《房地产投资分析》学位考试(笔试)复习提纲及计算题解答参考

房地产投资分析学期及学位笔试考试复习提纲（闭卷） 一、题型： 名词解释、单项选择、多项选择、简答题、计算题 二、基本概念： 房地产投资分析、投资环境、项目财务评价、项目国民经济评价、项目社会评价、财 务内部收益率、财务净现值、影子价格、转移支付、风险分析、敏感性分析、盈亏平衡分 析、行业基准收益率、资金成本率、边际资金成本率、投资回收期、区位分析法、投资估 算、区位优势、主导产业、经营成本 三、基本理论： 1、 怎样的地区是投资房地产的理想的区域？举例说明 2、 房地产投资的特点有哪些？如何理解？ 3、 房地产选址的原则及其理解。 4、 内部收益率的经济含义与应用局限。 5、 财务评价与国民经济评价的比较。 6、 经济评价与社会评价的比较。 7、 房地产投资存在哪些风险？ 8、 国际上评价投资环境有几种主要的评价方法？ 9、 完全不确定型投资决策的方法有哪些？其特点是什么？ 10、 财务评价的主要内容包括哪两部分？通过哪些指标来评价？ 11、 土地增值税如何计算？ 12、 房地产投资分析的主要步骤？ 13、 房地产投资的宏观作用与微观作用。 14、 房地产投资分析的作用。 15、 房地产投资可行性研究报告的主要内容包括哪几部分？ 16、 全部投资现金流量表与资本投资现金流量表的主要区别在哪里？ 四、基本方法： 1、 资金时间价值计算的应用 2、 财务评价动态指标计算方法（净现值、内部收益率、现值指数、动态投资回收期 等） 3、 投资项目资金成本计算及筹资方案比较方法（个别资金成本、综合资金成本、边 际资金成本，比较资金成本法、无差异点法） 4、 投资项目风险决策方法（期望值、标准差、标准离差率、风险报酬率、必要投资 报酬率，期望净现值） 5、 完全不确定型投资决策方法（大中取小、小中取大、大中取大、拉普拉斯准则、 折衷法） 五、参考习题： 1、 某投资人准备以 6%的资金成本筹集 12000 万元建造一星级旅游饭店，预计年付现 成本为 1400 万元，年折旧费为 200 万元，所得税率为 25%，如果投资人期望在 10 年收回全部投资，问其年营业收入至少应为多少？ 解: 设年营业收入至少为 X 万元， 则年经营净现金流量=（X-1400-200） （1-25%）+200=0.75X-1000 令-12000+（0.75X-1000 ）(P/A,6%,10)=0 计算得到 5.52X=19360.1,X=3507.2645(万元) 即年营业收入至少应为 3507.2645 万元才能满足投资预期。 2、 某投资人以 400 万购入一套房产，其中自有资金投资 150 万，其余为抵押贷款， 固定贷款利率为 5%。如果金融机构要求贷款在 15 年内按月等额偿还，该投资人 每月可用于住房消费的资金占全部月收入的 25%，则投资人每月收入应至少为多 少才能还得起贷款？ 解：抵押贷款额=400-150=250（万元） 月还款额=250（A/P,5%/12,1512）=26516(元) 投资人的月收入至少应=26516/25%=106066（元） 3、 某房地产投资项目的初始投资为 2000 万元，投资期为 1 年，预计该项投资的报酬 额及其发生的概率如下表： 市场情况 概率 投资报酬额（万元） 良好 一般 较差 0.2 0.5 0.3 600 300 100 求投资该项目的期望报酬率。如果风险报酬系数为 0.08，无风险报酬率为 6%，问该项投 资的必要风险报酬率和必要投资报酬率分别为多少？ 解：项目期望报酬额=0.2600+0.5300+0.3 100=300（万元） 项目报酬的标准差=（600-300 ） 20.2+(300-300)20.5+(100-300)20.31/2 =173.2(万元) 项目报酬的标准离差率=173.2/300=0.58 项目投资的必要风险报酬率=0.08O.58=4.64% 项目的必要投资报酬率=6%+0.080.58=10.62% 4、某房地产企房地产企业准备开始投资开发一写字楼，头两年分别于年初投入 2000 万元和 3000 万元，两年建成后，先根据市场情况出租 10 年，预计每年年末毛租金收入为 800 万元，折旧费为 80 万，付现成本 450 万，企业所得税率为 25%，如果第 10 年末以 12500 万元售出，此时写字楼的账面价值为 4620 万元，而企业为了销售需支付销售费 1000 万元，试求出该投资方案的财务净现值，并说明该投资方案是否可行？（假设基准收益率 为 15%） 解：项目出租阶段的营业净现金流量=（800-450-80） （1-25%）+80=282.5(万元) 项目出租完毕出售时的净现金流量=（12500-1000-4620 ） （1-25% ）+4620 =9780（万元） 项目财务净现值 =-2000-3000（P/F,15%,1 ）+282.5(P/A,15%,10)(P/F,15%,2)+9780(P/F,15%,12) =-1708.9111(万元) 由于净现值小于零，说明该投资不可行。 5、 某房地产企业年初资本结构如下表，目前股票市价为 20 元，预计今年股利为 2 元 /股，以后以 5%的固定增长率增长，企业所得税率为 33%，假设发行各种债券均无 筹资费。 筹资方式 金额（万元） 债券（面值为 4000 万元，年利率为 10%） 普通股（每股面值 1 元，发行价 10 元，共 600 万股） 4000 6000 资本合计 10000 若企业拟增资 2000 万元，有以下三个方案可供选择：A 方案：2000 万资金全部由公司 债券筹资，面值发行，债券利率为 12%。由于企业财务风险的加大，使得企业股票价格下 降为 18 元/股，但企业的股利政策不变；B 方案：分别以债券和普通股各筹资 1000 万元， 债券利率不变，普通股以当前市价发行，股利政策不变；C 方案：2000 万元资金全部以普 通股筹集，估计发行时市价会提高到 25 元/股，预计今年股利为 2.5 元/股，且以后的年固 定增长率会上升为 6%。问究竟哪种方案下的资本结构最优？ 解：方案 A 下： Kb1=10%（1-25%）=0.075 Wb1=4000/12000=0.33 Kb2=12%（1-25%）=0.09 Wb2=2000/12000=0.17 Ks=1/18+5%=0.1056 Ws=6000/12000=0.50 所以，K= Kb1Wb1+ Kb2Wb2+ KsWs=0.0750.33+0.090.17+0.10560.5=9.29% 6、下表示某 A、B、C、D 四种投资方案下，在可能出现的 4 中状态下的收益值，试采 用“最大的最小收益值” 、 “最小的最大后悔值” 、 “最大的最大收益值” 、拉普拉斯准则和折 衷准则等决策准则选择其中最好的方案。 单位：万元 方案 状态 1（后悔 值） 状态 2（后悔 值） 状态 3（后 悔值） 状态 4（后悔 值） 最小大 收益值 最大后悔 值 A 4（1） 5（2） 6（0） 7（2） 47 2 B 2（3） 4（3） 6（0） 9（0） 29 3 C 5（0） 7（0） 3（3） 5（4） 37 4 D 3（2） 5（2） 6（0） 8（1） 38 2 解： 采用小中取大，应选用 A 方案，采用大中取大，应选用 B 方案。 采用折中收益法，假设乐观系数为 0.6，则 A、B、C、D 各方案的折中收益分别为 5.8、6.2、5.4、6，应选择 B 方案。 采用拉普拉斯准则计算出 A、 B、C、D 各方案的期望收益分别为 5.5、5.25、5、5.5，应选 择 A 或 D 方案 采用大中取小，应选择 A 或 D 方案。 7、某房地产投资，预计其各年现金流量如下表，如果项目资金成本率为 15%，试采用期 望净现金流量法进行风险决策。 表 单位：万元 现金流量 第 0 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 NCF0 概率 NCF1 概率 NCF2 概率 NCF3 概率 -45000 1 24000 16000 0.4 0.6 30000 20000 10000 0.1 0.6 0.3 30000 28000 13000 0.5 0.4 0.1 注意:考试不提供系数表,应自己使用计算器计算 . 解：先各年的期望净现金流量： E(NCF1)=240000.4+160000.6=