装配式钢结构住宅投资成本分析

第27卷第12期2017年12月工程经济ENGINEERINGECONOMYVol.27No.12Dec.2017装配式钢结构住宅投资成本分析李育林（中建钢构有限公司，广东深圳518058）摘要：作为装配式建筑的代表，钢结构住宅的投资成本备受关注。首先以同一个住宅项目的钢筋砼结构和装配式钢结构两套方案的成本测算为例，分析其投资成本差异；然后总结影响投资成本的因素；最后从社会资本和政府机构的决策提出有关建议。关键词：装配式建筑；钢结构；住宅项目；投资成本中图分类号：F426文献标识码：A文章编号：1672-2442（2017）12-0009-04DOI：10.19298/ki.1672-2442.201712009AnalysisofInvestmentCostofAssembledSteelStructureResidenceLIYulin（ChinaConstructionSteelStructureCo.，Ltd，Shenzhen518058，China）Abstract：Asarepresentativeofanassemblybuilding，theinvestmentcostofsteelstructureresidenceiscloselywatched.Firstly，takingthesameresidentialprojectsreinforcedconcretestructureandtheassembledsteelstructurecostcalculationofthetwosetsofprogramsasanexample，thepaperanalyzestheirinvestmentcostdifferences.Then，summarizesthefactorsthataffectthecostofinvestment.Finally，proposessomerecommendationsfordecisionmakingfromthesocialcapitalandgovernmentagencies.Keywords：assemblybuilding；steelstructure；residentialproject；investmentcost1引言近年来，国务院及各重点省市纷纷出台了鼓励装配式建筑发展的政策，部分地方政府基本上明确要求保障房、政府投资项目采用装配式建造，而社会资本（主要指房地产开发企业）出于对钢结构住宅的投资成本的疑虑，普遍采取观望的态度。其原因，一方面源于部分企业对未经实际工程检验的内部测算数据的不自信，另一方面源自有实际工程经验的部分企业对相关数据的保护。将不同项目的造价数据按主要分项进行量与价的对比，以了解不同项目在成本上的主要差异是传统的成本作者简介：李育林，男，生于1973年，湖北黄冈人，经济师，一级建造师，造价工程师，研究方向：建筑工程造价。收稿日期：2017-01-11管理方法，也是社会资本常用的成本分析方法，如何以社会资本熟悉的方式向其传递具有参考意义的成本数据，成为制约装配式钢结构住宅广泛推广的关键因素之一。另外，由于装配式钢结构住宅实际工程案例极少，政府有关部门缺乏数据支持，难以推出有针对性的激励措施，也不利于装配式钢结构住宅的普及。基于此，本文通过对同一个住宅项目的不同结构方案的主要结构要素进行量价分析，探讨钢结构住宅与钢筋砼结构住宅的关键成本差异，从投资决策及政策支持方面提出建议。2投资成本对比分析2.1项目概况该住宅项目位于西北某省会城市，属于旧改项目，原设计为钢筋砼结构（以下称为方案I），占地面积序号重点项目方案方案1抗震设防烈度8度抗震烈度设防（0.20g）8度抗震烈度设防（0.20g）2楼层数1#楼：29层，2#楼：32层，3#楼：32层，4#楼：33层，地下2层1#楼：29层，2#楼：32层，3#楼：32层，4#楼：33层，地下2层3层高2.9m2.9m4结构形式塔楼：钢筋砼结构地下车库：钢筋砼结构（框架-剪力墙）塔楼：钢框架-中心支撑（全钢结构）地下车库：钢筋砼结构（框架-剪力墙）5围护结构内墙：加气混凝土砌块外墙：加气混凝土砌块地上部分内隔墙、外墙：蒸压加气混凝土条板地下部分：加气混凝土砌块项目方案（A）方案（B）差额（C）=（B）-（A）桩基础32指标含量（m/m）2建筑面积（m）3合计（m）32指标含量（m/m）2建筑面积（m）3合计（m）32（m/m/t）0.12110917.3313250.80.11113021.4112437.4-813.40混凝土32指标含量（m/m）3合计（m）32指标含量（m/m）3合计（m）0.5257455.180.3438715.85-18739.33钢筋2指标含量（t/m）合计（t）2指标含量（t/m）合计（t）0.0626482.590.0273097.92-3384.67结构型钢2指标含量（t/m）合计（t）2指标含量（t/m）合计（t）-0.11412839.6712839.67加气砼砌块32指标含量（m/m）3合计（m）32指标含量（m/m）3合计（m）0.1213171.30.0131512.74-11658.56蒸压加气混凝土条板32指标含量（m/m）3合计（m）32指标含量（m/m）3合计（m）-0.2427060.3127060.31抹灰（墙面+天棚）22指标含量（m/m）2合计（m）22指标含量（m/m）2合计（m）3.91433566.501.27143661.88-289904.62木模板22指标含量（m/m）2合计（m）22指标含量（m/m）2合计（m）3.15349266.200.935105672.59-243593.61型钢防火涂料22指标含量（m/m）2合计（m）22指标含量（m/m）2合计（m）-1.13127955.43127955.43楼板钢筋+底模22指标含量（m/m）2合计（m）22指标含量（m/m）2合计（m）-0.7281768.7381768.73表1结构方案对比表2重点分项工程量含量指标10工程经济2017年87936m；后根据有关要求在原址修改设计为钢结构（以下称为方案II），地下建筑面积23138.41m，地上建筑面积89883m；建筑高度为98m。汇总两种方案的主21600m2，地下建筑面积22981.33m2，地上建筑面积222要结构设计资料，详见表1。2.2重点工程量指标对于实际工程而言，结构差异对成本差异的影响程度在95%以上，是对比分析的重点。根据工程量计量结果，汇总影响结构造价的桩基础、混凝土、钢材（含钢筋）、防火涂料、钢筋桁架楼承板、模板、加气砼砌块、蒸压加气砼条板、抹灰等单方工程量指标详见表2，可以看出方案在钢材用量、防火涂料、条板方面较方案大幅增加，其他材料用量则明显减少。2.3结构造价2.3.1结构造价数据1）结构部分重点分项工程的综合单价详见表3，为该市2016年初市场价。由于结构工程材料大都是钢材和混凝土或其制品，价格区域性差异不大，这些价格在结序号楼栋2建筑面积（m）建设投资（万元）融资成本节约（万元）2折合单位建筑面积增加收益（元/m）11#楼19332.5819332.58*3181.75=6151.146151.14*8%*87/365=117.2960.6722#楼19877.2019877.20*3039.40=6041.486041.48*8%*96/365=127.1263.9433#楼33177.6333177.63*3235.16=10733.4910733.49*8%*96/365=225.8468.0744#楼40634.0040634.00*3112.51=12647.3712647.37*8%*99/365=274.4367.545合计744.6865.89表4财务效益分析第27卷第12期李育林装配式钢结构住宅投资成本分析11表3结构部分重点分项单价一览方案单方造价3147.50元，造价差异为729.92元/m2，差额项目桩基础混凝土钢筋钢材（Q345C）加气砼砌块蒸压加气砼条板抹灰（墙面+天棚）木模板防火涂料楼板钢筋+底模参考单价900.00元/m480.00元/m3800.00元/t7000.00元/t450.00元/m1100.00元/m26.00元/60.00元/50.00元/120.00元/率为30.19%。2.5经济效益由于钢结构具有工期短、自重轻、结构尺寸小（实际得房率高）等优点，对比钢筋砼结构具有一定的经济效益，经济效益分析基于以下因素：1）钢结构工期为2天/层，钢筋砼结构工期为5天/层。1#楼：29层可节省工期87天；2#楼：32层可节省工期96天；3#楼：32层可节省工期96天；4#楼：33层可节省工期99天；2）融资成本按8%计，综合考虑了投资单位的多种价为886.41元/m；方案结构总价为18267.62万元，单方造价为1616.30元/m，单方造价差额729.89万元/m，以62kg/m，方案钢材含量为152kg/m（含结构型钢及钢构工程中具有代表性。2）根据结构部分重点分项工程量和分项单价汇总结构部分造价，方案结构总价为9831.87万元，单方造222方案为基数的差额率为82%。2.3.2影响结构造价的关键因素根据结构含量指标及结构造价数据，影响两个方案之间造价差异的关键因素为围护结构（条板）、钢材与涂料的费用增加、模板及抹灰的费用减少。其中方案采用加气砼砌块，方案中使用了蒸压加气混凝土条板，对结构造价的影响为24.61%；方案钢筋含量为22筋），对结构造价的影响为79.44%；材料的工程量和价格差异是主要原因；方案模板的减少对结构造价的影响为-15.47%，方案砼、模板及抹灰费用对比方案减少，工程量的差异是主要原因。2.4建安相关投资费用在结构造价的基础上，综合考虑机电工程、公共部位精装修、防水保温、门窗、室外工程及基础设施配套、措施费及规费税金等总费用，方案单方造价2417.58元，融资方式的成本；3）钢结构得房率的提高是在相同的基础技术条件和政策规定下优化设计实现的。2.5.1得房率提高得房率的提高得益于建筑自重的降低、结构尺寸的减小，容积率满足规划要求。本项目方案I可售建筑面积为87936m2，方案II可售建筑面积为89883m2，增加可售面积1947m2，得房率提高1.9%，按该市16年11月均价9000元/m2计算，可获得销售效益1947*9000/110917.33=160.51元/m2。2.5.2财务效益财务效益来自于工期缩短节省的融资成本（表4），按综合融资成本8%考虑，可以创效65.89元/m2。2.5.3经济效益得房率提高和财务效益创造的合计经济效益为226.40元/m2，相当于钢筋砼结构投资成本的9.36%。2.6综合评价2.6.1综合经济评价综合经济评价汇总了前述建安投资费用、经济效益抵扣的投资费用，反映出综合的项目投资成本，成本包含的范围同前，详见表5。项目名称方案方案备注钢筋砼结构（元/）钢框架支撑结构（元/）建安相关投资2417.583147.5030.19%得房率增加的收益-160.51优化设计融资成本节省收益-65.89节省工期理论综合成本2417.582921.1020.83%12工程经济表5经济评价表2017年2.6.2投资成本分析通过造价分析及经济效益对比，方案投资成本对比方案平均提高约30.19%，抵扣经济效益部分后为提高20.83%。从主要分项工程来看，由于方案中结构部分造价占投资成本的比例为36.67%，采用方案增加的钢材费用对投资成本增加的影响为约29%，方案采用的蒸压加气砼条板增加的费用对投资成本的影响为约9%，模板用量的减少是采用方案的有利因素，对投资成本的影响为约-6%。其他费用方面，方案得房率的提高、工期缩短带来的融资成本的节省及施工技术效益对投资成本的影响为约-10%。3投资成本的影响分析3.1优惠政策对投资成本的影响目前，部分地区针对装配式住宅推出相关扶持政策，例如深圳给予装配式住宅奖励3%建筑面积的政策，如能落实深圳的奖励政策，按深圳当前的房价水平，将实现超过成本支出增加的更多销售收入，综合成本与效益，将大幅降低钢结构住宅投资成本至传统钢筋砼结构成本之下。3.2不同结构方案对投资成本的影响1）本项目钢结构方案为全钢结构，为成本较高的结构形式，如采用混合结构等形式降低钢含量，则能降低一定的成本；实际设计时需确定经济合理的基础结构方案。4结语4.1社会资本投资决策重点从投资成本来看，钢结构住宅成本显然比传统钢筋砼结构住宅成本更高，从影响成本的最主要因素出发，投资单位应重点根据地质条件解决钢结构的合理选型、内外墙材料、基础方案的经济合理性等问题。本文分析投资成本的方法和成果对于社会资本在投资决策阶段进行投资估算、在设计阶段采用经济合理的设计方案，控制成本、提高建筑价值具有一定的参考意义。4.2地方政府应积极作为根据国家建筑产业现代化发展纲要，到2025年，装配式建筑占新建建筑的