住宅成本估算

住宅小区开发成本估算 房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安 造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不 可预见费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端 住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般 在 50-100 万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过 容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式 是： 楼面地价=地价（单位：万元/亩）666.67容积率 例：地价 50 万/亩，容积率 2.0，楼面地价为 375 元/；地价 100 万/亩，容积率 2.0，楼面地价 750 元/。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和 小高层（10-17 层）容积率：约 1.5-2.0 左右，最大不能超过 2.0. 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都 基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以 县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理） 1、砖混多层带地下室：800 元/-1000 元/,全框架多层增加成本 100 元/ 2、小高层（10-17 层）带地下室和人防：1300 元/-1600 元/(不 含电梯)，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建 筑成本 45 元/左右，12 层以上须配两部电梯，成本约增加 60 元 /。 3、高层（18 层及以上）带地下室和人防：1400 元/-1800 元/ (不含电梯) 若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加 200 元/左 右。 三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时 设施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等 1、土地勘察费 2.5-3.0 元/（征地面积） 2、设计方案及设计图费 11-15 元/ 3、图纸审查费 1.5 元/，（人防工程审查费 7.5 元/） 4、规划配套费住宅 10 元/，非住宅 12 元/ 5、墙体基金及散装水泥 10.5 元/ 6、项目立项及评估费按项目收取 30000 元/征地面积（约合 1.0 元/） 7、项目环境评价费按项目收取 15000-20000 元/征地面积（约合 0.4 元 /） 8、工程造价咨询费 1.0 元/ 9、工程招标代理费 30000 元（10 万平米以下一次收取）（约合 0.3 元/） 10、招投标网上交易费 30000 元（10 万平米以下一次收取）（约合 0.3 元 /） 11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准） 12、原材料试验检验及各项检测费约 15 元/ 13、工程监理费约 7 元/ 14、三通一平、临时设施费约 30-50 元/ 15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定 1.0 元/ 综合以上各项约合 90-120 元/，有些收费项以各部门收 费标准和实际情况确定。 四、小区配套设施 包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观 外，成本约 150-200 元/。 景观因项目而异。以达到市级绿化小区为例：设计费用和 景观、树木、苗木采购及施工费用约为 50 元/。 五、营销费用 广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售 情况投入，差距较大，一般为 30-200 元/。暂取 50 元/。 六、财务费用 按银行及公司有关情况估算 七、公司管理费用 根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为 20-200 元 /，暂取 30 元/。 八、不可预见费 建设部有关规定，取费基数暂定 10 元/ 九、营业税 营业税、土地契税、企业所得税约为 11% 综上按征地价 50 万/亩，容积率 2.0，楼面地价为 375 元/，小高 层（10-17 层）地下室 2 层（战时为人防工程），2 个单元每单元 2 部电 梯，建安工程造价取 1360-1660 元/，前期手续取费 90 元/，小区配 套设施及市级绿化取费 250 元/，营销取费 50