2011年06月哈尔滨房地产市场月报

2011 年 6 月哈尔滨房地产市场月报 【真观.经济 】 .3 1.1 固定资产投资及房地产投资 3 1.2 房地产开发投资额 4 1.3 居民消费价格总指数（CPI ） .5 1.4 区域财政收入 6 【真观.资讯 】 .7 2.1 国内市场资讯 7 2.2 哈市资讯 10 【真观.城市 】 .11 3.1 城市规划建设信息 11 3.2 棚改建设相关信息 13 【真观.土地 】 .15 4.1 土地供应 15 4.2 土地交易 19 【真观.市场 】 .21 5.1 市场概况 21 5.2 住宅市场 25 5.3 商服市场 29 5.4 2011 年 6 月市场总结 30 【真观.广告 】 .31 6.1 月度媒体综述 31 6.2 报广媒体分析 32 6.3 项目分析 34 【真观.指数 】 .36 冰城楼市月鉴 【真观.经济】 1.1 固定资产投资及房地产投资 1-4 月固定资产投资同期增长 20.2% 2011 年 1-4 月哈尔滨市完成固定资产投资 131.4 亿元，同比增长 20.2%，增幅高于上年同期 1.2 个百分点。 资料来源：哈尔滨市统计局 1.2 房地产开发投资额 1-4 月房地产开发投资同期增长 57.6% 2011 年 1-4 月房地产开发完成投资额为 25.3 亿元，较去年同期增加 50.9%，增幅高于上年同 期 28.3 个百分点。其中住宅投资 18.4 亿元，同比增长 44.3%。 资料来源：哈尔滨市统计局 冰城楼市月鉴 1.3 居民消费价格总指数（CPI ） 5 月全市 CPI 同比上涨 6.2% 2011 年 5 月全市居民消费价格指数（ CPI）与上年同月相比为 106.2，同比上涨 6.2%。全市 居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为 98.3，与上年同期相比为 105.1。 资料来源：哈尔滨市统计局 1.4 区域财政收入 1-4 月全市财政总收入同比增长 33.9% 2011 年 1-4 月全市财政一般预算总收入共完成 187.3 亿元,同比增长 33.9%，增幅低于上年同 期 0.1 个百分点。其中 4 月全市财政一般预算总收入达 50.9 亿元，同比增长 36.7%。 资料来源：哈尔滨市统计局 冰城楼市月鉴 【真观.资讯】 2.1 国内市场资讯 住建部：房屋征收评估完全按市场价 继国有土地上房屋征收与补偿条例在今年 1 月公布实施后，住建部 6 月 7 日发布了国有 土地上房屋征收评估办法 ，确定了房屋征收补偿的评估办法。 其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似 房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。 估价应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等， 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收 益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征 收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 住建部表示，2003 年 12 月 1 日原建设部发布的城市房屋拆迁估价指导意见同时废止。 【真观堂观点】总体而言， 国有土地上房屋征收评估办法进一步规范了征收评估行为，细化了 征收补偿标准，有利于保障拆迁居民的利益。 首先，参考价格的标准由“指导价”转为“评估价” 。过去由政府公布的价格，只是一个城市、 一个城区、一个板块的笼统市场价格，难以对某套拆迁住宅形成准确的参考价值。而新的价格标准 可很好的反映市场化的商品住宅价格，充分体现了对房屋产权人权益的保护，可谓制度建设的一大 进步。但是，如何确保房地产价格评估不被干预，确保房地产价格评估的独立、公平、公正， 办 法仍缺乏相应的规定。 其次，增强了拆迁户对评估机构的选择权。政府不再规定估计机构名单，放宽了拆迁户的选择 范围，并增加了拆迁户之间协商的自由度。可以看出房屋拆迁与补偿的相关法律制度正在逐渐完善， 开始越来越注重社会公平，被征收人的权利。 再次，评估方式更加多样化、细致化。按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于 拆迁户的估评方式。 当前我国的房地产估价机构水平参次不齐，且会受到外界的不当影响和干预，丧失独立的立场， 导致评估结果有失公平、公正，还有待观察。 央行决年内第六次上调人民币存款准备金率 中国人民银行决定，从 2011 年 6 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达 21.5%，再创历史新高点。中 小金融机构的存款准备金率也将高达 18%。 【真观堂观点】国内恶劣天气条件以及国际宽松的货币环境加大了中国的通货膨胀压力，5 月全国 CPI 同比上涨 5.5%，增速较上个月有所加快，为 2008 年 7 月以来的新高，这为更多紧缩措施的出 台提供了依据。而央行此时上调存款准备金率目的也主要在于调节流动性，有效管理通胀预期、消 除通胀形成的货币因素。 但由于中国属于间接融资主导型融资体系，银行资金来源高度依赖于存款，因此可以预见本次 提准对抑通胀的收效甚微，预计后续一定还会有新的举措出台，未来准备金率上调仍有不小空间。 本次存款准备金率的收紧使得各商业银行抑制了放贷量，开发商从银行贷款也越来越难。同时， 部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，使购房者获得贷款的难度也不断 加大。因此，预计下半年开发商将遇到一定的资金压力，部分敏感的开发商可能会出现降价求量的 行为。 银监会首次公开要求减少房地产贷款 四措施防风险 2011 年 6 月 23 日，上海银监局局长廖岷在沪出席“2011 领军者系列峰会”时表示，银监会 已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险，这是监管部门首次 公开表示要减少房地产贷款。 为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款 风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减 少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。 【真观堂观点】总体来讲，银监会要求银行减少房地产贷款，并采取四项措施防风险，其目的主要 是收紧房地产市场资金流动性尤其是房企开发贷款的渠道。其中， “对贷款成数有明确要求”对开 发企业项目开发自有资本金比例提出了严格的要求；“要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地” 可防止开发企业通过土地抵押贷款融资转作它用及变相“囤地”的行为；“减少银行对房地产开发 商的贷款”将进一步迫使开发商通过项目自身销售回笼资金，可防止开发企业资金流过于充裕而导 致房价过快上涨；“贷款一定要达到现金流全覆盖”是从“过程控制”防范开发企业将挪用开发贷 款，防止房地产市场资金面的风险而导致整个金融系统的风险。 在政策影响下，房地产企业融资难度再次上升。2011 年下半年，在资金链趋紧，融资渠道不 断收紧的市场背景下，通过打折促销、快速销售来回笼资金，进行“逆势扩张” ，将成为部分开发 商的明智选择。 冰城楼市月鉴 统计局：5 月份 CPI 同比上涨 5.5% PPI 上涨 6.8% 国家统计局 14 日发布数据，2011 年 5 月份全国居民消费价格（CPI）同比上涨 5.5 个百分点， 涨幅比 4 月份上涨 0.1 个百分点，同比涨幅创下最近 34 个月来新高。其中，食品类价格同比上涨 11.7%。 1 月份至 5 月份累计，我国 CPI 同比涨幅已达 5.2%。 6 月百城房地产价格环比仍上涨 环比涨幅 0.41% 中国指数研究院日前发布2011 年 6 月中国房地产指数系统百城价格指数 ，根据全样本调查 数据，2011 年 6 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8856 元/平方米，环比 5 月上涨 0.41%，其 中 75 个城市价格上涨，25 个城市下跌。环比涨跌幅在 1%以内的城市数量共有 73 个。 根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据跟踪研究：6 月十大城市平均价格为 15829 元/ 平方米，与 5 月基本持平，同比去年 6 月上涨 2.87%。具体来看，6 个城市价格环比 5 月上涨，涨幅皆在 0.5%以内；北京、成都等 4 个城市住宅价格环比下降，降幅均在 1%以内。 该报告同时显示，涨幅占据前十位的主要是三四线城市，环比出现下跌的则主要是一二线城市。 统计局：70 城数据出炉 全国 50 大中城房价仍涨 全国 70 个大中城市中，50 个城市新建商品住宅价格仍在上涨。国家统计局 18 日发布5 月 份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 ，该报告指出，全国 70 个大中城市中，价格下降的城市 有 9 个，持平的城市有 11 个。与 4 月份相比，5 月份环比价格下降和持平的城市增加了 6 个，但 仍有 50 个城市房价在涨。由于统计局报告目前采用的是指数型的统计指标，报告未直观反映各城 市具体涨跌情况。 七十个大中城市住宅销售价格指数显示，广州新建商品住宅价格指数环比为 100.3，同比为 105.1，定基为 104.8。 5 月全国百城住宅均价环比上涨 0.53% 中国指数研究院 6 月 1 日发布 2011 年 5 月全国百城价格指数，数据显示，100 个城市住宅平 均价格为 8819 元/ 平方米，较上月上涨 0.53%。其中 76 个城市价格环比上涨，3 个城市与上月持 平，21 个城市环比下跌。环比涨跌幅在 1%以内的城市数量共有 67 个。 5 月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、镇江、徐州、 潍坊、中山、沈阳、聊城，涨幅皆在 2%-3%之间。另有秦皇岛、威海等 19 个城市的涨幅在 1%-2% 之间，三亚、武汉等 46 个城市的涨幅在 1%以内。保定、吉林和昆明 5 月住宅价格与上月持平。 5 月住宅价格环比跌幅居前的城市是德州、哈尔滨、海口，跌幅在 1%-2%之间，另有杭州、南 宁、宝鸡、北海、郑州、苏州、佛山等 18 个城市下跌，跌幅在 1%以内。 2.2 哈市资讯 哈出台新物业管理措施 物业服务首次写进售房合同 日前。哈尔滨市出台新的物业管理措施，其规定，物业服务企业签订物业服务合同时，须交纳 物业服务信用保证金。保证金按照物业企业全年收费的 10%交纳。当物业服务企业擅自弃管，发生 影响居民正常生活、损害业主共同利益的重大服务质量事故时，除追究该物业企业责任外，还可动 用信用保证金予以处置，实行物业管理市场退出机制。 新物业管理措施首次将物业服务写进售房合同。开发建设单位销售房屋时，要在房屋买卖合同 中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围等事项，或将前期物业服务合同作为房屋 买卖合同附件提供给购房人。物业服务企业必须按照前期物业服务合同约定的服务内容及服务标准， 提供相应的服务。 前期物业服务合同期限届满，业主委员会未成立的，由社区居委会征求业主同意后，聘用前期 物业服务企业继续实施管理；业主委员会成立后，经业主大会决定重新选聘物业服务企业的，在街 道办事处指导下，前期物业服务企业、业主委员会、新物业服务企业三方按规定做好相关移交工作， 确保物业管理正常衔接。 【真观堂观点】针对是物业企业随意弃管，新建小区物业未招投标便先入为主，个别物业企业服务、 信用差等问题，新的物业管理措施通过“交纳物业服务信用保证金”及“物业服务写进售房合同” 等规定，规范了物业管理的市场准入机制及退出机制，可有效地保护业主利益。同时，新的物业管 理措施的实施也将进一步理顺物业管理体制及强化市场监管措施，对完善物业管理市场运行机制起 到积极的促进作用。 冰城楼市月鉴 【真观.城市】 3.1 城市规划建设信息 哈尔滨将对哈东新城实行区镇合一管理新模式 为促进哈东新城的建设，近日，市政府正式下发了市政府关于支持哈东新城发展的若干意见， 将在哈东新城推行“区镇合一”管理新模式。哈东新城包括宾西经济技术开发区、宾县宾西镇和阿 城区蜚克图镇。 在行政管理体制方面，我市对哈东新城实行“区镇合一”管理模式，宾西经济技术开发区负责 对哈东新城区域内实行“统一规划、统一建设、统一利用土地、统一产业布局、统一政策、统一管 理” 。 在行政审批方面，宾西经济技术开发区管委会受委托行使市级行政审批管理权限，负责建筑工 程施工审批事宜，并核发建筑工程施工许可证 ；负责消防、卫生、安全等建设循环审批事项； 行使市级市政、园林绿化、市容审批管理权限，负责对城市道路占用挖掘、占挖绿地和树木移植与 采伐、户外牌匾广告设置等进行审批。 哈尔滨全力推进道路交通工程 以 8 月 1 日为节点，全市道路交通工程将加快区域路网交通建设、二环快速干道整修建设、城 市出口道路建设、道路结构性升级改造以及阳明滩大桥建设。 区域路网交通建设以畅通旅游通道、中心区域和出城口交通节点为重点，全力加快东中西 “三大板块”道路交通工程建设，即先锋路拓宽改造工程、大成街打通工程、嵩山路拓宽工程、新 康高架桥建设工程、伏尔加庄园支路建设工程、空港迎宾大道工程。 二环快速干道整修建设对二环路北起松浦大桥、南至汉广街，全长 16.9 公里道路和桥梁 实施综合整修，对道路进行局部新建、补强罩面，维修部分桥梁桥面和挡墙、防撞墙、伸缩缝等附 属设施，对沿线广告牌匾进行提档升级，把二环路打造成全新的交通景观线。 城市出口道路建设加快推进哈阿公路出城口延伸段建设，完成绕城高速至香阿界段、香阿 界至伏尔加庄园支线段半幅施工，实现与伏尔加庄园支线有效连接，贯通东部湿地旅游通道交通。 道路结构性升级改造完成湘江路、宣德街、木工街等 10 条段交通节点区域道路结构性升 级改造工程，对和兴路、三合路等 17 个道口进行渠化建设，进一步完善主城区辅助路网结构。 跨江交通建设完成阳明滩大桥简支梁架设、连续梁现场浇注等工程，实现全桥提前贯通， 主桥结构体系转换提前完成，为 10 月份如期竣工奠定基础。 8 月 1 日前“三沟 ”生态治理工程初步实现污水达标排放 8 月 1 日前， “三沟”将初步实现污水达标排放，完成河道整治 17.4 公里，同时对何家沟、马 家沟沿线 13 万平方米区域进行绿化美化。 污水截流。完成污水截流管线敷设 30 公里、新建检查井 150 座，完成信义污水处理厂环保验 收工作，平房、群力污水处理厂达到正式运行条件，初步实现污水管网收集、集中处理、达标排放。 河道整治。实施河道清理、疏浚、拓宽，完成河道整治 17.4 公里。其中，何家沟完成干流段 顾乡大街至康安桥下游 1.4 公里、西沟建安二道街至龙滨路 1.5 公里、东沟哈达屯至埃德蒙顿路 6.8 公里河道整治。 景观绿化。对何家沟、马家沟沿线 13 万平方米区域进行绿化美化，完成何家沟康安桥下游景 观绿化工程建设，修建过水步道，辟建休闲广场。 3.2 棚改建设相关信息 8 月 1 日前哈尔滨市将全面启动首批 49 个棚户区改造项目的房屋征收工作 冰城楼市月鉴 至 8 月 1 日，哈尔滨市的棚户区改造工作将全面启动首批 49 个棚户区改造项目的 476 万平方 米房屋征收工作，5 个项目实现征收净地，完成征地征收 117 万平方米。全面启动实施铁路沿线 30 米范围内 31.75 万平方米、2462 户棚户区征收改造工作。持续推进 29 个在建棚户区改造项目， 新启动 5 个项目建设，新增棚改项目建设面积 113 万平方米。重点推进民生尚都、中华巴洛克、 陶瓷小区等保障性住房建设。 民生尚都项目。按照今年一期结转工程 102 栋、173 万平方米的目标要求，确保实现 139 万 平方米，85 栋主体封闭，剩余 34 万平方米、17 栋平均形象进度达到主体 18 层；启动二期 64 万 平方米工程建设。 中华巴洛克项目。二期项目完成 A 区 1、2、3 、4 四栋楼主体框架工程；B 区 2、4 、 5、11、12 五栋楼主体砌筑完毕， 1、3、6、10、13、14、15 、16 八栋楼完成主体框架工 程。C 、D 区完成外装饰及屋面施工。三、四期完成规划方案，启动拆迁工作。 陶瓷小区项目。一期 A、 B、 C 区 9 栋楼达到 5 层平口形象进度；A、B 区 6 栋楼完成基础 施工；D、E 区 22 栋楼启动基础施工；F 区 9 栋楼启动工程建设。二期启动拆迁工作。 另外，在保障性住房建设中，将通过群力民生尚都一期和群力宜居家园三期两个项目，向有资 格家庭新提供 3500 套经济适用住房；完成道里清河湾公租房项目、哈西公租房项目、平房哈飞项 目、松北广信新城项目、香坊公租房项目、群力西区公租房项目和陶瓷小区公租房等 7 个项目的规 划及施工等前期审批手续，为项目开工建设创造条件；加快 2095 套廉租房配建项目建设，多层主 体施工形象进度达到 50%，高层主体施工形象进度达到 30%。完成新增 2000 户廉租房受益户核准 登记工作。 打造哈市的浦东新区 平房区南秀社区棚改启动 26 日，哈南工业新城核心区内最后一个棚户区改造项目平房区南秀社区（卫健三道街） 项目于日前启动，新城建成后将被打造成集行政、商务办公、商贸服务等为一体的多元复合型城市 核心区，将成为哈尔滨的“浦东新区” 。 平房区南秀社区（卫健三道街）项目拆迁用地面积 31.50 万平方米，拆迁范围内包括住宅居民 570 户、公企 30 余户。哈南工业新城核心区是哈尔滨市实施“南拓”战略的空间依托，是哈尔滨 市实现跨越发展的动力引擎，是拉动哈尔滨市乃至全省经济发展的新增长极。 冰城楼市月鉴 【真观.土地】 4.1 土地供应 2011 年 6 月哈尔滨市共推出 26 宗土地，新增土地供应面积共计 1472687.95，其中住宅商 服用地 14 宗，供应面积达到 986784.1。工业用地 7 宗，供应面积达到 306809.15，住宅用地 推出 2 宗，供应面积达 103357.4。商服用地 2 宗，供应面积达到 35737.3。科技用地 1 宗， 供应面积达到 40000。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 表 4-1-1： 哈 尔 滨 市 六 月 土 地 供 应 情 况 地块编号 宗地坐落 土地 用途 土地现 状 用地面积 （） 建筑面积 （） 2011HTS(G)003 松北区规划 205 路以东、规 划 182 路以南、规划 204 路 以西、规划 180 路以北 住宅 商服 净地 110196.2 372529.82 2011HTS(G)004 松北区规划 206 路以东、规 划 180 路以南、规划 205 路 以西、规划 178 路以北 住宅 商服 净地 165010.8 358967.56 2011HTS(G)005 松北区规划 205 路以东、规 划 180 路以南、规划 204 路 以西、规划 178 路以北 住宅 商服 净地 126048.1 259072.14 2011HTS(G)006 松北区规划 205 路以东、规 划 178 路以南、规划 204 路 以西、规划 176 路以北 住宅 商服 净地 131021.4 207331.62 2011HTG040 哈南工业新城秀水路、江南中 环路西北侧 住宅 商服 净地 112432.7 140541 2011HTG041 哈南工业新城秀水路、滨电街 东北侧 住宅 商服 净地 11559.6 15605 2011HTG042 哈南工业新城南城六路、南城 第二大道东南侧 住宅 商服 净地 147686.9 169855 2011HT013 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 商服 净地 21777.9 74701.5 2011HT015 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 商服 净地 49064.1 153805.08 2011HT016 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 商服 净地 21146.7 91715.05 2011HT017 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 商服 净地 43404.2 178878.42 2011HT018 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 商服 净地 21459 74286.44 2011HT019 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 商服 净地 18999.4 70034.69 2011HT020 南岗区学府三道街 44 号 住宅 商服 净地 6977.1 41703 2011HTG043 哈南工业新城南城六路、江南 中环路东北侧 住宅 用地 净地 90928.6 104535 2011HT014 香坊区黎明办事处红星村（哈 阿公路以北） 住宅 用地 净地 12428.8 50656.39 2011HTS008 松北区相邻地块东，以北，南、 A-03 号地块，天马路西地段 商服 用地 净地 31000 24720 冰城楼市月鉴 2011HTH006 南岗区北兴街与西宁北路交角 以南地段 商服 用地 净地 4737.3 5793 2011HTS(G)017 松北区规划 291 路以东、规 划河道以南、A-13-01-02 地 块以西、规划 21 路以北地段 科技 用地 净地 40000 140000 2011HTS(G)019 松北区规划 209 路以西，规 划 197 路北，规划 214 路东 地段 工业 用地 净地 65223.05 13044.61- 45656.135 2011HTG037 哈平路集中区镜泊路、珲春路 东南侧 工业 用地 净地 14187.4 14187.4 2011HTG038 哈平路集中区镜泊路、大连北 路西南侧 工业 用地 净地 14389.5 14389.5 2011HTG039 哈南工业新城江南中环路、南 城一路西南侧 工业 用地 净地 30376.9 21264 2011HTS009 松北区对青工业园区同通乡公 路以东、未出让土地块以南、 未出让土地块西、规划 2 路北 工业 用地 净地 39881.8 31905 2011HTS010 松北区对青工业园区未出让地 块以东、未出让地块以南、规 划 12 路以西、规划 9 路以北 工业 用地 净地 89702.6 71762 2011HTS(G)022 松北区规划 205 路以东、规 划 191 路以南、规划 204 路 以西、A-02-49 地块以北地 工业 用地 净地 53047.9 37133.53- 106095.8 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 松北区土地蝉联供应量第一 2011 年 6 月土地供应排名第一的区域是松北区，共推出 10 宗土地，供应面积达 851131.85， 其中 4 宗为住宅商服用地，4 宗工业用地，1 宗商服用地和 1 宗科技用地。占总供应面积 58%；第 二是平房区，供应 3 宗住宅商服用地,，3 宗工业用地，1 宗住宅用地，总面积达 421561.6，占 总供应面积 28%。 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 【真观堂观点】 6 月挂牌商住地块中基本分布在各新兴板块。在“南拓” 的发展目标下，今年平房区哈南工业 新城板块本月又挂牌 3 宗总占地面积 27 万住宅商服地块，及 1 宗总占地 9 万商业地块，区域 商住地块供应不断增大。 其中香坊区黎明办事处红星村 7 宗地块和松北区规划 205 路以东 4 宗商住地块将被重点关注， 预期两组地块将分别被整体拍得。红星村几宗地块见面共近 70 万超大体量，地处老香坊中心地 段，未来市场看好；而松北规划 205 路以东 4 宗地块，凭借其低容积率，更便于打造别墅项目， 随着未来供应地块容积率限制，别墅产品将越发稀缺，升值潜力巨大。 冰城楼市月鉴 4.2 土地交易 2011 年 6 月哈市成交土地 17 宗，总面积达 1162057.15。其中工业用地 9 宗，合计 381819.34；住宅商服用地 4 宗，合计 229799；3 宗商服用地，合计 176354 ；1 宗科技用 地，合计 157357.4。 表 4-2-1： 2011年 6月 哈 尔 滨 土 地 市 场 交 易 地 块 信 息 宗地编号 宗地位置 用途 占地面积 （） 成交单位 总成交价 （万元） 2011HTH004 南岗区复旦街与哈尔滨大 街南侧交角地段 住宅 商服 35199.4 黑龙江省龙泽房地 产开发有限公司 23905 2011HTQ004 群力新区启动区三环路、 群力第五大道、郎江路、 规划内河围合区域 住宅 商服 64736.9 黑龙江东辉房地产 开发有限公司 37200 2011HT010 道里区工农大街-远大都市 明珠-滇池路-龙腾路围合区 住宅 商服 113994 黑龙江桐楠格房地 产开发集团有限责 任公司 41790 2011HT011 香坊区成标街 41 号 住宅 商服 15868.7 黑龙江省湘江房地 产开发有限公司 13610 2011HTS007 松北区天马路以东、规划 界址以西、天马路以南、 规划水面以北地段 商业 用地 160000 哈尔滨科瀚房地产 开发有限公司 29535 2011HTH005 南岗区复旦街与哈尔滨大 街北侧交角地段 商业 用地 11488.1 黑龙江省龙泽房地 产开发有限公司 6607 2011HT012 香坊区成高子镇哈成路 商业 用地 4865.9 哈尔滨市六方经贸 有限公司 170 2011HTS(G)0 16 松北区规划 10 路和规划河 道以东 世茂大道南世泽 路以西规划 21 路北地段 科技 用地 74643 哈尔滨综合开发建 设有限公司 10870 2011HTGY00 哈南工业新城南城第五大 工业 400000 约翰迪尔（哈尔滨） 18560 1 道、南城二路西南侧 用地 农业机械有限公司 2011HTGY00 2 哈南工业新城南城第五大 道、南城一路东北侧 工业 用地 60232.1 哈尔滨哈锅锅炉工 程技术有限公司 2800 2011HTGY00 3 哈南工业新城南城第五大 道北侧 工业 用地 49859.7 哈尔滨瀚科园环保 科技有限公司 2270 2011HTGY00 4 哈南工业新城南城一路西 侧 工业 用地 35364.4 哈尔滨博林特电梯 有限公司 1620 2011HTS(G)0 18 松北区标准厂房一期用地 以东 标准厂房一期用地以 南 规划 205 路以西 规划 188 路以北地段 工业 用地 11628.1 哈尔滨高新技术产 业开发区基础设施 开发建设有限公司 357 2011HTS(G)0 19 松北区规划 209 路以西、 规划 197 路以北，规划 214 路以东地段 工业 用地 65223.05 哈尔滨秋冠光电科 技有限公司 2088 2011HTG037 哈平路集中区镜泊路珲春 路东南侧 工业 用地 14187.4 哈尔滨国裕数据技 术服务有限公司 660 2011HTG038 哈平路集中区镜泊路大连 北路西南侧 工业 用地 14389.5 哈尔滨国裕数据技 术服务有限公司 680 2011HTG039 哈南工业新城江南中环路 南城一路西南侧 工业 用地 30376.9 黑龙江省徐工振坤 工程机械有限公司 940 【真观堂观点】 6 月成交三宗商业地块、四宗住宅商服用地。住宅商服地块成交上，群力新区周边和哈西区域 仍然是市场主力。其中哈尔滨知名建筑企业东辉集团，继意外接手哈西东辉明珠园项目，又在群力 新区拿得新地块，正式进军房地产开发市场。 6 月成交商业地块，均分布在新兴版块。哈尔滨科瀚房地产开发有限公司竞得 一宗松北区商业 地块，占地 16 万，未来项目大体量的商业入市将会进一步解决现期松北区生活配套不足的劣势。 哈西新区亦有一宗占地面积 1.1 万商业地块成交，哈西作为未来哈尔滨市新中心，在哈尔滨市政 府的规划下，未来商业业态将不断丰富。 冰城楼市月鉴 【真观.市场】 5.1 市场概况 2011 年 6 月哈尔滨市商品房成交 2690 套，环比下降 19%；成交面积达 29.13 万，成交面 积同比下降 61%。环比下降 16%。 数据来源：哈尔滨市网上房地产 成交量道里区第一 从成交区域来看，仍以道里区、香坊区、南岗区三个区域为主，其中道里区的成交面积占总成 交面积的 35%，成交套数占总成交套数的 38%。 数据来源：哈尔滨市网上房地产 商品房均价达到 8241 元/ 2011 年 6 月份哈尔滨市商品房成交均价为 8241 元/，同比上涨 36.8%，环比上涨 17%。 c 资料来源：原子数据中心 0-60之间的商品房成交夺冠 从成交面积区间来看，0-60之间的户型成交最多，共成交 520 套，该范围套均面积约为 43.8；其次是 100-120之间的户型，共成交 518 套，该范围套均面积约为 108.8；再次是 120-144之间的户型，共成交 485 套，该范围套均面积约为 128.3。 冰城楼市月鉴 表 5-1-1：2011 年 6 月商品房成交面积区间 面积区间 套数（套） 面积（） 0-60 520 22786 60-80 357 24768 80-90 210 18127 90-100 231 21969 100-120 518 56383 120-144 485 62249 144-180 225 35902 180以上 145 49219 资料来源：哈尔滨市网上房地产 成交住宅套均面积达到 108.3 2011 年 6 月哈尔滨成交住宅套均面积为 108.3，较 2011 年 5 月住宅套均面积增加 4.17。 资料来源：原子数据中心 99 号公馆夺得 2011 年 6 月销售冠军 在 6 月成交排行中，排在第一位的是道里区的 99 号公馆，销售套数 286 套。 表 5-1-2：2011 年 06 月商品房成交排行 排名 项目名称 套数 1 99 号公馆 286 2 日出印象茗苑 155 3 丽水丁香园 153 4 立汇花半里 130 5 四季上东二期 107 资料来源：哈尔滨市网上房地产 5.2 住宅市场 商品房市场新增供应情况 冰城楼市月鉴 2011 年 6 月哈尔滨房地产商品房市场新入网项目共 9 个；本月新入网套数达 10233 套，环比 上升 286.73%；本月新入网面积达 1360157.1，环比上升 440.15%。其中住宅类入网套数达 7310 套，环比上升 196.07%；入网面积达 891014.87 ，环比上升 348.91%。 表 5-2-1：2011 年 6 月哈尔滨房地产市场入网项目列表 项目名称 所在 区域 供应 套数 供应面积 单位： 供应住宅 套数 供应住宅面积 单位： 中天富城（一期）1-8 栋 平房区 352 37592.25 352 37592.25 恒祥城( 康安路-车站街西南角项目)二 期 8、9 栋 道里区 708 65244.03 585 54469.35 中关村松北商贸区 A 区二期 4、5 号 楼 松北区 372 45272.16 350 34370.92 哈西万达广场地块一 A1、B1- B4、C1-C4 栋 南岗区 3018 279406.41 638 76766.19 哈西万达广场地块二 D3、E1- E4、F1-F3、及购物中心栋 南岗区 2071 397102.28 1732 180572.74 金泰湖滨小镇北区（二期）湖滨绿茵 江尚景 松北区 251 24968.54 251 24968.54 地中海阳光一区二期 松北区 1117 142818.93 1077 128911.33 盛和世纪 G1-G11、Y1-Y13 栋 道里区 1683 293173.28 1681 285211.76 客专小区 1、3 、4、5、 8 栋 南岗区 661 74579.25 644 68370.77 住宅市场新增供应以南岗区居首 本月哈尔滨住宅市场新增 9 个项目，3 个位于南岗区，3 个位于松北区，2 个位于道里区，1 个 位于平房区。其中南岗区的 3 个项目供应面积达 751087.9，占总供应量的 55%；南岗区的哈西 万达广场供应面积达 676508.69，占总供应量的 49.74%；道里区盛和世纪供应面积达到 293173.28，占供应总量的 21.55%；而松北区的地中海阳光供应面积达 142818.93，占总供 应量的 10.5%； 资料来源：原子数据中心 南岗区住宅市场供应 3014 套，占 6 月住宅总供应套数的 41.2%；道里区供应 2266 套，占总 供应套数的 31%，松北区供应 1678 套，占总供应套数的 23%；平房区供应 352 套，占总供应的 4.8%。 资料来源：原子数据中心 住宅市场成交情况 冰城楼市月鉴 2011 年 6 月哈尔滨全市商品房住宅成交面积为 252889。 资料来源：哈尔滨市网上房地产 道里区蝉联首位，香坊区居次 2011 年 6 月各区域的成交面积中，道里区的成交面积最大，达到 93551 ，约占总成交面积 的 37%；紧随其后为香坊区，成交面积为 60146，也约占总成交面积的 23.8%；南岗区为第三位， 成交面积为 59278，占住宅总成交面积 23.4%。 资料来源：哈尔滨市网上房地产 住宅市场供求关系 2011 年 6 月哈尔滨住宅市场供应套数 7310 套，成交套数 2690 套；供应面积为 891233.85， 成交面积 252889，供求比为 3.52. 资料来源：原子数据中心 5.3 商服市场 商服市场供应分析 冰城楼市月鉴 2011 年 6 月哈尔滨市场有 6 个项目有商服供应，总供应套数 557 套，其中南岗区供应套数为 494 套，供应面积 289668.5；松北区供应套数为 62 套，供应面积 14743.35，道里区供应套 数为 1 套，供应面积为 7725.67。 资料来源：原子数据中心 商服市场成交分析 2011 年 6 月共成交商服 122 套，南岗区居首位，成交 63 套，占总成交套数的 52%；道里区 成交 32 套，占成交套数的 26%；道外区成交 15 套，占成交套数的 12%；香坊区成交 6 套，占成 交套数 5%；平房区和松北区各成交 3 套，共占成交套数 5% 。6 月商服成交面积情况如下： 资料来源：原子数据中心 5.4 2011 年 6 月市场总结 供 应2011 年 6 月哈尔滨住宅总供应套数 7310 套，供应面积 891014.87，其中本月供应套数 最大是南岗区，共计 3014 套，占总供应套数的 41.2%。本月商服总供应套数 557 套，其中供应套 数最多为南岗区，供应套数为 494 套，供应面积达 289668.5，占总供应套数的 92.% 。 成 交2011 年 5 月哈尔滨全市商品房成交面积达 29.13 万，成交面积同比下降 61%。环比下 降 16%。其中住宅成交面积为 25.3 万，商服成交面积为 3.5352 万。 价 格2011 年 6 月份哈尔滨市商品房成交均价为 8241 元/，同比上涨 36.8%，环比上涨 17%。 关 注2011 年 6 月重点关注的项目：香坊区有立汇美罗湾、水木兰亭、金瑞林城、睿城；道外 区有观澜宝邸、方远滨江国际、南极国际；南岗区有万城、涧桥西畔、壹品新境、哈西万达广场； 道里区有群力玫瑰湾、海富第五大道、盛和世纪；江北区有中关国际、金色江湾、国际城。 真观堂观点： 6 月哈尔滨商品房成交市场呈现出量跌价涨的趋势。2 月哈尔滨楼市成交量暴涨，3 月楼市整 体低迷，4 、5 月楼市渐渐回暖，6 月市场再次走低。这主要受三方面因素影响，一是大量置业需求 在 5 月房展会中被提前消化；二是受端午小长假影响，前两周销售相对冷淡；三是受各项调控政策 的接二连三地落地的影响，整体市场观望的氛围依旧很浓。本月大部分限购区域成交量均出现不同 程度的下滑。仅哈西新区受万达商圈效应的影响，市场较为活跃，整体区域成交价格持续上涨。而 非限购区域利民新区由于楼盘密集入市，导致整体市场供过于求，产品同质化严重，陷入乏力 疲软的僵局。 6 月成交价格上涨更多是受几大高价楼盘集中备案，即结构性价格上浮，从实际市场表现中看， 整体价格仍趋于平稳，除少数项目有较小幅度上调价格，大部分项目价格维持不变或做一定让利促 销活动。目前多数楼盘仍以“暗降”为主，真正打折降价的楼盘还在少数。新开项目中哈西万达价 格预期一降再降，最终以低于周边项目均价姿态入市。 下半年受楼市调控持续发力的影响，商品房销量将持续走低，开发商的资金链将日渐趋紧。在 多重压迫下，开发商们将加快推盘，并将推出打折促销甚至降价的吸引政策，因此预计在第三季度 房价持续上涨的僵局可能有所松动。 冰城楼市月鉴 【真观.广告】 统计时间：2011 年 6 月 1 日 2011 年 6 月 30 日 统计媒体：新晚报、生活报、哈尔滨日报、晨报 统计对象：在所监测媒体中出现的所有哈尔滨市房地产项目报广 注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内，以广告出 现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。 6.1 月度媒体综述 2011 年 6 月 1 日至 6 月 30 日，共有 94 个项目在哈尔滨报媒（生活报、新晚报、哈尔滨日报、 晨报）上投放 389 次广告，平均每个项目投放广告约 4 次。6 月广告版面累计达 413.5 版，广告投 放费用达 4051.83 万元。 本月哈市投放报广的房地产项目达 94 家，环比上月增长 5.6%；广告投放频次为 389 次，环比 增长 14.7%。 来源：原子数据中心 6.2 报广媒体分析 6.21 媒体选择 2011 年 6 月份共有 94 个项目投放广告，共花费 4051.83 万元，平均每个项目约为 43.1 万元。 新晚报有 77 个项目投放广告，共花费 2131.58 万元，平均每个项目的广告花费约 27.7 万元；生活 报有 61 个项目投放广告，共花费 1800.3 万元，平均每个项目广告花费约 29.5 万元；哈尔滨日报 有 10 个项目投放广告，共花费 113.75 万元，平均每个项目广告花费约 11.4 万元；晨报有 1 个项 目投放广告，共花费 6.2 万元。 全月生活报投放 150 次广告，共计 176.5 版；新晚报投放 209 次广告，共计 219.75 版；哈尔 滨日报投放 29 次广告，共计 16.25 版；晨报投放 1 次广告，共计 1 版。 来源：原子数据中心 6.22 版面选择 冰城