商铺及酒店销售模式

商铺销售模式 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各 不相同。 一、纯销售 二、带租约销售 三、返租销售：分为短期返租（一般为 3 年）和长期返租（一般为 10 年） 四、投资型商铺销售 一、纯销售： 即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用于： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。 二、带租约销售 即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用于： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 针对带租约销售所带来的问题，可以通过以下方式解决： 建议成立统一的商业经营管理公司：小商家及业主均担心商业街后期经营 管 理问题，或委托专业的商业经营管理公司，无疑增强投资者与商家信心； 未签订预订租赁合同的新租户：事先告知商铺会销售，正式的租赁合同由租户与业主， 在签订预订租赁合同时出示放弃商铺优先购买承诺书及三方协议书 ，请租户签字确 认，以免今后产生纠纷。 在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。 三、返租销售 即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展 商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权。 1、 短期返租销售（一般为三到五年）： 优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商 业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3 年返租期较适中，3 年后商业有可能旺。 劣势： 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 2、 长期返租销售（一般为十年）： 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担十年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 长期返租与短期返租的比较分析 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非 常大的区别。 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更 能趋向政府相关政策 四、投资型商铺 地产公司投入物业，投资者投入资金，与地产公司签定合作经营协议，投资者将所 投资的商铺经营管理权委托给地产公司，由地产公司对物业进行统一的规划和经营管理。 投资者在投入资金后，享有 12 年的投资期限，每年享有 812%回报。 投资者投入 5 万，每年 8%的收益，三年纯收益为 12000 元。 投资回报返还方式：按月返还收益给投资者。 “全民”因为投资门槛低，产品是针对有投资意愿，但是没有时间和精