宁波市建筑工程经济技术指标计算办法(草稿)

宁波市建筑工程经济技术指标计算标准（草稿） 为了规范宁波市建筑工程经济技术指标的计算，依据浙江省房屋建筑面积测算实施 细则（试行）、宁波市城乡规划技术管理规定、宁波市建筑工程容积率计算规定 （甬规字2010122 号）等国家和地方有关规定，并结合我市实际，制定本办法。 1 术语和定义 1）房屋及组成 指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所， 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性 建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室 等建筑物；房屋附属设施位于房屋主体结构之外,包括廊、阳台、飘窗、室外楼梯、台阶、 露台等；房屋的围护物包括围墙、栏杆等。 2）房屋主体结构 指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋 荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房 屋本身及其附属设施的各种荷载。如：房屋框架、柱、承重墙、梁等。 3) 自然层 指房屋室内地坪0 以上，层高 2.20m 以上，按楼板或地板结构分层的楼层。 4) 层高 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的 厚度。 5) 净高 指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。 6) 架空层 指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底 层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。 7) 夹层（附层） 指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。 8) 插层 指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。 9) 技术层 指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的 空间层（包括设备层、转换层等）。 10) 结构转换层 指房屋中对上下采用不同结构类型进行转换的楼层。 11) 避难层（避难空间） 指建筑高度超过 100 米的高层建筑中，因消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 12) 阁楼（暗楼） 指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间(闷顶部分) 的那部分使用空间。 13) 斜面结构屋 指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体，可供人 居住和日常活动的空间。 14) 过街楼 指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。 15) 骑楼 指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。 16) 设备间（房） 指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接 的房屋，包括配电、变电、有线网络、电信等用房。 17) 室外设备用房 指供空调外机、热水器组等设备搁置检修，与房屋内部或阳台不相通的对外敞开位于 房屋主体结构外的空间。 18)水箱间 指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围。 19)屋顶楼梯间 指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安 全出入用的房屋。 20) 屋顶电梯机房 指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的 房屋。 21) 门厅 指房屋中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使 用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。 22) 前室 指设置在进入消防电梯、防烟楼梯间或无自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间。 23) 廊 指联系房屋的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本 类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。 柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。 架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。 挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通 空间。 回廊：在房屋门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。 门廊、门斗：指房屋门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备 与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空 间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。 檐廊：设置在房屋底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应 高出室外地面一个台阶以上) 。 24) 阳台 指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣 物 等用途的房屋附属设施。 25) 露台（平台） 指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构， 无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积 1/2 的活动空间。 26) 雨篷 指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 27) 飘窗 指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 28) 楼梯 指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设 施。 29)室外楼梯 指依靠或搭建在房屋外墙体上，位于房屋主体结构外，通达房屋各层的固定楼梯。 30)台阶 指房屋出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。 室外台阶还包括与房屋出入口连接处的平台。 31)电梯井 指用于电梯升降的垂直通道。 32) 地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的 1/2 的房屋地下使用空间。 33) 半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的 1/3 但不超过 1/2 者，采光窗在 地坪以上的房屋。 34) 围护结构 指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。 35) 防潮层 指防止地面以下土壤中水分进入砖墙面而设置的材料层。 36) 主墙 指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是房屋的主要承重 载体之一。 37) 勒脚 指房屋的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。 38) 幕墙 指由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。 39) 围护性幕墙 指直接作为房屋外墙起围护作用的幕墙。 40) 装饰性幕墙 指设置在房屋墙体外起装饰作用的幕墙。 41) 复式住宅 指套内空间跨跃两个楼层以上（含）的住宅，厅的高度为两楼层及以上。 42) 跃层住宅 指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅，其有内部楼梯联系上下层。 43) 错层 指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面， 无重叠面积的房屋。 44) 公共开放空间 指建筑物内部专为社会公众或小区业主设置的不封闭、无维护墙体的开放区域。 45) 公共（消防）通道 指为满足房屋消防或公众通行需要而设置的与市政（小区）道路连通的穿越建筑且未 形成独立封闭空间的通道。 46) 伸缩缝( 温度缝) 在长度较大的房屋或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将房屋或构筑物分隔成段， 借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。 47) 裙楼、塔楼 指通过结构转换层将水平投影面积较大的底层房屋和水平投影面积较小的高层房屋组 合为一幢建筑，底层部分称为群房，结构转换层以上（含）高层部分称为塔楼。 48) 群楼式建筑 群楼式建筑是指同期规划、同期建设、群房和塔楼为一整体的建筑。 49) 连体楼 连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群。 50) 多功能综合楼 指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积有不同功能和服务对象。只有商 业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。 51) 幢 指一座地上部分独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、 不同层次的房屋。 52) 单元 指幢内某一自底层到顶层的垂直通道及通道可达相应楼层的空间。 53) 房屋基本单元 指有固定界限、独立使用且有明确、唯一编号的房屋或建筑空间。 54) 功能区 指根据房屋不同规划用途和使用功能而划分的局部楼层或局部区域。功能区可再分为 若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。 55) 核心筒 指房屋中央区域，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间等围护形成，与外围 框架形成一个外框内筒的结构形式。 56) 房屋面积测算 指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑 面积等的测量与计算。 57) 房屋的建筑面积 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m 以上的永久性建筑。 58) 房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积 一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 59) 房屋的共有共用建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用) 建筑面 积和不分摊的共有(公用)建筑面积。 60）容积率 指计算容积率建筑面积与基地面积之比。 61）计容积率面积 指在总建筑面积中，计算容积率与折算容积率两部分的建筑面积之和。 62）建筑密度 指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），一般指建 筑物底层结构外墙边线（含一般抹灰层）所围合的区域。 63）绿地率 指在项目用地范围内，所有绿地面积与规划建设用地面积之比（%）。 64）建筑高度 指建筑室外地面至建筑物檐口或女儿墙顶的高度。 2.建筑面积计算 2.1 一般规定 2.1.1 计算全部建筑面积的范围 a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和 计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在 2.20m 以上部分， 按其水平投影计算建筑面积。 c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的， 层高 2.20m 以上的回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。 d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e) 房屋天面上，属永久性建筑，层高 2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜 面结构屋顶层高度在 2.20m 以上的部分（位） ，按其外围水平投影计算面积。 f) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。 g) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。 h) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影 计算面积。 i) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。 j) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高 2.20m 以上的，按其外墙(不包括采光井、 防潮层及保护墙)外围水平投影计算面积。 k) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 l) 作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。 m) 属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。 n) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。 o) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 p) 房屋主体结构内，与户内相通、用于放置室外空调等大型设备，且采用木、金属 等材质作为围护的建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。 （2011 年征求意见 稿） 2.1.2 计算 1/2 建筑面积的范围 a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算。 b) 与房屋相连有上盖无柱的檐廊（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视 为有围护结构的檐廊） ，当平台高出室外地面 0.12 米及以上，檐廊宽度大于 0.90 米时，按其围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算。 （2011 年征求意见稿） c) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积 的 1/2 计算。 d) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算。 e) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的 1/2 计算。 f) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的 1/2 计算。 2.1.3 不计算建筑面积的范围 a) 层高小于 2.20m 的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。 b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无 柱雨篷等。 c) 房屋之间无上盖的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。 e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。 f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。 h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j) 与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 k) 楼梯梯段水平间隙宽度大于 0.40 米部分。 （2011 年征求意见稿） 2.1.4 成套房屋的套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积 三部分组成。 2.1.5 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积 按以下规定计算: a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、 壁柜等空间面积的总和。 b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。 2.1.6 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙( 包括山墙) 等共有墙，均按水 平投影面积的 1/2 计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面 积。 2.1.7 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型 及上盖要求分别计算。 2.2 特殊规定 2.2.1 层数 a) 房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪0 以上计算，所在层次自下而上用自 然数表示；地坪0 以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪 以上的半地下室，其室内层高 2.20m 以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于 室外地坪小于该房屋室内净高的 1/3，且层高在 2.20m 以上的，该房屋计算自然层 数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。 b) 旋转上升式的楼房，按地坪0 以上计算，以其旋转一周且层高 2.20m 以上的水平 投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。 c) 夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间 等不计层数。 d) 错层或局部错层房屋的层数按自然层划分。 2.2.2 层高 a) 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热 层的厚度。 b) 楼层中存在因结构梁、反梁、垫层等结构型态以及其他建筑形式造成局部高度不 足 2.20m 的，其层高仍取所在楼层的层高值。 2.2.3 墙体 a) 墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层厚度和内保温 层厚度。 （2011 年征求意见稿）抹灰层计算厚度原则上不得大于 2cm；内保温层计 入套内。 b) 外墙计算建筑面积一般按自然层计算。突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等 以及斜面结构屋的层高在 2.20m 以上的外墙的 1/2 计入共有面积；地下室按其实际 楼层数计算外墙。 c) 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 d) 同一楼层墙体厚度上下不同，当下半部分墙体高度大于或等于 2.20m 时，取下半 部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半部分墙厚为墙体厚度。 e) 同一层墙体在同一水平线上存在不同厚度的墙体，可分段的，应分别计算墙体厚 度；分段困难的，则以起主要围护作用的墙体厚度作为外墙厚度。 f) 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为 准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。 g) 幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑 面积；围护性幕墙应作为主墙计算建筑面积；外挂于主体结构外侧的围护性幕墙， 套内部分面积取至结构板或梁边，幕墙厚度作为外半墙，幕墙与结构之间的空隙 不计算建筑面积。 h) 当类似幕墙的窗结构安放于主体结构上，其上方或下方有梁结构时，视为落地窗， 按梁体结构的厚度计算外墙厚度；当不位于梁体上方或下方时，以幕墙厚度作为 外半墙厚度计算建筑面积。 i) 凸出建筑物外墙主体的装饰性墙体及柱体不计入外墙墙体面积。 2.2.4 阳台 a) 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。 b) 作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户 的套内建筑面积。 c) 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空或不连续、 顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积 1/2 的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。 （2011 年征求意见稿） d) 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面 积计算建筑面积。 e) 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成敞开式阳台的上盖距离该阳 台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。 （该条款适用于廊、平台 等房屋附属设施） （2011 年征求意见稿） f) 封闭阳台顶盖距离该阳台内底面高度不论是否超过两个楼层的，只要满足 2.20m， 均应按一层计算建筑面积。 （该条款适用于封闭廊） g) 阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面 积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积 1/2 时，按少的投影面积 1/2 计算建 筑面积。 h) 上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台；若为房屋的出入通道时，按廊 处理。 i) 房屋的上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左、右错开） ，当重叠部分的投 影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积 1/2 时，按重叠部分的投影面积 1/2 计算建筑面积；当重叠部分的投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积 1/2 时，则不计算建筑面积。 j) 上层阳台超过两个楼层高度，但在其中间设置有永久性结构的盖板（包括由飘窗、 空调位、花池等所形成的盖板） ，该盖板可视作阳台的顶盖，按相关规定计算建筑 面积。 k) 不封闭阳台的顶盖为上一楼层坡屋面延伸形成时，当屋檐外沿（围护结构垂直上 方）距离上一楼层楼板的高度不超过 2.20m 时，视作有顶盖阳台；否则，视作无 顶盖阳台。 l) 阳台建筑面积包括与套内隔墙的保温层、装饰贴面厚度及构件，以及阳台围护结 构外侧的一般抹灰层厚度。 m) 位于建筑物主体结构外，功能类似于阳台的空中花园、入户花园、设备阳台、工 作阳台、露台等建筑空间，与室内相同的，不论名称如何，均视为阳台，按相应 规定计算建筑面积。 n) 位于建筑物主体结构内的空中花园、入户花园、设备阳台、工作阳台等建筑空间， 不论名称如何，均按全面积计算建筑面积。 2.2.5 楼梯 a) 门厅或大堂内的旋转式固定楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。旋转梯所形 成的中空部分，属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅的面积。 b) 跃层、夹层等有高度大于 2.20m 的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位） 的水平投影面积计算建筑面积； c) 属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上 层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建 筑面积。 d) 挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投 影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积 1/2 时，挑平台不计算面积；挑平台 顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积 大于或等于挑平台围护结构外围水平投影面积 1/2 时，按少的投影面积 1/2 计算建 筑面积。 e) 广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平 板式踏步楼梯，不计算建筑面积。 f) 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否设计利用，均不再计算建筑面积。 g) 建筑物内的自动扶梯，按自然层计算建筑面积；室外自动扶梯参照室外楼梯计算 建筑面积。 h) 位于建筑物内、无顶盖的楼梯，不论其四周是否有墙体围护，均按室外楼梯计算 建筑面积。 i) 未计算建筑面积的楼梯，若其下方空间设计利用的，层高满足 2.20m 的部分，应 计算建筑面积。 2.2.6 走廊 a) 双排柱（或多柱）及封闭走廊，按柱或围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。 b) 有围护结构单排柱及不封闭走廊，按围护结构的外围水平投影面积 1/2 计算建筑面 积。 c) 位于地面一层与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物的不封闭走廊，无 论下方是否有平台，均不计算建筑面积；若两端均有与房屋相连的墙体作为围护 结构的，且平台高出室外地坪 0.12m 及以上，视为有围护结构走廊，按相应规定 计算建筑面积。 d) 与房屋相连的无柱、无围护结构及围护物的不封闭走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续 投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积 1/2 的，按其顶盖投影面积 1/2 计算建筑面积。 e) 上有阳台（或主体结构） 、具有围护结构的、非专有的底层平台，可视作走廊，按 相应规定计算建筑面积。 f) 门廊（或门斗） ，其平台应高出室外地坪 0.12m 及以上（即一个台阶） ，不直接为 台阶或坡道，即台阶或坡道不计入门廊（或门斗）的建筑面积。 g) 双排柱（或多柱）门廊按柱外围投影计算建筑面积；门廊相连两面为墙体，其顶 盖以独立柱为支撑，按双排柱门廊计算建筑面积。 h) 双排柱（或多柱）走廊及门廊等，其柱子为内倾柱时，当斜柱距离地面高度 2.20m 位置的连线水平投影，若小于多等于顶盖的投影，按连线水平投影范围计算 建筑面积；若大于顶盖的投影，按顶盖的水平投影计算建筑面积。 i) 双排柱（或多柱）走廊及门廊等，其柱子为外倾柱时，按柱底部外围水平投影计 算建筑面积。 j) 房屋底层社会性的公共通道和消防通道，不计算建筑面积。 k) 临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、 是否有围护结构，不计算建筑面积。 2.2.7 架空层 a) 层高 2.20m 以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积。 b) 依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板， 层高 2.20m 以上的部位计算建筑面积。 c) 架空层或局部架空的楼层中层高 2.20m 以上并加以围护封闭利用,前室、楼梯、电 梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积，计入共有建筑面积。 （2011 年征 求意见稿） 2.2.8 夹层、插层 a) 自然层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在 2.20m 以上，两部 分均计算建筑面积；当其中一个部分的层高不足 2.20m，但上下两部分层高之和在 2.20m 以上时，按一层计算建筑面积，计入总建筑面积，不计入套内面积。 （2011 年征求意见稿） （建议：不计入套内面积部分限定为不足 2.20m 部分） b) 自然层内的夹层、插层等，其外半墙按所在自然层的建筑空间计算。 2.2.9 突出屋面建筑 a) 除突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋按规定计算建筑面积外， 其他设备用房、公共管理用房、走廊及类似于走廊的建筑，满足层高 2.20m 的， 也应按外围计算建筑面积。 b) 位于屋面上的露天设备、水箱或储水池（消防水池）以及与出屋面梯间不相连的、 独立的、造型装饰性的亭、架空等，不计算建筑面积；突出屋面的管道井也不应 计算建筑面积。 2.2.10 地下室 a) 地下室或半地下室使用的通风井、烟道在地下部分按其通过的地下室或半地下室 的层数计算建筑面积；其在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖， 且高度在 2.20m 以上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计 入地下室或半地下室的建筑面积中；其在地面部分是设于建筑物之内且有上盖， 地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过 的地面以上各层应除去该部分的面积。 b) 地下室采光井，不论其是否有顶盖，均不计算建筑面积；但设计上仅在地下室顶 盖上方设计采光窗的，其地下室部分应计算建筑面积。 c) 位于地下室的水箱、储水池及消防水池（非可移动设备）不计算建筑面积。 d) 地下室机动车或非机动车坡道，位于地下室主体结构内、有顶盖的，计算建筑面 积；位于地下室主体结构外或无顶盖的，则不计算建筑面积。 e) 地下室机动车或非机动车坡道出入口位于地上建筑主体内的，应计算建筑面积并 计入地下室。 f) 地下室机动车或非机动车坡道已计算建筑面积的，其下方空间不论是否被利用， 均不计算建筑面积。 2.2.11 飘窗 a) 飘窗窗台面与室内地面的高差应大于或等于 0.30 米，自外墙墙体外边线至飘窗外 边线距离应小于或者等于 0.70 米，窗台面至飘窗顶板底高度应小于 2.20 米，窗台 面水平投影与楼底板面水平投影不一致。符合以上条件的，飘窗不计算建筑面积； 不符合以上条件之一的，按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积。 （2011 年征求 意见稿） （建议：不符合以上条件之一的，挑出外墙部分按相关规定计算建筑面积） b) 在建筑物内，类似于飘窗的落地窗结构，其抬高部分按套内建筑计算建筑面积。 2.2.12 坡道、台阶 a) 由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分无论有无顶盖或有无围护结构，均不 计算建筑面积。 b) 位于建筑物内的、有顶盖的坡道计算建筑面积；坡道下方空间不论是否设计利用， 在相同层内，应优先考虑计算坡道的建筑面积。 c) 位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台 阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台 阶；室外台阶包括其与室内连接的平台。 d) 室外台阶或坡道（含地下室机动车及非机动车坡道）未计算建筑面积的，若其下 方空间设计利用的，层高满足 2.20m 的，应计算建筑面积。 2.2.13 体育馆 a) 室内体育馆按结构层分别计算建筑面积。 b) 体育馆（场）看台下方空间设计利用的，层高满足 2.20m 的，应计算建筑面积。 2.2.14 花池、空调机位 a) 阳台底板结构和围护结构外的花池和空调机位等不计入阳台建筑面积。 （2011 年征 求意见稿） b) 建筑物内有顶盖的花池和空调机位等，应按与其相连的建筑空间计算建筑面积。 2.2.15 房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按 单层计算建筑面积和层次。 2.2.16 设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层分别计算建筑面积。 2.2.17 阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积。 2.2.18 对内倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，其层高 2.20m 以上的部分计算建筑面积。 2.2.19 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。 2.2.20 阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以其底板水平投影计算 建筑面积。 2.2.21 与室内不相通的类似于阳台（平台） 、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 2.3 共有建筑面积（以细则最终稿为准） 3.容积率计算 3.1 地下室 通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服 务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按 0.6 系数折算后计入容积率。即地 下室除了用作车库（含人防区域）、设备用房与人防区域，其他均按照 0.6 系数折算容积 率。 3.2 车库 建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计 入容积率，其余按 0.5 系数折算计入容积率。竖直循环式机械停车库按 7.2 米层高折算计入 容积率。 3.3 架空层 建筑底层设架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，必须两个方向以上视线通透、 空间开敞，不能设置墙体、门、窗等围护结构；仅作为公共通道、停车、绿化、公共休闲 等用途。 建筑底层设架空层的，除电梯(楼梯) 间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分 外，其余部分不计入容积率。 3.4 地上建筑的层高 a) 住宅建筑的层高大于 3.6 米，按 3.0 米层高折算容积率。设有套内楼梯的住宅 ,起居 室（厅）层高大于 3.6 米，按 3.0 米层高折算容积率。公共入户门厅的建筑面积不折算容积 率。 b) 办公建筑的办公室层高大于 4.5 米，按 3.6 米层高折算容积率。门厅、中庭公共部 分其建筑面积不折算容积率。 c) 宾馆建筑的客房层高大于 4.5 米，按 3.6 米层高折算容积率。大堂、中庭公共部分其 建筑面积不折算容积率。 d) 商业用房的容积率折算：商业用房的空间分隔 1200 平方米/间及以上的，建筑层高 大于 6.0 米，按 6.0 米层高折算容积率；1200-500 平方米/间的，建筑层高大于 6.0 米，按 5.5 米层高折算容积率；500 平方米/间以下的，建筑层高大于 4.5 米，按 3.9 米层高折算容积率。 中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。商业中庭是商业环境中非营业性的开放空间，应 满足以下条件：挑高两层或两层以上；仅作为解决交通集散、组织环境景观、完善公共设 施、提供信息交换等用途。 e) 超高层建筑的避难层应计入建筑面积，并计入容积率。 f) 建筑内的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于 4.5 米，低于 2.2 米不计入建 筑面积，2.2 米-4.5 米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。 g) 工业建筑层高超过 8 米时，按该层建筑面积加倍计算容积率。 h) 当夹层或结构层（除设备管道夹层与结构转换夹层外）层高不足 2.2 米时，建筑的 层高为夹层或结构层层高与下一结构层层高之和。 i) 斜面结构屋顶层层高由该层楼面面层(完成面) 至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线 的交点计算的垂直距离。 3.5 设备平台 设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间 无出入口连通的对外敞开的室外空间。 每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜 大于 4.0 平方米。 按每居室配置设备平台 1.0 平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备 平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数（居室指卧室、起 居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间）。 超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的 1/2 计算容积率建筑面积。 3.6 飘窗 飘窗是