如果为了信贷安全 而少放款将会失去赚取利息的机会，但如果为了谋求更多的利息而多放款将承受损失的风险，两全其美 的办法是要追求客观合理的抵押价值。为了知道该客观合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务 人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 第 3 页 共 3 页 房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下 7 种：初次抵押估价，即将未抵押的房地 产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该 房地产的抵押价值进行评估。担保法第三十五条规定：“财产抵押后，该财产来源：建设工程教育 网的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”增加抵押贷款估价， 即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。抵押 期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的 价值进行评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止 其行为；抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的 担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。转抵押估价，即 将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行评估。续贷抵押估价，即 抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。处置抵押房地产估价， 即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、 变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。 在实际中，来源：建设工程教育网还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为