xx硐矿棚户区改造可行性研究报告

第一章总论 11 项目说明 111 项目名称 xx 县铜矿棚户区改造工程 112 项目建设地点 xx 县高村镇大力林村。 113 项目建设单位基本情况 单位全称：xx 县房地产开发公司。 114 项目建设性质 项目属于异地新建，不涉及拆迁。 12 可行性研究报告编制单位 xx 工程项目管理有限公司 资质等级：甲级 资质证号：工咨甲 32230051008 发证机关：国家发展和改革委员会 13 编制依据 （1） 中华人民共和国土地管理法 ； （2） 中华人民共和国城市房地产管理法 ； （3） 中华人民共和国环境保护法 ； （4） xx 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （5）xx 县城市规划； （6）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； （7） 投资项目可行性研究方法与案例应用手册 ； （8） 房地产开发项目经济评价方法 （2000） ； （9） xx 县栅户区改造实施方案 ； （10）项目申报单位提供的相关基础资料； （11） xx 省建设工程概算定额 。 14 研究范围 本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规 范，主要对以下内容进行研究： 1、 项目建设的必要性； 2、 项目建设条件、建设内容； 3、 项目的选址和土地利用； 4、 主要工程技术方案； 5、 环保、消防及节能； 6、 投资估算及资金筹措； 7、 项目经济社会效益等。并提出相关的建议与方案，供投资主体 和审批部门作投资决策参考。 15 项目概况 151xx 县铜矿棚户区改造工程总体情况 xx 县铜矿棚户区改造建设项目总用地面积 14270（合 21.4 亩） ，一期用地 9000 平方米，二期用地 5270 平方米。一期建筑占地面 积 2880，总建筑面积 17280，容积率 1.92，建筑密度 32%，绿 地率 45.0%，机动车位 64 个。 152 建设内容与建设规模 （1）建设内容 铜矿棚户区改造建设项目一期拟建设六栋 6+1F 高层住宅楼， 共 192 户，及区内道路、绿化给排水、供配电、弱电消防、停车场 等附属工程。 （2）建设规模 铜矿棚户区改造建设项目总用地面积为 14270（21.4 亩） ，一 期用地 9000 平方米（合 13.5 亩） 。规划总建筑面积 17280，项目 的容积率为 1.92，建筑密度为 32%，绿地率为 45.0%，建设停车位 64 个。 1.5.3 主要建设条件 铜矿棚户区改造建设项目位于 xx 县高村镇大力林村四组。高村 镇大力林村的供电、给排水、通讯等基础设施市政管网均已覆盖， 项目均可就近接入。其有利的建设条件为： 1、根据国家政策，棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的 优惠政策，具体包括：棚户区改造项目可以免缴城市基础设施配套 费、消防设施费、市场交易服务费、排水设施有偿使用费、施工合 同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。减半缴纳人 防工程异地建设费、劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费、 拆迁管理费、房屋质量鉴定费、工程质量监督费、固体垃圾排放管 理费、施工占地费、工程定额编制费。 2、民心所向，广大铜矿职工积极支持该项目。在棚户区改造过 程中，政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，进行异 地重建，购房款国家补助一部分，住户自己出一部分。这样就使老 百姓得到了实惠。广大动迁户顾全大局，积极配合和支持，有力地 推进了该项目工程的顺利进行。 3、项目建设用地无住户，不涉及拆迁，土地平整，平整土地费 用少，节省了项目建设资金。 1.5.4 估算总投资与资金筹措 （1）项目估算总投资 经估算，项目一期总投资 1891 万元，其中：建安工程费用 1323.5 万元，工程建设其他费用 538.5 万元，基本预备费 29 万元。 （2）资金筹措 本项目一期估算总投资 1891 万元，项目申请单位自筹资金 1641 万元，国家财政补贴 250 万元。 1.5.5 主要经济技术指标 项目主要技术经济指标详见表 1-1。 主要技术经济指标表 表 1-1 序号 指标名称 单位 指标值 备 注 一 总用地面积 14270 1 一期建设用地面积 9000 2 二期建设用地面积 5270 二 总建筑面积 17280 一期 三 建筑占地面积 2880 一期 四 绿地率 % 45 一期 五 财务指标 1 总投资 万元 1891 一期 2 总收入 万元 2419.2 3 销售税金及附加 万元 135.5 4 所得税 万元 80.2 5 税后利润 万元 240.5 6 投资利润率 % 12.7 7 投资回收期 年 1 六 建设期 年 1 一期 第二章 项目建设背景及重要意义 21 项目建设的背景 211 国家政策对棚户区改造的支持 2010 年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继 续推进国有林区（场）棚户区（危旧房） 、国有垦区危房、中央下放 地方煤矿棚户区改造。去年 9 月，住建部对外表示，初步统计， 2006 年2011 年底，全国累计开工改造各类棚户区超过 1000 万户。 截至目前仍有超过 1200 万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居 住在棚户区中。 国务院总理李克强 2013 年 9 月 26 日主持召开国务院常务会议， 研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议指出， 要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中一部分资金重点加强 对这些方面的支持，把钱用在“刀刃”上。 国务院常务会议认为，今年以来我国经济形势总体平稳。要保 持政策连续性和稳定性，稳定市场预期。要坚持稳中有进、稳中有 为，积极采取既稳增长、又调结构，既利当前、又利长远，一举多 得的有效措施，着力扩大内需。 会议指出，很多方面如棚户区改造等，可以接续形成新的经济 增长点。要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中一部分资金 重点加强对这些方面的支持，把钱用在“刀刃”上，引导、带动信 贷和其他社会资金投入。持续推进制度创新，不断释放改革红利、 激发市场活力，促进实现全年经济社会发展预期目标。 会议强调，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程， 可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核 心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更 多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位， 发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。 会议决定，在过去 5 年大规模改造棚户区取得显著成效的基础 上，今后 5 年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区 1000 万户，其中 2013 年改造 304 万户。逐步将非集中成片城市棚 户区统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施， 确保同步使用。 针对棚户区的改造，会议要求进一步强化政策支持。一是增加 财政投入。今后 5 年要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各 级政府也要相应增加资金投入。二是引导金融机构加大对棚户区改 造的信贷支持。符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的 企业债券或中期票据。三是对企业用于政府统一组织的棚户区改造 支出，准予在所得税前扣除。扩大棚户区改造安置住房的税收优惠 政策范围。四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资 参股、委托代建等形式参与棚户区改造。五是加大供地支持，将棚 户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。六是完善 安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。 本项目正是在这种背景下提出的。 212xx 城市发展的需要 xx 县位于 xx 省西部边陲、xx 南部、xx 市西北部，xx 山与 xx 山脉之间，疆域在北纬 273202-280146，东经 109 2443-1100622。东起吕家坪镇荒田冲，西止郭公坪乡半 坡田的跑马山，长 66 公里；南起江口圩镇老坪山，北止谷达坡乡大 龙冲，宽 55 公里，总面积 1568.19 平方公里。x 是贵州高原走向江 南丘陵的交通要冲。古有武陵码头、湘西门户、苗疆前哨之称。唐 代置县，至今 1300 多年历史，古有“苗疆前哨”、“湘黔门户”之 称。辖 23 个乡镇，321 个村（社区），有苗、汉等 17 个民族， 2010 年末总人口 38.83 万人，其中，农业人口 32.77 万人，苗族占 78.8%，现属革命老区，初步确定为武陵山特殊困难集中连片地区重 点县。1988 年 10 月经国务院批准，撤销 xx 县，设立 xx 自治县， 为全国 5 个单一苗族自治县之一。素有“中国冰糖橙之乡”“中国 长寿之乡”、“中国民间文化艺术之乡”的美称. 境内南北西三面群山屏列、地势较高，中部较低，朝东倾斜开 口，呈筲箕状。海拔最高 1405 米(西晃山)，最低 130 米。以丘陵为 主，平、岗、山原兼有。平原分布于锦江及其支流沿岸，阳光充足， 土壤肥沃，系县内主要产粮区；丘陵分布较广，纵横交错于各乡镇 之间，层层梯田，柑桔遍野；岗地分布于平原与丘陵的交接地带， 分割零乱，呈馒头状，是经济作物主体地带；山原分布于南、西、 北三面边缘，峰峦起伏，林木茂密。 近年来，全县上下全面贯彻落实科学发展观，按照“保增长、 调结构、上水平、促和谐”的工作思路，大力实施“发展集约高效 农业、培育新型工业集群、建设长寿旅游名县”战略，加快城镇化 建设。攻坚克难、团结拼搏，实现了经济社会健康快速协调发展。 2011 年，全县实现县内生产总值 38.59 亿元（预计数，下同），比 上年增长 13.8%，其中一、二、三产业分别增长 5%、19.6和 14.4；财政总收入达 2.235 亿元，增长 37.1%，首次突破 2 亿元 大关，其中一般预算收入 1.4474 亿元，增长 42.3%；全社会固定资 产投资达 22.6 亿元，增长 30%；社会消费品零售总额实现 13.54 亿 元，增长 15.6%；城镇居民人均可支配收入达到 12718 元，农村居 民人均纯收入达到 2941 元，分别增长 14.5%和 12.2%。 xx 交通便捷，区位优势比较明显。两条铁路主干线途径境内， xx 国道、xx 省道和已竣工的“xx”高速公路交汇于县城。距 xx、xx 飞机场分别为 130、110 公里。xx 物产丰富，开发潜力巨大。 境内盛产大米、柑桔、晒红烟、小籽花生、无籽西瓜、白鹅、大麻 鸭、大棚反季蔬菜等，是有名的中国冰糖橙之乡、xx 省水果之乡、 全国晒红烟生产基地县。尤其是九十年代以来，突出丘岗山地开发， 大力发展高效农业，全县形成了柑桔、蔬菜、养殖三大支柱产业， 并先后创立了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、十八怪腊肉、大棚 反季蔬菜等一系列名优农产品，柑桔多次荣获省农博会金奖，远销 全国各地及东南亚各国，苗家王休闲腊制品和十八怪系列花生十分 畅销，成为极富地方特色的风味产品。 人文资源丰富，苗乡风俗独特。xx 人民在几千年的历史长河中， 形成了融巫文化、苗文化为一体的福寿文化。取材于盘瓠文化基础 上的麻阳民间绘画闻名全国，多次参加海内外各种绘画展出，曾被 国家文化部命名为“中国现代民间文化艺术之乡”。xx 苗族源远流 长，民族风俗独特，是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文 化保存最丰富的地方，境内盘瓠文化民俗村被湖南省苗学会命名为 “盘瓠文化研究基地”，xx 盘瓠祭被列为全省第一批非物质文化遗 产名录。 生态环境良好，山川钟灵毓秀。境内三面环山，xx 河贯穿全境， 奇特的地质地貌和丰富的水资源，形成了天然的“磁化场”和“净 化池”，气候温和，雨量充沛，森林资源丰富，全县森林覆盖率达 62%，空气环境质量良好，促进了人民的健康长寿，人均寿命高于全 国水平 3 岁。近年来，结合实施退耕还林、生态效益林保护等重点 生态工程，加快了创建全省生态示范县的步伐，生态环境明显改善。 特殊的地质地貌，宜人的气候环境，丰富的森林资源、物产资源， 造就了 xx 是一个长寿的天地，一个健康的家园，一个吉祥的福地！ 城镇化建设是加快 xx 经济发展的重要途径之一，而棚户区改造 正是城镇化的重要方法。城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的 重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别 是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施 棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活 质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信， 增强人民群众的向心力和凝聚力。城市和国有工矿棚户区改造是完 善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严 重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户 区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境， 集约利用土地，推进城镇化健康发展。城市和国有工矿棚户区改造 是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带 动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共 服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保 稳定的重要结合点。 213xx 铜矿棚户区的现状 xx 县铜矿成立于 1979 年，属国有工矿企业，有正式干部职工 170 人，加上家属子弟 400 人，绝大多数是半边户单职工。原有职 工住房约 1800 平方米，户均约 12 平方米，人均约 5 平方米，全部 是低矮的平房，还有上世纪 70 年代探矿时建造的简单工棚仍然保留 至今供职工居住，许多采掘一线的员工、家属大部分挤住在简易平 房和经过简单搭建改造住房里，矮、漏、暗、潮、鼠的情况普遍存 在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分 出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。2004 年， 根据国家企业改制有关政策，该矿进行破产改制，改制安置费人平 3000 元，由于矿山职工文化水平普遍不高，社会就业能力差，大部 分职工都靠打零工度日，收入甚微，90%为低保户，根本无能力购买 商品房来改善住居环境，改制后，部分职工租住民房和借住原籍农 村，还有部分职工居无定所，职工无法安居乐业，给社会稳定带来 较大的不利因素。根据目前现状，该矿棚户区改造项目工程势在必 行，该矿棚户区改造项目是造福于民的一件大事、一件实事，其目 的不是为了获取经济利益，需是改善弱势群体、困难职工的居住环 境，提高职工的生活质量的民心工程。 22 项目建设的重要意义 221 棚户区改造有力地推进和谐社会的建设 棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距， 促进了人与人之间的和谐。 221 棚户区改造缩小了住房差距 通过棚户区改造，棚户区居民户均住房建筑面积达到 90 平方米， 达到全县城镇居民户平均水平，棚户区与城市中心区的人均住房面 积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础 设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区 的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活 差距，消除了很多社会矛盾。 223 棚改精神，促进了党、政府与老百姓的和谐 *市及* 县各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与 了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的 各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要 打破常规，集中办理，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个 月甚至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区 改造在全市及我县形成了为民务实、创新高效、团结协作拼搏奉献 的棚改精神，创造了棚改速度。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起 的是党和政府在人民群众中的形象。 224 项目建设可改观城市面貌，优化人居环境 该项目的实施，建成了一个环境优美、空气清新、交通方便、 通讯发达的小区，改观了城市面貌。原棚户居民从低矮、潮湿、破 旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区，优化了人 居环境。棚户改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境， 提高了他们的生活质量。以前低矮破旧棚户地段，将建成大厦高耸、 新房成片的新城区。 棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉 动了麻阳县的经济增长、激活了该县房地产市场。一个个社区、一 条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的 改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变 革；一个文明的现代都市“最美边境城市”将更加地名副其实。 第三章 建设场地与建设条件分析 本项目是特定的铜矿棚户区改造，因此不对该项目进行市场分 析，只对建设场地与建设条件进行分析。 31 建设场地 311 场地选择 *县铜矿棚户区改造项目选址于*县高村镇大力林村四组。 312 用地规模及现状 铜矿棚户区改造项目总用地面积为 14270 平方米(合 21.4 亩)。 一期用地 9000 平方米,二期用地 5270 平方米。项目用地的西北面是 代远大道，东南面和西南面是规划好的、正准备修建的大道。 313 土地获取方式及拆迁补偿方式 项目用地由竞拍方式取得，项目用地无住户，不涉及拆迁。 32 主要建设条件 321 自然条件 （1）工程地质、地震条件 项目选址主要地层以古生代为主、前寒武系地层仅占很少部分， 中生代地层为次，此外是新生代第四次系冲击、洪积、残坡积层、 耕作土层等分布于上述各岩石之上。该地区地质构造简单，断裂不 发育，无孕育大地震的条件，属相对稳定地块。拟建工程施工诱发 不良地质作用和地质灾害的可能性较小。 依据地质灾害评估技术要求，确定本项目建设场地地质灾害危 险评估等级为三级评估，评估区现状未发生滑坡、崩塌、泥石流、 地面塌陷、地面沉降及裂缝等地质灾害，现状，现状评估评估区发 生滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷、地面沉降及裂缝等地质灾害的 可能性较小、危险性较小、危害程度小。初步推断项目场址的地质 条件稳定，宜于本工程建设。 按照国家质量技术监督局 2001-02-02 发布的中国地震动参数 区划图 （GB18306-2001）的划分，该区地震峰值加速度为 0.05g， 地震动反应谱特征周期为 0.35s；另据建筑抗震设计规范 （GB5011-2001（2008 年版）附录 A，我国主要城镇抗震设防烈度设 计基本地震加速度和设计地震分组，*县抗震设防烈度小于 6 度， 为非抗震区。按建设部、国家计委（89）建抗字第 58 号“关于印发 新建工程抗震设防暂行规定的通知” ，设计可不考虑地震设防或 简易设防。 （2）气象条件 *属亚热带季风气候区，四季分明，春季，始于 3 月 11 日， 止于 5 月 20 日，71 天左右。夏季，始于 5 月 21 日，止于 9 月 28 日，131 天左右。秋季，始于 9 月 29 日，止于 11 月 24 日，57 天左 右。冬季，始于 11 月 25 日，止于 3 月 10 日，106 天左右。年平均 气温在 12.9-17.4。7 月最热，为 23.6-28.7；1 月最冷，为 1.5-5.5。雨量充沛,降雨量 1300 米，日照 1421.8 小时，无霜期 255 天，非常适宜于动、植物生长。 322 交通条件 项目所在地的西北面是代远大道，东南面和西南面是规划好的、 正准备修建的大道，交通非常便捷。*县的交通区位优势明显，* 和*两条铁路主干线途径境内，*国道、*省道和即将竣工的 “*”高速公路交汇于县城。距*、*飞机场分别为 130、110 公里。 与全国铁路枢纽中心之一的*相距 59 公里。 323 环境质量 水资源丰富，*河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达 到国家地面水级标准。环境空气质量的各项污染指标年均值达到 国家环境空气质量标准级标准，影响*县城环境空气质量的主要 污染物为汽车尾气、工业气体排放物，目前污染物排放量还不足以 影响空气质量。项目所在地的声环境质量目前很好，无任何噪声污 染。项目所在地的生态环境质量，绿化率高，鸟语花香，具备良好 的生态环境。 324 主要公用设施 （1）供电 项目供电由城市的变电站引来两路独立区域10KV高压线路引入本 工程变电所，采用高压供电低压计量，10kV电源线路的走向由供电 部门确定。另根据消防用电负荷和重要电力设备用电，设有应急型 自起动柴油发电机组，作为消防备用电源。应急照明采用自带电源 型应急灯。 （2）供水 项目供水由市政自来水管网供日常生活用水及消防用水。 （3）排水 排水适用用雨、污分流原则，小区各栋房屋的雨水管网进入小 区排水沟再进入城市雨水管网。生活污水先进入小区的污水管网， 再进入城市污水管网。 （4）通讯 项目区内的电信、宽带网络、有线电视等弱电设施，进入小区 的主干网应在小区修建时与电信运营商协商，进行预先填埋，留有 地下管道，不留明线。进入各户的弱电线路由弱电运营商在各楼层 预埋管道，把线路引入各家门前，并预留一定长度的线，以便各户 在装修时引入各家。 第四章 建设内容、建设规模与功能方案 41 建设内容 铜矿棚户区改造建设项目拟建六栋 6+1F 住宅楼，共 192 户，及 区内道路、绿化给排水、供配电、弱电消防、停车场等附属工程。 42 建设规模 铜矿棚户区改造建设项目总用地面积为 14270（合 21.4 亩） 。 建设用地面积为 14270 平方米，项目一期规划用地面积为 9000 平方 米，总建筑面积 17280，户均 90 平方米，项目的容积率为 1.92。 建筑占地面积为 2880 平方米，建筑密度为 32%。 43 功能方案 项目建成后，将形成三大功能： 4.3.1 居民安置功能 通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的 安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住 条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌， 成为麻阳县城的一个亮点工程。 4.3.2 房产开发功能 项目建设的住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新 的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造舒适的住宅环境。吸 收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活 需要的环境功能。依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术， 提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和 住宅具有较高的科技含量。 4.3.3 商业贸易功能 项目的施工，将带来一批人来此定居，这就能带动当地的商贸 物流。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸 市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进 商贸流通，进而促进全市经济的发展。 第五章 主要工程技术方案 51 项目组成 本项目组成包括建筑系统、道路系统、景观系统、照明系统、 工程管线系统、信息系统。建筑系统包括 6 层 3 个单元住宅楼（每 个单元 12 户）四栋，6 层 2 个单元住宅楼两栋。道路系统包括小区 内道路及地面停车场等。景观系统包括各出入口、中心花园、绿化 广场、健身设施、围墙等。工程管线系统包括场地内工程管线的综 合处置含动力、照明、给水、排水、电信、有线电视、网络光纤等。 52 总平面设计 521 设计原则 以“人和自然、文化融合，优美舒适、安全和谐”为中心原则， 以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，为居民塑造 舒适便捷，卫生安全的怡然休息之地。在规划设计时遵守下例原则： （1）充分注重用地形状及城市道路围合情况，因地制宜创建独 具特色的小区； （2）坚持可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互 关系； （3）保护生态环境，防止污染和破坏环境； （4）以人为本，满足人们物质与精神的需求，提高生活质量； （5）贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本 国策； （6）符合当地城市建设规划的要求，并与周围环境相协调。 （7）高绿化低密度； （8）综合服务配套设施齐全； （9）户型设计适应升级换代的居住要求； （10）体现小区独特的整体建筑风格。 522 总体布局 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、 给排水、通风、燃气、 、道路交通、电气等各种专业，设计时需遵循 有关的规范规定。充分结合现有地块地貌特征，然后再根据视野和 景观位置进行因地制宜的功能房间设计，建筑形态与城市有机的结 合，完全融入到整个城市中去，合理地功能分区，多层次地空间组 合，使该项目交通顺畅，环境优美。项目用地大致呈长方形，东北- 西南走向，项目分两期，一期用地面积为 9000 平方米，二期用地面 积为 5270 平方米，六栋建筑都呈东南走向。 523 项目规划设计要求 1、建筑间距在日照满足大寒日满窗日照时间不少于 2 小时，有 效日照时间带为上午 8 时至下午 4 时；住宅侧向间距为低层最小间 距 6 米，多层最小间距设通道的为 8 米，不设通道的为 6 米；建筑 间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和规划建筑相 关设计规范的要求。 2、建筑离界应符合以下规定： 南侧退道路红线不小于 2 米，东侧、西侧、北侧建筑离界控制为： 当建筑物主朝向用地边界时，后退边界的距离为房屋高度的 0.55 倍， 最小离界距离不小于 3 米，当建筑物次朝向用地边界时，最小距离 不小于 3 米。 3、道路交通设施要求： 主要出入口在南侧；出入口设置需避让市政线杆、公交停靠点； 停车泊位的设置是机动车 0.6 个/户，非机动车位 1.2 个/户。在道 路设计上应考虑到老人和残疾人的出行，应进行无障碍设计，既在 每栋楼入口设有无障碍坡道，在单元门设置无障碍拉手及护门板， 在小区设置非机动车道和盲道。 4、建筑单体朝向为东南朝向，具有良好的通风采光效果。 5、市政设施配套要求：实行雨污水分流排放系统体系；用地内 供水、排水、强电、弱电、燃气等管线布局应通过管线综合设计确 定各种管线的平面和空间位置；设立垃圾收集点一处；应建立社区 预备管理所。 6、景观风貌保护要求：规划方案应考虑建筑群体的空间布置及 景观环境控制要求，并与周围环境相协调，同时符合县城建筑特 色及风貌规划要求，突出地方民族特色；绿化配置以常绿乔木为 主要植物，并配备必要的园林景观设施；其他商业服务设施的广告 位置及建筑亮化应同步设计。 7、公共环境要求：符合人防、防火、防爆、防洪、防震、防地 质灾害等要求；满足高压电力走廊、长输管线、河道、铁路、军事 和国家安全设施、大型基础设施的相关技术要求及保护控制要求。 8、其他要求：项目建设在满足上条件外，还须符合现行有关法 律、法规、标准、规范及强制性条文等要求，今后建设应以已审批 的总平面规划方案为准；在设计规划方案时，应委托具有相应资质 的规划设计单位设计。 524 环境、景观设计重点说明 现在的小区都讲究美观、干净、整洁、安全、舒适，所以在景 观设计上做一下重点说明。 1、建筑物布局要根据地形合理布置，尽量做到既充分利用土地， 又美观、漂亮。建筑物的外墙颜色做到鲜艳，与周围环境相适应。 2、绿化配置以常绿乔木为主要植物，并配备必要的园林景观设 施，其主要树种如下： （1）常绿针叶树 乔木类：雪松、柏、松柏 灌木类：罗汉松、匐地柏、日本柳杉 （2）落叶针叶树：水杉 （3）常绿阔叶树： 乔木类 香樟、广玉兰 灌木类 大叶黄杨、枸骨、海桐、桂花、夹竹桃、迎春、南天竹 等 （4）落叶阔叶树： 乔木类 悬铃木、银杏、樟树 灌木类 樱花、白玉兰 3、夜间照明：用地内以道路、广场、停车场、景观绿化结合各 单体建筑出入口进行重点设计，按建筑特点与城市规划要求进行， 采用 LED 照明核技术以节约能源，灯具选型体现现代性并避免眩光， 照度满足使用要求。 53 建筑结构设计方案 531 建筑设计方案 5311 设计依据 （1） 全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑 （2009 年版） （2） 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） （3） 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （2009 年版） （4） 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） （5） 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （JGJ50-2001） （6） 民用建筑隔声设计规范GB50118-2010 （7） 民用建筑热工设计规范GB50176-93 （8） 公共建筑节能设计标准GB50189-2005 （9） 城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002 版） （10） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 （11） 汽车库建筑设计规范JGJ100-98 （12） 住宅建筑设计规范GB 50368-2005 （13） 房屋建筑制图统一标准 【GB/T50001-2001】 （14） 总图制图标准 【GB/T50103-2001】 （15） 建筑制图标准 【GB/T50104-2001】 （16）建设方提供的地形图 5312 工程概况: 项目建设提出了一个全新设计理念、为麻阳铜矿住房保障对象 家庭提供了一个低密度、注重环境、强调人性化服务的城市生活园 区。 总建筑面积为 17280 平方米 多层建筑高度为 20.30 米 建筑类别:二类,二级耐久年限(50 年)； 建筑耐火等级：二级； 抗震设防烈度：六度。 该小区一期共建六层房屋六栋，其中四栋房屋每栋有三个单元， 每个单元 12 户，共 144 户，另外两栋房屋每栋有两个单元，每个单 元 12 户共 48 户，合计 192 户，每户 90 平方米，总建筑面积为 17280 平方米。 5313、设计构思 住宅以单元式为主。通过住宅楼的曲直交换，前后相接，局部 收进，屋顶组合，塑造丰富多变的社区景观。住宅均主要为东南向 布置，在立面处理上将空调机与窗台装饰相结合，阳台凹凸与主要 立面效果相结合，使住宅立面造型亲切新颖，灵活轻盈。外墙材料 采用米黄色及乳白色面砖，利用材料质感和色彩塑造典雅、美观的 建筑风格。同时，对烟道和各种管线进行统一布置。在每个楼梯口 均设防盗门，防盗门上都设计对讲系统，加强住户的安全。 5314、建筑环保 本工程污染源为粪便、污水和生活洗涤废水，设计考虑合流一 并排入化粪池处理，再排入市政污水检查井排放的生活污水符合 污水排入下水道水质标准 （CJ3038-1999） ，厨房油烟经处理装置 处理后排入大气。 532 结构设计方案 5321、设计依据 本工程采用的主要标准及有关法规、资料（但不限于）： （1） 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB500682001） （2） 建筑抗震设防分类标准 （GB502232004） （3） 建筑结构荷载规范 （GB500092006） （4） 混凝土结构设计规范 （GB500102002） （5） 建筑地基基础设计规范 （GB500072002） （6） 建筑抗震设计规范 （GB500112001） （7） 砌体结构设计规范 （GB500032001） （8） 建筑基坑支护技术规程 （JGJ12099） （9） 建筑桩技术规范 （JGJ9494） （10） 高层建筑混凝土结构技术规程 （JGJ 3-2002） 5322、结构设计 （1） 、本工程建筑结构设计的安全等级为二级，结构的设计使 用年限为 50 年。 （2） 、根据建筑抗震设计规范 （GB500112001）附录 A 本 工程建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为 6 度，建筑物抗 震分类标准为丙类。故本工程按 6 度抗震设防。 5323、设计荷载 （1）基本风压: 0.35KN （2）基本雪压 : 0.45KN （3）楼、屋面活荷载： 卧室、客厅： 2.0kN/ 消防楼梯： 3.5kN/ 住宅楼梯: 2.0KN/ 阳台： 2.5kN/ 厨房、厕所： 2.0KN/ 上人屋面 2.0KN 不上人屋面 0.5KN (4)人防荷载（五级） 本工程无人防工程。 5324、结构选型 （1）根据使用功能要求及建筑平面布置，本住宅楼架空层为车 库（或储物库） ，拟采用砖混结构体系及底框结构。高层部分拟采用 框剪结构。 （2）地基基础设计等级：丙级，根据地堪报告，拟分别采用钢 筋砼独立基础、砖砌刚性条形基础、桩基础。 （3）主要结构材料选用： 材料如下： （1）混凝土结构环境类别 一类环境：除二 a 类环境以外的部分 二 a 类环境：水池及其他处于潮湿环境的部位。 （2）钢筋 直径12mm 时为 HPB235 级钢筋，应符合现行国家标准钢筋 混泥土用热轧光圆钢筋 （GB13013）的规定。主要用于板中受力钢 筋和梁柱箍筋及各种构造钢筋。 直径14mm 时为 HRB400 级，应符合现行国家标准钢筋混泥 土用热轧带肋钢筋 （GB1499）的规定。主要用于梁、柱纵向受力钢 筋、基础受力钢筋和剪力墙的受力钢筋。钢材：Q235-B，主要用于 各种预埋件。 （3）混凝土 构建部位 混泥土强力等 级 备注 一四层柱、剪力墙 C35 邻里中心为 C30 四屋面柱 C30剪力墙结 构 一屋顶层梁、板及承台 C30 生活水池墙体及底板，屋面、厕所等裸露结构均采用抗渗等级为 S6 级的防 水混泥土 基础垫层 C15所有子顶 构造柱、现浇过梁 C20 标准构件 按标准图集的要求 （4）填充墙 部位 墙体材料 砌块强度等级 砂浆强度等级 备注 外墙 200 厚页岩多孔砖 MU7.5 M5 容重10KN/m 3 54 供配电设计 541 主要设计依据 1、国家现行有关规范、规定和行业标准 1） 、 供配电系统设计规范GB50052-95 2） 、 低压配电设计规范GB50054-95 3） 、 建筑设计防火规范GBJ16-87（2001 年局修订） 4） 、 建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000 年局部修订） 5） 、 建筑照明设计标准GB50034-2004 6） 、 建筑电子信息系统防雷设计依据GB50343-2004 2、项目用地周边供电配套规划条件 3、其他专业的相关条件图 4、建设单位设计要求 542 设计范围 小区的低压配电、照明、弱电及防雷接地系统。 543 供配电设计 （1）负荷分级 本项目为多层住宅。负荷为三级负荷。 （2）供电电源 根据用电负荷等级的供电要求，确定本工程按三级用电负荷供 电要求供电，采用低压（0.4KV）单电源供电。电源线路的走向由供 电部门确定。采用一路来自城市电网的 10kV 高压进线，埋地引入变 电站。 （3）用电负荷 项目总建筑面积为 17280 平方米，住宅平均 8KW/户，用电负荷 计算如下： 序号 项目名称 建筑总面积 总户数 指标 KW/ 总功率 KW 说明 1 住宅 17280 192 8KW/户 1536 2 其它 5221 0.025 130.5 合计 1666.5 总装机容量为 PE=1666.5(KW) 有功计算负荷 PJS=0.41666.5=666.6(KW) 无功计算负荷 QJS=666.60.48=320(KW) （4）变压器容量选择 根据上述负荷计算的结果,本项目拟选用 SCB11-1600KVA/10KV 干式变压器一台。 （5）供配电系统 住宅底层的公共部位设集中的电表箱，采用一户一表分户计量。 （6）线路敷设 1、至各栋供电线路采用电缆埋地敷设。埋设深度一般不小于 0.7 米，过车道时不小于一米，且需包封加固。 2、室内配电箱引出支线采用塑料绝缘铜芯线穿金属线槽明敷和 PVC 管暗敷。 （7）照明设计 住宅部分预留灯头，其余部分根据使用功能和照明设计标准确 定灯具。室内照明电源线全部采用 BV-750V 铜芯绝缘线穿 SC 管暗埋 敷设。照明、插座分别由不同的支路供电，照明为单相二线、插座 为单相三线，安装高度低于 2.4 m 的灯具需增一根 PE 保护线。 （8）空调 户内采用电扇和空调综合制冷，电扇拟采用落地扇；空调采用 分体式空调器。外墙设计上应留空调外机位置。 （9）防雷和接地 本建筑按三类防雷设防。 屋面避雷网布置详平面图，凡伸出屋面的金属管道及屋顶的金 属设备均与避雷网采用-40X4 热镀锌扁钢作可靠电气连接。 利用建筑物的结构钢筋作防雷引下线，要求每根引下线的冲击 电阻不大于 30 欧姆，在室外地坪下 1 米处焊出一根 1.5 米长直径 16 毫米的热镀锌圆钢(详接地平面图)，以便增打人工接地装置。 应将接闪器（避雷带、网、避雷小针） 、引下线和接地装置三者 可靠连接，形成法拉第笼，确保安全。 过电压保护：在电源箱内装第一级电涌保护器（SPD） 。 防雷电波侵入措施：对电缆进出线，在进出端将电缆的金属外 皮、钢管等与接地装置相连。 室外接地凡焊接处均应刷沥青防腐。 本工程采用综合接地系统，即低压电网接地（TN-S-C 接地方式） 、电子设备及信号线路接地、防雷接地等共用接地装置，并进行总 等电位联结，要求接地电阻不得大于 1 欧姆。 （10）其余弱电设计 本工程的弱电设计包括宽带网络系统、电话系统、有线电视系 统、对讲门系统。住宅的宽带网络系统、电话系统和有线电视系统 均按每户一线两点的原则设计，可暗埋，也可在楼梯间穿塑料管引 入各户门前。住宅每户设对讲门分机，主机设在首层入口。 55 消防设计 由于本住宅楼非高层建筑，消防应按建筑设计防火规范 （GB50016-2006）有关规定设计，从室外消防和室内消防进行设计。 551 室外消防 在道路设计时设有专用消防车道，室外消火栓均匀布置于建筑 物周围（间距不大于 120m）并设于消防车道旁，当火灾发生时可由 城市消防车取水进行加压灭火。根据建筑设计防火规范 （GB50016-2006）的要求，住宅楼、停车场等必须设置室外消火栓 给水系统，消火栓用水量取 20L/s。 552 室内消防 根据建筑设计防火规范 （GB50016-2006）的要求，住宅楼、 室内停车场必须设置室内消火栓给水系统，消火栓用水量取 30L/s，火灾延续时间为 3h。根据建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）的要求， 。根据气体灭火系统设计规范 （GB50370-2005）的要求，在配电房设置热气溶胶灭火系统。根据 建筑设计防火规范 （GB50016-2006）的要求，建筑内应装置火灾 自动报警及控制系统。 根据以上要求，结合项目实际需要，室内消防设计如下： 本项目以一类消防建筑为主，火灾自动报警系统的保护等级按 一级设计。小区各栋楼房内装置火灾自动报警及控制系统并在一楼 设置消防控制室，报警控制设备装在消防控制室，报警控制设备由 火灾报警控制主机、联动控制台、CRT 显示器、消防直通对讲电话 设备、电源设备等组成。消防控制室可接收感烟、感温、等探测器 的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按 钮的动作信号。消防控制室也可显示消防水池、消防水箱水位，显 示消防水泵的电源及运行状况，可联动控制所有与消防有关的设备。 在建筑物内设置消防通道、室内消火栓、配 2A 型磷酸胺盐干粉 灭火器，在配电房设置热气溶胶灭火系统。 56 给排水设计 561 设计依据 1、 建筑给排水设计规范GB50015-2003 2、 室外给水设计规范 GBJ13-86（1997 年版） 3、 室外排水设计规范GBJ14-87（1997 年版） 4、 建筑设计防火规范GBJ16-87 5、 住宅设计规范 （ GB50096-1999 ） 6、 工程建设标准强制性条文 7、建筑专业所提供的条件图 8、建设方提供的有关资料 562 设计范围 1、小区给排水管网规划 2、单体建筑给水系统 3、单体建筑排水系统 563 给水系统 5631 水源 水源为市政自来水，从市政管网用两根 DN150 供水管接入小区 （两路） ，市政系统提供0.3Mpa 的水压力，小区内建筑均采用由市 政管网直接供水方式。 5632 用水量 每户按 4 人算，根据建筑给水排水设计规范 ，住宅人均生活 用水指标取 200L/D，绿化用水指标取 3.0L/.d，未预见用水量按 用水量的 10%计算。则项目总用水量如下表： 本项目生活用水量表： 表 5-1 序 号 用水 项目 用水量标 准 数量 日用水 量 m3 平均时 用水量 m3/h 最大时 用水量 m3/h 备注 1 住宅 200L/人.d 768 153.6 6.4 16.64 K=2.6 2 绿化 用水 3.0L/m2.d 5221 16m2/d 1.3 1.3 K=1 h=12 3 汽车 冲洗 100L/辆.d 10 1m3/d 0.25 0.25 K=1 每 4h/次 4 小计 171m3/d 18.2 5 未预 见用 水 17 1.8 6 总用 水量 188 20 5633 系统说明 由市政管网直接供水，系统为下行上给式。通过用水量的计算 加上消防用水,确定本项目的给水管网的主管管径为 DN150。室外给 水主管采用 PE 管，采用热熔连接，绿化给水管及室内生活给水管道 采用 PPR 管，采用热熔连接。给水管道安装完毕后应进行试压（试 验压力 P=1.0MPA） 、冲洗和消毒。 564 排水系统 室内污废分流，室外雨水和生活污水分流。室内外雨水排放为 单独系统。 5641 室内排水 排水管道的安装：卫生器具与排水横管、排水横管与排水立管 之间相连接时均用顺水三通，卫生设施的存水弯及地漏水封深度应 大于 50mm。排水立管与主排水横管连接时用两个 45弯构成 90 弯。排水横支管中，管径为 50mm 时坡度为 0.03，为 75mm 时坡度为 0.025，为 110mm 时坡度为 0.02，为 160mm 时为 0.01。 检查口距相应楼面为 1.00m。 排水管上隔层设置伸缩节，穿越楼板处设金属套管。 排水立管采用伸顶通气管。 室内粪便污水经化粪池处理后排入室外污水管，室内洗涤污水 经隔油池处理后排入室外污水管。 5642 室外排水 1、设计标准 排水体制，采用雨、污分流制； 排水方式，采用管道排水； 雨水重现期，采用 3 年。 2、排水设计 雨水管道系统中，每间隔 40m 左右设置一 1500 圆形雨水检查 井，以便雨水接入和管道系统的定期检查和清通。 道路两侧均设雨水口，雨水口箅子规格为 750450mm，雨水口 连接管为 DN225 HDPE 双壁波纹管。 雨水管道安装完毕后应进行闭水实验。 在行车道、人行道、停车场等人工地面，尽量采用多孔沥青或 混凝土、草皮砖、连锁砖铺面等透水性铺面，以节能减排。 3、污水平面设计 污水管道系统中，每间隔 30m 左右设置一 1500 圆形污水检查 井，以便污水接入和管道系统的定期检查和清通。 污水管道安装完毕后应进行闭水实验。 污水分别就近排城市污水管道。 4、排水纵断面设计 管道最小覆土厚度控制为 1.2m。